Cuando compra bienes raíces, uno de los pasos más críticos antes de cerrar es asegurar que la propiedad tiene un título claro. Una búsqueda de título y la posterior liquidación de los becarios protegen a los compradores de heredar disputas legales, deudas inesperadas o retos de propiedad. No realizar diligencia debida puede resultar en litigio costoso, cierres retardados o incluso pérdida de la propiedad. Por ejemplo, un comprador puede descubrir años más tarde que un contratista de mentiras

Comprender las búsquedas de título

Una búsqueda de títulos es un examen exhaustivo de los registros públicos para verificar la propiedad legal de un inmueble e identificar cualquier reclamación, licencia, gravamen o defectos. Este proceso se realiza normalmente por una empresa de títulos, abogado inmobiliario o un examinador de títulos dedicado. El objetivo es confirmar que el vendedor tiene el derecho legal de transferir propiedad y que no existen intereses no revelados que puedan afectar los derechos del comprador.

Durante una búsqueda de títulos, los profesionales revisan las acciones, hipotecas, juicios judiciales, registros fiscales, facilidades y otros documentos que datan de varias décadas, o incluso al subsidio de tierras original. Buscan temas como:

  • Errores o inconsistencias en los registros públicos
  • Firmas falsificadas o transferencias fraudulentas
  • hipotecas sin licencia o préstamos anteriores
  • Menajes de Mecánica de contratistas o proveedores
  • Lienzos fiscales para impuestos sobre la propiedad no pagados
  • Juicio de los juicios se castiga con demandas
  • Facilidades o restricciones que limitan el uso de la propiedad (por ejemplo, facilidades de uso, reglas HOA)
  • Reclamaciones de propiedad por herederos desaparecidos o propietarios anteriores
  • Presentaciones de quiebras que pueden afectar a la propiedad

El proceso suele llevar unos días a una semana, dependiendo de la complejidad de la historia de la propiedad. En algunos casos, una búsqueda de título puede revelar cuestiones preliminares que requieren más investigación. Por ejemplo, si una propiedad fue heredada, podría haber problemas de propiedades no resueltos. Si un propietario anterior archivado para la quiebra, ciertas deudas podrían todavía ser apegadas a la propiedad. Una búsqueda exhaustiva ayuda a descubrir estos riesgos antes de la fecha de cierre.

Tipos comunes de los adolescentes y su impacto

Los extranjeros son reclamaciones legales contra una propiedad que le da al titular del lencería el derecho de cobrar el pago si se vende la propiedad. Se derivan de deudas no pagadas, fallos judiciales o obligaciones legales. No todos los liens son iguales; algunos son voluntarios (por ejemplo, una hipoteca), mientras que otros son involuntarios (por ejemplo, un mimbre fiscal). Entender los diferentes tipos es esencial para los compradores y vendedores.

Impuestos

Estos son impuestos por gobiernos federales, estatales o locales por impuestos de renta no pagados, impuestos de propiedad u otros impuestos. Los impuestos toman prioridad sobre la mayoría de las otras reclamaciones y pueden acumular intereses y sanciones. Si no se resuelve, el gobierno puede hipotecar la propiedad y venderla para satisfacer la deuda. Incluso un pequeño desincuente de agua o la factura de alcantarillado puede convertirse en un impuesto de algunas jurisdicciones.

Menénico de los Liens

Contratistas, subcontratistas o proveedores de materiales pueden presentar un puesto de mecánico si no se pagan por trabajo realizado o materiales proporcionados para la propiedad. Estos calzones son comunes durante las renovaciones o la construcción y pueden complicar una venta. Incluso si el vendedor afirma que pagaron al contratista, un teniente puede permanecer si el pago no fue documentado correctamente o si el contratista no pagó subcontratistas.

Mortgage Liens

Estos son puestos voluntariamente por los prestamistas cuando un comprador saca una hipoteca. Un mimbre hipotecario le da al prestamista un interés de seguridad en la propiedad hasta que el préstamo sea pagado. Al cerrar, el vendedor debe pagar cualquier hipoteca pendiente para liberar el beca. Si el saldo de la hipoteca es mayor que el producto de la venta, se deben hacer arreglos adicionales, como una venta corta o el vendedor que trae dinero para cerrar.

