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Lo que es una escritura y por qué importa en la clausura

En cualquier transacción inmobiliaria, la escritura es el único documento más importante que cambia las manos. Sin ella, la propiedad no puede transferir legalmente de vendedor a comprador. Mientras que los documentos de contrato y préstamo reciben mucha atención, la escritura es la pieza final, vinculante que hace oficial la venta. Entendiendo su función, tipos y papel durante el cierre le protege de futuros disputas de título y asegura que sus derechos de propiedad son seguros.

Una escritura es un instrumento legal escrito que transmite el título a la propiedad real. Debe contener una descripción clara de la propiedad, identificar el otorgante (vendedor) y el concesionario (comprensor), y ser ejecutado (firmado) por el otorgante. Para ser eficaz contra terceros, debe ser registrada en los registros públicos de tierras del condado donde se encuentra la propiedad.

La Anatomía de una escritura

Cada escritura válida incluye varios elementos esenciales. Mientras que las variaciones existen por estado, los componentes básicos siguen siendo consistentes:

  • Grantor y Grantee: La persona que transfiere la propiedad (grantor) y la persona que la recibe (grantee).
  • Consideración: El valor intercambiado, típicamente el precio de compra, aunque puede ser nominal.
  • Gran Clausura: Palabras que demuestran la intención de transferir la propiedad, como “conveys and warrants”.
  • Property Descripción: Una descripción legal precisa, no sólo una dirección de la calle. Esto puede utilizar números de lote y bloque de una placa grabada, metes y límites, o encuesta gubernamental.
  • Excepciones y reservas: Cualquier facilidad existente, derechos minerales o restricciones que permanezcan con la propiedad.
  • Signa de Grantor: Debe ser notarizado en la mayoría de los estados para ser recordable.
  • Reconocimiento: Certificado de un notario que confirma la identidad del otorgante y la firma voluntaria.

Las acciones que carecen de cualquiera de estos elementos pueden ser inválidas o inaplicables. Durante el cierre, la empresa o abogado de títulos garantiza que la escritura cumple todos los requisitos legales antes de ser entregada y registrada.

Cinco tipos comunes de acciones utilizadas en bienes raíces

El nivel de protección que una escritura proporciona varía significativamente. Los compradores deben entender qué tipo están recibiendo y qué garantías vienen con él.

Propósito de garantía general

Este hecho ofrece la protección más fuerte. El otorgante promete que el título está libre de todos los defectos, lazos y reclamaciones, tanto antes como durante su propiedad. Si un tercero más adelante impugna el título, el otorgante está obligado a defenderlo. La mayoría de las ventas residenciales implican una escritura de garantía general porque da al comprador la paz mental y es requerido por muchos prestamistas.

Propósito de garantía especial

También se llama una escritura de garantía limitada, esto cubre solamente los defectos que ocurrieron durante el período de propiedad del otorgante. No protege contra los problemas que existían antes de que el otorgante poseyera la propiedad. Estos son comunes en las transacciones comerciales y ventas por bancos o fideicomisos, donde el vendedor quiere limitar la responsabilidad.

Quitclaim Deed

Una renuncia de la responsabilidad de transferencias de cualquier interés que el otorgante tenga -si no hace ninguna- sin hacer ninguna promesa sobre la calidad del título. Se utiliza a menudo para limpiar defectos menores de título, transferir propiedad entre miembros de la familia, o en asentamientos de divorcio. Los prestamistas generalmente no aceptan las acciones de renuncia para las transacciones de compra porque no ofrecen protección al comprador.

Grant Deed

Usado en estados como California, una escritura de subvención implica que el otorgante no ha transportado ya la propiedad a otra persona y que no hay gravamenes no revelados. Ofrece menos protección que una garantía general de escritura, pero más que una renuncia. Las acciones de subvención son comunes en muchos estados occidentales.

Bargain y Venta de semillas

Este hecho transfiere propiedad sin el otorgante que justifique explícitamente el título, pero puede implicar que el otorgante tiene derecho a vender. Se utiliza a menudo en las ventas de impuestos o subastas de ejecución hipotecaria. Los compradores deben realizar diligencia debida completa antes de aceptar tal escritura.

“El tipo de escritura que recibes afecta directamente a tu recurso legal si un problema de títulos se produce más tarde. Siempre revisalo con tu agente de cierre o abogado.”

El papel central de la escritura en el proceso de cierre

El cierre de bienes raíces, también conocido como liquidación, es el evento donde la propiedad se transfiere oficialmente. La escritura es ejecutada por el vendedor y entregada al comprador (o representante del comprador). Aquí es cómo la escritura encaja en cada etapa de cierre:

Pre-Cerrar: Búsqueda de Títulos y Preparación de escritura

Antes de la fecha de cierre, la empresa o abogado de títulos realiza una búsqueda de título] para verificar que el vendedor tiene un buen título y para identificar cualquier tipo de liens, juicios u otros problemas de cloud. Basado en esa búsqueda, se redactó una escritura limpia. Si se encuentran problemas, deben resolverse antes de que se pueda registrar la nueva escritura.

