Comprender los fundamentos jurídicos para la expulsión

Un propietario no puede desalojarle sin seguir procedimientos legales estrictos, y el primer paso es casi siempre dar aviso adecuado. La ley requiere que los propietarios tengan una razón legal válida antes de que puedan iniciar procedimientos de desalojo. Incluso si usted tiene un contrato de arrendamiento por escrito o está alquilando mes a mes, su propietario debe jugar con las mismas reglas. Saber la diferencia entre los motivos legales e ilegales de desalojo es su mejor defensa.

Razones legales comunes un Landlord May Evict

Las razones legales más comunes para el desalojo incluyen no pago de alquiler, ] violación de los términos de arrendamiento , actividad ilegal en el local , y retenimiento sobre (con frecuencia, la unidad de mantenimiento se aplica en los plazos de la propiedad de la tierra).

Algunos estados permiten desalojos “no por causa” por inquilinos de mes a mes, lo que significa que el propietario no necesita dar una razón mientras se proporcione el aviso adecuado. Sin embargo, incluso en esos casos, el propietario no puede desalojar por razones discriminatorias o de represalia. Si la razón declarada es vaga o parece pretextual, documentar todo y hablar con un abogado de derechos inquilinos.

Tipos de acuerdos de arrendamiento y su impacto

El tipo de arrendamiento que tiene afecta directamente los plazos de desalojo y las defensas legales. Un arrendamiento a plazo fijo (por ejemplo, un año) proporciona más estabilidad – el propietario no puede desalojar durante el plazo a menos que usted viole una cláusula de arrendamiento o no pagar el alquiler. A mes a mes de arrendamiento

Otros tipos de arrendamiento incluyen subleases] y arrendamientos controlados por los arrendatarios o estabilizados (común en ciudades como Nueva York y San Francisco). Las unidades controladas por alquiler tienen protecciones adicionales: los propietarios deben demostrar “buena causa” para el desalojo, como el no pago o las violaciones graves del arrendamiento.

Aviso de los períodos Vary por Estado

Los plazos de notificación no son de tamaño único. Dependen de su estado y de la razón de desalojo. Por ejemplo, en California, un propietario debe dar un aviso de 3 días para pagar el alquiler o dejar de pagar por alquiler no pagado, pero 30 o 60 días para no-caución de una renta mensual a mes.

Siempre revise la ley de retención de su estado específico. Ignorar el período de aviso puede hacer que todo el desalojo sea inválido. Si usted recibe un aviso que no coincide con el plazo requerido, levante que como una defensa en el tribunal.

Requisitos de notificación: Lo que usted debe recibir antes de la desalojo

El aviso adecuado es la piedra angular de un desalojo legal. Sin él, el propietario no puede presentar una demanda de desalojo. La ley dicta lo que debe decir el aviso, cómo debe ser entregado, y cuánto tiempo tiene que responder.

Cuando los terrícolas no pueden desalojar sin aviso

En casi todos los escenarios, un propietario no puede desalojar sin aviso previo. Hay excepciones estrechas – tales como amenazas inmediatas de violencia, actividad de drogas felona, o daños graves de propiedad – donde se puede permitir un aviso de “despido incondicional”; pero incluso entonces, se debe notificar por escrito, dándole la oportunidad de salir voluntariamente antes de que comience un caso de desalojo formal.

Tipos de avisos de desalojo

  • Pagar alquiler o quit: Le da un período corto (normalmente 3-14 días) para pagar alquiler o vacante. Si paga la cantidad total dentro de la ventana, el desalojo se detiene.
  • Cure or Quit:] Se utiliza cuando se viola un término de arrendamiento (por ejemplo, teniendo mascotas no autorizadas, causando quejas de ruido). Se obtiene un número de días para arreglar la violación o salir.
  • Unconditional Quit: Exige que se vaya inmediatamente, sin oportunidad de solucionar el problema. Permitido sólo por violaciones muy graves, como las ventas ilegales de drogas o las repetidas infracciones de arrendamiento.
  • Nota para Vacar:] Se utiliza para la terminación sin causa de un período de un mes a mes de duración o el fin de un contrato fijo. Los plazos típicos son de 30, 60 o 90 días, dependiendo de la ley estatal.

