La Fundación de la Relación de la Tierra-Teniente

La ley de la propiedad establece la relación propietario-teniente como un acuerdo contractual regulado por los términos de arrendamiento específicos y un cuerpo de protecciones legales y comunes. En su núcleo, la relación se basa en el principio de obligación mutua—el propietario proporciona un local habitable a cambio de alquiler, y el arrendatario ocupa la propiedad sin causar desperdicio o molestias.

La relación también se da en forma por el concepto de goce de la mano ], un pacto que garantiza a los inquilinos el derecho a utilizar la propiedad sin interferencias sustanciales del propietario. Esto significa que un propietario no puede entrar a voluntad, cerrar utilidades, o realizar conductas que hacen que la unidad sea inhabitable.

Derechos y deberes de los señores de la tierra

Derecho a recoger los Términos de Pago y a cumplir

El derecho económico primario del propietario es recibir alquileres según se especifica en el contrato de arrendamiento. El alquiler es la consideración que apoya la obligación del propietario de proporcionar posesión y locales habitables. La mayoría de los arrendamientos designan una fecha mensual de pago, un período de gracia de tres a cinco días, y una tarifa tardía expresada como una cantidad plana o un porcentaje de la renta.

Los propietarios también deben estar conscientes de lo que constituye métodos de pago aceptables]. Aunque muchos arrendamientos requieren pagos electrónicos o pedidos de dinero, algunos estados prohíben a los propietarios exigir el pago sólo mediante un método específico que impone honorarios al arrendatario. La comunicación clara sobre las expectativas de pago y la aplicación sistemática de los honorarios tardíos ayuda a prevenir disputas.

Derecho de acceso a la propiedad

Los propietarios mantienen un derecho limitado a entrar en la unidad de alquiler con fines comerciales legítimos, incluyendo inspecciones, reparaciones, mantenimiento, y mostrando la unidad a los posibles inquilinos, compradores o aprendices. Sin embargo, este derecho está equilibrado por el derecho del inquilino a la privacidad y al disfrute silencioso. La mayoría de los estados requieren que los propietarios proporcionen aviso razonable antes de la entrada, normalmente 24 a 48 horas.

Para evitar controversias, los propietarios deben establecer una política escrita para las solicitudes de entrada, incluyendo cómo los inquilinos pueden programar los nombramientos y qué constituye un aviso adecuado. Muchos arrendamientos incluyen una disposición que indica que el propietario puede entrar para reparaciones después de proporcionar aviso razonable, pero el plazo de notificación específico debe cumplir con la ley del Estado. Los inquilinos deben documentar cualquier entrada no autorizada por escrito y comunicar sus preocupaciones al propietario con prontitud.

Derecho a desalojar por causa

El desalojo es un procedimiento legal que termina la arrendamiento y restaura la posesión al propietario. Los propietarios pueden desalojar sólo por razones reconocidas por la ley, incluyendo el impago de alquiler, incumplimiento material de los términos de arrendamiento, actividad ilegal en el local, o retenimiento después de que el contrato de arrendamiento expira. El proceso de desalojo es estrictamente procesal: el propietario debe servir un aviso escrito que da al arrendador una oportunidad para curar la infracción (en casos de incumplimiento especificados)

Los terreros no pueden desalojar en represalia por un inquilino que ejerce un derecho legal, como denunciar una violación de códigos o unirse a un sindicato de inquilinos. El desalojo de represalias es ilegal en la mayoría de los estados y puede resultar en que el propietario sea responsable de daños, honorarios de abogado e incluso reincorporación de la tenencia. Además, los desalojos basados en raza, religión, discapacidad u otras características protegidas violan leyes de vivienda justa y llevan severas [LT]

Debe proporcionar vivienda habitable adeudada

La garantía implícita de la habitabilidad obliga a los propietarios a mantener unidades de alquiler en una condición adecuada para la ocupación humana. Esto incluye asegurar que la propiedad tiene funcionamiento plomería, sistemas eléctricos, calefacción y refrigeración (cuando sea aplicable), integridad estructural, y protección de plagas y vermín. Los propietarios también deben cumplir con los códigos de construcción aplicables, ordenanzas de salud y normativa de vivienda.

