¿Qué derechos de propiedad son al comprar un hogar hipotecado

Las leyes estatales varían ampliamente. En Nueva York, por ejemplo, los inquilinos en edificios cerrados a menudo reciben asistencia ampliada para la reubicación. En California, los inquilinos tienen derechos fuertes bajo la Ley de Protección de Inquilinos. Siempre revise las leyes locales de propietarios antes de asumir que tendrá posesión inmediata vacante.

Los delitos y las subcomarcas

Las deudas o reclamaciones pendientes pueden afectar aún a la propiedad, limitando sus derechos hasta que se resuelvan. No todas las licencias son eliminadas por la venta de hipotecas. Las licencias mayores, como una primera hipoteca, se satisfacen típicamente de los ingresos de venta. Pero las lisas menores (segundo hipotecas, líneas de capital de casa de crédito, liens de mecánica) pueden sobrevivir si el hipoteca no recorta todos los intereses federales.

Usted debe realizar una búsqueda completa de título para identificar estas gravamenes. Algunos estados tienen “venta de hipoteca libre y clara” sólo del mentira del prestamista que se prohibe; otros proporcionan una ruptura más final. Por ejemplo, en una hipoteca no judicial en muchos estados, se extinguen las lisas menores. Pero en un prescance judicial, el tribunal puede permitir que ciertos intereses sobrevivan. Entendiendo el [Lc] [Lc.

Facilidades y restricciones

Derechos concedidos a otros, como empresas de servicios públicos o vecinos, pueden restringir cómo utiliza la propiedad. Los ajustes se ejecutan con la tierra, lo que significa que se transfieren automáticamente a un nuevo propietario. Un alivio de la utilidad, por ejemplo, podría permitir que la empresa de energía ejecute líneas a través de su patio trasero. No puede bloquear ese acceso. De igual manera, los alimentos privados para los conductos compartidos, drenaje o vistas pueden limitar lo que usted puede construir o alterar.

Los dos tipos principales de ejecución: judicial vs. no judicial

El tipo de ejecución hipotecaria afecta directamente a los derechos de propiedad. En un prescance judicial, el prestamista presenta una demanda, el tribunal supervisa la venta, y el sheriff o el secretario del tribunal lleva a cabo la subasta. Este proceso normalmente extingue todos los lirios junior y proporciona un título relativamente limpio, a menudo denominado “s escritura del heredero” con fuertes protecciones para el comprador.

En un predominio no judicial (también llamado "poder de venta" hipoteca), el prestamista sigue un proceso autorizado por el Estado sin participación judicial. La escritura dada en subasta es una "de hecho de la verdad". Mientras que estas subastas son más rápidas, el título es a menudo menos seguro. Muchos estados sostienen que las ventas no judiciales no cortan todos los ingresos menores o ciertas reclamaciones legales.

Antes de la licitación, averigüe qué proceso se utiliza en su estado. Si usted está comprando en un estado no judicial, puede necesitar seguro adicional de título o una acción de título silenciosa para limpiar el título.

Consideraciones importantes al comprar

Antes de comprar un hogar cerrado, es crucial realizar una búsqueda completa de títulos. Este proceso descubre cualquier tipo de licencia, reclamaciones o restricciones existentes que puedan afectar sus derechos de propiedad. Consultoría con un abogado inmobiliario también puede ayudar a aclarar sus derechos y responsabilidades.

Título de búsqueda y título de seguro

Una búsqueda de títulos examina los registros públicos para rastrear la cadena de propiedad de la propiedad e identificar cualquier reclamación pendiente. La mayoría de los prestamistas requieren un seguro de título y título para proteger su inversión. Pero si usted está pagando en efectivo, usted podría estar tentado a saltar este paso. No. Seguro de título le protege contra defectos ocultos – documentos falsificados, herederos no revelados, errores de grabación, y a veces incluso des desconocidos.

Períodos de Redención: Un derecho único de propiedad

Muchos estados otorgan al ex propietario un derecho legal de redención, un período después de la venta de hipotecas durante el cual pueden recuperar la propiedad pagando el importe de la oferta ganadora más intereses y honorarios. Este período puede variar de unos meses a un año o más. Durante el período de redención, sus derechos de propiedad no son absolutos. Usted puede no ser capaz de tomar posesión, hacer grandes alteraciones, o desalojar al dueño anterior.

Possession and Eviction Rights

Ganar una subasta no le da automáticamente las llaves. El propietario anterior o cualquier inquilino puede estar todavía dentro. En muchos estados, no puede simplemente cambiar las cerraduras o apagar las utilidades. Usted debe seguir procedimientos formales de desalojo. En los prescários judiciales, la venta a menudo incluye un orden de posesión, haciendo el desalojo más simple. En los foreclosures no judiciales, usted puede tener que presentar una demanda ilegal de de de detenimiento.

Si la propiedad está ocupada por un inquilino, recuerde las protecciones de PTFA. Proveer aviso adecuado y, si es necesario, documentos de desalojo legal. Nunca recurre a la autoayuda de desalojo; es ilegal en cada estado y puede exponerle a sanciones significativas.

HOA Liens y Super Liens

En muchos estados, las asociaciones de propietarios tienen un “super lien” que sobrevive a la ejecución hipotecaria. Esto significa que el HOA puede recoger las evaluaciones no pagadas del nuevo propietario, incluso si las evaluaciones se realizaron antes del prescance. La cantidad puede variar de unos cientos a muchos miles de dólares. Algunos estados limitan el super lien a un número específico de meses de evaluaciones (por ejemplo, seis meses en California).

