Comprar una casa es una de las mayores transacciones financieras que la mayoría de la gente hará, y el proceso de cierre es donde todo se une. Sin una preparación financiera cuidadosa, incluso una compra bien negociada puede desmoronarse en el último minuto. La clave para un cierre de bienes raíces suaves está planeando bien por delante del tiempo, ya que sus finanzas están en orden, usted entiende todos los costos, y usted tiene los documentos necesarios listos.

Comprender el alcance completo de los costos involucrados

Muchos compradores de vivienda de primera vez se centran sólo en el precio de compra y el pago de baja, pero un cierre exitoso requiere contabilidad por cada gasto vinculado a la transacción. Más allá del precio acordado, se enfrentará a un paquete de tarifas colectivamente conocidos como costos de cierre. Estos normalmente van del 2% al 5% del precio de compra de la casa e incluyen artículos como honorarios de origen de préstamos, tasas de evaluación, seguros de título, tasas de registro y cargos de abogado.

Desglose de los costos comunes de cierre

  • Tasa de originación local] – Cargado por el prestamista para procesar su hipoteca, generalmente un porcentaje de la cantidad de préstamo.
  • Tasa de aprobación – Cubre una evaluación independiente del valor de la vivienda (normalmente $300–$600).
  • Seguro de registro y título de propiedad – Garantiza que la propiedad no tiene disputas de licencia o propiedad; los prestamistas requieren una política de prestamista, y la política de un comprador es opcional pero recomendable.
  • Artículos pagados] – Impuestos de propiedad, seguros de propietarios, e intereses hipotecarios que deben ser pagados en una cuenta de garantía bloqueada antes de cerrar.
  • Derechos de registro – Pagado a su gobierno local para registrar oficialmente la escritura e hipoteca.
  • Derechos de la agencia] – En algunos estados, se requiere un abogado para revisar documentos y representarlo al cerrar.

Conocer estos honorarios de antemano le permite presupuestar con precisión. Solicitar una estimación del préstamo de su prestamista dentro de tres días hábiles de solicitar una hipoteca. Este documento enumera todos los costos estimados de cierre y le da una imagen clara de lo que esperar. También puede pedir a su agente inmobiliario que proporcione una hoja de cálculo preliminar de coste de cierre. Para un desglose detallado de una fuente de confianza, el

Cuentas de garantía bloqueadas y gastos pagados

Los prestamistas a menudo requieren que usted financie una cuenta de garantía bloqueada para cubrir los impuestos de propiedad futuros y las primas de seguro. Esto asegura que esas facturas se pagan a tiempo y protege la inversión del prestamista. La cantidad que usted necesita depositar es normalmente unos meses de valor de impuestos de propiedad y seguros. Mientras que esto infla su dinero en efectivo necesario para cerrar, simplifica los pagos en curso.

Asegurar su financiación antes de cerrar

Esperar hasta la semana antes de cerrar para finalizar su hipoteca es un error común que causa retrasos e incluso perdió acuerdos. La financiación debe ser arreglada temprano, idealmente antes de comenzar la caza de casas. Cómo ser pre-aprobado, no sólo pre-calificado, muestra a los vendedores que usted es un comprador serio y le da un presupuesto realista para trabajar con.

Pre-Aprobación vs. Pre-Calificación

Pre-calificación es una estimación informal basada en ingresos y crédito autoreportados. Pre-aprobación es un proceso completo donde el prestamista verifica su crédito, ingresos, activos y problemas un compromiso condicional. Una carta pre-aprobada refuerza su oferta y significa que la mayoría de los trabajos de subescritura ya se hace, lo que acelera la aprobación final al cierre. Objetivo para la aprobación previa al menos 60 días antes de que usted planea hacer una oferta.

Elegir el tipo de hipoteca adecuado

Su elección de financiación afecta su pago mensual, los costos de cierre y los requisitos de pago de baja.

  • Préstamos convencionales] – A menudo requieren un pago de 5% a 20% y un crédito fuerte. El seguro de hipoteca privado (PMI) es necesario si usted baja menos del 20%.
  • Préstamos FHA – Asegurados por la Administración Federal de Vivienda, permitiendo pagos tan bajos como 3,5% con una puntuación mínima de crédito de 580. Vienen con primas de seguro hipotecario por adelantado.
  • préstamos de VV] – Para veteranos elegibles y militares de servicio activo, ofreciendo cero pago y sin IMC. Requieren una cuota de financiación pero pueden ser arrastrados al préstamo.
  • USDA loans] – Para los compradores de vivienda rurales y suburbanos con ingresos moderados, sin necesidad de pago inicial, sino una cuota anual de garantía.

Compara los términos de múltiples prestamistas. Incluso una ligera diferencia en los tipos de interés puede ahorrar miles a lo largo de la vida del préstamo. Para más detalles sobre los requisitos de FHA, visite la página de vivienda de una familia .