Los terruños deben responder rápidamente a las solicitudes de mantenimiento y mantener registros de todas las inspecciones y reparaciones. Mantenimiento proactivo, como el mantenimiento regular de HVAC, tratamientos de control de plagas e inspecciones de techo, reduce el riesgo de reparaciones de emergencia y reclamaciones de habitabilidad. Algunos estados imponen plazos específicos para abordar ciertas condiciones, como 24 horas para restaurar el calor en invierno o 48 horas para reparar un inodoro.

Depósitos de Seguridad de la Función

Los depósitos de seguridad son fondos que el propietario tiene para cubrir daños más allá del desgaste normal, alquiler no pagado, u otros costos especificados en el contrato de arrendamiento. La mayoría de los estados limitan la cantidad del depósito, a menudo a uno o dos meses de alquiler, y requieren que el propietario lo mantenga en una cuenta de interés independiente. Al final de la renta, el propietario debe devolver el depósito en un período legal — por lo general 14 a 45 días después de la eliminación de mudanza

Los señores de seguridad que no devuelven el depósito o proporcionan una contabilidad especificada dentro del plazo requerido pueden ser objeto de sanciones, incluyendo daños legales de doble o triple el importe del depósito. Para evitar disputas, ambas partes deben realizar una inspección completa de entrada con una lista de verificación escrita y fotografías, y repetir el proceso en movimiento. Los arrendatarios deben proporcionar una dirección de reenvío y solicitar una inspección final por escrito.

El deber de respetar la privacidad y cumplir con todas las leyes

Los señores de la tierra deben respetar la privacidad del arrendatario y cumplir con todas las leyes aplicables, incluyendo leyes de vivienda justa, códigos de construcción, ordenanzas de control de alquiler, y regulaciones de salud. Esto significa proporcionar aviso adecuado antes de la entrada, no involucrar en acoso o discriminación, y mantener la propiedad en una condición segura.

Derechos y deberes de los inquilinos

Derecho a un disfrute y privacidad silenciosos

El pacto de goce silencioso garantiza a los inquilinos el derecho a ocupar el bien sin interferencias sustanciales del propietario, lo que incluye el derecho a no ser ruido excesivo, entrada no autorizada, cierres de utilidad, y cualquier conducta que haga que la unidad sea inhabitable. Los señores de la tierra que violen este pacto, por ejemplo, al entrar repetidamente sin aviso o quitar puertas, pueden ser responsables de daños y el arrendatario puede tener derecho a rescindir el contrato.

Derecho a una morada digna de

Todo arrendatario tiene derecho a vivir en una vivienda segura y sanitaria. Si el arrendatario no proporciona servicios esenciales como calor, agua, electricidad o cerraduras funcionales, el arrendatario tiene varias opciones. El arrendatario puede notificar al propietario por escrito y permitir un tiempo razonable para arreglar el problema. Si el arrendatario no responde, el arrendatario puede ponerse en contacto con la aplicación del código local, que puede emitir citas o órdenes para reparar.

Derecho a la devolución de depósitos de seguridad

Los inquilinos tienen derecho a la devolución de su depósito de seguridad, menos de deducciones legales, dentro del plazo establecido por la ley estatal. Para proteger este derecho, los inquilinos deben documentar la condición de la unidad en movimiento con fotografías de fecha y una lista de verificación firmada. Al moverse, el inquilino debe limpiar la unidad a fondo, reparar cualquier daño causado durante la ocupación (más allá de desgaste normal), y devolver todas las llaves y los dispositivos de acceso.

Derecho a un tratamiento justo y a la protección contra la discriminación

Las leyes de vivienda federales y estatales prohíben a los propietarios discriminar contra los inquilinos por motivos de raza, color, religión, sexo, origen nacional, estado familiar o discapacidad. Esta protección se aplica a todos los aspectos del proceso de alquiler, incluyendo publicidad, cribado de aplicaciones, condiciones de arrendamiento, mantenimiento y desalojo.Los propietarios no pueden imponer condiciones de alquiler diferentes, rechazar alquileres o hostigar a inquilinos basados en estas características protegidas.

El deber de pagar alquiler y seguir los términos de arrendamiento

La obligación principal del arrendatario es pagar el alquiler completo y a tiempo. El alquiler es la consideración del derecho a ocupar el bien, y el incumplimiento de la remuneración es el terreno más común para el desalojo. Los arrendatarios también deben cumplir con todas las disposiciones del contrato de arrendamiento, incluyendo reglas sobre mascotas, huéspedes, ruido, fumar, sordera, y uso de la propiedad. Violar los términos del contrato de arrendamiento, como mantener un arreglo no autorizado o realizar actividades ilegales, puede resultar en el alquiler de alquiler con cuidado.

