¿Qué es la quiebra del capítulo 13?

El capítulo 13 de la quiebra, a menudo llamado plan de reorganización o de salario, es un proceso legal federal diseñado para personas con ingresos regulares que necesitan ponerse al día en deudas pasadas mientras mantienen sus bienes. A diferencia del capítulo 7, que liquida los activos para pagar a los acreedores, el capítulo 13 requiere que el deudor proponga un plan de reembolso de tres a cinco años, aprobado por el tribunal de quiebra.

Para calificar para el Capítulo 13, un deudor debe tener menos de $2.75 millones en deuda garantizada y sin garantía (a partir de 2025) y debe haber presentado declaración de impuestos federales durante los cuatro años anteriores a la presentación de la petición. Una vez que se presenta la petición, una estancia automática detiene inmediatamente la mayoría de las acciones de recaudación, incluyendo procedimientos de desalojo, despachamientos salariales y cierres de utilidad.

El tribunal de quiebra nombra a un fideicomisario para administrar el plan, cobrar los pagos mensuales del deudor y distribuirlos a los acreedores. Al final del plan, la mayoría de las deudas no garantizadas restantes se destinan, lo que significa que el deudor ya no está obligado legalmente a pagarlos. Este proceso es particularmente beneficioso para los inquilinos que han caído en el alquiler u otras deudas relacionadas con la vivienda, pero quieren permanecer en su unidad de alquiler.

Cómo Capítulo 13 Quiebra afecta a la vivienda de alquiler

El relleno para la quiebra del Capítulo 13 tiene efectos directos e indirectos en la situación de vivienda de alquiler de un arrendatario. Entendiendo estos impactos es crucial tanto para los arrendatarios como para los propietarios navegar el proceso sin problemas.

Informes de Crédito y aplicaciones de alquiler

Una presentación del Capítulo 13 aparece en un informe de crédito durante siete años a partir de la fecha de presentación, y los futuros propietarios lo verán cuando se ejecute un cheque de crédito. Esto puede hacer más difícil alquilar una nueva unidad o renovar un contrato de arrendamiento existente, ya que muchos propietarios ven la quiebra como factor de riesgo. Sin embargo, una presentación del Capítulo 13 también muestra que el deudor está pagando activamente deudas bajo un plan supervisado por un tribunal, que puede ser visto más favorablemente que un líquido.

Los arrendatarios deben estar preparados para explicar las circunstancias de su bancarrota a los posibles propietarios, haciendo hincapié en que están haciendo pagos consistentes y tienen un ingreso estable. Proporcionar una copia del plan de reembolso y los recientes problemas de pago puede ayudar a tranquilizar a los propietarios de responsabilidad financiera. Algunos propietarios pueden requerir un depósito de seguridad más grande o un co-signador, pero la ley federal no les prohíbe considerar la quiebra en las decisiones de alquiler siempre que no discriminan,

Renovaciones y Expresión de la Sustancia

Durante el Capítulo 13, el contrato de arrendamiento de un arrendatario permanece en vigor. El código de quiebra permite al deudor asumir (mantener) o rechazar (terminar) un contrato de arrendamiento sin costo de la propiedad inmobiliaria residencial. Suponiendo que el arrendatario acepta seguir pagando el alquiler a tiempo y cumplir todas las obligaciones de arrendamiento. Rechazar el contrato de arrendamiento termina la renta, y el propietario puede entonces presentar una reclamación por cualquier alquiler no pagado como unsec.

Los arrendatarios deben considerar cuidadosamente si pueden permitirse permanecer en su unidad de alquiler. Si el alquiler es demasiado alto en relación con su presupuesto post-bancarrota, rechazar el arrendamiento puede ser la mejor opción. Sin embargo, el rechazo puede dar lugar a desalojos y nuevos daños al crédito. La mayoría de los planes del Capítulo 13 asumen que los inquilinos mantendrán su vivienda, ya que las condiciones de vida estables apoyan ingresos consistentes y el desempeño del plan.

Los señores de la tierra deben ser conscientes de que la estancia automática les prohíbe realizar desalojos por falta de pago de alquiler que se produjo antes de la presentación de la quiebra, a menos que obtengan alivio de la estancia del tribunal de quiebra. Las desalojos basadas en alquileres posteriores a la competencia (adebido a la presentación) no se mantienen automáticamente, pero los propietarios deben seguir los procedimientos de desalojo estatales.

