Comprender la quiebra y su mortgage a largo plazo

El pago de la quiebra es una de las decisiones financieras más graves que puede tomar una persona. Proporciona alivio de la deuda abrumadora pero también conlleva consecuencias que pueden afectar el préstamo durante años venideros. Entre las preocupaciones más apremiantes para muchos archivadores es si alguna vez podrán comprar una casa de nuevo. La respuesta corta es sí], pero el camino a la propiedad después de la disciplina requiere paciencia.

Este artículo explica exactamente cómo la bancarrota afecta su capacidad para obtener una hipoteca, incluyendo períodos de espera específicos, impactos de puntuación de crédito, y pasos factibles que puede tomar para reconstruir su perfil financiero. Ya sea que esté considerando la presentación o ya está en la fase de recuperación, saber qué esperar le ayudará a planificar eficazmente.

Cómo Quiebras Daños Su puntuación de crédito

Una presentación de la quiebra provoca una caída inmediata y severa en su puntaje de crédito. Dependiendo de su puntuación antes de presentar la cuenta, la caída puede oscilar entre 100 y 200 puntos o más. Esto es porque la quiebra indica a las oficinas de crédito que no pudo cumplir sus obligaciones de deuda, que es una de las entradas más negativas en un informe de crédito.

El tipo de quiebra que presentas también influye en cuánto tiempo la información negativa permanece en tu informe:

  • Campo 7 Quiebra – Permanece en su informe de crédito durante 10 años desde la fecha de presentación.
  • Capítulo 13 Quiebra – Permanece 7 años desde la fecha de presentación (algunos acreedores pueden reportarlo durante 10 años, pero la Ley de presentación de informes sobre créditos justos lo limita generalmente a 7 años para el Capítulo 13).

Incluso después de que la quiebra se descargue, las marcas negativas pueden mantener su puntaje de crédito bajo durante muchos años si no toma medidas deliberadas para reconstruir. Sin embargo, el impacto disminuye con el tiempo a medida que agrega pagos a tiempo y historial de crédito positivo.

Utilización de crédito después de la quiebra

Otro factor que los prestamistas evalúan es su relación de utilización del crédito. Después de la quiebra, la mayoría de sus cuentas viejas serán cerradas o descargadas, por lo que su crédito disponible puede caer a casi cero. Esto significa que cualquier crédito nuevo que obtenga, incluso una tarjeta de pequeña tienda, puede afectar rápidamente su utilización. Mantener los saldos bajos y pagar en su totalidad cada mes ayudará a estabilizar su puntuación.

Eligibilidad de hipoteca y periodos de espera por tipo de quiebra

Los prestamistas son comprensiblemente cautelosos en la concesión de grandes préstamos a alguien con una quiebra en su historial. Para mitigar el riesgo, la mayoría de los programas hipotecarios imponen períodos de espera obligatorios antes de que pueda calificar para un nuevo préstamo de casa. Estos períodos de espera se miden desde la fecha de recarga ]] (o fecha de de despido para el Capítulo 13) y varían según tipo de préstamo.

Loan Type Chapter 7 Bankruptcy Chapter 13 Bankruptcy
Conventional (Fannie Mae / Freddie Mac) 4 years 2 years (with court approval) or 4 years (without)
FHA Loans 2 years 1 year (with repayment plan completed) or 2 years (discharged)
VA Loans 2 years 1 year (must show satisfactory credit after discharge)
USDA Loans 3 years 1 year (must be discharged and show stable income)

Importantes Excepciones y Detalles

El capítulo 13 de los períodos de espera difiere porque el prestatario está pagando una parte de su deuda bajo un plan ordenado por la corte. Si usted ha estado haciendo pagos consistentes del plan por al menos 12 meses y puede demostrar su dificultad financiera estaba fuera de su control, algunos prestamistas pueden considerar un préstamo antes que el período de espera estándar.

Extenuantes circunstancias]—como la pérdida de empleo, emergencias médicas o divorcio—pueden a veces acortar los períodos de espera para préstamos convencionales. Sin embargo, usted debe documentar estas circunstancias a fondo, y no todos los prestamistas las aceptarán. Las directrices de Freddie Mac permiten una reducción a 2 años para el Capítulo 7 si la quiebra fue causada por un evento fuera de su control.

También es importante señalar que el período de espera cuenta de la fecha de descarga], no la fecha de presentación. Una bancarrota Capítulo 7 normalmente tarda aproximadamente 4 a 6 meses de presentar a la descarga, así que factor que en su cronología.

Reconstrucción de crédito después de la quiebra

Mientras los períodos de espera establecen un plazo mínimo, no debe esperar simplemente. Utilice ese tiempo activamente para mejorar su perfil de crédito para que cuando el período de espera expira, usted es un candidato fuerte para una hipoteca. Aquí están las estrategias probadas:

1. Hacer todos los pagos a tiempo

La historia de pago es el factor más importante en su puntaje de crédito (35% de FICO). Después de la quiebra, muchas de sus cuentas anteriores se han ido, así que cada nuevo pago importa. Configurar pagos automáticos o alertas para todas las facturas: empresas, servicios, seguros y cualquier nueva cuenta de crédito.

