Comprender las escalones: ¿Por qué los cierres de bienes raíces van mal?

Cierre de una transacción inmobiliaria es a menudo la parte más estresante de comprar o vender un hogar. Después de semanas de negociaciones, inspecciones y esfuerzos de financiación, el paso final requiere coordinación precisa entre una docena de partes: prestamistas, compañías de títulos, abogados, agentes y los compradores y vendedores mismos. Incluso un pequeño error puede desencadenar demoras costosas, renegociaciones, o un completo colapso de acuerdo con la Asociación Nacional de Realistas, casi mil transacciones de cancelación de errores

En esta guía, descomponemos los siete errores más frecuentes realizados durante los cierres de bienes raíces y proporcionamos estrategias de acción para mantener su transacción en el camino. Si usted es un homebuyer de primera vez o un inversor experimentado, estas ideas le ayudarán a navegar el proceso de cierre con confianza. También incluiremos un calendario de cierre detallado y dirección con frecuencia pasadas por alto detalles que incluso los agentes experimentados a veces extrañan.

Los peligros de la revisión del contrato inadecuada

El acuerdo de compra es la base legal de toda la transacción. Muchos compradores y vendedores cometen el error de esquiar el contrato o confiar exclusivamente en su agente para explicar su contenido. Esta supervisión puede llevar a sorpresas más tarde, como descubrir que usted es responsable de una costosa reparación, que la fecha de cierre es no negociable, o que hay contingencias ocultas que podrían anular el acuerdo. Los contratos inmobiliarios son documentos legales densos, y cada cláusula.

Cláusulas generalmente superadas

Los contratos de bienes raíces estándar incluyen numerosas disposiciones que son fáciles de perder. La contingencia de financiación, por ejemplo, establece un plazo para que el comprador obtenga un compromiso de préstamo. Si ese plazo pasa sin acción, el vendedor puede tener el derecho de cancelar. Asimismo, el contingencia de riesgo protege al comprador si la propiedad se encuentra por debajo del precio de compra, pero sólo si es correctamente borrado y ejercido por el dinero

Cómo prevenir errores de contrato

La mejor defensa es una revisión metódica completa. Intente a un abogado inmobiliario leer cada línea y explicar cualquier términos ambiguos. Nolo's closing checklist recomienda crear una lista de todas las fechas clave y contingencias del contrato y fijar recordatorios del calendario. Nunca firme un documento que no entiende completamente, y siempre negocia cambios en la escritura.

Título y cuestiones de propiedad que descarrilan los cierres

Los problemas de título son una de las razones más comunes para los cierres retrasados. Una búsqueda de títulos revela los límites existentes, impuestos no pagados, aligerías, o incluso reclamaciones de propietarios anteriores. Los compradores a menudo suponen que obtener seguro de título es suficiente, pero no abordan los problemas descubiertos durante la búsqueda. Los vendedores, por su parte, pueden olvidar revelar los defectos de propiedad conocidos que luego se producen durante la inspección.

Adolescentes ocultos y contratiempos

Los billetes de contratistas no pagados, los honorarios de asociación de propietarios (HOA) o los juicios fiscales pueden nublar el título. En algunos casos, un heredero de un propietario anterior puede venir adelante reclamando un interés de propiedad. Estos problemas no siempre se descubren hasta la fecha de cierre. Para evitar sorpresas, ) orden de los vendedores anticipados el informe de título de un comprador de la fecha.

Inspecciones de bienes y caídas de discreción

El no realizar una inspección completa de la casa es otro error importante. Incluso si usted está comprando un nuevo hogar, problemas como daño en el techo, molde o cableado defectuoso pueden ser ocultos. Una vez que reciba el informe de inspección, diríjase a cada artículo con su agente y vendedor rápidamente. No espere hasta que el último paso para descubrir los defectos graves.

Fracasos de financiación: De Pre-Aprobación a Día de cierre

Los problemas de financiación son la principal causa de cierres retrasados. Muchos compradores cometen el error crítico de asumir que una carta de precalificación es la misma que una pre-aprobación. Pre-aprobación implica una revisión completa de su crédito, ingresos y activos, y lleva mucho más peso con vendedores y prestamistas. Sin embargo, incluso los compradores pre-aprobados pueden correr en problemas si hacen cambios financieros significativos antes de cerrar.

