Cuando se trata de comprar un hogar, el proceso de cierre es el paso crítico final donde la propiedad se transfiere oficialmente de vendedor a comprador. Para la mayoría de las compras de vivienda, el tipo de préstamo hipotecario involucrado - ya sea convencional o FHA- se compone cada aspecto de ese cierre, desde el papeleo requerido a los costos debidos en la tabla.

¿Qué define un cierre convencional contra FHA?

Un cierre convencional] es el paso final en una transacción hipotecaria donde el préstamo no está asegurado o garantizado por el gobierno federal. Estos préstamos deben cumplir las directrices de subescritura establecidas por Fannie Mae o Freddie Mac, que generalmente exigen mayores calificaciones crediticias (a menudo 620 o superior) y mayores pagos (por lo general, 5% a 20% del precio de compra).

Un cierre de FHA , en contraste, implica una hipoteca asegurada por la FHA, una parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD). La FHA no presta dinero directamente; asegura el préstamo para que si el prestatario se destina a pagar, el prestamista está protegido. Esto permite a los prestamistas ofrecer préstamos a los compradores con bajos ingresos de crédito (como un 10% de descuento).

Disferencias de pago en curso

Pagos de Préstamos Convencionales

Los préstamos convencionales ofrecen opciones de pago flexibles, pero los términos más fuertes — tasas de interés más bajas y ningún seguro de hipoteca privado (PMI)— están reservados para aquellos que bajan al menos 20%. Sin embargo, es posible obtener un préstamo convencional con tan poco como 3% abajo a través de programas como el HomeReady de Fannie Mae o el HomeOne de Freddie Mac. Sin embargo, cualquier pago por debajo del 20% desencadena PMI, que agrega al pago de pago mensual directamente.

FHA Préstamos en pagos

Los préstamos FHA son famosos por su bajo requisito de pago: sólo 3,5% para los prestatarios con una puntuación de crédito de 580 o superior. Para los puntajes entre 500 y 579, se requiere un 10% de pago inicial. Esto hace que los préstamos FHA sean especialmente atractivos para los compradores de vivienda de primera hora o aquellos con ahorro limitado. Sin embargo, el pago bajo a la baja viene con un costo-frenta y las primas anuales del seguro de hipoteca (MIP) que protegen el 1,75% enteros

Seguro de hipoteca: PMI vs. MIP

El seguro de hipoteca es uno de los diferenciadores más significativos entre los cierres convencionales y FHA.

Seguro de hipoteca privado (PMI) sobre préstamos convencionales

Cuando un prestatario convencional baja menos del 20%, el prestamista requiere PMI. PMI es proporcionado por aseguradores privados y puede ser pagado como una prima mensual, como una prima única por adelantado, o a través de una tasa de interés ligeramente superior (PMI pagada por adelantado).Una ventaja clave: PMI puede ser cancelado una vez que la relación de préstamo a valor del prestatario alcanza el 80%, normalmente a través de una solicitud formal o automáticamente cuando la relación de los resultados 7

Seguro de hipotecas Premium (MIP) en Préstamos FHA

Los préstamos de FHA requieren dos tipos de MIP: una prima inicial (UFMIP) del 1.75% de la cantidad de préstamo base, y una prima anual que se paga mensualmente. Para la mayoría de los préstamos de FHA con un pago bajo 10%, MIP dura toda la vida del préstamo, significando que no puede cancelarlo a menos que refinancia en un préstamo convencional. Para préstamos con un pago de baja del 10% o más, MIPHA es necesario para 11 años.

Requisitos de la relación de deuda y deuda a ingreso

Normas de crédito de préstamos convencionales

Los préstamos convencionales normalmente requieren una puntuación mínima de crédito de 620, aunque muchos prestamistas prefieren 660 o más para tasas de interés competitivas. Los prestamistas con puntuaciones inferiores a 660 pueden enfrentar mayores tasas o límites de deuda más estrictos (DTI). La proporción máxima de DTI para los préstamos convencionales es generalmente 43% (utilizando la relación backend, que incluye todos los pagos mensuales de deuda), aunque algunos sistemas de subescritura automatizados permiten hasta 50% con factores compensatorios como reservas importantes o una reducción.

FHA Loan Credit Standards

Los préstamos FHA son más indulgentes: una puntuación de crédito de 580 califica para el programa de pago de 3,5%. Los puntos entre 500 y 579 requieren un 10% de descuento. FHA también permite mayores ratios DTI – a menudo hasta 50% o incluso 55% con fuertes factores compensadores. Esto hace que los préstamos FHA sean una opción viable para los prestatarios con anteriores retos de crédito o cargas de deuda más altas.

Requisitos y ajustes de propiedad

La condición de la casa que se compra puede afectar dramáticamente el tiempo de cierre y el proceso.

Normas de propiedad convencionales

Las evaluaciones convencionales se centran principalmente en el valor de mercado de la propiedad. Si bien el evaluador notará cualquier seguridad obvia o problemas estructurales, los préstamos convencionales no tienen un estricto conjunto de requisitos mínimos de propiedad (MPR) más allá de lo típico para una vivienda segura y habitable. Los vendedores de viviendas financiadas con convencionales generalmente tienen menos exigencias de reparación, lo que puede acelerar el proceso.

FHA Property Standards

Los préstamos de FHA requieren una evaluación detallada que incluye una revisión de la condición de propiedad contra los requisitos mínimos de propiedad de HUD. El hogar debe ser seguro, seguro y estructuralmente sólido. Problemas como la pintura de peeling (en los hogares construidos antes de 1978, debido a preocupaciones de pintura basadas en plomo), las carriles faltantes, techo defectuoso, o sistemas de calefacción/cooling inadecuadas deben ser abordados antes de cerrar.