Más información sobre el proceso de seguro de título ] y por qué una búsqueda de título es crítica.

La reunión de clausura

Durante el cierre formal (que puede estar en persona, por correo electrónico o remotamente), el vendedor firma la escritura frente a un notario. El comprador firma la nota promisorio y la hipoteca (si la financiación). Los fondos se desembolsan, y la escritura se entrega al comprador. La entrega es un elemento legal clave - la propiedad no se transfiere hasta que la escritura sea entregado física o constructivamente.

Post-Closing: Grabando la escritura

Después de cerrar, la escritura debe ser registrada con la oficina del registrador del condado. Este paso hace que la transferencia sea pública y protege la propiedad del comprador contra futuras reclamaciones. La grabación también establece prioridad sobre cualquier documento posterior. El no registro puede dar lugar a una “violación al tribunal” donde un segundo comprador registra correctamente su escritura y reclama título superior.

Por qué entender la escritura protege su inversión

La escritura es más que una formalidad; es la base de la propiedad de la propiedad. Aquí están cuatro razones por las que cada comprador y vendedor debe prestar mucha atención a ella:

  • Proof of Ownership: La escritura registrada es la evidencia principal que posee la propiedad. Los prestamistas, las empresas de títulos y los futuros compradores dependen de ella.
  • Cadena de Título: Una escritura debidamente redactada y registrada mantiene una cadena de título sin romper, que simplifica las futuras ventas o refinanciamiento.
  • Definiciones de Fronteras: La descripción legal en la escritura define exactamente qué tierra está incluida. Las discrepancias pueden conducir a controversias de límites con los vecinos.
  • Transferencia de derechos: La escritura no sólo transmite la tierra sino también derechos apegados, como los alcantarillados o los derechos minerales, a menos que se reserve explícitamente.

Si la escritura contiene errores, como un nombre perdido, una descripción legal incorrecta o una firma perdida, puede ser anulada. Por eso muchos estados requieren un seguro de título para proteger a los prestamistas y compradores contra tales defectos. Lea más de Consumer Financial Protection Bureau on title insurance.

Pitfalls comunes y cómo evitarlos

Incluso los profesionales de bienes raíces experimentados pueden encontrar problemas relacionados con las escrituras. La conciencia de estos problemas le ayuda a abordarlos antes de que descarrilen un cierre o nublan su título.

Firma olvidada o reconocimiento impropio

A menudo no se puede registrar una escritura sin firma notaria. El agente de cierre debe asegurarse de que la sección notaria se complete correctamente e incluye la fecha de sellado y vencimiento del notario.

Una descripción legal obsoleta o incorrecta puede hacer que una escritura defectuosa. Compare siempre la descripción de la escritura con la última encuesta o exposición de la propiedad.

Falta de firma de esponsales

En los estados de propiedad comunitaria, ambos cónyuges deben ejecutar la escritura, incluso si sólo uno está en el título. El incumplimiento puede dejar una reclamación marital pendiente.

No se liberan de los anteriores

Si una hipoteca o un mentir previo es aún récord, la nueva escritura no puede limpiarla. La compañía de títulos asegurará que todas las licencias se pagan y liberan antes de grabar la nueva escritura.

Usando el tipo de escritura incorrecta

Los compradores que aceptan una renuncia de la escritura sin entender sus limitaciones pueden luego descubrir los temas de título que el vendedor nunca justificó. Si se necesita la protección completa, insistir en una escritura de garantía general.

Grabando la escritura: Lo que sucede después de la clausura

El registro es el paso final para hacer que la escritura sea legalmente efectiva contra terceros. En la mayoría de las jurisdicciones, el registrador del condado o registrador de hechos recibe la escritura original ejecutada (a menudo después del pago de las tasas de registro y los impuestos de transferencia). Una vez estampado e indexado, la escritura se convierte en parte del registro público. Esto sirve varios propósitos:

  • Aviso constructivo: Se considera que el público tiene conocimiento de su propiedad, impidiendo que un comprador de buena fe posterior reclama la ignorancia.
  • Prioridad:] La mayoría de los estados siguen un sistema de grabación “previa de rabia” o “graba pura”; el primer instrumento grabado generalmente toma prioridad sobre los siguientes.
  • El título: Una escritura grabada crea una entrada permanente en la historia de la propiedad, en la que se confiarán las futuras búsquedas de título.

Los compradores deben recibir una copia certificada de la escritura registrada de la empresa de títulos o de la oficina del grabador, a menudo semanas después de cerrar. Mantenga con sus registros permanentes, junto con la declaración de cierre y la póliza de seguro de título del propietario.

