Comprender los derechos en materia de propiedad

Las facilidades representan un aspecto fundamental pero a menudo mal entendido de los derechos de propiedad. Funcionan como un mecanismo legal que permite a una parte utilizar una parte de la tierra de otra persona para un propósito específico y definido sin transferir propiedad. Este arreglo es fundamental para facilitar la infraestructura, resolver problemas de acceso sin litoral y permitir recursos compartidos. Ya sea que sea propietario, promotor de bienes comerciales o un comprador prospectivo, es esencial una comprensión completa de las controversias y evitar sus intereses legales.

Una propiedad de rescisión no es un arrendamiento o una licencia; es un interés de propiedad que normalmente corre con la tierra, lo que significa que une a los futuros propietarios de las propiedades beneficiadas y cargadas.El partido que se beneficia de la facilidad se conoce como la propiedad de dominio, mientras que el partido cuya tierra está sujeta a la facilidad es la propiedad de servicio [L]

El marco legal que rige los aliviados varía según la jurisdicción, pero los principios básicos son consistentes en los Estados Unidos y muchos países de derecho común. Para los antecedentes autorizados, consulte el Instituto de información jurídica de los aliviados].

Tipos de Facilidades y Sus Características Únicas

Las facilidades se clasifican según la forma en que se crean, que se benefician de ellas y su propósito. Cada tipo conlleva distintas implicaciones jurídicas y métodos de ejecución.

Facilidades de los beneficiarios

Un apropiado alivianamiento] se une a un paquete específico de terrenos y beneficios que se venden directamente. Siempre implica al menos dos propiedades: la propiedad dominante (la que recibe el beneficio) y la propiedad serviente (la que lleva la carga). Cuando se vende la finca dominante, el alcantarillado se transfiere automáticamente al nuevo propietario porque se ejecuta con la tierra.

Por ejemplo, si una propiedad sin litoral obtiene un derecho de paso a través de la parcela de un vecino, ese derecho se queda con la propiedad sin litoral incluso después de que cambie de manos. El propietario de la finca serviente no puede bloquear o interferir injustificadamente con la facilidad, siempre que el uso permanezca dentro del ámbito de la subvención original.

Facilidades en bruto

Un facilidad de uso en bruto beneficia a una persona o entidad específica en lugar de un pedazo de tierra. El ejemplo más generalizado es el aliviado de la utilidad: una empresa de energía tiene el derecho de correr líneas a través de la propiedad privada, pero ese derecho es personal de la empresa, no está apegado a cualquier tierra vecina. En los aliviados brutos son a menudo comerciales y se asignan a menos que se indique lo contrario.

Una distinción clave es que en los aliviados brutos no implican una finca dominante. La propiedad serviente soporta la carga, y el titular de la facilidad (a menudo una corporación o entidad gubernamental) puede hacer cumplir el derecho mientras permanezca dentro de los términos originales. Para más sobre los matices, vea los recursos de la Asociación Americana de Abogados sobre derecho de propiedad.

Facilidades prescriptivas

Un facilidad prescriptiva surge a largo plazo, continuo, abierto y hostil de la tierra de otro, sin el permiso del propietario. Esto es similar a la posesión adversa pero no transfiere la propiedad; sólo otorga el derecho a utilizar la tierra para un propósito específico. El período requerido de uso varía por estado, normalmente varia de cinco a veinte años.

Por ejemplo, si una persona utiliza un atajo a través del campo del vecino cada día durante diez años, y el vecino nunca objeta o concede permiso, esa persona puede adquirir un abismo prescriptivo para continuar utilizando el camino. Sin embargo, si el propietario permite explícitamente el uso, la reclamación por prescripción es derrotada. Este tipo de facilidad es concurrido a menudo en la corte y requiere evidencia clara de la duración y la naturaleza de uso.

Facilidades por necesidad

Las facilidades por necesidad] son creadas por ley cuando un bien es sin litoral y no tiene acceso a un camino público. La ley implica que el propietario del paquete sin litoral tiene derecho a cruzar la propiedad vecina para llegar a su propia tierra, porque sin tal acceso el inmueble sería esencialmente inutilizable. Esta facilidad no se crea por acuerdo, sino que es impuesta por un tribunal cuando existen ciertas condiciones: el resultado de la propiedad

Por ejemplo, si el propietario de un tracto grande vende la parte trasera a un comprador pero no otorga un derecho de paso, el comprador puede buscar un alivio por necesidad en el paquete frontal retenido del vendedor. El tribunal determinará la ruta más razonable, por lo general uno que minimiza la carga en la propiedad serviente. Este tipo de facilidad termina si el acceso alternativo se pone a disposición.

Facilidades expresas e implícitas

Más allá de las categorías más amplias, los aliviados también pueden distinguirse por cómo se crean. Un ] facilidad de expresión se crea por un documento escrito, como una escritura o contrato, y es el método más formal y seguro.Un facilidad de uso implícito surge de las circunstancias existentes o uso previo, como el paquete que originalmente implica un uso de propiedad menor

Cómo obtener legalmente un elemento

Para obtener una facilidad se requieren medidas legales cuidadosas para garantizar que el derecho sea válido, ejecutable y claramente documentado. El método elegido depende de la relación entre las partes y las circunstancias específicas.