Costos de cierre: Qué esperar

Costos típicos de cierre para préstamos convencionales

Los costos de cierre convencionales generalmente van del 2% al 5% del precio de compra. Incluyen honorarios de origen de préstamos, evaluación, seguro de título, tasas de garantía, tasas de registro y artículos prepagados (impuestos de propiedad y seguros de propietarios). Debido a que los préstamos convencionales tienen menos honorarios administrados por el gobierno y sin MIP inicial, los costos de venta libre al cierre pueden ser ligeramente inferiores a los de FHA.

Costos típicos de cierre para los préstamos FHA

Los costos de cierre de FHA también se encuentran dentro del rango del 2% al 5%, pero incluyen la prima de seguro hipotecario inicial del 1.75% (a menos que se financie en el préstamo). Los préstamos de FHA también permiten concesiones de vendedores de hasta el 6% del precio de compra (versus 3% para la negociación convencional), lo que puede ayudar a los compradores a cubrir los costos de cierre.

Concesiones y Flexibilidad del Vendedor

Los vendedores suelen comparar tipos de préstamos al evaluar ofertas, porque el tipo de financiación afecta los costos potenciales del vendedor y el plazo.

Con un préstamo convencional, los vendedores pueden contribuir hasta un 3% del precio de compra hacia los costos de cierre del comprador si el pago de baja del comprador es inferior al 10% (o 6% si el pago de baja es del 10% o más). Este límite es relativamente bajo pero predecible.

Con un préstamo de FHA, los vendedores pueden contribuir hasta el 6% del precio de compra hacia los costos de cierre del comprador, que es más generoso. Sin embargo, los vendedores pueden ser cuidadosos de las ofertas de FHA debido a los estrictos requisitos de evaluación y condición de propiedad. Si el hogar falla la evaluación de FHA, el vendedor puede ser obligado a hacer reparaciones costosas o arriesgar perder el trato. Muchos vendedores en mercados competitivos prefieren ofertas convencionales para su simplicitud y tiempo más rápido.

Diferencias de la línea temporal entre los cierres convencionales y FHA

Un cierre típico tarda 30 a 45 días para ambos tipos de préstamos, pero los cierres de FHA pueden tomar más tiempo debido a los requisitos adicionales de evaluación y subescritura. La evaluación de FHA a menudo requiere un proceso de dos pasos (valor y condición), y si se necesitan reparaciones, el prestamista debe verificar la terminación, a veces mediante una reinspección. Además, los préstamos de FHA pueden requerir más documentación de los prestatarios autónomos o de los sistemas de ingresos no tradicionales.

Impacto en los compradores y vendedores: Consideraciones estratégicas

Para los compradores

Si usted tiene una puntuación de crédito baja (bajo 620) o ahorro limitado para un pago de baja, un préstamo FHA es a menudo el camino más accesible a la propiedad. La capacidad de utilizar fondos de regalo para el pago de baja y las concesiones de vendedor más altas permitido también pueden hacer FHA atractivo. Sin embargo, estar preparado para la vida útil MIP (si su pago de baja es inferior al 10%) y costos mensuales potencialmente más altos.

Para Vendedores

Los vendedores que reciben múltiples ofertas pueden favorecer ofertas convencionales porque menos contingencias suelen existir y la evaluación es a menudo menos estricta. Una oferta de FHA, aunque todavía viable, puede venir con demandas de reparación y un cierre ligeramente más largo. Si la casa de un vendedor necesita actualizaciones significativas, puede ser prudente evitar los compradores de FHA a menos que el vendedor esté dispuesto a completar las reparaciones. Sin embargo, si el mercado es lento, aceptar una oferta de FHA con un comprador calificado puede conducir a una transacción exitosa.

Consecuencias para la refinanciación

Las diferencias se extienden más allá de la compra inicial. Los préstamos de FHA ofrecen opciones de refinanciación simplificadas (FHA Streamline) que requieren muy poca documentación y ninguna evaluación, lo que facilita reducir las tarifas si usted tiene un préstamo FHA existente. Los préstamos convencionales también ofrecen opciones de refinanciación y refinanciación de tarifas y plazos o de liquidación, pero los estándares de subescritura pueden ser más estrictos.

¿Qué tipo de cierre es adecuado para usted?

Elegir entre un cierre convencional y FHA se reduce a su situación financiera, perfil de crédito y objetivos a largo plazo. Si usted es un comprador de primera vez con una puntuación de crédito moderada y un pago limitado, un préstamo FHA proporciona una ruta probada. Si usted tiene crédito fuerte y puede permitir un pago de baja del 5%–10%, un préstamo convencional probablemente le ahorrará dinero con el tiempo, especialmente debido a PMI cancelable.

Factores clave para considerar

  • Su puntuación de crédito y su capacidad para calificar para un préstamo convencional
  • El tamaño de su pago inicial y cuánto puede pedir prestado
  • ¿Cuánto tiempo planeas quedarte en casa (el MIP a largo plazo puede no importar si planeas refinanciar o vender dentro de unos pocos años)
  • La condición de la casa que desea comprar (FHA puede requerir más reparaciones)
  • Preferencias del vendedor en su mercado local
  • Pago mensual total, incluyendo seguros, impuestos y seguros hipotecarios

Conclusión

Las diferencias entre los cierres convencionales y FHA van mucho más allá del papeleo, afectan los importes de pago, los costos de seguros hipotecarios, las condiciones de propiedad, los plazos de cierre, e incluso las negociaciones de vendedores. Un cierre de FHA puede abrir la puerta a la propiedad para los compradores con crédito y ahorro más bajo, pero viene con seguros hipotecarios a largo plazo y estándares de propiedad más estrictos.

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