2. Obtenga tarjetas de crédito aseguradas

Una tarjeta de crédito garantizada requiere un depósito en efectivo que se convierte en su límite de crédito. Úsalo para pequeñas compras y pagar el saldo en su totalidad cada mes. Después de 6-12 meses de uso responsable, muchos emisores le actualizarán a una tarjeta sin garantía y devolverán su depósito. Esto construye la historia de pago positivo rápidamente.

3. Convertirse en un usuario autorizado

Si un familiar o amigo de confianza tiene una tarjeta de crédito en buen estado, pida ser añadido como usuario autorizado. Su historial positivo puede aparecer en su informe de crédito, aumentando su puntuación. Asegúrese de que la cuenta tiene una larga historia de pagos a tiempo y baja utilización.

4. Mantener baja la utilización de crédito

Su relación de utilización del crédito (la cantidad de crédito que utiliza dividido por su crédito total disponible) debe permanecer por debajo del 30%, y idealmente por debajo del 10%. Después de la quiebra, su crédito total disponible es probablemente bajo, por lo que incluso un pequeño saldo puede aumentar su utilización. Paga su saldo antes de que el estado cierre para mantener bajo el uso informado.

5. Diversificar su mezcla de crédito

Lenders quiere ver que puede gestionar diferentes tipos de crédito: préstamos de pago (como un préstamo de coche o préstamo personal) y crédito rotatorio (tarjetas de crédito). Si puede calificar para un préstamo de pago de una pequeña cuota, tal vez de un sindicato de crédito, use para demostrar reembolso responsable. Pero no tome en deuda sólo por el bien de la mezcla de crédito.

6. Supervise sus informes de crédito

Revisa regularmente tus informes de crédito de Equifax, Experian y TransUnion en AnualCreditReport.com. Controcede cualquier error, como cuentas que fueron descargadas en la quiebra pero que aún se muestran como activos. Los errores pueden arrastrar su puntuación y causar demoras cuando solicitas una hipoteca.

Programas de hipoteca y sus requisitos únicos

No todos los préstamos hipotecarios se crean iguales. Después de la quiebra, algunos programas son más indulgentes que otros. Entendiendo las diferencias puede ayudarle a elegir el préstamo adecuado para su situación.

FHA Préstamos

Los préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda y son populares entre los prestatarios con puntajes de crédito más bajos o dificultades financieras pasadas. Después de una bancarrota del Capítulo 7, el período de espera es sólo 2 años; después del Capítulo 13, puede ser tan corto como 1 año si usted ha hecho 12 pagos consecutivos en el plan a tiempo. Los préstamos FHA también permiten un pago de baja hasta el 3,5% y aceptan puntuaciones de crédito tan baja como 580 (a veces más bajo como un archivo con ellos más bajo).

VA Préstamos

Los veteranos y miembros militares activos pueden acceder a préstamos VA, que no requieren pago inicial y tienen estándares de crédito flexibles. El período de espera después de la quiebra es de 2 años para los prestamistas del Capítulo 13. Los VA se centran en los ingresos residuales y el empleo estable, así que si usted tiene ingresos estables y un plan sólido para el reembolso, usted puede calificar antes que los prestatarios convencionales.

Préstamos convencionales (Fannie Mae / Freddie Mac)

Los préstamos convencionales no son respaldados por el gobierno y por lo tanto tienen requisitos más estrictos. El período de espera estándar es 4 años después del Capítulo 7 y 2 años después del Capítulo 13 (o 4 años sin aprobación judicial). También necesitará una puntuación de crédito más alta —generalmente 620 o más— y un pago de baja del 5% (o 3% con algunos programas). Si usted tiene ingresos fuertes y puede esperar más, los préstamos convencionales a menudo ofrecen tasas de interés más bajas que FHA.

USDA Loans

Los préstamos USDA son para los compradores rurales y suburbanos con bajos ingresos a moderados. El período de espera es de 3 años después de los Capítulos 7 y 1 año después del Capítulo 13. Los préstamos USDA no requieren pago inicial, sino que tienen límites geográficos estrictos. También requieren ingresos estables y una disposición para pagar la cuota anual de garantía.

Estrategias para aumentar sus probabilidades de aprobación

Más allá de la reconstrucción de crédito, hay otros pasos que puede tomar para convertirse en un solicitante de hipoteca más atractivo después de la quiebra.

Ahorra un pago más grande de Down

Un pago más grande reduce el riesgo del prestamista. Mientras que los préstamos FHA permiten un descenso del 3,5%, bajando el 10% o el 20% de las señales de estabilidad financiera y puede ayudarle a calificar a pesar de la quiebra. También reduce su pago mensual y elimina el seguro de hipoteca privado (PMI) para préstamos convencionales con un 20% de descuento.

