Preparación previa a la clausura: La Fundación de una Transacción de Smooth

El viaje a la propiedad culmina en la mesa de clausura, pero la base esencial comienza semanas —o incluso meses— más temprano. Durante la fase de cierre, usted y su equipo— más alto, agente inmobiliario y posiblemente un abogado— coordinan una serie de tareas críticas. Para los compradores de primera vez, esta etapa puede sentirse abrumadora, pero romperla en piezas manejables elimina gran parte de la ansiedad.

Cuida tu compromiso de hipoteca

Después de que su oferta sea aceptada, su prestamista procesa su solicitud de préstamo verificando sus ingresos, activos, historial de crédito y empleo. Una vez aprobado, usted recibe una carta de compromiso formal. Antes de cerrar, usted recibirá dos documentos clave: la estimación de préstamos (proporcionada dentro de tres días hábiles de aplicación) y la divulgación de cierre de cierre (requiere al menos tres días hábiles antes de cerrar).

La Inspección y el Corresponsales del Hogar

Una inspección completa de la casa no es negociable para cualquier comprador prudente. Contratar un inspector profesional autorizado para evaluar la integridad estructural de la propiedad, sistemas eléctricos, fontanería, techo, HVAC y otros componentes principales. El informe de inspección le da ventaja para negociar reparaciones, créditos, o incluso una reducción de precio si el vendedor no fijará problemas críticos. Mientras tanto, su prestamista ordena una evaluación para confirmar el peor de la compra de la casa.

Título de búsqueda y título de seguro

Una empresa de títulos o un abogado de bienes raíces realiza una búsqueda de título para asegurarse de que el vendedor tiene una propiedad clara y que ninguna de las licencias, juicios, facilidades u otras reclamaciones nublan el título. Se le exigirá comprar una póliza de seguro de título del prestamista para proteger el interés del banco en la propiedad. Se recomienda firmemente que usted también compra una póliza de propiedad.

Revisando la Línea de Divulgación de Cierre por Línea

El documento de cierre es un documento de cinco páginas legalmente establecido que especifica cada costo asociado con su hipoteca y la transferencia de propiedad. Incluye tarifas de prestamista, honorarios de terceros (aplicación, informe de crédito, servicios de título, inspección), artículos prepagados (impuestos de propiedad prorrateados entre vendedor y comprador, prima de seguro de propietarios, depósitos de garantía inicial), y cualquier crédito de vendedor.

El último paso: su último aspecto antes de la propiedad

El vendedor no puede realizar una visita al domicilio, ya que no tiene problemas de cierre. Si no tiene que ver con el vendedor, el vendedor no puede realizar una visita al proveedor, el vendedor no puede realizar una visita al domicilio. El vendedor no puede confirmar los problemas de la propiedad, el vendedor de la casa, y el resto de los artículos incluidos está presente y operativo.

La reunión de clausura: Qué esperar en la tabla

El día de cierre es una reunión formal, que se celebra normalmente en una empresa de títulos, oficina de garantía bloqueada o oficina del abogado. El proceso puede durar de una a dos horas, dependiendo de la complejidad y el número de documentos.

Que asiste a la reunión de clausura

Presente en la mesa usted (el comprador), su agente inmobiliario, el vendedor (o su representante), un agente de cierre o un oficial de garantía, y a veces un representante del prestamista. En estados donde los abogados de bienes raíces supervisan las transacciones, el abogado estará presente para guiarle a través de los documentos. Usted tiene el derecho de traer a un miembro de la familia de confianza, amigo o asesor financiero para el apoyo moral - sólo comprobar con la oficina de cierre de antemano, ya que algunos tienen asiento limitado.

