El creciente llamamiento de la vida en pequeña escala

En todo Estados Unidos y más allá, las pequeñas casas y otros modelos de vivienda alternativos han capturado la imaginación pública como respuesta a los crecientes costos de vivienda, las preocupaciones ambientales y el deseo de una vida más simple. El pequeño movimiento de la casa, que ganó impulso a principios de los años 2000, ahora abarca todo desde micro viviendas basadas en ruedas hasta hogares con contenedores, unidades de vivienda accesorias (ADUs), y comunidades cohousing.

Entendimiento de las leyes de Zoning: Una visión histórica y práctica

El zoning es un gobierno local llamado "Tortura" (Tercerdo) y el sistema de protección de las propiedades, que se utilizan para la construcción de las viviendas, y que se utilizan en el mismo tiempo.

Conceptos clave de Zoning que afectan a los hogares pequeños

  • Use classifieds:] La mayoría de las zonas residenciales permiten solamente > 8220; viviendas de estilo familiar, limitada#8222; que los municipios definen de manera diferente. Una pequeña casa en ruedas puede clasificarse como un vehículo recreativo (RV) o una casa móvil, sometiéndola a diferentes dimensiones#8212;a menudo más estrictas.
  • Límites de densidad: El zoning establece unidades de vivienda máxima por acre. En pocas casas, que ocupan menos espacio, a veces desencadenan capas de densidad que tratan a cada unidad como una vivienda completa, limitando el número que se puede colocar en mucho incluso si el material cuadrado total permanece bajo.
  • ]Requisitos de altura y respaldo: Los contratiempos frontales, laterales y traseros mantienen los edificios alejados de las líneas de propiedad, pero en pequeños lotes éstos pueden hacer imposible ubicar un pequeño hogar sin varianza. Los límites de altura también pueden restringir las pequeñas casas de varias plantas o diseños elevados.
  • ]Parking y ocupación: Muchos códigos requieren dos o más plazas de aparcamiento fuera de la calle por vivienda, una regla que puede impulsar los costos de la tierra y reducir el espacio disponible para las unidades de vivienda. Limitaciones de ocupación basados en > 8220; familias cercanas#8221; también puede restringir los arreglos de vida compartidos o comunales.

Función de los códigos de construcción

Aunque los controles de zonificación uso de tierra], los códigos de construcción rigen seguridad de construcción. En este caso, los códigos nacionales de modelos (IRC, IBC) sólo han comenzado a abordar pequeñas casas.El Código Residential Internacional de 2018 (IRC) añadió el Apéndice Q, que proporciona estándares para pequeñas casas reguladas (en vez que se aplicaban)

Barreras Zoning comunes en detalle

Las barreras que los pequeños defensores de la vivienda encuentran no son aleatorias; se derivan de décadas de inercia regulatoria y una suposición predeterminada de que la vivienda debe conformarse con un modelo suburbano convencional. A continuación se presentan los obstáculos más frecuentemente citados, cada uno con implicaciones prácticas.

Requisitos de tamaño mínimo

Tal vez el mayor impedimento, los requisitos mínimos de las imágenes cuadradas se escriben en muchos códigos municipales de zonificación. Estos normalmente van de 500 a 1.000 pies cuadrados por unidad de vivienda. Para una pequeña casa de 200 unidades#8211;400 pies cuadrados, esta regla por sí sola hace que la estructura sea ilegal como residencia primaria. Incluso cuando los códigos no establecen una zona mínima explícita, pueden definir un " unidad de residencia#8221;

Restricciones de tamaño de la reserva y de la lote

El entorno tradicional exige a menudo retrocesos frontales de 20 unidades#8211; 30 pies y retrocesos laterales de 5 unidades#8211;15 pies. Combinados con tamaños mínimos (a menudo 5.000 a 10.000 pies cuadrados), estas reglas hacen casi imposible colocar una pequeña casa en un pequeño lote de relleno.El resultado es que incluso si un propietario quiere colocar una pequeña casa en su patio trasero como una pequeña casa o unidad de alquiler, el conjunto