Reducir su proporción de deudas a ingresos (DTI)

Los prestamistas prefieren una relación DTI (pagos mensuales de deuda divididos por ingresos mensuales brutos) por debajo del 43%, y idealmente por debajo del 36%. Después de la quiebra, usted puede tener menos deuda, pero nuevas tarjetas de crédito o préstamos de automóviles pueden aumentar su DTI. Pagar deudas existentes agresivamente. Evite tomar nuevas deudas grandes, como un préstamo de coche, justo antes de solicitar una hipoteca.

Mantenimiento del empleo estable

Los prestamistas quieren ver dos años de empleo estable, preferiblemente en el mismo campo. Si cambian de trabajo después de la quiebra, asegúrese de que puede documentar ingresos consistentes. Los prestatarios autónomos pueden necesitar proporcionar dos años de rendimiento fiscal. El empleo o las lagunas en el empleo pueden levantar banderas rojas.

Consigue un Co-Signer

Si su puntuación de crédito está por debajo del mínimo del prestamista o su DTI es demasiado alta, un co-signador con crédito fuerte puede ayudar. El co-signer acepta ser igualmente responsable de la hipoteca. No todos los prestatarios tienen acceso a un co-signador dispuesto, pero puede ser una herramienta poderosa para ser aprobado antes.

Trabaja con un Broker de hipotecas especializado en préstamos post-Bankruptcy

No todos los corredores hipotecarios tienen experiencia con las quiebras. Busque corredores que anuncian hipotecas “amigables por quiebra” o “reparación de crédito” o que pueden guiarle a los prestamistas que son más indulgentes y le ayuden a preparar su documentación correctamente. Un corredor también puede comparar múltiples productos de préstamo para encontrar el mejor ajuste para su línea de tiempo y presupuesto.

Sendas alternativas a la propiedad

Si no puede calificar para una hipoteca tradicional dentro de los períodos de espera, considere estas rutas alternativas:

Acuerdos de alquiler a propiedad

Los contratos de alquiler a propiedad le permiten alquilar un hogar con una opción para comprar más adelante. Una parte de su alquiler puede ir hacia el pago de baja futuro. Estos acuerdos pueden ayudarle a cerrar en un precio ahora mientras usted reconstruye el crédito. Sin embargo, pueden ser riesgosos si el contrato no es claro o si usted predeterminado. Siempre tiene un abogado de bienes raíces revisar los términos.

Financiación del vendedor

En la financiación de los vendedores, el vendedor actúa como el banco. Usted hace pagos directamente al vendedor en lugar de un prestamista. Esto paga los requisitos de hipoteca tradicionales, pero las tasas de interés pueden ser mayores, y el vendedor puede exigir un pago de baja grande.

Home Equity Partnership

Algunas empresas ofrecen acuerdos de equidad compartidas donde proporcionan parte del pago inicial a cambio de una parte de la apreciación futura del hogar. Esto puede reducir su requisito de efectivo inicial y permitir que usted compre un hogar antes. Tenga cuidado con estos acuerdos y entienda las implicaciones financieras a largo plazo.

Las Realidades Psicológicas y Financieras de Esperar

Esperar dos a cuatro años para comprar un hogar puede sentirse desalentador, especialmente si usted está ansioso de recuperar la estabilidad después de la quiebra. Use ese tiempo sabiamente. Enfóquese en la construcción de un fondo de emergencia, aumentando sus ingresos a través del trabajo paralelo o el avance de la carrera, y mejorando su alfabetización financiera general. Cuanto más fuerte sea su base financiera, más fácil será calificar para una hipoteca cuando el período de espera.

Recuerde que la quiebra no es una marca permanente de la vergüenza. El sistema financiero estadounidense está diseñado para permitir un nuevo comienzo. Muchas personas han comprado casas después de la quiebra al aferrarse a un plan de recuperación a largo plazo. La clave es evitar repetir los errores que llevaron a la quiebra en primer lugar, como tomar demasiada deuda, no tener un fondo de emergencia, o vivir más allá de sus medios.

Pensamientos finales

La quiebra afectará su capacidad para obtener una hipoteca, pero no cierra la puerta para siempre. Al entender los períodos de espera para diferentes tipos de préstamos, reconstruir activamente su crédito, ahorrar para un pago de baja, y trabajar con prestamistas con conocimiento, usted puede posicionarse para la propiedad en unos pocos años. El proceso requiere disciplina y paciencia, pero el objetivo de poseer una casa todavía está a su alcance.

Para información más detallada, consulte el Sitio web oficial de la FHA] para directrices sobre préstamos post-bancarrobe, y compruebe el recurso del Consumo de Protección Financiera sobre la quiebra y el crédito. Además, el sitio web HUD proporciona información sobre los servicios de recuperación que puede crear un asesoramiento personalizado.