Comprender los costos de cierre y su impacto en su compra de casa

Los costos de cierre son los honorarios y gastos necesarios para finalizar una hipoteca y la propiedad de transferencia. Ellos normalmente van del 2% al 6% del precio de compra, lo que significa que en una casa de $ 400.000 se puede enfrentar $8.000 a $24,000 en gastos de cierre. Muchos compradores de primera vez tratan estos costos como una factura fija, pero casi cada cuota es negociable.

¿Qué son los costos de cierre? Una desintegración detallada

Los costos de cierre abarcan los honorarios de los prestamistas, proveedores de terceros y entidades gubernamentales. Entendiendo cada categoría le ayuda a determinar qué honorarios son negociables y cuáles son fijos.

  • Derechos de cliente: Tasa de origen (a menudo 0,5–1% de la cantidad de préstamo), cuota de solicitud, cuota de subescritura, cuota de procesamiento y puntos de descuento si usted compra su tasa de interés.
  • Cargos de arrendamiento y garantía : Búsqueda de títulos, seguro de título (se requiere la póliza de la empresa; la póliza del propietario es opcional pero recomendada), tasa de garantía o liquidación, y a veces una tasa de mensajería para la entrega de documentos.
  • Derechos de aprobación e inspección: Evaluación de la vivienda (mandadadadadadated by lender), inspección general de la propiedad, inspección de plagas, prueba de radón y cualquier inspección especial como techo, fundación o alcance de alcantarillado.
  • Gastos pagados: Impuestos prorrateados de propiedades, prima de seguro de primer año, interés prepago por diem de fecha de cierre a fin de mes, y fondos depositados en una cuenta de garantía para futuros pagos de impuestos y seguros.
  • Derechos de registro y transferencia del gobierno: Derechos de registro local, impuestos de transferencia estatal y de condado, honorarios notarios, y a veces una búsqueda municipal de mentiras.
  • Otros costos potenciales: Certificación de zona de inundaciones, tasa de transferencia de HOA, tasa de informe de crédito (normalmente bajo $50), y tasas de corredor de hipoteca si es aplicable.

Su mezcla específica depende de su prestamista, producto de préstamo (convencional, FHA, VA, USDA), ubicación de la propiedad y precio de compra. Solicite una estimación detallada de préstamo de cada prestamista para ver cómo se codifica cada cuota.

¿Cuánto cuesta la clausura? Rango medio y variaciones

Según Los 2024 datos de Bankrate, los costos de cierre promedio nacional para un hogar de una sola familia son aproximadamente $6.000 a $7.000 por $200,000 prestados. Sin embargo, las diferencias de nivel estatal pueden ser dramáticas. Por ejemplo, Nueva York y Pennsylvania tienen altos impuestos de transferencia que empujan los costos totales a 4% o más del precio de compra, mientras que Colorado y Missouri normalmente bajan por 2.5%.

Por qué negociar los costos de cierre importa

Incluso una reducción modesta de $2,000–$4,000 puede cubrir alquileres de camiones móviles, muebles nuevos o una garantía de vivienda. Reducir los costos de cierre también reduce el dinero que necesita para cerrar, lo que es especialmente valioso si usted está estirando sus ahorros para un pago de baja. En mercados competitivos, los créditos de vendedor para los costos de cierre pueden hacer que su oferta se destaque sin aumentar el precio de compra.

Estrategias Provenidas para Negociar Costos de Cierre

1. Tienda de múltiples prestamistas y comparación de estimaciones de préstamos

La herramienta más poderosa en la negociación es una oferta de competencia. Obtenga al menos tres Estimaciones de préstamos de diferentes prestamistas (bancos, sindicatos de crédito, corredores de hipoteca) dentro de una ventana corta: la CFPB recomienda aplicar en 45 días para minimizar el impacto de la puntuación de crédito de múltiples preguntas. La forma de estimación de impuestos de la empresa hace que sea fácil comparar Sección A (cargos de a la manipulación) y Sección B (exprestación de negocio).

2. Pide al Vendedor un crédito de coste de cierre

Las concesiones del vendedor son una forma común de reducir los costos de cierre de bolsillo. Usted negocia que el vendedor paga una cantidad de dólar fija o porcentaje del precio de compra para sus gastos de cierre. Los límites permitidos dependen de su tipo de préstamo: los préstamos de FHA permiten hasta el 6% del precio de compra, los préstamos convencionales permiten 3% a 9% (dependiendo del porcentaje de pago reducido), los préstamos de VA permiten hasta 4%, y USDA préstamos hasta el 6% de oferta de bienes raíces.

3. Negociar directamente con su prestamista

Los honorarios de prestamista son a menudo los artículos de línea más flexibles. Comience por pedir a su oficial de préstamo para reducir o renunciar a la cuota de origen. Si la tarifa citada es 1%, proponer 0.5% o un dólar plano. También preguntas procesamiento, subescritura y tasas de aplicación - algunos prestamistas los eliminarán por completo si presionas cortés. Otro enfoque es aceptar un "crédito de prestamista" donde el prestamista cubre algunos costos de cierre de cierre de cierre de dinero si usted es cortos para un período de pago de pago de pago.

4. Tienda para los servicios de terceros

Usted tiene derecho a elegir su propia empresa de títulos, agente de garantía bloqueada, e inspector. Los prestamistas deben proporcionar una lista de proveedores aprobados, pero puede seleccionar uno independiente siempre y cuando cumplan los requisitos del prestamista. Compare las cotizaciones de dos o tres compañías de título; primas de seguro de título varían significativamente entre estados e incluso entre proveedores en la misma ciudad. La diferencia puede ser $300–$700.

