Comprender las facilidades y los derechos de acceso

Un alivio es un interés no posesivo en la tierra de otra persona que otorga al titular el derecho de utilizar esa tierra con un propósito específico. Los derechos de acceso son una forma común de facilidad, normalmente permitiendo que el paso a través de una propiedad llegue a una carretera pública u otra parcela. Estas herramientas legales son fundamentales para resolver propiedades sin litoral, compartir las vías de entrada, instalar utilidades y mantener infraestructuras esenciales. Para los propietarios, saber cómo y cuándo existe una facilidad de uso, y qué es

El concepto de un abismo data de siglos atrás en el common law, arraigado en el principio de que la tierra no debe ser inútil debido a la falta de acceso. Hoy en día, los abnegamientos se entrelazan en el tejido de propiedad de los bienes en todos los cincuenta estados. Se presentan en subdivisiones suburbanas, parcelas rurales, lotes de relleno urbanos y desarrollos comerciales por igual.

Tipos de Facilidades

El uso de la propiedad no es válido, sino que se debe utilizar en forma continua [LT].

En cada categoría, los tribunales examinan el alcance y la intención del aliviado. Algunas facilidades son exclusivas, dando al titular el único uso de un área definida. Otros no son exclusivos, permitiendo tanto al titular del alcantarillado como al propietario serviente utilizar el mismo área, siempre que el propietario serviente no interfiera injustificadamente. La distinción importa en la ejecución. Si la facilidad es no exclusiva, el propietario de la violación puede seguir utilizando

Creación y terminación de las facilidades

El método más fiable es una concesión expresa en una escritura registrada, que proporciona evidencia clara de la intención de las partes, la ubicación de la facilidad de declaración, y sus usos permitidos. Sin embargo, muchas facilidades se presentan informalmente a través del título de la propiedad de larga duración, la creación de una ambigüedad que alimenta las disputas.

Violaciones comunes de los derechos de facilidades y acceso

Las violaciones pueden tomar muchas formas: bloquear una entrada, construir una cerca a través de un derecho de paso, construir una estructura que impida el acceso a la utilidad, o interferir con facilidades de drenaje. Incluso la obstrucción parcial, como los vehículos de estacionamiento, almacenar equipos, plantar árboles que bloquean el paso, o permitir que la vegetación supere las expectativas de la zona de restauración, puede constituir una violación.

Algunas violaciones son sutiles. Por ejemplo, un propietario serviente puede conceder un permiso de terceros para usar el área de alcantarillado, creando una disputa multipartidista. O el propietario serviente puede calificar la tierra de una manera que altere los patrones de drenaje, dañando la fundación o el paisajismo dominante.

Medidas legales para hacer cumplir los derechos de facilidades y acceso

El éxito depende de la calidad de la documentación, la claridad del derecho y la disposición de las partes a negociar. A continuación se presenta una guía completa del proceso de ejecución, desde la determinación de los hechos iniciales mediante los recursos posteriores al juicio.

1. Revisar y verificar los documentos jurídicos

El fundamento de cualquier acción de cumplimiento es el instrumento escrito que crea la facilidad. Localizar el escritura original, la concesión o el orden judicial. Preste atención a la descripción legal del área de alcantarillado, que puede utilizar los metes y límites, referencia a un mapa de plat, o una descripción simplificada que requiere interpretación. Verificar el propósito de la facilidad: ingresos y egresos, utilidades, alcance, limitaciones de luz y aire.

2. Comunicarse con la Otra Parte

Muchos litigios surgen de malentendidos en lugar de malicia. Una conversación tranquila y directa puede aclarar los derechos y expectativas. Poner la conversación por escrito: enviar un breve correo electrónico o una carta que resuma lo que discutiste y lo que cada parte está de acuerdo. Esto crea un registro útil y evita que la otra parte siga alegando ignorancia.