1. Negociación y acuerdo escrito

El método más sencillo y común es negociar con el propietario serviente de la finca y firmar un acuerdo de facilidad por escrito. Este documento debe describir claramente la ubicación y las dimensiones del área de alcantarillado, los usos permitidos (por ejemplo, tráfico de pies, vehículos, utilidades), la duración (perpetuo o término), cualquier obligación de mantenimiento, y si la facilidad de la ignorancia es exclusiva o compartida. Ambas partes deben tener un abogado independiente para revisar los términos.

2. Incluidos los derechos de eliminación en una acción

Al transferir la propiedad a través de una escritura, el otorgante puede incluir un aliviado como parte de la transportación. Por ejemplo, si un desarrollador divide un gran tracto en lotes, la escritura para cada lote puede otorgar un aliviado compartido para una entrada común o corredor de utilidad. Este método asegura que la facilidad se crea simultáneamente con la transferencia de propiedad y se registra correctamente. La escritura debe ser específica sobre la ubicación y propósito requeridos, y debe ser ejecutados

3. Adquirir mediante la inscripción

Para obtener una facilidad por prescripción, el reclamante debe demostrar que su uso de la propiedad era real, abierto, notorio, continuo, exclusivo (o compartido con el propietario), y hostil (sin el permiso del propietario) para el período legal. Este proceso no requiere un acuerdo por escrito o orden judicial inicialmente, pero probar la facilidad más tarde implica presentar una acción de título silencioso o un juicio declarativo. Debido a que la prescripción puede ser contencioso, es recomendable la adquisición de testimonios

4. Obtener un equilibrio ordenado por la Corte por necesidad

Cuando un bien es sin litoral y no existe acceso alternativo, el propietario puede solicitar a un tribunal que establezca una facilidad por necesidad. El peticionario debe demostrar que las propiedades fueron retenidas una vez bajo propiedad común y que la condición sin litoral fue creada por una transferencia que dejó el paquete sin acceso. El tribunal designará entonces una ruta a través de la propiedad serviente, típicamente la vía más factible y menos intrusiva.

5. Condena o dominio eminente

Las entidades gubernamentales y ciertas utilidades pueden adquirir facilidades a través de dominio eminente, también conocido como condenación. Este proceso permite al gobierno tomar un interés de propiedad para uso público, como construir una carretera, o tubería o línea de poder, siempre que se pague una compensación justa al propietario. Mientras que los partidos privados generalmente no pueden utilizar dominio eminente, muchos estados permiten a las empresas de utilidad con interés público ejercer esta facultad.

Consideraciones jurídicas y mejores prácticas para los titulares de los acuerdos

La creación o la celebración de una facilidad conlleva responsabilidades y riesgos jurídicos importantes. La atención adecuada al detalle puede prevenir las controversias y garantizar que la facilidad de solución sea eficaz.

Elaboración de un elemento claro y eficaz

El único paso más importante es tener el aliviado documentado por escrito con términos inequívocos. El lenguaje vago como "para el acceso" puede conducir a desacuerdos sobre si el derecho se extiende a camiones pesados, peatones o uso recreativo. El documento debe incluir una descripción legal del área de alcantarillado, como los metes y los límites o una referencia a un mapa de plat grabado.

Grabación del elemento

El registro de la facilidad con el registrador de hechos del condado proporciona aviso público del interés. Esto impide que los futuros compradores de la propiedad serviente afirmen que no estaban conscientes de la facilidad. Las facilidades sin registro pueden ser ejecutables entre las partes originales, pero corren el riesgo de ser extinguidas si la propiedad serviente se vende a un comprador de fideicomiso que no tiene ningún aviso real.

Evitar el uso excesivo o el abuso

El titular de un abismo debe utilizarlo sólo para el propósito otorgado. Ampliar el uso más allá del alcance original, como el uso de una vía peatonal para los vehículos, o subdividir la finca dominante y tratar de utilizar el mismo abismo para múltiples lotes, puede constituir un sobrecarga o mal uso. El propietario serviente puede demandar por transgresión o buscar una orden judicial.

Obligaciones de mantenimiento y reparación

A menos que se convenga otra cosa, el dueño de la finca dominante es generalmente responsable de mantener la zona de alcantarillado, incluyendo la reparación de superficies, la limpieza de obstrucción y el drenaje. El propietario serviente no debe interferir con la facilidad o tomar acciones que harían su uso injustificadamente difícil. Sin embargo, el propietario serviente puede realizar mejoras en sus bienes que no perjudican materialmente la facilidad de la manutención.

Terminación de las medidas de alivio

El más común es por liberación expresa: el dueño de la finca dominante firma un documento que renuncia a la facilidad, que se registra entonces. Un aliviado también puede terminar por fusión si tanto las propiedades dominantes como servientes se encuentran bajo la misma propiedad. Otros métodos de terminación incluyen el abandono (no uso unido con intención de abandonar el vencimiento), la eliminación del término declarado, o la destrucción de las posibilidades de servient propiedad si los propietarios desorden.