Depósitos de seguridad y alquiler de prepago

Los depósitos de seguridad que el propietario tiene son considerados propiedad de la finca de la quiebra, pero el propietario puede tener derecho a reclamarlos contra alquileres no pagados bajo la ley estatal. El fideicomisario de la quiebra puede solicitar la facturación del depósito si excede la cantidad adeudada. Los arrendatarios deben asegurarse de que su depósito de seguridad se refleje con exactitud en sus horarios de activos y pasivos.

Prepaid rent for future months is also subject to distribution. If the tenant paid rent in advance and then files bankruptcy, the portion covering post-petition months must be turned over to the trustee as an asset, unless the court orders otherwise. This can create tension with landlords who expect to keep those funds.

Pagos de alquiler Durante el Plan Capítulo 13

Mientras la estancia automática detiene la recogida de alquileres previos a la competencia, el deudor debe seguir pagando alquileres por los meses después de la presentación. La falta de pago de alquiler post-petición puede conducir a desalojo incluso mientras el caso de quiebra es activo. Los señores de la tierra no son acreedores en la quiebra para el alquiler posterior a la repetición; simplemente se les deben pagos de arrendamiento continuo.

Si el arrendatario no puede pagar el alquiler debido a los pagos del plan Capítulo 13, es posible que necesiten negociar una reducción de alquiler, solicitar la devolución del propietario, o pasar a una unidad más barata. Algunos tribunales permiten a los inquilinos modificar el plan de mediano plazo para ajustar los costos de vivienda. La comunicación con el fideicomisario y el propietario es esencial para prevenir el desalojo.

Relaciones con el arrendatario durante el Capítulo 13

Mantener una relación constructiva con el propietario durante la quiebra es una necesidad estratégica. Un propietario cooperativo puede hacer el período de reembolso mucho más suave, mientras que un adversario puede desencadenar acciones de desalojo o no renovación del contrato de arrendamiento.

Comunicación abierta desde el inicio

Los arrendatarios deben informar a su propietario sobre la presentación de la quiebra lo antes posible, idealmente antes de que la petición sea presentada. Esto le da al propietario tiempo para ajustar las expectativas y evitar esfuerzos innecesarios de recogida. Proporcione una breve explicación: “Estoy presentando un plan de reorganización del Capítulo 13 para ponerse al día con mis obligaciones financieras. Mi alquiler seguirá siendo pagado a tiempo según el contrato de arrendamiento.”

Los señores de la tierra que reciben ese aviso deben reconocerlo y confirmar que cumplirán la estancia. No deben tratar de cobrar alquiler previo a la competencia sin la aprobación judicial, pero pueden seguir enviando estados de alquiler mensuales por cantidades corrientes. También es prudente que los propietarios consulten con el abogado para garantizar el cumplimiento de las normas de quiebra y las leyes locales de propietarios.

Abordar los pagos tardíos o faltantes

Si un arrendatario anticipa perder un pago de alquiler debido al plan de quiebra, deben llegar inmediatamente al propietario. Muchos propietarios están dispuestos a negociar un plan de pago a corto plazo o aceptar pagos parciales si el arrendatario demuestra buena fe y un plan claro para ponerse al día. Documentar cualquier acuerdo por escrito. Si el arrendatario cae, el arrendador puede presentar una moción de alivio de la estancia automática para proceder con el desalojo.

Los señores de la tierra que se les debe alquiler previa a la competencia deben presentar una prueba de reclamación en el caso de la quiebra. El fideicomisario les pagará una parte de los atrasos a través del plan. Los señores de la tierra también deben supervisar los pagos del plan y notificar al fideicomisario si el deudor se destina al alquiler posterior a la competencia, que viola los términos del plan y puede conducir al despido del caso.

Modificaciones y Renovaciones de plomo

Algunos inquilinos pueden querer modificar los términos de arrendamiento durante el plan Capítulo 13 - por ejemplo, reducir el alquiler, cambiar la fecha de pago, o añadir un compañero de habitación para compartir costos. Los terruños generalmente no están obligados a aceptar modificaciones, pero si ambas partes consienten, los nuevos términos deben ser documentados y aprobados por el fideicomisario de quiebra si afectan el plan.