Errores de financiación comunes

  • El cambio de empleo o el pago de nuevos créditos] – Abrir una nueva tarjeta de crédito, tomar un préstamo de coche, o cambiar a los empleadores pueden alterar su relación de deuda a ingreso y poner en peligro la aprobación de préstamos. Incluso una pequeña investigación de crédito puede afectar su puntuación.
  • Recibir costos de cierre – Los compradores a veces olvidan que los costos de cierre normalmente cuestan 2% a 5% del precio de compra. Estos incluyen tarifas de prestamista, costos de evaluación, seguros de títulos y impuestos y seguros prepagados. Los vendedores también enfrentan costos altos como comisiones y impuestos de transferencia.
  • Falta de la ventana de bloqueo de tarifas – No cerrar en una tasa de interés lo suficientemente pronto puede exponerte a fluctuaciones de mercado. Pregúntele a su prestamista sobre términos de bloqueo de tarifas y cualquier tarifa asociada. Un bloqueo de 30 días es común, pero una cerradura de 60 días le da más seguridad si el cierre se retrasa.
  • No tener reservas suficientes] – Muchos prestamistas requieren que los compradores tengan de dos a seis meses de pagos hipotecarios en reserva después de cerrar. Si sus ahorros son demasiado bajos, su préstamo puede ser negado.

Cómo prevenir las cuestiones de financiación

Proveer los documentos solicitados inmediatamente. Evite cualquier movimiento financiero importante, como cambiar los empleos, hacer grandes compras o transferir préstamos, hasta que el cierre sea completo. Consumer Financial Protection Bureau's homeownership resources ofrece orientación sobre lo que debe esperar de un error de crédito de tres meses de anticipación, también puede obtener un informe de la oficina de crédito correcto.

Perdiendo los límites críticos y la documentación

Los cierres de bienes raíces se ejecutan en un horario ajustado con numerosos plazos. Los compradores y vendedores pierden frecuentemente los plazos para depósitos de dinero, períodos de inspección, cartas de compromiso de préstamo y la revisión final de la divulgación de la información de cierre. Estas fechas perdidas pueden resultar en depósitos perdidos, tasas de penalización o incluso terminación de contratos. La presión de múltiples tareas simultáneas a menudo hace que la gente abandone la pelota en uno.

La regla de la revelación de cierre de 3 días

La ley federal requiere que los prestamistas proporcionen una divulgación de cierre (CD) al menos tres días hábiles antes de cerrar. Los compradores deben revisar cuidadosamente este documento para cualquier discrepancia entre la estimación del préstamo y los costos de cierre reales. Errores en el CD -como cantidad de préstamo incorrecto, tasa de interés incorrecta, o honorarios faltantes - puede retrasar el cierre si se encuentra con demasiado retraso. Si encuentra un error, notificar a su prestamista inmediatamente y no firmar cualquier revisión de plazo neto

Mantenerse organizado

Crear un calendario maestro con todas las fechas contractualmente requeridas. Incluir el plazo para la inspección del hogar, el límite de tiempo para responder al informe de inspección, la fecha de compromiso de financiamiento y la fecha de entrada. Use una lista de verificación para rastrear cada documento requerido: prueba del seguro del propietario, revelaciones firmadas, y instrucciones de cableado para su pago de baja. Algunos compradores y vendedores encuentran útil utilizar una aplicación dedicada o hoja de cálculo para gestionar el proceso.

Pobre comunicación entre todas las Partes

Los cierres inmobiliarios implican una compleja web de profesionales: agentes de listado y comprador, prestamistas, evaluadores, inspectores, representantes de la empresa de títulos y abogados. Cuando la comunicación se rompe, las instrucciones se pierden, se pierden los plazos y los problemas simples se intensifican en problemas importantes. Un solo correo electrónico perdido o correo de voz olvidado puede causar una cascada de errores.

¿Quién necesita estar en el bucle?

Idealmente, el comprador y el vendedor deben designar un punto de contacto primario (normalmente sus respectivos agentes) para transmitir actualizaciones y preguntas. Sin embargo, eso no significa que los directores deben guardar silencio. Los compradores deben sentirse facultados para hacer a su agente o prestamista para actualizaciones de estado sobre hitos clave. Los vendedores deben confirmar que la compañía de títulos ha recibido toda la documentación necesaria, tales como recibos de impuestos pagados y cualquier factura de reparación.