Función para mantener los locales

Los inquilinos son responsables de mantener la unidad de alquiler limpia y sanitaria, despojar la basura correctamente, utilizar electrodomésticos y accesorios como se desee, y reportar cualquier defecto o daño al propietario rápidamente. Los inquilinos son responsables por los daños causados por ellos mismos, sus miembros de la familia, o sus invitados más allá del desgaste normal. Esto incluye ventanas rotas, alfombras manchadas, agujeros en las paredes, y daños de uso indebido de los aparatos.

Función de respetar a los vecinos y las normas de propiedad

Los inquilinos no deben crear molestias, perturbar el disfrute pacífico de otros inquilinos, o dedicarse a actividades ilegales en los locales. Se deben seguir cláusulas de arrendamiento que traten de ruido, estacionamiento, tabaquismo y uso de zonas comunes. Un patrón de violaciones, como repetidos partidos ruidosos o ocupación no autorizada, puede llevar a la terminación del contrato de arrendamiento y desalojo.

Un contrato de arrendamiento bien diseñado es la base de una relación de alquiler exitosa. Define el término, alquiler, depósito, responsabilidades de mantenimiento y reglas para ambas partes.

  • Condiciones de pago: Fecha de vencimiento, período de gracia, métodos de pago aceptables y monto de pago tardío.
  • Disposiciones relativas al depósito de seguridad: cantidad, deducciones legales y plazo para el regreso después de la salida.
  • Funciones de mantenimiento: que partido es responsable de la atención de césped, la remoción de basura, reparaciones menores y el control de plagas.
  • Entrada e inspección: requisitos de aviso y razones permitidas para la entrada de propietarios.
  • Subleasing and assignment: condiciones en las que el arrendatario puede subcargar o asignar el arrendamiento.
  • Default and remedies: lo que constituye una violación y el recurso del propietario, incluyendo desalojos y daños.

Las dos partes deben leer el contrato de arrendamiento con toda seguridad antes de firmar. Cualquier cláusula que trate de renunciar a los derechos legales de un inquilino, como la garantía implícita de la habitabilidad o el derecho a un local seguro, es probable que no sea ejecutable. Por ejemplo, una disposición que indica que el propietario no es responsable de la pintura de molde o plomo puede ser nula si viola códigos de construcción o reglamentos de salud.

Solución de controversias: mediación y acción jurídica

Comunicación preventiva

Muchos conflictos de arrendadores surgen de malentendidos o de mala comunicación. Los señores de la tierra deben responder rápidamente a solicitudes de mantenimiento y preocupaciones de inquilinos, y los inquilinos deben proporcionar aviso por escrito de cuestiones tan pronto como se presenten. Mantener una ruta de papel, incluyendo correos electrónicos, mensajes de texto, fotografías y recibos, ayuda a prevenir conflictos de he-said-she-said.

Mediación como primer paso

Si la comunicación informal falla, la mediación ofrece una alternativa económica y menos adversaria a la litigación. Un mediador neutral de terceros facilita un debate entre las partes y les ayuda a alcanzar una resolución voluntaria. La mediación es confidencial, normalmente menos costosa que el tribunal, y puede preservar la relación de alquiler. Muchas comunidades ofrecen servicios de mediación gratuitos o de bajo costo con propietarios a través de centros locales de solución de diferencias, autoridades de vivienda o organizaciones sin fines de lucro.

Tribunal de Reclamaciones Pequeñas y Desahucios

Para las controversias que no pueden resolverse mediante la mediación, el tribunal de reclamaciones pequeñas proporciona un foro simplificado para las reclamaciones dentro de un determinado límite monetario, por lo general $5,000 a $10,000 dependiendo del estado. Los casos de pequeñas reclamaciones comunes implican disputas de depósito de seguridad, rentas no pagadas, o reclamaciones de daños.El proceso es relativamente informal, y los abogados a menudo no son requeridos, aunque ambas partes pueden beneficiarse de asesoramiento legal.

