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El impacto de la planificación del uso de la tierra en los derechos de propiedad de la propiedad de la propiedad
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La propiedad de la tierra se describe a menudo como poseer una "mucha de derechos": los derechos de uso, desarrollo, venta, arrendamiento y exclusión de otros de una parcela específica. Sin embargo, estos derechos existen dentro de un contrato social más amplio. Las comunidades tienen un interés legítimo en cómo la tierra se utiliza para garantizar la salud pública, la seguridad y el bienestar general. Esta tensión entre los derechos de propiedad individuales y el bienestar comunitario es la dinámica central en la planificación del uso de la tierra.
Las fundaciones de la planificación del uso de la tierra
La planificación del uso de la tierra es cómo una comunidad imagina su futuro y gestiona su desarrollo. Es un ejercicio directo del poder policial, la autoridad inherente de un estado para regular la salud, seguridad, moral y bienestar general de sus ciudadanos.Este poder se delega normalmente a los gobiernos locales (contingentes y municipios).La base legal en los Estados Unidos fue establecida por dos actos modelo: la
El Plan Integral
El plan integral (a menudo llamado plan maestro o plan general) es el documento de visión a largo plazo de la comunidad. Esboza objetivos y políticas para el futuro uso de la tierra, transporte, vivienda, desarrollo económico, recursos naturales y instalaciones públicas. Bajo la SCPEA, el plan tenía como objetivo orientar el crecimiento de una manera racional.El plan en sí generalmente no regula la propiedad privada directamente; en cambio, sirve como una constitución para el código de zonificación [LT]
Códigos de Zoning
El zoning es la principal herramienta reguladora para implementar el plan. Divide la comunidad en distritos y prescribe reglas específicas para cada distrito, incluyendo usos permitidos de tierra (residencia, comercial, industrial), alturas de construcción, retrocesos de líneas de propiedad, tamaños mínimos de lotes y límites de densidad.La forma más común es Euclidean zoning, llamado después del caso ULT.
Reglamento de subdivisión
Antes de que la tierra cruda pueda transformarse en lotes desarrollados, debe pasar por un proceso de subdivisión. Las regulaciones de la subdivisión controlan cómo la tierra está dividida y aseguran que nuevos lotes tengan acceso adecuado a las calles, el agua, las alcantarillas y otras infraestructuras públicas. Por lo general, requieren que los desarrolladores dediquen derechos de carretera y facilidades para los servicios públicos.
Comprender el conjunto de derechos de propiedad
La propiedad de la propiedad no es un derecho singular, sino una colección de derechos distintos, a menudo denominado "la gran cantidad de palos". Cada palo representa un derecho legal que el propietario sostiene.
- El derecho a poseer: Ocupar y controlar la propiedad.
- El derecho de uso: Para disfrutar de la propiedad y realizar actividades sobre ella.
- El derecho a excluir: Para evitar que otros entren o utilicen la propiedad.
- El derecho de transferencia:] Vender, arrendar o regalar la propiedad a otros.
- El derecho a desarrollar: Para hacer mejoras físicas en la tierra.
Estos derechos no son absolutos. El derecho común inglés estableció el principio utere tuo ut alienum non laedas—usar su propiedad para no dañar la de otra. Esta es la base de la ley de la molestia. La planificación del uso de la tierra es una extensión de este principio, regulando usos que podrían dañar a la comunidad más amplia.
Cómo la planificación del uso de la tierra afecta directamente los derechos de propiedad
El impacto de la planificación del uso de la tierra en los propietarios es a menudo inmediato y significativo. Los mecanismos más comunes son los cambios de zonificación, reglas ambientales, exacciones y dominio eminente.
Zoning y el derecho de desarrollo
El impacto más directo es mediante la regulación de la zonificación que determina el uso permitido y la densidad de una propiedad. Un upzoning (aumentar la densidad permitida o permitir usos más valiosos) puede aumentar sustancialmente el valor de la propiedad.
Environmental Regulations and Regulatory Takes
Protecciones ambientales, como designaciones de humedales, manejo de llanuras inundables, regulaciones de zonas costeras y planes de conservación de hábitat, imponen algunos de los límites más estrictos para el desarrollo de propiedades. Mientras que las regulaciones ambientales son un ejercicio válido del poder policial, pueden ir "demasiado lejos".Una ]Revisión regulatoria ocurre cuando una regulación destruye efectivamente el valor económico de la tierra o interfiere injustificadamente las expectativas.