Buenas prácticas para la comunicación

  • Horario semanal de check-in durante los últimos 30 días antes de cerrar.
  • Utilice el correo electrónico para documentar todas las solicitudes y confirmaciones importantes.
  • Proporcione a su empresa de prestamistas y títulos con información actualizada de contacto.
  • Responder a solicitudes de firmas o documentos dentro de las 24 horas.
  • Cree un chat de grupo o un hilo de correo electrónico que incluya todas las partes clave (con permiso) para compartir actualizaciones rápidas.

Cuando todo el mundo se mantiene informado, se pueden resolver pequeños problemas antes de convertirse en negociadores de acuerdos. Un enfoque proactivo de la comunicación a menudo separa los cierres suaves de los estresantes.

Desvelar el paseo final - A través de

El último paso, normalmente realizado 24 a 48 horas antes de cerrar, es la última oportunidad del comprador para verificar que la propiedad está en la condición especificada en el contrato. Muchos compradores tratan este paso como un revisit casual en lugar de una inspección seria. Esto puede llevar a sorpresas desagradables después de cerrar, como electrodomésticos desaparecidos, accesorios dañados o restos dejados atrás. Los vendedores también deben prepararse para el paseo por la limpieza completa.

Qué hacer durante el paseo-A través

  • Todos los aparatos que se incluyen en la venta (refrigerador, lavavajillas, estufa, lavadora/secadora) están presentes y funcionan.
  • No se ha producido ningún nuevo daño desde la última visita (ventanas, manchas de agua, agujeros en las paredes).
  • La propiedad está limpia y libre de pertenencias personales y basura.
  • Todos los accesorios de luz, interruptores y salidas funcionan.
  • Los accesorios de fontanería funcionan y se agotan adecuadamente.
  • El sistema HVAC funciona (si el tiempo permite la prueba).
  • Puertas de garaje y aperturas funcionan.
  • Caja de correo, llaves, controles remotos y cualquier mobiliario incluido están presentes.
  • Características exteriores como aspersores, puertas y trabajos de iluminación exterior.

Traiga una copia del informe de inspección y el contrato de compra a referencia durante el recorrido. Si descubre problemas, notifique a su agente inmediatamente. Dependiendo de la gravedad, puede solicitar un crédito, reparación o incluso demora el cierre hasta que se resuelva el problema. Documente todo con fotos de tiempo.

Costos de cierre y desglose de tarifas

Los compradores y vendedores a veces subestiman los costos totales debido al cierre. Los compradores se centran a menudo en el pago de baja, olvidando que los costos de cierre también necesitan ser cubiertos. Los vendedores pueden no anticipar comisiones inmobiliarias, impuestos de transferencia, honorarios de abogados, y los impuestos de propiedad prorrateados. Los números finales pueden ser un shock si usted no planea por delante.

Costos de cierre típicos del comprador

  • Tasa de originación de préstamos
  • Tasa de prorrateo
  • Tasa de presentación de créditos
  • Seguro de título y título
  • Derechos de registro
  • Intereses pagados
  • Impuestos sobre bienes (depósito)
  • Prima de seguro de propietario (primer año)
  • Depósito de garantía bloqueada para impuestos futuros y seguros
  • Seguro de hipoteca privado (PMI) si el pago de baja es inferior al 20%

Costos típicos de cierre del vendedor

  • Comisiones de agentes inmobiliarios (generalmente 5%–6% total)
  • Impuestos de transferencia o impuestos de sello
  • Seguro de título (programa de propietario)
  • Derechos de abogado
  • Derechos de registro
  • Impuestos prorrateados de propiedad
  • Cualquier crédito otorgado al comprador para reparaciones
  • Garantía de inicio (si se acordó)

Solicitar un detallado Cerrar la Divulgación] al menos tres días antes de cerrar y compararla con la Estimación de Préstamos que recibió antes. Si alguna cuota ha cambiado, pida una explicación. Para una inmersión más profunda en los costos típicos, el Investopedia guía para los costos de cierre proporciona una ruptura integral.