Juicio de menores

Cuando un tribunal emite un juicio monetario contra un propietario de la propiedad, el acreedor puede registrar el juicio como un mentira contra el patrimonio del propietario. Estas licencias pueden surgir de deudas de tarjetas de crédito no pagadas, demandas de lesiones personales o disputas comerciales. Se quedan hasta que el juicio esté satisfecho o expira (los juicios pueden ser renovados). Un mimbre de juicio se adhiere a cualquier propiedad real que el deudor posee en el condado donde se registra, así incluso el vendedor puede afectar

Asociación de Propietarios de Hogares

Si el vendedor no paga honorarios de HOA, la asociación puede presentar un mimbre. Las evaluaciones impagadas pueden llevar a la ejecución hipotecaria en algunas jurisdicciones. Los compradores deben solicitar una declaración de cantidades no pagadas de la HOA antes de cerrar - a menudo llamada una carta de estoppel. Incluso si el vendedor se pone al día, una cantidad pasada de pago puede mostrar como un teniente hasta que se libera formalmente.

Los extranjeros pueden afectar al comprador incluso si no eran el deudor original. Si un lencería no se aclara antes de cerrar, el comprador puede hacerse responsable de pagarlo para obtener título claro o prescindir de riesgos. Por eso la resolución de mentira es una parte no negociable del proceso de cierre.

Por qué limpiar los linos es crítico

La limpieza de las licencias antes de cerrar no es sólo una formalidad legal; es un mecanismo de protección financiera. Aquí están las razones principales por las que la limpieza de las mentiras es esencial:

Evita las cuestiones de propiedad

Una nube de mentiras en el título significa que el vendedor no tiene un título comercializable para transmitir. Sin un título claro, el comprador no puede legalmente obtener la propiedad completa. Los prestamistas también requieren títulos claros para finalizar la financiación hipotecaria. Si un teniente se descubre tarde, el cierre puede ser retrasado o cancelado, y el comprador podría perder su dinero o compromiso de préstamo. Los tribunales se refieren a esto como "clase en el título" que debe ser eliminado para una transferencia válida.

Evita la responsabilidad financiera

Los compradores pueden heredar inadvertidamente deudas no pagadas si los liens no se resuelven durante el cierre. Por ejemplo, el mimbre de un mecánico presentado por un tejador podría fijarse a la propiedad incluso después de la venta. El comprador entonces tendría que pagar al tejado para eliminar el mimbre, más las tasas legales potenciales. En algunos estados, los lirios de impuestos transferir con la propiedad, por lo que el comprador podría debe impuestos de vuelta.

Reduce los riesgos jurídicos

Los liens indeseados pueden llevar a demandas de los titulares de los lechos o del comprador contra el vendedor (o empresa de títulos) por no revelarlos. Los defectos de título también pueden desencadenar acciones de títulos silenciosos, que son costosas y consumen tiempo. Al asegurar que los liens se limpian antes de cerrar, todas las partes reducen su exposición a litigios. Además, si un comprador más tarde quiere refinanciar o vender, los liens no resueltos pueden bloquear la transacción.

Protege el valor de la reventa

Una propiedad con un lencería es difícil de vender. Los compradores futuros se encontrarán con los mismos temas de título, y los prestamistas pueden negarse a financiar una propiedad con reclamaciones pendientes. La limpieza de las licencias preserva la comercialización y el valor de la propiedad. Incluso un pequeño lencería puede asustar a los compradores potenciales o resultar en un precio de venta más bajo.

Por estas razones, los compradores no deben confiar exclusivamente en la palabra del vendedor de que la propiedad está libre de licencias. Una búsqueda profesional de título combinado con el seguro de título ofrece la mejor protección.