Cada aviso debe indicar claramente la razón de desalojo, la fecha por la que debe actuar, y las consecuencias de no cumplir. Si alguno de estos elementos falta, el aviso puede ser inválido.

Métodos de entrega adecuados

Los avisos deben ser entregados de una manera que pueda ser probada en el tribunal.

  • Entrega a usted personalmente.
  • Dejarlo con una persona de edad adecuada y discreción en el alojamiento de alquiler.
  • Ponerlo en su puerta principal y enviar una copia por correo certificado o de primera clase.
  • Enviar por correo certificado con recibo de devolución solicitado – muchos propietarios utilizan esto para tener pruebas de entrega.

Algunos estados requieren tanto la publicación como el envío. Si el propietario no sigue el método correcto de entrega, el desalojo puede ser desechado. Mantenga todos los sobres y recibos; pueden convertirse en evidencia crítica.

Consecuencias de la notificación incorrecta

Si el aviso es defectuoso – fecha equivocada, tiempo insuficiente, razón incorrecta, o entrega incorrecta – usted puede plantearlo como una defensa afirmativa en el tribunal de desalojo. El juez puede desestimar el caso o ordenar que el propietario comience con un aviso corregido. Nunca ignore un aviso; en lugar, busque consejo legal inmediatamente. Muchas organizaciones de derechos inquilinos ofrecen consultas gratuitas.

Derechos de los inquilinos y protecciones jurídicas

Incluso si usted ha recibido un aviso de desalojo correcto, usted todavía tiene derechos legales importantes. Estas protecciones evitan que los propietarios usen el desalojo como arma y le dan una oportunidad justa de permanecer en su casa.

Defensas a la expulsión en el tribunal

Cuando usted aparece en el tribunal, puede levantar varias defensas:

  • Aviso de improcedencia: Como se ha discutido, cualquier error en la notificación puede invalidar el desalojo.
  • Pago de alquiler: Si pagaste el alquiler antes de la fecha límite de la notificación, el desalojo debe ser detenido.
  • Retaaliación o discriminación: No se puede desalojar por ejercer sus derechos legales (por ejemplo, violaciones de códigos de denuncia) o por su raza, religión, género, discapacidad o estado familiar.
  • Alcance de la garantía de la habitabilidad: Si el propietario no pudo mantener la propiedad en una condición segura y sanitaria, puede tener una defensa – especialmente si usted retenía alquiler o se quejó de reparaciones.
  • Desahucio constructivo: Cuando el propietario hace que la unidad sea inalcable (por ejemplo, sin calor, agua o seguridad), puede argumentar que se le obligó a moverse, lo que no es un terreno de desalojo válido para el propietario.

Documenta todo: fotos, correos electrónicos, textos y declaraciones de testigos. Cuanto más pruebas tengas, más fuerte será tu caso.

Retaliation and Discrimination Protections

Las leyes federales y estatales protegen a los inquilinos de los desalojos de represalia. Si usted se queja de una violación de salud o seguridad, pide reparaciones o se une a un sindicato de inquilinos, su propietario no puede desalojarle en respuesta. Asimismo, la Ley de vivienda [Fair] prohíbe el desalojo basado en la raza, el color, el origen nacional, la religión, el sexo, el estado familiar o la discapacidad.

Escenarios de desalojo constructivos

El desalojo constructivo ocurre cuando un propietario deliberadamente hace que la unidad de alquiler sea inhabitable, obligándole a salir. Ejemplos incluyen: desactivar el calor o el aire acondicionado, quitar puertas o ventanas, cortar agua o electricidad, o negarse a reparar graves riesgos de salud. Si usted tiene que salir debido a tales condiciones, puede demandar al propietario para los daños y utilizar el desalojo constructivo como defensa si luego tratar de desalojarle por falta de pago o abandono.

Reglas de depósito de seguridad durante la expulsión

Incluso si usted es desalojado, su depósito de seguridad no se pierde automáticamente. Los señores de tierra deben seguir las leyes estatales respecto a la devolución de los depósitos. Después de que usted vacante, el propietario normalmente tiene 15 a 45 días (dependiendo del estado) para proporcionar una lista de deducciones especificadas y devolver cualquier cantidad restante. Deducciones sólo puede ser por daños reales más allá del desgaste normal, alquiler impagado, o la limpieza.