Crear una lista de verificación de cierre de bienes raíces

Una de las mejores maneras de evitar errores es crear una lista de verificación personalizada de cierre. Comience con el contrato y lista cada plazo y requisito. A continuación, agregue pasos para la financiación, inspecciones, trabajo de título, seguro y el paso final. Compartir esta lista de verificación con su agente, prestamista y abogado para que todo el mundo esté alineado. A continuación se muestra un cronograma más detallado que usted puede adaptar.

Cierre completo de tiempo

  • 60–90 días antes de cerrar: Consigue preaprobado, orden de búsqueda temprana, comienza a reunir documentos (retornos de impuestos, problemas de pago, estados bancarios).
  • 30 días antes de cerrar:] Programar la inspección en el hogar (y cualquier inspección adicional), finalizar el compromiso de préstamo, reunir cotizaciones de seguros, revisar los plazos de contrato.
  • 14 días antes de cerrar:] Recibir evaluación, revisar el informe de título, resolver cualquier contingencia (repair solicitudes, lagunas de evaluación), encuesta de orden si es necesario, confirmar el bloqueo de tarifas.
  • 7 días antes de cerrar: Confirme fecha de cierre, hora y ubicación con todas las partes, revise Closing Disclosure for accuracy, sign preliminary documents, obtain certified funds or wire instructions.
  • 1–2 días antes de cerrar: Realizar un paso final, verificar las instrucciones de transferencia de alambre (ver el fraude), confirmar el abono de seguro de propietario se emite, traer el ID válido y los fondos.
  • Día de clausura:] Revisar y firmar todos los documentos cuidadosamente, hacer preguntas sobre cualquier tarifa o términos, recibir llaves, abridores de garaje, y códigos, escritura de registro e hipoteca.

Al seguir una lista de verificación estructurada, reduce el riesgo de olvidar un paso esencial. Imprima y compruebe los elementos a medida que los complete.

Pitfalls adicionales para ver

Más allá de las categorías principales arriba, hay algunos errores más que a menudo tropiezan con compradores y vendedores. Ser consciente de estos puede salvarte del caos de último minuto.

Fraude de alambre y estafas de pago

Las transacciones inmobiliarias son objetivos principales para los ciberdelincuentes. Los hackers pueden interceptar conversaciones de correo electrónico posando como su empresa de títulos o agente y enviar instrucciones de cableado fraudulentas. Siempre verifique las instrucciones de cableado por teléfono usando un número que sepa de forma independiente—nunca use un número de teléfono del mismo hilo de correo electrónico. Considere usar un cheque certificado en lugar de un cable si es posible.

Asumiendo que los acuerdos verbales estén vinculantes

En bienes raíces, los acuerdos verbales son raramente ejecutables. Si usted tiene una conversación sobre un crédito de reparación o una extensión de fecha de cierre, obtenerlo por escrito como una adición o confirmación de correo electrónico. Resistir en un apretón de manos o un "promiso" puede conducir a disputas al cierre. Su abogado puede redactar una enmienda simple para formalizar cualquier cambio.

No tener un plan de respaldo

Incluso con la preparación perfecta, los cierres pueden caer. Los compradores deben considerar planes de contingencia: ¿qué pasa si su préstamo se niega en el último minuto? ¿Qué pasa si el vendedor se apoya? Tener una fuente de financiación de respaldo o un plan de vivienda temporal puede reducir el estrés. Los vendedores también deben estar preparados para re-listar si el acuerdo colapsa, así que mantenga su hogar listo hasta que se desembolsen fondos.

Conclusión: Tomar el control de tu cierre

Los cierres inmobiliarios son inherentemente complejos, pero la mayoría de los errores son predecibles y prevenibles. Al revisar los contratos a fondo, abordar temas de título y propiedad temprano, asegurar la financiación sin perturbación, permanecer en la parte superior de los plazos, comunicar claramente, realizar un camino diligente, entender todos los costos involucrados, y mantenerse alerta por fraude, usted puede aumentar dramáticamente la probabilidad de una transacción suave. Recuerde que el proceso de cierre es un esfuerzo de equipo.

Ya sea que usted está comprando su casa de ensueño o vendiendo una propiedad de inversión, tome el tiempo para preparar y hacer las preguntas correctas. Su futuro yo -y su cuenta bancaria- le agradecerá. Para recursos adicionales, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. compra un portal de vivienda ofrece una guía imparcial para los compradores de primera vez.