El papel del seguro de título

El seguro de título es una política que protege a los compradores y prestamistas de la pérdida financiera debido a defectos en el título que no fueron descubiertos durante la búsqueda. Hay dos tipos:

  • Seguro de Título de la persona mayor – Requisito por la mayoría de los prestamistas hipotecarios; protege el interés del prestamista en la propiedad hasta el importe del préstamo. Esta política no protege al comprador.
  • El Seguro de Título de Propiedad de Owner] – Opcional pero altamente recomendado; protege los derechos de propiedad del comprador y cubre las tarifas legales si surge un defecto de título después de cierre. El costo es una prima de una sola vez pagado al cierre, y la política permanece en vigor durante tanto el comprador posee la propiedad.

Incluso con una búsqueda completa de títulos, algunos problemas pueden pasar por documentos falsificados, herederos no revelados, errores en registros públicos, o liens que fueron presentados justo antes de cerrar. El seguro de título cubre estos riesgos ocultos. Por ejemplo, si un heredero perdido largo más adelante reclama propiedad, la compañía de seguros de títulos defenderá el título del comprador y pagará por cualquier pérdida.

Pasos para garantizar un título claro antes de cerrar

Tanto los compradores como los vendedores pueden tomar medidas proactivas para verificar un título limpio y resolver cualquier problema con antelación de la fecha de cierre. Se recomiendan las siguientes medidas para una transacción sin problemas.

1. Contratar una Compañía de Títulos Calificados o Abogado

Elige un profesional de título experimentado para realizar la búsqueda y coordinar la resolución del mentira. Tendrá acceso a bases de datos y registros de condado de todo el país. Solicitar referencias y verificar su licencia. Verifique si la empresa de títulos es respetable a través de organizaciones como la Asociación Nacional de Exámenes de Título. En algunos estados, los abogados realizan búsquedas de título; en otros, las compañías de títulos lo hacen.

2. Revisar el informe preliminar sobre los títulos

La empresa titular emitirá un informe preliminar (compromiso) que enumera todas las excepciones, incluyendo los becarios, las facilidades y las restricciones. Este informe se proporciona poco después de que se firma el acuerdo de compra. El comprador y el vendedor debe revisar este documento cuidadosamente. Si aparecen los becarios, el vendedor debe arreglarlos antes de cerrar. El comprador también debe comprobar cualquier pacto restrictivo que pueda afectar el uso de la propiedad prevista (por ejemplo, prohibir las restricciones Hacer aclaraciones de alquileres).

3. Resuelva los extranjeros de la edad antes de cerrar

Si el informe revela los gastos de aduana, el vendedor debe ponerse en contacto con cada titular de la cabina para solicitar una declaración de pago. Para los impuestos, el vendedor puede pagarlos directamente o negociar planes de pago. Para los liens de mecánico, el vendedor puede tener que proporcionar pruebas de pago al contratista o pagar el importe del beca. En algunos casos, un teniente puede ser liberado si el vendedor pone un bono (por ejemplo, un bono de la liberación del condado).

4. Obtenga a los exenes de Lien de los contratistas

Si el vendedor acaba de completar las renovaciones o la construcción, deben obtener exenciones de mentira de todos los contratistas, subcontratistas y proveedores. Estas exenciones demuestran que todos han sido pagados y no presentarán la mentira de un mecánico más tarde. Incluso si el vendedor pagó en su totalidad, sin una exención, un contratista podría todavía presentar una mentira en un período legal (a menudo 90 días después del trabajo).

5. Ordene una búsqueda final de título (Bring-Down) Justo antes de cerrar

Las compañías de título realizan una búsqueda final (a veces llamada “retirada”) justo antes de cerrar para asegurar que no se hayan presentado nuevos becarios o que se hayan introducido sentencias contra el vendedor desde el informe preliminar. Este paso captura problemas de última hora, como un gravamen del trimestre anterior que acaba de registrarse. Los compradores deben estar conscientes de que incluso una pequeña factura de agua no paga puede convertirse en un mentón. La búsqueda final se hace generalmente dentro de 24 horas de cierre.