Cómo Título Seguro Complementa la escritura

Un acto transmite el título, pero no garantiza que el título esté libre de defectos ocultos. Por ejemplo, una escritura forjada de un propietario anterior, un heredero desconocido que reclama un interés, o un error de encuesta podría afectar aún a su propiedad. El seguro de título protege contra estos riesgos ocultos. Existen dos tipos:

  • Política de Lender:] Se requiere por casi todos los prestamistas hipotecarios, cubriendo el importe del préstamo.
  • Política de Owner: Opcional pero altamente recomendable; cubre su equidad y sus honorarios legales hasta el precio de compra.

La mayoría de los prestamistas requieren una política de prestamista, pero la política de un propietario es una manera económica para proteger la promesa de la escritura. Lea la Investopedia guía sobre por qué necesita seguro de título.

Situaciones especiales: Actos en fideicomisos, libertad condicional y ejecución hipotecaria

No todas las acciones son simples transferencias de grantor a grantee. Varias circunstancias especiales afectan cómo se utilizan las acciones durante el cierre:

Actos de confianza (De hecho de confianza)

En muchos estados, la financiación se asegura por una escritura de confianza en lugar de una hipoteca. Esto implica tres partes: el prestatario (confiador), un fideicomisario (a menudo una empresa de título), y el prestamista (beneficiario). Al reembolso completo, el fideicomisario emite una obra de reconocimiento que libera el benigno. Durante una venta, el comprador debe asegurarse de que cualquier escritura de confianza existente sea satisfecha y reconveyed.

Transferencias de libertad condicional

Si el vendedor es una finca, la escritura puede ser firmada por un representante o un ejecutor personal. Esto requiere de cartas de administración emitidas por el tribunal y a menudo una orden de prueba confirmando la venta. Los compradores deben verificar que el representante tiene autoridad legal para ejecutar la escritura.

Propósitos de ejecución

Cuando una propiedad se vende en ejecución hipotecaria, el licitador ganador recibe una escritura de ejecución (a menudo la escritura del sheriff o la escritura del fideicomisario). Estas acciones generalmente transfieren el título “as‐is” sin garantías. Los compradores en ventas de ejecución hipotecaria deben obtener seguro de título y una búsqueda de título antes de la licitación para entender riesgos.

Compradores internacionales y grabados

Los ciudadanos no estadounidenses que compran bienes tienen otras consideraciones de escritura. Muchos estados requieren que la escritura incluya la dirección extranjera del comprador, y algunos imponen impuestos de retención al vendedor si el comprador es un no residente. Además, la descripción legal de la escritura debe cumplir con los estándares de encuesta de EE.UU... Un abogado de bienes raíces experimentado puede ayudar a navegar estos requisitos y asegurar que la escritura es válida en todas las jurisdicciones.

Preguntas frecuentes sobre hechos en el cierre

¿Cuándo la propiedad realmente se transfiere?

Transferencias de propiedad sobre entrega y aceptación de la escritura, que normalmente ocurre al cierre. Sin embargo, se requiere la grabación para proteger los derechos del comprador contra terceros.

¿Puedo vender la propiedad si la escritura no ha sido registrada todavía?

Técnicamente sí, pero es altamente arriesgado. Las acciones no registradas son vulnerables a reclamaciones superiores. Siempre registran lo antes posible después de cerrar.

¿Y si hay un error en la escritura después de grabar?

Una escritura correctiva (también llamada una escritura de corrección) puede ser utilizada para corregir errores menores como falsificaciones o descripciones legales incorrectas. Ambas partes deben firmar la escritura correctiva, y debe ser registrada.

¿Se requiere un notario en cada escritura?

La mayoría de los estados requieren la notarización de una escritura para ser recordable. Algunos estados permiten el reconocimiento ante un funcionario notario o autorizado. Sin ella, la escritura puede ser nula.

¿Necesito un abogado para preparar la escritura?

Aunque algunos estados permiten a las empresas de títulos o agentes de garantía bloqueadas redactar hechos, muchas jurisdicciones requieren un abogado. Incluso cuando no es legalmente requerido, la revisión legal asegura que la escritura refleje con precisión la transacción y protege sus intereses.

Conclusión: Asegurar su propiedad con una escritura adecuada

La escritura es la piedra angular de la propiedad inmobiliaria. Entendiendo su significado durante el cierre permite a los compradores y vendedores navegar con confianza la transacción. Desde la elección del tipo de escritura adecuado para asegurar que está correctamente redactado, firmado, notarizado y grabado, cada paso importa. La asociación con un agente de cierre calificado, empresa de títulos o abogado inmobiliario ayuda a evitar errores costosos.

Tómese el tiempo para leer la escritura antes de firmar. Haga preguntas sobre cualquier cláusula que no entienda. Y después de cerrar, confirme que la escritura ha sido registrada y obtenga una copia para sus registros. Al hacerlo, usted protege la inversión más grande que la mayoría de la gente jamás hará.