Comprensión de las piezas de propiedad

Una encumbrancia es cualquier derecho, reclamación o interés que tenga alguien que no sea el propietario de la propiedad que pueda afectar el valor, uso o marketabilidad de la propiedad. Si no se resuelve antes de cerrar, estas gravamenes se convierten en su responsabilidad como el nuevo propietario. Reconocer los diferentes tipos le ayuda a mantenerse alerta durante el proceso de búsqueda de título y le da la ventaja de negociar con el vendedor para obtener título limpio.

Las gravamenes más comunes incluyen:

  • Liens] – Reclamaciones monetarias contra la propiedad por deudas no pagadas. Ejemplos incluyen la licencia de mecánico de contratistas, grava de impuestos de propiedad no remunerada o impuestos de renta, la sentencia se grava de demandas, y la HOA se grava para cuotas impagadas. Un teniente le da al acreedor el derecho a la venta si la deuda no se paga.
  • Mortgages o Deeds of Trust – El vendedor debe pagar el préstamo existente al cerrar o tener al comprador asumirlo (en la actualidad). Si no está satisfecho, el prestamista conserva el derecho de ejecución hipotecaria. Incluso los pequeños saldos restantes pueden nublar el título.
  • Easements] – Derechos otorgados a otros para utilizar una parte de la propiedad, como el derecho de una empresa de servicios públicos a ejecutar líneas de energía o el derecho de un vecino a utilizar una entrada. Los estados de salud pueden ser registrados o no registrados pero son generalmente ejecutables. Pueden ser afirmativos (acceso permitido) o negativos (restricting use, como una facilidad escénica).
  • Covenantes, Condiciones y Restricciones (CC implicaamp;Rs)] – Reglas impuestas por asociaciones o desarrolladores de propietarios que dictan cómo se puede utilizar la propiedad. Pueden limitar las alturas de las cercas, los colores de la pintura, los alquileres a corto plazo o las operaciones comerciales. Las violaciones pueden resultar en multas o cumplimiento forzado, por lo que es necesario revisarlas antes de cerrar.
  • ] – Cuando una estructura de una propiedad vecina (fence, shed, building) cruza su tierra, esto puede crear disputas de límites y defectos de título. Una encuesta es la mejor manera de detectar las invasiones.
  • Lis Pendens – Un aviso de litigio pendiente que implica la propiedad, como un divorcio, una demanda de libertad condicional o una demanda de ejecución hipotecaria. Hasta que se resolviera, el título está nublado, y no se puede obtener seguro de título claro.
  • Juicios – Las órdenes judiciales que exigen al propietario de la propiedad pagar una suma de dinero. Estos se adhieren al título y deben estar satisfechos antes de que la propiedad pueda venderse con título claro. Incluso los fallos pequeños pueden causar grandes demoras.
  • Las licencias de Mecánica – Un tipo especial de mentira presentado por contratistas, subcontratistas o proveedores de materiales que no han sido pagados por el trabajo realizado en la propiedad. Estos pueden ser archivados retroactivamente y a veces sin previo aviso al propietario. Una liberación o renuncia es esencial.
  • Pactos restrictivos] – Acuerdos privados que limitan la forma en que se puede utilizar la tierra, a menudo encontrados en subdivisiones antiguas. Pueden ser más restrictivos que los CC implicaamp;Rs y pueden correr con la tierra indefinidamente.

Entender estas categorías le ayuda a hacer las preguntas correctas al revisar un informe de título y negociar con el vendedor.

La búsqueda del título: Lo que se entalla y lo que se espera

Una búsqueda de títulos es una profunda inmersión en los registros públicos para descubrir todas las gravamenes registradas, historia de propiedad y posibles defectos legales. El proceso típicamente implica:

  • Cambio de examen de título] – Tracing all transfers of ownership from the original grant to the current seller to ensure no gaps or breaks. Forgeries, missing signatures, or incorrect notarizations can break the chain.
  • Revisión de registros de impuestos] – Confirmación de todos los impuestos sobre la propiedad y no existen gravámenes fiscales. Algunos municipios también verifican las evaluaciones especiales (por ejemplo, para alcantarillas o aceras) que pueden haber sido levitadas pero no facturadas.
  • Búsqueda de registros de datos] – Buscando juicios, quiebras, divorcios o asuntos de prueba que podrían afectar el título. Los archivos de quiebra imponen una estancia automática que impide la venta sin aprobación judicial.
  • Control de registros municipales] – Revisión de permisos de construcción, violaciones de zonificación, licencias de cumplimiento de códigos y multas no pagadas. El trabajo inacabado con permisos vencidos puede convertirse en su problema.
  • CC implicaamp;R y HOA registran – Examinando restricciones registradas y cualquier cuota o violación de HOA pendiente. Algunos HOA tienen derecho a hipotecar las cuotas impagadas.
  • Easement and right-of-way search – Identificando todas las facilidades registradas que cargan o benefician a la propiedad. Un aliviado puede prevenir la construcción de una cerca o una entrada en ciertas áreas.
  • UCC filings] – Comprobando para las declaraciones de financiación que puedan acumular accesorios o bienes personales adjuntos a los bienes inmuebles (por ejemplo, paneles solares, sistemas HVAC).