Controversias comunes sobre las facilidades y cómo resolverlas

Las disputas de equilibrio surgen frecuentemente entre vecinos o entre propietarios y empresas de servicios públicos. Existen medidas proactivas y recursos legales para resolver conflictos.

Controversias sobre el alcance de la utilización

La disputa más común ocurre cuando el dueño de la finca serviente afirma que la finca dominante está utilizando el alivio más allá de lo que se concedió originalmente. Por ejemplo, un ablandamiento estrecho puede ser utilizado para un camión en movimiento, pero si el propietario dominante comienza a almacenar equipo de construcción en el área de alcantarillado, que puede ser un sobrecargado. De manera similar, la conversión de un ablandamiento al uso comercial puede violar los términos.

Interferencia del Propietario de Bienes Raíces Servidores

Algunos propietarios de bienes servientes intentan bloquear un alivio al levantar cercas, plantar árboles o construir estructuras dentro del pasillo de la facilidad. Tales acciones son generalmente inválidas a menos que la obstrucción todavía permita un uso razonable. El propietario dominante puede buscar una orden judicial para eliminar la obstrucción y puede reclamar daños para uso perdido. En casos extremos, la interferencia del propietario serviente puede ser tratada como un daño por la interferencia.

Vecinderos y Estrategias de Negociación No Cooperativas

Cuando un vecino se niega a conceder una facilidad solicitada, el dueño dominante podría necesitar explorar rutas o soluciones alternativas. Por ejemplo, comprar una pequeña tira de tierra despreocupada podría ser más barato y menos contencioso que buscar una facilidad. Si es necesario, un abogado puede evaluar si la acción judicial es viable. La participación de un mediador neutral de terceros a menudo ayuda a las partes a encontrar un compromiso, como un alivio de plazo limitado con la compensación.

Pasos prácticos para compradores y vendedores

Debido a que las facilidades afectan el valor y el uso de la propiedad, la diligencia debida durante las transacciones inmobiliarias es crítica.

Para los compradores: Investigar las facilidades existentes

Antes de comprar propiedad, obtener un informe de título o resumen que lista todos los aliviados registrados. Visite la propiedad en persona para observar cualquier signo visible de aligeria, tales como marcadores de utilidad, pasarelas cruzando el lote, o caminos compartidos. Pregunte al vendedor sobre cualquier facilidad sin registro, como acuerdos informales con vecinos. Un abogado debe revisar las implicaciones: un aliviado en la propiedad puede limitar la construcción futura, el aprovechamiento de la playa o el beneficio.

Para los vendedores: Discrepar las facilidades

Los vendedores generalmente tienen que revelar facilidades conocidas en la declaración de la revelación de bienes. La falta de revelar puede llevar a juicios por tergiversación o fraude. Los vendedores también deben asegurarse de que cualquier facilidad que hayan concedido sean debidamente registradas, y deben proporcionar copias de los documentos al comprador durante el período de debida diligencia. Si ya no es necesario un alivio, considere tener que publicarlo formalmente antes de la venta para evitar la nublación del título.

Situaciones especiales: Facilidades de conservación y de Utilidad

Algunas facilidades sirven para fines públicos o ambientales más amplios y llevan reglas jurídicas únicas.

Facilidades de conservación

Un alivio de la conservación es un acuerdo voluntario entre un terrateniente y un organismo de gobierno que restringe permanentemente el desarrollo para proteger los recursos naturales, hábitat de vida silvestre o espacio abierto. El terrateniente mantiene la propiedad pero limita el uso de la tierra, a menudo a cambio de beneficios fiscales. Estas facilidades se rigen por leyes estatales y federales específicas y deben cumplir con el Código de Impuestos Internos para calificar para deducciones caritativas.

Facilidades de uso

Los aliviados de energía concedidos a las empresas eléctricas, gas, agua y telecomunicaciones presentan problemas únicos. La utilidad normalmente tiene un amplio derecho a entrar en la propiedad para la instalación, reparación y mantenimiento. Los propietarios no pueden construir estructuras, plantar árboles de raíces profundas, o almacenar materiales dentro del área de aliviado sin arriesgar la eliminación por la utilidad. Algunos estados requieren utilidades para dar aviso antes de entrar, pero eso no es universal.

Conclusión

Las facilidades son una herramienta poderosa en el derecho de propiedad que puede resolver problemas prácticos y crear valor, pero deben establecerse con precisión y respeto por los derechos de todas las partes. Si usted está asegurando el acceso a su tierra, permitiendo una utilidad para servir a su hogar, o proteger un área de conservación, una facilidad legal comienza con documentación clara, registro adecuado y orientación legal profesional. Al entender los tipos de facilidades, los métodos de adquisición, y las mejores prácticas para el mantenimiento de los bienes comunes, solución de controversias,

Siempre consulte con un abogado de bienes raíces calificado en su jurisdicción al crear o adquirir un alivio. Las leyes varían significativamente por estado, y una supervisión menor en la redacción o grabación puede llevar a litigios costosos. Con una planificación cuidadosa, un alivio puede ser un componente sencillo y beneficioso de sus derechos de propiedad.