Comprender el paisaje de la ejecución

Comprar una propiedad cerrada puede desbloquear ahorros sustanciales, pero el terreno legal es mucho más difícil que una compra convencional de vivienda. Las ejecuciones hipotecarias vienen con riesgos únicos - liens no resueltos, defectos de título, plazos estrictos, y la posibilidad de batallas de desalojo. Una comprensión completa del marco legal, junto con meticulosa diligencia debida, es esencial para proteger su inversión y lograr un cierre limpio.

Leyes de ejecución del Estado y sus efectos

Las leyes de ejecución se rigen a nivel estatal, y el proceso específico varía ampliamente. Los dos tipos primarios son la ejecución de la ejecución judicial y no judicial, cada uno con procedimientos y plazos distintos.

Judicial vs. Non-Judicial Foreclosure

En un hipoteca judicial , el prestamista presenta una demanda y obtiene una orden judicial para vender la propiedad. Este proceso a menudo lleva seis meses a más de un año, incluye avisos públicos, audiencias, y puede implicar un período de redención después de la venta. estados judiciales incluyen Florida, Nueva York y Illinois.

Períodos de Redención y sus consecuencias

Algunos estados otorgan al propietario original un derecho legal para reclamar la propiedad después de la venta de hipotecas pagando el importe total de la oferta, más intereses y tarifas. Este período puede variar desde unos días (por ejemplo, en Alabama) a 12 meses (por ejemplo, en algunos estados para propiedades agrícolas). Los compradores deben verificar si un período de redención se aplica y si pueden tomar posesión inmediatamente o debe esperar.

Aviso Requisitos y procedimientos de subasta

Las leyes estatales dictan cómo y cuándo se debe notificar a los propietarios de viviendas de la ejecución hipotecaria. Los requisitos típicos incluyen la publicación en un periódico local, la publicación de avisos sobre la propiedad y el envío de cartas certificadas. Como comprador, debe verificar que todos los avisos legales fueron debidamente atendidos. Adicionalmente, los procedimientos de subasta varían: algunos requieren que los licitadores se registren de antemano, otros aceptan ofertas solamente en persona.

Pre-Purchase Due Diligence: Mitigating Risks

Antes de comprometerse a cualquier compra de hipoteca, la diligencia debida completa no es negociable. A diferencia de las ventas estándar donde los vendedores proporcionan revelaciones, los hipotecas se venden a menudo como es, y usted asume todos los defectos conocidos y desconocidos. Aquí está un desglose detallado de las áreas clave para investigar.

Título Búsqueda y análisis de labio

El paso más crítico es ordenar una búsqueda completa de título de una empresa de títulos reputable o abogado inmobiliario. Esta búsqueda descubre los privilegios pendientes, juicios y gravamenes que no pueden desaparecer automáticamente con una venta de hipotecas. Problemas comunes incluyen segundo hipotecas

Estado de propiedad y Zoning

Las propiedades hipotecadas son a menudo vacías y descuidadas, haciendo que la inspección física sea vital. Sin embargo, el acceso puede ser limitado, especialmente en la subasta, donde sólo puede ser capaz de ver el exterior. Para las propiedades de propiedad bancaria (REO), generalmente puede programar una inspección profesional. Ingerir un inspector de casa autorizado, y si es necesario, especialistas para el molde, termitas, problemas estructurales, o riesgos ambientales como la pintura de plomo o asbesto.

Estado fiscal y de evaluación

Los impuestos de bienes raíces no pagados y las evaluaciones especiales son obstáculos comunes. Incluso si los impuestos del propietario anterior son delincuente, usted puede convertirse en responsable si el lugar de la autoridad fiscal sobrevive la venta. Solicitar un certificado de impuestos del tesorero del condado o la oficina del evaluador para ver todas las cantidades pendientes. Algunos municipios imponen los beneficios de las multas de cumplimiento de código, facturas de utilidad, o reducción de malas hierbas.

El papel de un abogado de bienes raíces

La contratación de un abogado local que se especializa en la ley de ejecución hipotecaria es muy recomendable. Un abogado puede revisar el aviso de ejecución hipotecaria, verificar la cadena de título, y asegurar que la venta cumple con la ley estatal. También pueden representarle si el vendedor o prestamista disputa la venta, o si el propietario anterior intenta desafiar la transferencia.

Pasos legales para diferentes métodos de compra

Cómo usted adquiere una propiedad cerrada, en subasta, a través de un listado REO o a través de una venta corta, determina los pasos legales y riesgos específicos involucrados.

Auctions foreclosure

Las subastas son típicamente sólo en efectivo y requieren una prueba de fondos antes de la licitación. Lea los términos de la subasta cuidadosamente; a menudo declaran que la propiedad se vende como-es sin derecho de inspección. Un depósito no reembolsable (generalmente 5–10% de la oferta) se debe inmediatamente, con el saldo de 24 a 48 horas.

Propiedades de propiedad bancaria (REO)

Las propiedades REO ya son propiedad del prestamista, por lo que el proceso se asemeja a una transacción de bienes inmuebles estándar. Usted envía una oferta, negocia precio, y entra en un acuerdo de compra. Sin embargo, los prestamistas utilizan a menudo contratos no negociables que les favorecen mucho. Normalmente requieren una póliza de seguro de título y pueden ordenar que el comprador renuncia a ciertas revelaciones.

