Cómo navegar los derechos de propiedad problemas al comprar tierras rurales

Antes de comprar, debe identificar todos los aligeros existentes. Una búsqueda de títulos y una encuesta revelará los aliviados registrados, pero los aliviados prescriptivos o implícitos pueden requerir más investigación, como entrevistar a los vecinos o comprobar los registros históricos. Incluso una facilidad sin registro puede crear exposición legal.

Derechos de Mineral, Petróleo y Gas

En muchas zonas rurales, los derechos minerales se cortan de la propiedad de la superficie. Esto significa que usted puede poseer la tierra sobre el terreno pero no tiene derechos al petróleo, gas, carbón u otros minerales debajo de ella. El propietario de esos derechos minerales (a menudo un propietario anterior, una corporación, o una entidad gubernamental) puede entrar en su propiedad para explorar y extraer recursos, potencialmente dañando su uso de la superficie. Usted debe verificar siempre si los derechos de mineral son dueños de amplios

Derechos del agua y acceso a Riparian

Los derechos de agua en las zonas rurales se rigen por doctrinas complejas y específicas de la región. En el este de Estados Unidos, los derechos de las riberas suelen aplicarse: los propietarios de tierras que abrogan una vía de agua natural tienen derecho a un uso razonable del agua, pero no pueden interferir injustificadamente con los propietarios de aguas abajo. En los estados occidentales, prevalezcan los sistemas de apropiación previa: los derechos de agua se asignan según la antigüedades.

Derechos de subsuperficie: Cuevas, Geotermales y Almacenamiento de Carbono

Menos común pero cada vez más importante son los derechos a las cuevas, los recursos geotérmicos y el almacenamiento subterráneo (por ejemplo, para el dióxido de carbono o gas natural). Algunos estados tratan estos derechos como parte de los derechos minerales, otros como intereses de propiedad separados. Si la tierra rural está en una región karst o cerca de campos geotérmicos activos, investigue estos derechos antes de cerrar.

Pasos para proteger sus derechos de propiedad antes de comprar

La diligencia debida antes de cerrar es su mejor defensa contra los problemas de derechos de propiedad. Estos pasos deben ser no negociables para cualquier comprador de tierras rurales.

Realizar un seguro completo de títulos y obtener título

Una búsqueda de títulos examina los registros públicos para verificar la cadena de propiedad e identificar cualquier tipo de liens, juicios, facilidades u otras gradas. Para la tierra rural, la búsqueda debe volver al menos 50 a 60 años porque los viejos alamedazos o derechos de entrada no pueden aparecer en los archivos recientes. El seguro de título le protege contra los defectos que la búsqueda podría perder, como documentos falsificados, herederos desconocidos o errores clericales.

Contratar un Surveyor Profesional

Una encuesta de límites es más importante en las zonas rurales que en las subdivisiones suburbanas. Los linderos pueden estar marcados por muros de piedra, viejas cercas o características naturales indistintas que han pasado el tiempo. Un encuestador autorizado localizará los rincones y líneas exactos, identificará cualquier invasión (un cobertizo o entrada de un vecino en su tierra, por ejemplo), y establecerá posibles disputas de límites.

Revisión de las normas sobre el zoning y el uso de la tierra

La mayoría de los condados y muchas localidades tienen ordenanzas de zonificación que rigen tamaños mínimos, contratiempos de construcción, usos permitidos y los tipos de estructuras permitidas. Algunas áreas rurales están ubicadas exclusivamente para uso agrícola o forestal, que puede restringir su capacidad para construir una residencia, abrir un negocio o subdivide. Además, buscar distritos superpuestos que protejan el agua subterránea, vistas panorámicas, o el hábitat de determinación.

Investigar las restricciones y protecciones ambientales

Las leyes ambientales federales y estatales pueden imponer cargas significativas a los propietarios rurales. La Ley de Aguas Limpias puede requerir permisos para cualquier actividad que altere los humedales o las corrientes. La Ley de Especies Amenazadas podría restringir el uso de la tierra si se encuentran en la lista de especies. Algunos estados tienen regulaciones para la gestión de especies invasivas, quemaduras prescritas o uso de pesticidas.

Verificar los derechos de acceso y los acuerdos de mantenimiento vial

Las propiedades rurales a menudo dependen de caminos privados, vías de entrada o facilidades a través de la tierra vecina para el acceso. Verifique que el derecho legal para entrar y salir de su propiedad existe, y que es lo suficientemente amplio para su uso previsto (por ejemplo, grandes equipos de granja, camiones pesados o vehículos de emergencia). Si la carretera es compartida, revise cualquier acuerdo de mantenimiento de la carretera (RMA) que describa compartir costos, reparaciones y eliminación de nieve.

Comprobación de los contratos y arrendamientos existentes

Los arrendamientos de granja, los arrendamientos de caza, los contratos de madera, los arrendamientos de energía eólica o los arrendamientos de torre celular pueden ya estar en su lugar. Estos acuerdos pueden atarle como el nuevo propietario, y algunos pueden extenderse por muchos años. Pida al vendedor que divulgue todos los acuerdos escritos y orales. Revise cada uno cuidadosamente: el contrato puede otorgar los derechos exclusivos de caza del arrendatario, o un alquiler de viento puede restringir su capacidad para construir estructuras altas de terminación.