3. Documentar las violaciones a fondo

En el momento en que se sospecha que un problema, comience un registro sistemático. Recopilar fotografías y videos desde múltiples ángulos y en diferentes fechas para mostrar la naturaleza, extensión y continuidad de la obstrucción. Escribe descripciones de la interferencia, incluyendo el tipo, frecuencia y impacto en su uso. Si es posible, obtener declaraciones de testigos de otros que han observado la violación, como vecinos, conductores de entrega, o trabajadores de utilidad.

4. Enviar un aviso formal de violación

Si la comunicación informal falla, un aviso formal por escrito sirve a dos propósitos: pone al violador en aviso que usted tiene la intención de hacer cumplir sus derechos, y crea una pista de papel clara para litigios. El aviso debe identificar la facilidad mediante la grabación de referencia, describiendo la obstrucción específica o la interferencia, y citando los términos aplicables de la facilidad que se está violando.

5. Participación en la mediación o resolución de controversias alternativas

La mediación es a menudo necesaria por las reglas de la corte antes de que una demanda pueda continuar. Incluso si no es obligatorio, es una manera rentable de resolver disputas sin el gasto y el estrés de litigios. Un mediador neutral ayuda a ambas partes a explorar opciones, como reubicar el alivio, compartir costos de mantenimiento, o compensar el uso perdido. Muchas disputas relacionadas con la propiedad se resuelven en esta etapa.

6. Presentar un traje de ley para hacer cumplir el equilibrio

Cuando las medidas cooperativas fallan, se hace necesario litigios. Las acciones legales típicas incluyen el alivio injuntivo, el juicio declaratorio, los daños y la ejeción o la incolación. Cada recurso aborda un aspecto diferente de la disputa, y los demandantes a menudo buscan múltiples remedios en una sola demanda. La elección de acción depende de la naturaleza de la violación, la claridad de la multa, y el alivio solicitado.

Socorro conjunto

Un orden judicial que requiere al violador para eliminar la obstrucción y abstenerse de interferencia futura. Las órdenes pueden ser temporales (durante la demanda) o permanentes. Debido a que los aliviados implican propiedad real, el alivio injuntivo es el remedio más común. El demandante debe demostrar un daño irreparable - que los daños monetarios no pueden compensar adecuadamente - que es generalmente fácil de acceder derechos cuando se bloquea una vía de conducción o necesaria.

Sentencia declaratoria

Si la existencia o alcance de la facilidad se disputa, una sentencia declaratoria pide al tribunal que interprete la escritura o documento y declare los derechos de las partes. Esto es particularmente importante cuando se creó una facilidad por implicación o prescripción y la documentación es ambigua. Las acciones de juicio declaratorio también son útiles cuando las partes discrepan si un uso particular cae dentro del ámbito de la facilidad de la autoría.

Daños

Si la violación causaba daño financiero, puede recuperar daños compensatorios. Ejemplos incluyen costos de acceso alternativo, pérdida de ingresos de alquiler, valor de propiedad reducido, o gastos adicionales de transporte. En casos de obstrucción intencional o maliciosa, algunos estados permiten daños punitivos diseñados para castigar al malhechor y disuadir conducta similar. Los honorarios y costos del abogado también pueden ser recuperables si el acuerdo de facilidad incluye una cláusula de pago o si el estatuto de los estados expertos permite

Ejeción o Trespass

Si alguien construye una estructura que bloquea completamente la facilidad, es posible que necesite llevar una acción para el ejectment para eliminar la estructura o para la transgresión para recuperar la interferencia pasada. Estos son remedios más agresivos pero necesarios cuando la obstrucción es sustancial. Las acciones de eyección requieren prueba del derecho superior del demandante a la posesión del área de recuperación.

7. Ejecución de la ejecución posterior al fallo

Obtención de una orden judicial es sólo la mitad de la batalla. Si el violador no cumple, puede necesitar buscar el desacato de la corte, que puede resultar en multas o incluso tiempo de prisión por incumplimiento repetido. En algunos casos, el tribunal puede autorizar a contratar a un contratista para eliminar la obstrucción a expensas del violador. Mantener todos los recibos y obtener la aprobación de la corte antes de la autoayuda para evitar las contrademandas.