Documentos que firmará

Prepárese para una pila de documentos. No se apresure. Lea cada uno cuidadosamente o pida al agente de cierre que resuma los puntos clave. Los documentos más importantes incluyen:

  • La Nota de Promiso — Su promesa vinculante de pagar el préstamo, incluyendo la tasa de interés, el horario de pago, los honorarios tardíos y las sanciones de pago (si las hay).
  • El hipoteca o escritura de confianza — Esto asegura la nota al dar al prestamista un lugar en la propiedad. Define sus derechos y obligaciones, como mantener el seguro de casa y pagar impuestos de propiedad.
  • La escritura — El documento que transfiere la propiedad del vendedor a usted. Está firmado por el vendedor, no por usted.
  • La revelación de cierre] — Su declaración final de liquidación. Firme para reconocer la recepción, pero tenga en cuenta que los totales numéricos son manejados generalmente por la empresa de títulos.
  • Desclase de la cuenta de garantía real ] — Explica cómo se gestionará su cuenta de garantía bloqueada para los impuestos y el seguro.
  • Otras revelaciones requeridas] — Incluye una determinación de los riesgos de inundaciones (si procede), una divulgación de pintura basada en plomo para los hogares construidos antes de 1978, una declaración de la verdad en la lista y formas específicas del Estado.

Nunca firmes bajo presión o sin entender lo que estás firmando. Si un término no está claro, pide una explicación en inglés claro.

Pagando sus costos de cierre y pago de baja

Usted debe traer los fondos para gastos de cierre y su pago de baja (a menos que el pago de baja está incluido en el préstamo). Formas aceptables de pago son típicamente un cheque de cajero, un cheque certificado, o una transferencia de alambre. Los cheques personales son raramente aceptados. Fraude de alambre es una amenaza seria y creciente—nunca confianza wiring instrucciones enviados por correo electrónico sin verificarlos por teléfono usando un número que usted sabe es legítimo (no un número de la misma email).

Comprender los costos de cierre en detalle

Los costos de cierre son cargos cargados por varias partes para procesar su hipoteca y la propiedad de transferencia. Pueden ser un shock para los compradores de primera vez que ya están estirados por el pago de baja. Aquí está un desglose detallado de las tasas comunes:

Comisiones comunes y rangos típicos

  • ] Tasa de originación de préstamos — Cargado por el prestamista para subescribir y procesar el préstamo. A menudo 0,5% a 1% del importe del préstamo.
  • Tasa de aprobación — $300–$600 para un hogar típico de una sola familia.
  • Informe de Créditos — $30–$50.
  • Seguro de búsqueda y título de propiedad — Puede totalizar $1,000 o más, dependiendo del valor de propiedad y las tarifas locales.
  • Fee de registro] — Pagado al registrador local del condado para registrar oficialmente la escritura e hipoteca. Por lo general $ 50–$200.
  • Impuestos de transferencia] — Imponidos por el gobierno estatal y/o local sobre la base del precio de venta. Puede variar de unos pocos cientos a varios miles de dólares.
  • Prepagados artículos] — Impuestos prorrateados de propiedades (reembolso al vendedor por impuestos que el vendedor ya pagó más allá de la fecha de cierre), prima de seguro de propietarios de viviendas para el primer año, y un depósito inicial de garantía bloqueada (típicamente 2-6 meses de impuestos y seguros).
  • Asociación de propietarios de viviendas (HOA) Fees] — Si la propiedad está en una comunidad planificada, es posible que necesite pagar las tasas de transferencia y las cuotas prorrateadas.

Cómo pagar y protegerse

Su agente de cierre proporcionará una cantidad de dinero final adeudada al cierre, a menudo llamada la figura “cambiar para cerrar”. Para grandes sumas, utilice un cheque de cajero o transferencia de alambre. Si cableado, confirme los tiempos de corte del banco y permita el procesamiento del mismo día. Mantenga todos los recibos y confirme que la transferencia fue recibida antes de la reunión. Evite usar su número de cuenta bancaria personal por correo electrónico.

Pasos posteriores a la caída: Lo que sucede después de que firme

Una vez que todas las firmas se recogen y se distribuyen fondos, el proceso no se ha terminado. El agente de cierre registrará la escritura e hipoteca con la oficina del registrador del condado dentro de unos días. Esto hace que la transacción sea pública y establece su propiedad legal. Recibirá copias de todos los documentos firmados después de la grabación, generalmente dentro de unas pocas semanas. Mantenerlos en un lugar seguro y resistente al fuego.