6. Seguro de Título de Compra y Solicitar una Reposición de Cobertura de Gap

Como se ha mencionado, el seguro de título del propietario cubre defectos que la superficie después del cierre. También proporciona cobertura para asuntos como robo de identidad o fraude que podrían afectar el título. Aunque es un costo añadido, la protección que ofrece es invaluable. Muchos prestamistas requieren el seguro de título del prestamista, y el comprador puede a menudo empaquetarlo con la cobertura del propietario a un precio reducido. Además, pedir un "golpe" de aprobación si usted está preocupado por los beneficios archivados y la grabación entre el titular de la oferta.

Al seguir estos pasos, los compradores pueden minimizar el riesgo de heredar defectos de título. Los vendedores también se benefician asegurando un cierre más suave y evitando las demandas de pagos tardíos o acciones legales.

Errores comunes para evitar

Incluso compradores y vendedores bien intencionados pueden cometer errores relacionados con el título y las licencias. Aquí hay algunas fallas para ver:

  • Equipamiento de una búsqueda de títulos en conjunto – En las ofertas de efectivo, algunos compradores pueden renunciar a una búsqueda para ahorrar dinero. Esto es extremadamente arriesgado; una búsqueda de título es un pequeño precio para la paz mental.
  • Responderarse sólo en la divulgación del vendedor – Los vendedores pueden no saber nada de las licencias, especialmente las antiguas. Siempre obtener una búsqueda profesional.
  • Ignorando el informe preliminar – A veces los compradores no leen el compromiso con cuidado y luego descubren las restricciones que les disgustan.
  • Asumiendo que la compañía de títulos lo atrapará todo – Incluso las mejores búsquedas pueden perder defectos ocultos. Por eso existe el seguro de título.
  • La demora en la resolución del mentira hasta el último minuto – Algunas personas de edad tardan semanas en aclararse, especialmente si involucran a las agencias gubernamentales.
  • No obtener exenciones de mentira – Las garantías verbales de los contratistas no son suficientes; obtener renuncias escritas.

Evitar estos errores puede ahorrar miles de dólares e innumerables dolores de cabeza.

Qué hacer si un lien es encontrado

Si una búsqueda de título revela un mentira, no entren en pánico. En la mayoría de los casos, las lisas pueden resolverse antes de cerrar. Aquí está un enfoque práctico:

  1. Identificar el becerro y su cantidad] – El informe de título proporcionará detalles. Determinar si es válido o si ha caducado.
  2. Contacta con el accionistas – Obtenga una declaración de pago que muestre la cantidad exacta necesaria para liberar el alzamiento.
  3. Negociar si es necesario – Algunos titulares de los mimbres pueden aceptar una cantidad reducida si la deuda es vieja o si el vendedor se enfrenta a dificultades.
  4. Pago de acuerdo] – El vendedor paga normalmente, pero si el vendedor no puede, el comprador puede aceptar pagar y deducir del precio de compra.
  5. Obtener una versión grabada] – Asegurar que el titular de la mentira presenta una satisfacción o liberación con el registrador del condado.
  6. Contesta si no es válido – Si el mimbre es fraudulento o expirado, un abogado de título puede presentar una acción judicial para eliminarlo (título de la carta). Esto puede retrasar el cierre pero es necesario.

Trabajar con un título profesional simplifica significativamente este proceso.

Conclusión

Realizar una búsqueda completa de títulos y limpiar todos los privilegios antes de cerrar es una parte indispensable de cualquier transacción inmobiliaria. Este proceso protege a los compradores de la pérdida financiera, disputas legales y desafíos de propiedad que pueden surgir años después de la compra. También facilita una transferencia suave de derechos de propiedad, que es la base de un cierre exitoso. Ya sea que usted es un homebuyer de primera vez o un inverso experimentado, asociando con una empresa de título reputable y asegurando

Para más información sobre el seguro de título y el derecho de bienes raíces, consulte los recursos de la Comisión de Comercio Federal o hable con un abogado de bienes raíces calificado. Consumer Financial Protection Bureau también ofrece orientación sobre los costos de cierre y las protecciones. Recuerde: un título claro hoy significa una propiedad segura mañana.