Pasos para proteger sus derechos de propiedad

Conocer los riesgos es el primer paso. Tomar acciones concretas es el segundo. Seguir estos pasos para salvaguardar su propiedad.

1. Ordene un informe preliminar antes de la licitación. Este informe enumerará cualquier tipo de caldo, facilidades y restricciones registradas. Si el informe muestra una nube, puede decidir si deseas o no.
2. Revisar cuidadosamente los documentos de venta de hipotecas. Busque cualquier disposición sobre derechos de redención, derechos de ocupación o procedimientos postventa.
3. Verifique si los inquilinos o ocupantes están presentes. Camine la propiedad (si es posible) y compruebe las señales de ocupación. Si los inquilinos están allí, determine los términos de su arrendamiento y su estado protegido bajo la PTFA y la ley estatal.
4. Investigar las deudas de HOA y la exposición super mentira. Contacte directamente con la empresa HOA o la empresa de gestión. Pida una declaración de evaluaciones no pagadas y cualquier multa pendiente.
5. Consulta con un abogado de bienes raíces. Las compras de hipotecas no son transacciones de bienes raíces estándar. Un abogado experimentado en tu proceso de ejecución hipotecaria local puede identificar riesgos que podría perder.
6. Seguro de titular del propietario. Incluso si pagas en efectivo, la prima de una sola vez proporciona protección a largo plazo contra los defectos de título que se producen más adelante.
7. Plan para la acción de títulos de post-purchase silencioso si es necesario. En algunos estados o situaciones, una demanda de títulos es la única manera de limpiar todas las nubes restantes en el título. Factore el costo —por lo general $ 2,000 a $ 5,000— en su presupuesto.

Consideraciones especiales para las subastas vs. Ventas de propiedad de bancos (REO)

Los derechos de propiedad pueden diferir dependiendo de si usted compra en una subasta de ejecución hipotecaria (una “venta de la tregua” o “venta de la arrendadera”) o del prestamista después de que la propiedad se haga propiedad del banco (REO).

En una subasta, usted compra normalmente la propiedad “como es, donde está,” con todos los defectos de licencia y título existentes a menos que el proceso de ejecución hipotecaria legalmente los extinga. También a menudo necesita pagar en efectivo o fondos certificados. No hay inspección o financiación contingencia. El riesgo es más alto, pero el precio puede ser menor.

Al comprar una propiedad REO de un prestamista (o de un agente inmobiliario que enumera la propiedad para el banco), usted consigue una transacción más tradicional. El prestamista ha limpiado la mayoría de las lisas junior, obtuvo una póliza de seguro de título, e invernó la propiedad. A menudo puede hacer una oferta con contingencias (inspección, financiación) y utilizar una hipoteca. Sin embargo, las propiedades REO se venden normalmente a un precio más alto que negociar propiedades de crédito, y no son ciertas, y el prestamistas.

Desde una perspectiva de derechos de propiedad, las compras de REO son mucho más limpias. El prestamista ya ha tomado medidas para “limpiar” el título. Las compras de subasta requieren más diligencia debida pero ofrecen un mayor valor potencial para los inversores dispuestos a asumir el riesgo.

Cómo investigar los derechos de propiedad antes de que usted bid

La investigación efectiva comienza con registros públicos. Visita el registrador del condado o oficina del registrador (muchos tienen portales en línea). Consulta el número de paquete de propiedades (APN) y revisa la cadena de título para hechos, hipotecas, licencias y facilidades. También revisa el recaudador de impuestos del condado y registros de tribunales locales. Muchas compañías de títulos ofrecen informes preliminares de bajo costo. Algunas incluso tienen herramientas en línea que te permiten ordenar un informe de propiedad por una pequeña cuota.

También puede contratar a un profesional de bienes raíces local que se especializa en ejecuciones hipotecarias. A menudo saben qué condados tienen problemas de título limpio y cuáles prestamistas son propensos a luchar contra las reclamaciones de redención. Escuchar su consejo — está basado en la experiencia local.

Errores comunes para evitar

• Suponiendo que todas las licencias se eliminan. Como se ha dicho, las lisas fiscales, las superfinas HOA, y algunas lisas junior pueden sobrevivir dependiendo del tipo de ejecución y la ley estatal.
• Las leyes locales de propietarios de viviendas Evictar a un inquilino protegido puede resultar en demandas, multas e incluso una venta inversa.
• Equipamiento de la búsqueda de título. Incluso una propiedad de hipoteca de $10,000 puede tener un puesto de HOA de $50,000. Una búsqueda de título es seguro barato.
• Forgetting about ransom periods. Si toma posesión antes de que termine el período de redención, puede ser responsable de daños o terminar perdiendo la propiedad a la redención del dueño anterior.
• Ignorando la condición de propiedad. El derecho de uso de la propiedad no tiene sentido si la casa es inhabitable debido a moho, daño estructural o utilidades despojadas. Siempre presupuesto para una inspección exhaustiva (si es posible) o al menos una evaluación de unidad por unidad.

Conclusión: Asegurar su inversión

Comprender los derechos de propiedad al comprar un hogar cerrado ayuda a asegurar una transacción suave y una propiedad clara. Ser bien informado le protege de problemas legales inesperados y asegura su inversión. La inversión de hipoteca no es sólo para encontrar un precio bajo - se trata de entender el rompecabezas legal adjunto a cada escritura. Tome el tiempo para la investigación título, leyes locales, supervivencia de mentiras, y derechos de tenencia.