Grabando la escritura y el hipoteca

La grabación es un paso legal crítico que perfecciona el mimbre del prestamista y confirma su título. El agente de cierre maneja esto automáticamente. Después de la grabación, puede solicitar copias certificadas de la oficina del registrador del condado por una cuota adicional. Estos son útiles si usted alguna vez vende o refinancia.

Moviéndose en: Pasos prácticos

Una vez que se grabe la escritura, recibirá las llaves. Cambia las cerraduras inmediatamente—no tienes forma de saber quién más tiene copias (propietarios, contratistas, amigos). Instalar nuevos letreros o volver a llave todas las puertas exteriores. Además, cambiar cuentas de utilidad a tu nombre: electricidad, gas, agua, basura, Internet y cable.

Consejos para los compradores de casa de primera hora para mantenerse en el seguimiento

  • Obtener pre-aprobado pronto — Una carta pre-aprobada (no sólo pre-calificación) fortalece su oferta y aclara su presupuesto. Los vendedores toman más en serio a los compradores aprobados.
  • Leer cada línea de la Divulgación de Cierre] — Compare con la línea de Estimaciones de Préstamos por línea. Preguntar cualquier cambio, incluso si se ve pequeño.
  • Paso para servicios de terceros — No se le exige utilizar la empresa de títulos recomendada del prestamista, inspector o proveedor de seguros. Las compras alrededor pueden ahorrarle cientos de dólares.
  • Comunicar abiertamente con su agente inmobiliario — Han navegado docenas de cerramientos y pueden marcar problemas potenciales antes de que se conviertan en problemas.
  • Evitar cambios financieros importantes — No abra nuevas cuentas de crédito, haga grandes compras o cambie los empleos entre la aprobación del préstamo y el cierre. Su prestamista revisará su crédito y empleo justo antes de la financiación.
  • Presupuesto por costos inesperados de post-closing — Incluso una inspección exhaustiva puede perder problemas ocultos. Desechar 1% a un2% del precio de compra para reparaciones o mejoras inmediatas.

Pitfalls comunes para evitar

  • Ignorar el informe de título — Los liens no resueltos, los errores en la descripción legal, o los herederos no revelados pueden retrasar el cierre o crear demandas costosas más adelante. Revisar el informe preliminar de título con su abogado.
  • ]Evangir el paso final — Aceptar la propiedad sin un cheque final significa que puede heredar los daños que ocurrieron entre la inspección y el cierre.
  • Responder sobre promesas verbales: Cualquier acuerdo sobre reparaciones, créditos o inclusiones de bienes personales debe estar por escrito y adjuntado al contrato.
  • Falling for wire fraud scams] — Fraudsters commonly impersonate title companies via compromised email. Siempre verifique instrucciones de cableado llamando a un número de teléfono conocido e independiente.
  • Forgetting to bring valid identification — Se requiere un ID de foto actual emitido por el gobierno (licencia de conducir, pasaporte). Traiga su tarjeta de Seguridad Social u otra documentación como se le solicite.

El papel de un abogado de bienes raíces

En muchos estados, un abogado inmobiliario no es obligatorio, pero contratar uno puede ser invaluable, especialmente para los compradores de primera hora. Un abogado puede revisar el contrato de compra antes de firmarlo, identificar cláusulas problemáticas o contingencias, negociar reparaciones o créditos, y asistir a cerrar para asegurar que sus intereses estén protegidos. También pueden manejar problemas más complejos, tales como propiedades con facilidades, disputas de límites, o ventas de prueba.

Comprender sus derechos y lista final de verificación

El Departamento de Protección Financiera del Consumidor proporciona excelentes recursos para ayudarle a través de este proceso.Revisar sus guías sobre Estimaciones de préstamo y Cerrar las Divulgaciones] para familiarizarse con los documentos clave. También puede utilizar el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano

Pensamientos finales

Comprender el proceso paso a paso de un cierre de bienes raíces transforma un evento intimidante en un hito manejable. Al preparar temprano, leer cada documento, hacer preguntas y reunir a un equipo de confianza, navegará exitosamente el día de cierre y caminará en su nuevo hogar con confianza. El proceso de cierre es una secuencia de pasos bien definidos – no necesita memorizar cada detalle, pero debe saber quién pedir ayuda en cada línea de la paz profesional.