Restringencias de uso: VR, Hogares móviles y ADU

Cómo un pequeño hogar es clasificado DU17, pero sólo se puede permitir en parques de RV o campamentos, no en zonas residenciales. Si se clasifica como un hogar móvil, puede ser restringido a comunidades de casas de campo. Esto crea una captura-22: los residentes quieren colocar pequeñas casas en bases permanentes en barrios estándar, pero el marco legal las empuja a una vía de vivienda más conveniente

Estacionamiento y cobertura de lotes

Los requisitos mínimos de estacionamiento (1,5 a 2 espacios por vivienda) son un legado de planificación de transporte de mediados del siglo XX. Para las pequeñas casas, que a menudo se comercializan a personas que quieren una dependencia de coche más baja, estas reglas añaden costos innecesarios y reducen la tierra disponible para viviendas. De manera similar, los límites máximos de cobertura (el porcentaje de un lote que puede ser cubierto por superficies impermeables) pueden evitar la instalación de múltiples casas pequeñas y un código pequeño.

Soluciones: Reformas de políticas, promoción y soluciones de trabajo creativo

A pesar de los obstáculos, un creciente movimiento de residentes, planificadores y responsables de políticas está despojando en la zonificación restrictiva. Las soluciones más eficaces combinan las normas locales de promoción, preención estatal y diseño flexible. A continuación se presentan las estrategias y ejemplos clave de dónde han tenido éxito.

Actualizaciones y sobreimpresiones del código de zoning

Muchas ciudades han modificado sus ordenanzas de zonificación para permitir explícitamente pequeñas casas. Por ejemplo, Spur, Texas, promulgó la nación#8217; el primer pequeño código de zonificación amigable con la casa en 2014, permitiendo que las casas tan pequeñas como 140 pies cuadrados. Bellingham, Washington y Portland, Oregon, también han creado > .

Predefinición del Estado: La revolución de la ADU

Los gobiernos locales se muestran reacios a cambiar, las legislaturas estatales pueden entrar. Oregon ronda#8217;s HB 2737 (2018) eliminan los requisitos mínimos de las grabaciones cuadradas locales para viviendas de una sola familia. California límite#8217;s leyes ADU (AB 68, AB 881, SB 13, etc.) ahora ordenan la aprobación ministerial de las fuerzas ADU hasta 1.200 pies cuadrados, prohíben los requisitos de ocupación de dueño y limitan los mandatos de estacionamiento.

Participación comunitaria y educación

Los cambios de zozoning a menudo se enfrentan a la oposición de los residentes existentes que temen que el valor de la propiedad declive, mayor tráfico o incongruencia estética. Los defensores exitosos invierten en la extensión comunitaria: la celebración de ayuntamientos, la creación de pequeñas aldeas modelo que los vecinos puedan recorrer, y la publicación de datos que muestran que las pequeñas casas bien diseñadas no perjudican valores cercanos.

Permisos de uso condicionado y de variación

Para los propietarios individuales, una varianza es una renuncia legal de requisitos específicos de zonificación. Se conceden variaciones cuando la aplicación estricta del código causaría dificultades indebidas debido a características únicas de propiedad (por ejemplo, forma impar, pendiente empinada). El proceso es prolongado y discrecional, pero una aplicación bien preparada con planes de sitio, notificaciones vecinas, y una clara demostración de dificultad puede tener éxito.

Casos de estudio: Comunidades que han sobrecomido los obstáculos

Los ejemplos del mundo real ilustran tanto los desafíos como las posibilidades. Los siguientes proyectos navegan por obstáculos de zonificación con persistencia y creatividad.