Ventas cortas

Una venta corta ocurre cuando el prestamista acepta aceptar menos que el saldo hipotecario pendiente. Aunque no técnicamente un prescance, es a menudo un precursor. La debida diligencia del comprador es similar pero con capas agregadas: debe obtener aprobación del prestamista, que puede tomar meses, y el contrato incluye una cláusula de aprobación de terceros. También existe el riesgo de que la aprobación del prestamista viene con condiciones, como no hay ninguna reparación o ningún vendedor

Financiación y requisitos jurídicos

Las compras hipotecarias imponen restricciones de financiamiento único. Las subastas públicas casi siempre exigen cheques de efectivo o de caja. Si usted planea utilizar financiación, usted necesitará opciones alternativas como préstamos de dinero duro, que llevan tasas de interés altas y plazos cortos. Para las propiedades REO, la financiación convencional puede ser posible, pero los prestamistas a menudo requieren una mayor reducción de pago, por lo general 20-30%, e imponen condiciones más estrictas debido a la condición de la propiedad.

El proceso de cierre y el papeleo jurídico

El cierre de una propiedad cerrada implica documentos que difieren ligeramente de una compra estándar en casa. Los documentos clave incluyen:

  • La escritura : Para una subasta, esto puede ser una escritura del fideicomisario, la escritura del sheriff o la escritura del árbitro. Para una REO, recibirá una escritura de garantía o una garantía especial de escritura. A ] la garantía especial de escritura limita la responsabilidad del vendedor a reclamaciones que el título de propiedad entera [LT]
  • Affidavit of title: Esta declaración jurada del vendedor (o fideicomisario) demuestra que no hay licencias ni juicios no revelados. Obtenga esta declaración jurada para las compras de subastas para ayudar a proteger contra futuras reclamaciones.
  • Política de seguro de arrendamiento: La mayoría de los prestamistas requieren una política de título de prestamista. La compra de una póliza de propietario es prudente para defender su propiedad contra los defectos de título que la búsqueda perdió. Para las propiedades de subasta, una “valor de ejecución” puede confirmar la validez del proceso de ejecución hipotecaria.
  • Documentos de registro: La escritura y los documentos de hipoteca relacionados deben ser registrados con la oficina del registrador del condado para perfeccionar su propiedad. Este paso asegura el aviso público y establece prioridad sobre los intereses posteriores.
  • Pagos de tarifas y tarifas: Pagar impuestos prorrateados sobre propiedades, tasas de registro y impuestos de transferencia. El estado de liquidación (Cerrar la Divulgación) codificará estos costos.

Trabajar con un agente de garantía bloqueado o de liquidación experimentado con ejecuciones hipotecarias. Pueden coordinar el pago de licencias anteriores, manejar la liberación de la antigua escritura de confianza, y asegurar que todas las formalidades legales se cumplan antes de desembolsar fondos. Para las compras de subastas, el cierre es a menudo inmediato, dentro de 24 a 48 horas, así que estén preparados con fondos en efectivo o certificados.

Desafíos jurídicos comunes y cómo mitigar

Incluso con una cuidadosa planificación, pueden surgir problemas. Los desafíos legales más frecuentes incluyen:

Extranjeros que sobreviven a la ejecución hipotecaria

Ciertos liens, como los impuestos federales, las evaluaciones de HOA y los lirios municipales, no pueden ser extinguidos por una venta de hipotecas, especialmente en los hipotecas no judiciales. Un seguro detallado de título y de título son sus defensas primarias. Si un mimbre aparece post-closing, es posible que necesite negociar con el titular del becadero o pagarlo. En algunos casos, usted puede desafiar la validez del bebete si no fue correctamente.

Eviction of Occupants

Las propiedades hipotecadas suelen tener inquilinos o antiguos propietarios que permanecen. Las leyes federales y estatales protegen a los inquilinos; la Ley de protección de los arrendatarios en la ejecución de hipotecas requiere que el nuevo propietario cumpla los contratos de arrendamientos existentes o proporcione 90 días de aviso antes de desalojar a los inquilinos de mes a mes. Si el anterior propietario o los ocupantes permanecen, no puede cambiar los límites de los bloqueos.

Título Defectos y Controversias de Propiedad

De vez en cuando, la venta de hipotecas en sí se impugna en el tribunal debido a errores de procedimiento, fraude, o la quiebra del prestatario original. Si la venta es anulada, usted podría perder tanto la propiedad como su inversión. La mejor protección es una revisión completa de título pre-purchase y la compra de un prestamista que sigue todos los requisitos legales. El seguro de título del propietario puede cubrir gastos legales para defender su título.

Estado de propiedad

Los costos de reparación no previstos o los peligros ambientales son comunes. Como la mayoría de las ventas son como-es, usted tiene un recurso limitado contra el vendedor. La estrategia de mitigación es una inspección profesional y un fondo de contingencia. Para cuestiones ambientales como depósitos subterráneos o pintura de plomo, consulte a un especialista antes de cerrar. Algunas propiedades pueden tener violaciones de código que requieren corrección inmediata, lo que conduce a multas o incluso condenación.

Conclusión

Comprar una propiedad cerrada ofrece oportunidades reales de valor, pero los riesgos legales requieren una navegación cuidadosa.Al entender las leyes de ejecución hipotecaria en su estado, realizar una diligencia debida completa, seleccionar el método de compra adecuado, y asegurar financiación adecuada, puede reducir las posibilidades de sorpresas desagradables.El proceso de cierre exige atención a tipo de escritura, seguro de título, y registro adecuado.