Derecho a un hogar ajeno

Todos los inquilinos tienen una garantía de habitabilidad , lo que significa que el propietario debe mantener los niveles de vida básicos: fontanería de trabajo, electricidad, calefacción, suelos seguros y condiciones sin plagas. Si el propietario descuida estos deberes, puede tener el derecho de retener el alquiler, reparación y deduciendo, o romper el contrato de arrendamiento sin penalización.

El proceso de desalojo paso a paso

Conocer los pasos exactos de un desalojo legal te ayuda a evitar sorpresas y proteger tus derechos. Los terráqueos no pueden saltarse ninguna fase; si lo hacen, puedes desafiar el proceso.

Presentar la Ley de desalojo

Después de que el período de aviso expira y no ha abandonado o curado la violación, el propietario presenta una denuncia de desalojo en el tribunal local (a menudo llamada "entrada forzada y detenimiento" o "evicción"). Se le servirá con una citación y una copia de la denuncia. La citación le dice la fecha y hora de la audiencia – generalmente dentro de unas pocas semanas. No lo ignore.

Procedimientos de la Corte: Qué esperar

En la audiencia, usted y el propietario presentan pruebas. El juez examinará el contrato de arrendamiento, el aviso, los registros de pago de alquiler, y cualquier defensa que usted levanta. En la mayoría de los estados, las audiencias de desalojo son relativamente rápidas – a menudo 15 a 30 minutos. Si el juez manda contra usted, se introducirá un juicio por posesión, y el tribunal emitirá un escrito de posesión (o ejecución) autorizando al sheriff a retirarle físicamente si no se varies días.

Si cree que la sentencia fue errónea, puede tener derecho a apelar. Sin embargo, las apelaciones pueden ser costosas y pueden requerir la emisión de un bono para el alquiler en disputa. Actar rápido – los plazos de apelación son generalmente muy cortos (por ejemplo, de 5 a 10 días).

Cómo responder si usted es servido un aviso de desalojo

  1. Leerlo cuidadosamente:] Observe el tipo de aviso, la razón y el plazo.
  2. Documentos de los equipos:] Plorar, alquilar recibos, comunicaciones con el propietario, fotos de condiciones y cualquier solicitud de reparación.
  3. Habla con tu propietario: A veces se puede resolver un simple malentendido. Proponer un plan de pago o una solución para una violación del contrato de arrendamiento.
  4. Buscar asesoramiento legal de inmediato: Muchas comunidades tienen servicios de asistencia legal, líneas telefónicas de emergencia o abogados de bajo costo. En algunas ciudades, puede obtener una consulta gratuita a través de las asociaciones locales de abogados.
  5. Preparación para la corte: Si no puede resolver el problema, tendrá que comparecer ante la corte. Vestir profesionalmente, traer todas las pruebas, y considerar traer un testigo (por ejemplo, un vecino que vio malas condiciones).

Cuanto antes actúes, más opciones tienes, la demora sólo perjudica tu caso.

Cuándo consultar a un abogado de derechos de arrendatario

Usted debe consultar a un abogado si: el aviso no está claro o usted cree que es ilegal; el propietario ya ha presentado una demanda de desalojo; usted piensa que tiene una defensa (por ejemplo, represalia, discriminación, problemas de habitabilidad); o el propietario intenta un desalojo de autoayuda (bloqueo, cierre de utilidad, eliminación de pertenencias). Un abogado puede ayudarle a negociar con el propietario, preparar su defensa, y representarlo en el tribunal.

Por ejemplo, en Ohio, los inquilinos pueden ponerse en contacto con el sitio web Ohio Legal Help para obtener formularios e información gratuitas. Incluso una consulta puede hacer una diferencia significativa en el resultado de su caso.

Conclusión: Conoce tus derechos para protegerte

Ningún propietario puede desalojarlo sin seguir la ley. Nota adecuada, fundamento legal válido y una orden judicial son todos requeridos. Al entender los motivos legales, requisitos de aviso y sus derechos de inquilino, puede responder eficazmente si usted recibe alguna vez un aviso de desalojo. Documenta todo, busque ayuda temprana y nunca consienta en un desalojo ilegal. Su casa es su santuario – la ley está de su lado cuando usted sabe cómo.

Para más información, consulte la página HUD Derechos de arrendatario] o las guías estatales completas disponibles a través del Nolo Eviction Law Center.