El pueblo de Cahokia, Illinois

Situado justo al este de San Luis, el Village de Cahokia es una comunidad casera de fabricación que se transfirió en un pequeño pueblo de la casa. Al trabajar con el departamento de planificación local para reclasificar la tierra como un distrito de desarrollo planificado, los desarrolladores pudieron evitar el tamaño mínimo de lotes y reglas de retroceso. La comunidad ahora incluye 25 casas pequeñas que van desde 240 hasta 400 pies cuadrados, todas construidas en bases permanentes.

Portland, Oregon límite#8217;s Tiny House Pilot Program

En 2016, Portland lanzó un programa piloto que permite a las pequeñas casas temporales en lotes de propiedad de la ciudad, con permisos simplificados. El programa fue diseñado para probar la viabilidad de las pequeñas casas como viviendas de transición al tiempo que recopilan datos sobre las demandas de infraestructura y las relaciones con los vecinos. Después de una evaluación positiva, la ciudad revisó su código de zonificación para permitir pequeñas casas en las bases permanentes en todas las zonas residenciales, siempre que se encuentran el Apéndice Q del IRC.

Fresno, California, #8217;s ADU Incentive

Fresno, frente a una grave escasez de viviendas asequibles, usó la legislación estatal ADU como punto de apalancamiento. La ciudad ofreció planes ADU aprobados previamente, incluyendo dos diseños de casas pequeñas, y derechos de impacto renunciados para unidades de reducción de ingresos.El código de zonificación fue modificado para permitir que ADU en lotes tan pequeños como 3000 pies cuadrados con retrocesos reducidos.

Mirando hacia adelante: El futuro del zozozo para la vivienda alternativa

El pequeño movimiento de vivienda y alternativa es parte de un cambio más amplio hacia la política de vivienda desregulatoria. Los grupos de YIMBY (Sí en mi patio trasero), organizaciones ambientales y defensores de la edad en el lugar han formado una coalición que está impulsando la zonificación de las reformas en todos los niveles del gobierno. Varias tendencias sugieren que el entorno regulatorio seguirá evolucionando.

De Euclidean a Códigos de base formada

Cada vez más ciudades están reemplazando la tradicional zonificación euclidiana con códigos basados en formularios que regulan la forma física (altura, masa, fachada callejera) en lugar de usar. Estos códigos son inherentemente más flexibles, a menudo permitiendo una mezcla de tipos de vivienda incluyendo casas pequeñas, ADUs y co-alojamiento en el mismo bloque. Los códigos basados en formularios también reducen la dependencia en contratiempos, centrándose en la colocación temprana en la callejuelas.

Preención de nivel estatal como táctica

Después de ## California y Oregon, estados como Washington, Colorado y Nueva York están considerando proyectos de ley que le ordenarían legalización de ADU o eliminarían los requisitos mínimos. Natural Resources Defense Council ha abogado por medidas como parte de políticas de uso de la tierra amigables con el clima. También hay creciente interés en legalizar comunidades de pequeñas viviendas como zonas residenciales separadas, similares a los parques de automovilismo, pero con opciones de propiedad.

Tecnología e innovación

Nuevos métodos de construcción, incluyendo viviendas impresas en 3D y paneles modulares, están haciendo que las casas pequeñas sean más baratas y más rápidos para construir. A medida que estas tecnologías maduran, la presión sobre los reguladores para acomodarlas aumentará. Plataformas de permiso inteligentes, como las desarrolladas por Accela y otras, pueden ayudar a automatizar los controles de cumplimiento de la proliferación, facilitando a los pequeños desarrolladores caseros para navegar por códigos complejos de agua.

Conclusión: Equilibración de la regulación e innovación

Las leyes de soñar no son inmutables; son documentos vivos que reflejan valores comunitarios y condiciones económicas. La historia reciente de las casas pequeñas y viviendas alternativas demuestra que el cambio es posible cuando los defensores combinan el análisis legal, el compromiso político y la narración convincente. Las reformas más exitosas han venido de comunidades que reconocen los beneficios de la vivienda diversa: reducción de la falta de vivienda, mayor eficiencia del uso de la tierra, menor impacto ambiental y mayor resistencia económica.