Cierre de su tasa de interés

Las tasas de interés fluctúan. Una vez que usted tiene una oferta aceptada y una fecha de cierre clara, considere bloquear su tasa para proteger contra los aumentos. Las cerraduras de tarifas suelen durar de 30 a 60 días. Si su cierre se retrasa, el bloqueo puede expirar; pregunte a su prestamista sobre las tasas de extensión o las políticas de renegociación de tarifas.

Ahorra para los gastos de pago y cierre

Su pago inicial es el mayor requisito de efectivo inicial. Aunque el 20% se considera a menudo como estándar, muchos préstamos permiten pagos menores, especialmente para los compradores de primera vez. Sin embargo, reducir menos del 20% significa que usted tendrá que pagar por PMI o MIP ( prima de seguro de hipoteca). Plan para tener los fondos de pago de baja en su cuenta por lo menos dos o tres meses antes de cerrar para satisfacer los requisitos de “seasoning” del prestamista.

Programas de asistencia para el pago de las indemnizaciones

Muchos estados y autoridades locales de vivienda ofrecen subvenciones o préstamos de bajo interés para la asistencia de pago por baja. Estos programas varían según el lugar y los límites de ingresos. Consulte con su agente inmobiliario o un consejero de vivienda local para ver lo que está disponible en su área. A menudo, estos fondos se pueden combinar con ciertos productos de hipoteca para reducir sus costos de venta libre.

Fondos de Donación y Documentación Fuente

Si un miembro de la familia quiere ayudar con el pago de baja o los costos de cierre, los prestamistas normalmente requieren una carta de regalo que indica que el dinero no es un préstamo y no necesita ser pagado. Prepárese para mostrar el estado bancario del donante donde se retiraron los fondos, y un estado de su cuenta que muestra el depósito. Cualquier depósito grande que no se pueda explicar (por ejemplo, efectivo) será cuestionado por el subscriptor.

Construir una reserva de efectivo más allá de la clausura

Lenders quiere ver que todavía tiene algunos ahorros líquidos después de cerrar. Esto demuestra que puede manejar gastos inesperados como un calentador de agua roto o pérdida de empleo. Objetivo tener al menos tres a seis meses de pagos hipotecarios en reserva. Incluso si su prestamista no lo requiere, tener un búfer reduce el estrés y protege su inversión.

Mantener la estabilidad financiera durante el proceso

Su aprobación hipotecaria no es definitiva hasta que los fondos de préstamo al cierre. En las semanas entre la aceptación de la oferta y el cierre, los prestamistas pueden re-pullar su crédito y verificar su empleo. Cualquier error financiero puede descarrilar el acuerdo. Esta fase requiere una disciplina cuidadosa.

Evitar nuevas aplicaciones de crédito

No abra nuevas tarjetas de crédito, tome un préstamo de coche, o los muebles de financiación. Incluso una pequeña investigación de crédito puede bajar su puntuación de crédito ligeramente, y la nueva deuda cambia su relación deuda-con ingresos. Si su DTI se eleva por encima del límite del prestamista, su hipoteca podría ser denegada. Si usted debe hacer una compra grande (como un refrigerador para la nueva casa), espere hasta después de cerrar.

No cambiar de empleo a menos que sea necesario

Los prestamistas quieren ver el empleo estable. El cambio de empleo, especialmente de los asalariados a los trabajadores autónomos, puede retrasar o poner en peligro su aprobación de préstamo. Si usted debe cambiar de empleo, trate de comenzar después de cerrar, o al menos informar a su prestamista temprano y proporcionar documentación de la nueva posición e ingresos. Un trabajo en el mismo campo con un salario igual o superior es generalmente aceptable, pero evitar cualquier brecha en el empleo.

Monitoree su puntuación de crédito

Mantenga un ojo en su puntaje de crédito a través de servicios gratuitos como Credit Karma o a través de su banco. Si ve gotas inesperadas, investigue inmediatamente. Evite cualquier comportamiento que pueda ding su puntuación, como pagar las facturas tarde o maxing una tarjeta de crédito. Incluso una pequeña gota puede cambiar su tasa de interés o estado de aprobación.

Revisar y Organizar sus documentos financieros

Su prestamista solicitará una pila de documentos para verificar su salud financiera. Tener estas velocidades organizadas y listas para arriba subescribir y reducir la espalda y la fuerza. Comience a compilar una carpeta digital al menos dos semanas antes de solicitar una hipoteca.