Derechos de propiedad comunes Pitfalls in Rural Land Transactions

Incluso con una preparación cuidadosa, algunos problemas con frecuencia capturan a los compradores de la guardia. Entendiendo estos obstáculos comunes puede ayudarle a hacer las preguntas correctas.

Controversias con vecinos

Los límites de propiedad rural son a menudo poco claros. Las viejas vallas no pueden seguir las líneas legales, y el uso a largo plazo puede crear reclamaciones de posesión adversas. Un vecino que ha mantenido una valla más allá del límite verdadero durante muchos años puede ser capaz de reclamar esa tierra. En algunos estados, una encuesta es requerida por la ley antes de la transferencia para evitar tales disputas.

Facilidades no registradas o prescriptivas

Un alivio prescriptivo no registrado puede surgir cuando alguien (un vecino, una utilidad, un usuario recreativo) utiliza un camino a través de su tierra abiertamente, continuamente, y sin permiso para un período legal. Ese uso puede convertirse en un derecho legal, incluso si no está documentado en ninguna escritura. Los compradores pueden protegerse mediante la obtención de un seguro de título que cubre los aligeos prescriptivos, inspeccionando la propiedad para caminos de cruce obvios, y por preguntar a los vecinos históricos.

Derechos minerales invertidos que causan daños superficiales

En estados como Texas, Montana y Pennsylvania, los derechos minerales se separan a menudo de los derechos de superficie. Un nuevo propietario puede no tener control sobre la minería, perforación o actividad de fractura hidráulica en su tierra. El propietario mineral puede construir carreteras, pozos y oleoductos, y el dueño de la superficie normalmente no puede rechazar. Antes de comprar, determinar el estado de los derechos minerales. Si se cortan, pregunte sobre los contratos existentes y la probabilidad de exploración futura.

Pactos restrictivos que corren con la tierra

Las subdivisiones rurales o antiguas rancheras pueden tener restricciones de escritura que limitan lo que puede hacer. Ejemplos incluyen prohibiciones sobre contenedores de transporte, ganado, actividad comercial o ciertos colores exteriores. Los pactos pueden ser aplicados por otros propietarios o una asociación de propietarios. Siempre pide una copia de cualquier declaración de pactos, condiciones y restricciones (CCCPPRs) y leerlos cuidadosamente. Pueden ser registrados en la oficina del condado siempre no proporcionados por los vendedores

Consideraciones jurídicas y prácticas adicionales

Derecho a la protección de la agricultura

Muchos estados tienen leyes “derecho a granja” que protegen las operaciones agrícolas establecidas de las demandas de molestias. Si usted se mueve a una zona rural, esperar ruido, olores, polvo y equipo de granja de movimiento lento de las granjas vecinas. Estas leyes pueden proteger las operaciones agrícolas existentes de nuevas quejas residenciales, por lo que es importante entender las protecciones en su lugar.

Riesgos de Dominio y Expropriación Eminentes

La tierra rural es a veces dirigida a proyectos públicos como tuberías, líneas eléctricas, carreteras o fincas solares. Si una entidad gubernamental o una empresa privada con autoridad de dominio eminente quiere adquirir un título de facilidad o tarifa a su tierra, usted tiene derecho a una compensación justa, pero no puede detener fácilmente el proyecto. Compruebe si se proponen proyectos de este tipo en la zona. El departamento de planificación local o comisión de servicios públicos puede tener información sobre los planes de infraestructura pendientes.

Cuestiones relativas a la herencia y la planificación de bienes raíces

Si planea mantener la propiedad durante décadas o pasarla a herederos, considere cómo las leyes de derechos de propiedad afectan la planificación de la propiedad. En algunos estados, la propiedad conjunta de la tierra rural puede estar sujeta a acciones de partición por herederos que quieren vender. Crear una confianza o un LLC para mantener el título puede proporcionar flexibilidad y evitar disputas de probada. También, entender que los derechos minerales severos pueden pasar a diferentes herederos, complicando aún más la propiedad.

Trabajando con profesionales

Dada la complejidad de los derechos de propiedad rural, confiar exclusivamente en las revelaciones del vendedor no es suficiente. Assemble un equipo de expertos antes de hacer una oferta.

• Procurador inmobiliario] con experiencia en transacciones rurales o agrícolas, que pueden revisar los informes de títulos, borradores de facilidades y asesorar sobre leyes específicas del Estado.
• Espectador con escena que conoce las prácticas de monumento y frontera locales.
• Agente del tito] que puede proporcionar la póliza de seguro de título del propietario con los respaldos apropiados (por ejemplo, acceso, zonificación, derechos minerales).
• Consultor ambiental si hay alguna razón para sospechar de contaminación o de problemas de humedales.
• Especialista en derechos de agua en estados donde el acceso al agua es incierto.