Pitfalls comunes y cómo evitarlos

  • Ignorar leyes específicas del Estado. Los señores de la tierra deben cumplir con ordenanzas locales de control de alquiler, moratorias de desalojo y códigos de habitabilidad. Los arrendatarios deben aprender sus derechos a través de sindicatos locales de arrendatarios o asistencia legal. La ignorancia de la ley no es una defensa.
  • Failing to document everything. Ambas partes deben tomar fotografías en movimiento y salida, mantener recibos para reparaciones y pagos, y guardar toda correspondencia escrita.Esta evidencia es crítica en el tribunal o mediación.
  • Los señores de la tierra no pueden usar la fuerza, las amenazas o los despidos de la utilidad para eliminar a un inquilino. Esto es ilegal y puede resultar en daños por el desalojo ilícito, el allanamiento y la angustia emocional.
  • Retener el alquiler de forma indebida. Los arrendatarios nunca deben dejar de pagar el alquiler a menos que sigan los procedimientos estatales de garantía bloqueada. El incumplimiento puede conducir a desalojo y a un registro de crédito negativo.
  • Ignorar las cuestiones de mantenimiento. Los problemas menores pueden convertirse en grandes pasivos. Los terruños deben responder rápidamente a las solicitudes de reparación, y los inquilinos deben informar de defectos por escrito para proteger sus derechos.
  • Firmar un contrato de arrendamiento sin leerlo. Ambas partes deben leer cada cláusula y hacer preguntas antes de firmar. Las promesas verbales generalmente no son ejecutables si entran en conflicto con el contrato de arrendamiento escrito.
  • Discriminar o tomar represalias. Las acciones basadas en características protegidas o en respuesta a un arrendatario que ejerce derechos legales son ilegales y pueden resultar en sanciones significativas.

Temas especiales en Derecho de los tenientes de tierra

Control de alquileres y estabilización

En un número creciente de jurisdicciones, las leyes de control de alquiler limitan la cantidad que un propietario puede aumentar el alquiler anualmente y requieren causa justa de desalojo. Estas leyes tienen como objetivo preservar viviendas asequibles y proteger a los inquilinos de las caminatas repentinas y empinadas de alquiler. Los propietarios de los mercados regulados deben registrar sus unidades, seguir los aumentos permitidos, y proporcionar a los inquilinos avisos sobre sus derechos.

Compañeros de habitación y subpartida

Los arrendamientos suelen restringir quién puede vivir en la unidad y si se permite subleasing. Los arrendatarios que deseen tener un compañero de habitación o subtitulo deben obtener el consentimiento escrito del propietario. Los ocupantes no autorizados pueden constituir una violación del contrato de arrendamiento y los motivos de desalojo. Los terreros deben tener políticas claras sobre la subleasing y estancias de invitados para evitar problemas de sobrepoblación y responsabilidad.

Desastres naturales y daños de propiedad

En caso de desastre natural como incendio, inundación o terremoto, la obligación del propietario de proporcionar vivienda habitable puede suspenderse temporalmente, pero la obligación del arrendatario de pagar alquiler también puede ser afectada. Muchos estados permiten a los arrendatarios terminar el contrato de arrendamiento si la unidad es destruida o no está habitada. Los señores de la tierra deben llevar un seguro de propiedad adecuado, y los arrendatarios deben considerar seguro de alquiler para cubrir sus pertenencias personales y su escenario de riesgo.

Apoyo emocional Animales y animales de servicio

En virtud de la Ley de vivienda justa y de la Ley de los estadounidenses con discapacidad, los inquilinos con discapacidad tienen derecho a mantener animales de servicio y de apoyo emocional (ESAs) incluso en propiedades sin condiciones de uso. Los propietarios no pueden cobrar depósitos o tarifas para mascotas o animales de servicio, aunque pueden requerir documentación de un proveedor de atención médica autorizado. Los arrendatarios deben solicitar alojamientos razonables por escrito, y los propietarios deben responder con prontitud y en buena fe.

Conclusión

La relación entre propietarios y propietarios es una asociación legal basada en derechos y responsabilidades mutuos. Los propietarios tienen derecho a recibir alquileres y acceso a la propiedad con fines legítimos, pero deben proporcionar viviendas seguras, habitables y respetar la privacidad de los arrendatarios y las garantías de vivienda justas.Los arrendatarios tienen derecho a disfrutar tranquilamente y a permanecer en un hogar habitable, pero deben pagar alquileres, y seguir los términos de arrendamiento.