5. Tiempo de su cierre para minimizar los prepagos

El interés pagado cubre el interés desde su fecha de cierre hasta el último día del mes. Si cierras el 30, pagas sólo un día de interés. Cierre en el 2o medio que pagas casi 30 días de interés por adelantado –potencialmente cientos de dólares más. De igual manera, las producciones de impuestos de propiedad cambian dependiendo de la fecha. Plan para cerrar en la última semana del mes para minimizar el interés prepago.

6. Mejorar su puntuación de crédito antes de aplicar

Los prestamistas utilizan precios atados basados en puntajes de crédito. Una puntuación de 760 o superior a menudo le califica para los mejores tipos de interés y tasas de origen inferiores. Aquellos con puntajes entre 700 y 739 pueden ver tasas más altas. Antes de comenzar la búsqueda de la casa, tire de sus informes de crédito de AnnualCreditReport.com y disputar cualquier error. Pagar saldos de tarjeta de crédito a menos de 30% de utilización, y evitar abrir nuevas cuentas de 1% o tomar en nuevas deudas.

7. Preguntar sobre las exenciones o descuentos de alta velocidad

Algunos prestamistas ofrecen programas que reducen los costos de cierre para compradores de primera vez, veteranos, maestros o trabajadores sanitarios. Pregunte a su oficial de préstamos si tienen promociones o incentivos especiales. Los sindicatos de crédito y bancos comunitarios a menudo tienen estructuras de tarifas más bajas que los grandes prestamistas nacionales. Además, si ya tiene una relación con un banco (cuenta de cheques o ahorros), pregunte si se aplican descuentos de lealtad.

Comprender la estimación del préstamo y cerrar la divulgación

La estimación de préstamos (LE) se proporciona dentro de tres días hábiles de su aplicación y describe los costos estimados. La divulgación de cierre (CD) se entrega al menos tres días hábiles antes de cerrar y muestra números finales. Compare el CD a la línea LE por línea. Ciertos honorarios tienen estrictos límites de tolerancia: los cargos de origen no pueden aumentar a menos que solicite un cambio; los servicios que no puede comprar hasta un 10%; los servicios que usted puede comprar por ejemplo

Errores comunes para evitar cuando negocian costos de cierre

  • Esperando hasta el último minuto: La mayoría de las negociaciones deben suceder antes de que usted cierre su ritmo. Una vez que se emite el CD, los cambios son difíciles.
  • Apoyándose únicamente en el tipo de interés: Una tasa baja con altos cargos puede ser peor que una tasa ligeramente superior con tasas más bajas. Compare APR y los costos totales de cierre juntos.
  • ] Las concesiones de vendedores que se supone son imposibles: Incluso en los mercados calientes, un vendedor puede ofrecer un crédito si ayuda a cerrar el trato, especialmente si su oferta es fuerte de otras maneras (contingencias cercanas y renunciadas).
  • No revisar el CD cuidadosamente: Una tarifa con vistas puede costar cientos de personas. Dejar de lado el tiempo para revisar cada línea y hacer preguntas.
  • Ignorar el costo de los puntos de descuento: La compra de su tasa puede aumentar los costos de cierre; calcular el período de ruptura-even para ver si tiene sentido para su horizonte temporal.

Alternativas Cuando la negociación falla

Si no puede reducir los costos de cierre lo suficiente a través de la negociación, considere una hipoteca de costo de no cierre. El prestamista cubre sus gastos de cierre a cambio de un tipo de interés superior (generalmente 0,25% a 0,50% superior). Esto es ideal si planea mover o refinanciar dentro de cinco años, porque el pago mensual más alto no excederá lo que habría pagado en honorarios de alta definición a lo largo de ese tiempo.

Ponerlo todo junto: un enfoque paso a paso

  1. Pre-aprobado con tres prestamistas y solicitar Estimaciones de préstamo dentro de la misma semana para simplificar la comparación.
  2. Destacar las tasas más altas en la sección A y la sección B de cada estimación.
  3. Pregunte a cada prestamista para reducir o renunciar a la tasa de origen, la cuota de procesamiento y la tasa de subescritura.
  4. Tienda independiente para el seguro de título y servicios de garantía bloqueada; envíe la cotización más baja a su prestamista para su aprobación.
  5. Trabaja con tu agente inmobiliario para incluir una concesión de vendedor del 3 al 6% del precio de compra en su oferta.
  6. Programa tu cierre para la última semana del mes para reducir el interés prepago.
  7. Revisar la Discloración de cierre tres días antes de firmar; marcar cualquier cuota aumenta de la Estimación de préstamos.
  8. Si los costos siguen siendo demasiado altos, discuta un crédito del prestamista o una opción de costo de no cierre con su oficial de préstamo.

Conclusión

Negociar los costos de cierre es uno de los pocos aspectos de la compra de casa donde una pequeña preparación puede producir ahorros concretos. Al entender cada cuota, aprovechar múltiples estimaciones de préstamos, solicitar concesiones de vendedor, y el momento de su cierre estratégicamente, puede reducir su gasto fuera de bolsillo por miles de dólares. No tenga miedo de hacer preguntas y volver a presionar sobre los honorarios que parecen arbitrarios.