El Tribunal refina la ley en Lucas v. South Carolina Coastal Council (1992), sosteniendo que una regulación que niega todo uso económico beneficioso o productivo de la tierra es un por se toma a menos que el uso ya estaba prohibido por principios de fondo de la ley de propiedad.
Exacciones y tasas de impacto
[LT6] Los gobiernos locales deben proteger la carga del desarrollo [LT] [FLT] [4] [4]] [4]] El sistema de control de la propiedad debe ser el único que se debe utilizar para el desarrollo de la ciudad [4].
Dominio Eminente
La mayor afirmación del poder del gobierno sobre la propiedad privada es dominio eminente]—el poder de tomar propiedad privada para uso público con pago de una justa compensación.El punto central de la contención es la definición de "uso público".Para la mayoría de la historia americana, esto significaba instalaciones públicas como carreteras, escuelas y cortes.
Salvaguardias jurídicas y mecanismos de equilibrio
Para proteger a los propietarios de la regulación arbitraria o excesiva, el sistema legal ofrece varias salvaguardias importantes.
Proceso de debido proceso
Las decisiones sobre uso de la tierra deben cumplir con los estándares mínimos de juego justo. Los propietarios generalmente tienen derecho a notar y a una audiencia significativa antes de que sus derechos de propiedad se alteren sustancialmente. En muchos estados, las decisiones de zonificación se clasifican como legislativas] (aprobando o modificando el código general de zonificación) o [debido ade un código de propiedad firme [[de acuerdo]]] (a]
Vested Rights
Los desarrolladores pueden ganar derechos devesados] para construir bajo las reglas de zonificación existentes una vez que han realizado inversiones sustanciales en dependencia de un permiso. Estos derechos protegen contra cambios posteriores en la zonificación que irían a la prueba del proyecto aprobado. El umbral para la concesión varía según el estado; algunos utilizan una regla de "permiso de construcción", mientras que otros protegen los derechos antes en el proceso de permiso.
Condena inversa
Si un propietario de la propiedad cree que una regulación ha cruzado la línea en una toma, pueden demandar al gobierno por una reclamación de condenación inversa. Las afirmaciones exitosas son raras debido a la alta barra establecida por Penn Central y Lucas[FLT]
Desafíos y tendencias contemporáneos en el uso de la tierra
El equilibrio entre la planificación del uso de la tierra y los derechos de propiedad está evolucionando constantemente.
Asequibilidad de la vivienda y el movimiento YIMBY
En respuesta a la grave escasez de viviendas en muchas áreas metropolitanas, un creciente movimiento YIMBY (Sí en mi patio trasero) está impulsando la subida agresiva, la legalización de unidades de vivienda accesorias (ADUs), y la eliminación de la zonificación de una sola familia. Estados como Oregon, California y Washington han aprobado leyes que prevengan la densidad local de zoning imponen restricciones.
Climate Change and Managed Retreat
La adaptación al clima se está convirtiendo en un problema dominante en el uso de la tierra. Se están endureciendo las normas que rigen el desarrollo de las llanuras inundables, las zonas propensas al fuego salvaje y las costas erosionadas. Managed retreat]—la reubicación planificada de estructuras fuera de las zonas de alto riesgo—involucre a los beneficios voluntarios y, en algunos casos, las restricciones a la reconstrucción después de los conflictos globales.
Usos de tierras religiosas y libertades individuales
La Ley de uso de tierras religiosas y personas institucionalizadas (RLUIPA), aprobada en 2000, ofrece fuertes protecciones para las asambleas religiosas en la zonificación. Un gobierno local no puede imponer una regulación de uso de la tierra que carga sustancialmente el ejercicio religioso a menos que demuestre un interés gubernamental convincente y utilice los medios menos restrictivos. Este ha sido un punto de inflexión en la zonificación de las disputas que involucran iglesias, sinagogas, mezquitas y mezquitas
Conclusión
La relación entre la planificación del uso de la tierra y la propiedad de la propiedad no es un juego de suma cero. La planificación eficaz proporciona beneficios cruciales: protege los valores de propiedad evitando usos incompatibles, asegura una inversión ordenada en infraestructura y salvaguarda recursos compartidos. Sin embargo, la planificación también puede intruir en las expectativas básicas de los propietarios, disminuir el valor o frustrar los planes de desarrollo.