Documentos esenciales para preparar

  • Tetas de pago del mes actual (cubrir 30 días normalmente)
  • formularios W-2 y rendimientos fiscales federales de los últimos dos años
  • Declaraciones bancarias de todas las cuentas (control, ahorro, inversión) durante los últimos dos a tres meses
  • Prueba de los activos para gastos de pago y cierre (por ejemplo, declaraciones de cuentas de jubilación, cartas de regalo)
  • Identificación de foto (cargo de conducir o pasaporte)
  • Si cuenta con el personal: declaraciones de lucro y pérdida, 1099 y rendimientos fiscales de negocios
  • Si alquila: información de contacto del propietario y a veces un historial de pago de alquiler

Mantenga copias de todo lo que envíe. Utilice un servicio de nube como Google Drive o Dropbox para hacer que los archivos sean fáciles de compartir con su oficial de préstamo. A medida que se acerca la fecha de cierre, se le puede pedir que actualice los problemas de pago y los estados bancarios para asegurar que nada ha cambiado. Responda rápidamente para evitar demoras.

Trabajar con el equipo adecuado de profesionales

La preparación financiera para el cierre de bienes raíces no es un esfuerzo solitario. Rodéate de asesores con conocimientos que pueden guiarte a través del proceso y capturar problemas potenciales temprano.

Su agente inmobiliario

Un buen agente del comprador le ayuda a negociar concesiones de vendedores hacia los costos de cierre, recomienda prestamistas e inspectores, y le asegura entender cada paso. Pregunte a su agente para una lista de prestamistas con los que han trabajado con éxito. Los agentes experimentados también conocen las tendencias del mercado local y pueden asesorar sobre cantidades de dinero y plazos de contingencia que afectan sus finanzas.

Su oficial de préstamo de hipotecas

Su oficial de préstamo es su principal recurso financiero durante el proceso. Deben explicar opciones de préstamo, ayudarle a bloquear las tarifas y mantenerlo actualizado sobre el progreso de la escritura. Sea transparente sobre su situación financiera: los problemas de deuda o flujo de efectivo sólo causarán problemas más tarde. Si algo inesperado surge (como un bono retrasado), dígale a su oficial de préstamo inmediatamente.

Procurador de bienes raíces (cuando se aplica)

En algunos estados, se requiere un abogado para manejar documentos de cierre. Incluso cuando es opcional, contratar un abogado inmobiliario puede proteger sus intereses. Revisan el acuerdo de compra, aseguran que el título es claro, y explican cualquier lenguaje legal confuso. Su cuota es parte de los costos de cierre, pero la paz mental vale la pena.

Cuadro orgánico

La propiedad trae implicaciones fiscales, incluyendo deducciones de intereses hipotecarios y deducciones de impuestos de propiedad. Antes de cerrar, pregunte a su contador o asesor fiscal cómo la compra afectará sus impuestos para el año. Puede que desee ajustar su retención o plan para pagos estimados. El IRS tema de impuestos sobre la deducción de intereses hipotecarios proporciona un punto de partida.

Prepararse para la logística del día de cierre

El día de cierre requiere algunas tareas de limpieza financiera. Necesita asegurarse de que los fondos para el cierre estén disponibles en la forma correcta, que usted ha completado el paso final, y que usted entiende la revelación final de cierre.

Métodos de financiación: Transferencias de alambre y cheques de cajero

La mayoría de los cierres requieren que sus gastos de pago y cierre se paguen por transferencia de alambre o cheque de cajero. Los cheques personales son raramente aceptados. Las transferencias de alambre deben iniciarse unos días antes de cerrar (confirmar instrucciones de cable con su empresa de título o abogado por teléfono—no por correo electrónico—para evitar fraude). Los cheques de cajero pueden obtenerse desde su banco; hacer que se pagan a la compañía de garantía o título.

Final Walkthrough

El día anterior o la mañana del cierre, usted y su agente deben inspeccionar la propiedad para asegurarse de que está en la condición acordada. Chequee que las reparaciones solicitadas fueron completadas, los sistemas están funcionando, y la propiedad no ha sido dañada. Si usted descubre problemas, usted puede tener que negociar un crédito o el cierre de demora, así que no salte este paso.

Revisar la Divulgación de Cierre

Tres días hábiles antes de cerrar, recibirás una revelación de cierre de tu prestamista. Compare con cuidado con la estimación de préstamos que has recibido antes. Busque cambios en las tarifas, tasa de interés o condiciones de préstamo. Si algo parece apagado, pídale a tu prestamista que lo explique o corrija antes de firmar. Este documento también muestra tu cantidad de pago mensual final y una desglose de dinero en efectivo debido al cierre.

Conclusión

La preparación financiera para un cierre de bienes raíces es un proceso multi-paso que comienza meses antes de que usted realmente firme los documentos. Al entender los costos completos, asegurar su financiación temprano, ahorrar diligentemente, mantener su crédito y estabilidad de empleo, organizar sus documentos, y trabajar con un equipo de confianza, usted se establece para un cierre suave y sin estrés. El trabajo que usted puso en el extremo frontal paga cuando usted camina lejos de la mesa de cierre con las llaves de su nuevo hogar y confianza en su futuro.