Remedios y daños disponibles

Los recursos específicos que un tribunal puede ordenar incluyen inyecciones obligatorias que exigen al violador que elimine la obstrucción, inyecciones prohibitivas que ordenen al violador que deje de interferir, acciones de título silencioso que esclare la propiedad y derechos cuando se impugna la facilidad, daños monetarios para uso perdido, valor de propiedad reducido o gastos adicionales, y los honorarios de abogado si el acuerdo de facilidad o ley estatal permite.

Cuándo consultar a un abogado

Los litigios de liquidación implican una ley de propiedad compleja, y los errores pueden ser costosos. Usted debe consultar a un abogado de bienes raíces si los documentos legales son ambiguos o faltantes, la otra parte se niega a cumplir después de un aviso formal, la facilidad fue creada por prescripción o implicación (que requiere pruebas de elementos de uso), litigio parece inevitable, o necesita una encuesta o búsqueda de título para confirmar los límites.

Para más lectura, consulte los recursos de la Sección de Bienes Reales de la Asociación Americana de Abogados y Guía de la ley de la facilidad de acceso. Para los estatutos específicos del Estado, compruebe las leyes de su estado sobre facilidades prescriptivas y procedimientos judiciales.

Consejos prácticos para los propietarios de bienes

La prevención es la mejor estrategia de cumplimiento. Antes de comprar propiedad, obtener un informe de título y una encuesta que revela todas las facilidades registradas. Si usted está otorgando un alivio a un vecino, redactar un acuerdo escrito claro que define la ubicación, el uso, el mantenimiento y los términos de terminación. Recordar el documento para que se une a los futuros propietarios. Si usted ya posee propiedad con una facilidad, inspeccionar periódicamente la zona para asegurar que no se están desarrollando las intromisiones.

Si usted está considerando la autoayuda, como cortar una cerradura o quitar una valla, proceda con precaución. Muchos estados prohíben los recursos de propiedad real de la autoayuda, y usted podría enfrentar responsabilidad por la transgresión o conversión. Siempre obtener una orden judicial antes de alterar físicamente la propiedad. La autoayuda también puede escalar una disputa y hacer más difícil la mediación.

Considere la posibilidad de comprar seguros de títulos que cubren las disputas de facilidad. Muchas políticas proporcionan cobertura para costos de defensa y posibles pérdidas derivadas de facilidades no registradas o disputadas. Revise su política cuidadosamente y notifique al asegurador rápidamente si surge una disputa. Algunas políticas tienen requisitos de aviso estricto que, si se pierde, pueden anular la cobertura. Mantenga un archivo de todos los documentos relacionados con la facilidad de compra, incluyendo hechos, encuestas, correspondencia y fotos.

Ley del Estado

La ley de arrendamiento es en gran parte específica del estado.El período legal para las facilidades prescriptivas varía de cinco a veinte años. Algunos estados requieren el pago de impuestos para establecer una facilidad prescriptiva, mientras que otros no lo hacen. Algunos estados tienen "color de título" estatutos que acortan el período prescriptivo si el demandante tiene una escritura defectuosa.

Algunos estados han adoptado la Ley uniforme de conservación u otros estatutos modelo que estandarizan ciertos aspectos de la ley de la facilidad de mantenimiento. Si su disputa implica una facilidad de conservación, una conservación histórica o una facilidad agrícola, las regulaciones federales y estatales pueden imponer requisitos adicionales. Estas facilidades a menudo tienen órganos de control dedicados, como los fideicomisos de tierras o las agencias gubernamentales, que pueden ayudar con la ejecución.

Conclusión

Para garantizar el acceso a la propiedad, es necesario un sistema de control de la tierra y de la mejor manera. Para ello, es necesario que se mantengan registros exhaustivos y que se comprendan el tipo y el alcance de su facilidad de acceso. Con una preparación cuidadosa y, cuando sea necesario, un abogado profesional, puede proteger sus derechos de propiedad y mantener el acceso esencial en el que se basa.