Algunos estados y ciudades tienen leyes que protegen a los inquilinos de la discriminación basada en la quiebra, pero esto no es universal. Los inquilinos deben investigar las leyes locales y consultar con un grupo de defensa inquilino si creen que han enfrentado discriminación. Los señores de la tierra deben ser conscientes de que negarse a renovar un contrato de arrendamiento basado en la quiebra podría ser impugnado si el arrendatario ha pagado constantemente alquiler.

Protección y obligaciones jurídicas

La legislación de la quiebra ofrece importantes protecciones a los inquilinos, pero también impone obligaciones que ambas partes deben entender.

El procedimiento de permanencia y desalojo automático

La estadía automática bajo 11 U.S.C. § 362 detiene la mayoría de las acciones de desalojo por falta de pago de alquiler que se levantaron antes de la presentación de la quiebra. Si el propietario ya ha obtenido un juicio de posesión (orden de desalojo), la estadía puede ser menos efectiva.La Ley de prevención del abuso de quiebra y protección del consumidor (BAPCPA) de 2005 añadió reglas especiales: si el propietario obtuvo un juicio de posesión antes de la presentación del pago de la inquilino

Los señores de la tierra que deseen desalojar a un arrendatario por falta de pago de alquiler previo a la competencia deben presentar una moción de alivio de la estancia automática. El tribunal concederá alivio si el arrendatario no tiene equidad en la propiedad (es decir, el arrendamiento no tiene valor para la finca) y la propiedad no es necesaria para una reorganización efectiva. Los arrendatarios pueden oponerse a esta moción mostrando que pueden curar el incumplimiento y hacer pagos continuos.

Leyes de no discriminación

Aunque la ley federal de quiebra prohíbe la discriminación contra personas que han presentado para la quiebra (11 U.S.C. § 525), esa sección se aplica principalmente a entidades gubernamentales y empleadores privados específicos. No prohíbe explícitamente a los propietarios privados negarse a alquilar a alguien basado en la quiebra. Sin embargo, algunas leyes estatales y locales de vivienda justa extienden protecciones para incluir la fuente de la discriminación de historial de ingresos o crédito.

Pasos prácticos para los inquilinos

  • Notificar al propietario por escrito inmediatamente después de la presentación, incluyendo una copia del aviso de la estancia automática.
  • Continúe pagando alquiler a tiempo cada mes durante el plan. El alquiler post-petición no está cubierto por la estancia.
  • Presupuesto por todos los costos de vivienda, incluyendo servicios públicos, estacionamiento y gastos de mantenimiento, antes de comprometerse con el plan.
  • Solicite asesoramiento jurídico] de un abogado de quiebra o de una clínica de asistencia jurídica gratuita antes de rechazar o asumir un contrato de arrendamiento.
  • Seguro de alquileres para proteger los bienes personales, una presentación de bancarrotas no cubre la pérdida de bienes.
  • Documentar todas las comunicaciones con el propietario, incluyendo correos electrónicos y recibos de pago.

Prácticos pasos para los señores de tierra

  • File a timely proof of claim) for any pre-petition rent arrears within the deadline set by the court.
  • Consultar a un abogado de quiebra antes de tomar cualquier acción que pudiera violar la estancia automática.
  • No ponga fin a las utilidades ni cierre al arrendatario sin permiso judicial.
  • Monitor rent payments closely; si el alquiler post-petición es tarde, notifique al fideicomisario y considere la posibilidad de presentar una moción de alivio.
  • Revisar la fecha de renovación del contrato de arrendamiento] y decidir independientemente si renovar, basándose en criterios objetivos como la historia del pago y la atención de la propiedad, no sólo la presentación de la quiebra.
  • Mantenga registros de todos los pagos de alquiler recibidos del arrendatario y del fideicomisario de la quiebra.

Conclusión

El Capítulo 13 de la quiebra puede ser una línea de vida para los inquilinos que luchan con deuda, permitiéndoles alcanzar el alquiler y otras obligaciones manteniendo su vivienda. El proceso requiere disciplina, transparencia y comunicación continua con el propietario. Para los propietarios, entender las protecciones legales y las limitaciones en la quiebra es esencial para proteger sus derechos de propiedad respetando el nuevo comienzo del deudor.

Para más información, consulte la guía oficial de los tribunales de los Estados Unidos de la quiebra del Capítulo 13 aquí], y revise la visión general de Nolo sobre la quiebra y la vivienda aquí]. Las organizaciones locales de asistencia jurídica también pueden proporcionar asesoramiento específico para la jurisdicción.