La compañía de títulos o abogado producirá un informe preliminar de título (a menudo llamado compromiso de asegurar). Este informe lista todo lo que se encuentra durante la búsqueda. El horario B es la sección crítica – contiene excepciones a la cobertura, es decir, artículos que no están asegurados a menos que se despejen antes de cerrar. Las banderas rojas comunes incluyen hipotecas abiertas, lisas de mecánico sin liberación, gravamen de impuestos no pagados, y juicios sin resolver;

Leer el informe preliminar sobre el título

El informe preliminar suele tener tres calendarios:

  • Programa A] – Muestra la cantidad asegurada propuesta, la fecha efectiva de la búsqueda, y la descripción legal de la propiedad.
  • Schedule B – Section 1 – Lista de excepciones estándar (por ejemplo, impuestos que aún no se deben, derechos de las partes en posesión, asuntos de encuesta) que aparecerán en la política final a menos que se despierten.
  • Schedule B – Sección 2 – Listas específicas de las gravamenes encontradas durante la búsqueda, tales como hipotecas, lisas, aligerías y CC limitamp;Rs. Estos deben ser aclarados o aceptados.

Examinar el Programa B, Sección 2 cuidadosamente. Cada artículo debe incluir una referencia de grabación. Si usted ve " hipoteca sin licencia" de un préstamo el vendedor dice que pagaron hace años, es un defecto común que necesita una liberación registrada.

Resolver las categorías: Estrategias y Líneas de Tiempo

Una vez identificados los escombros, el objetivo es limpiarlos antes de la fecha de cierre. El método depende del tipo de encumbrancia:

  • Pagar las licencias monetarias al cierre – El vendedor puede utilizar las ganancias de venta para pagar las hipotecas, las gravámenes fiscales, las gradas de juicio y las gravadas HOA. El agente de cierre desembolsará fondos y obtendrá una satisfacción o liberación registrada. Este es el enfoque más común. Asegurar que la demanda de pago incluye una cantidad de interés por diem para evitar escasez.
  • Obtener las liberaciones de mentira – Para los linos de mecánico, el vendedor debe proporcionar una liberación firmada del contratista o subcontratista. Si el trabajo fue pagado, la liberación confirma que no existe ninguna reclamación adicional. Siempre pedir renuncias incondicionales de todas las partes que trabajaron en la propiedad recientemente. Algunos estados requieren que la liberación sea notarizada.
  • El abismo de niegociato o modificaciones CC sensiblem;R] – Si un abismo restringe su uso deseado (por ejemplo, desea construir una valla pero un abismo lo impide), puede necesitar el ablandador para firmar una modificación o terminación. Para las violaciones de CC beneficios, el HOA puede emitir una exención o el vendedor puede curar la violación temprano.
  • Posar un bono o un escrow holdback – Cuando un letón no puede ser pagado inmediatamente (por ejemplo, un gravamen bajo apelación), la empresa de títulos puede aceptar un bono para indemnizar al asegurador. Alternativamente, una parte de los ingresos de venta se puede mantener en garantía hasta que se resuelva el lence. El comprador debe estar de acuerdo con esto si la resolución es clara.
  • Acción rápida del título] – Si la cadena del título se rompe o hay una demanda de propiedad disputada, el vendedor (o comprador) debe presentar una demanda para "quiet" el título y establecer una propiedad clara. Esto puede tomar semanas o meses y es generalmente el último recurso. El costo puede ser significativo, por lo que a menudo se divide entre comprador y vendedor o se utiliza como punto de negociación.
  • La cura de ventas antes de cerrar – El vendedor puede resolver los problemas mismos, como pagar un juicio personal o obtener un decreto de divorcio que clarifique la propiedad. La empresa de títulos necesitará pruebas de satisfacción. Alentar al vendedor a proporcionar documentación con bastante antelación.
  • Título de la empresa – Para ciertas gravamenes menores (por ejemplo, una antigua hipoteca que se pagó pero nunca se liberó), la empresa de títulos puede emitir un respaldo a la política que asegura el defecto sin requerir una liberación formal, si se sienten cómodos con el riesgo.

Trabajar estrechamente con un abogado inmobiliario y su oficial de título para determinar la mejor estrategia. El rubing puede llevar a las gravamenes sin resolver que más tarde se convierten en su problema. Mantenga una lista de verificación y confirme cada paso se completa antes de la financiación.

Seguro de Título: Su red de seguridad contra defectos ocultos

Incluso la búsqueda más completa de títulos puede perder artículos que no se registran o aparecen después de cerrar. El seguro de título protege a usted y su prestamista de la pérdida financiera debido a tales defectos. Hay dos políticas primarias:

  • Seguro de título de la persona mayor – Requisito por prácticamente todos los prestamistas hipotecarios. Cubre la inversión del prestamista hasta el monto del préstamo. No protege su equidad.
  • El seguro de título de propiedad de Owner] – Opcional pero muy recomendable. Protege tu precio de compra completo y equidad, cubriendo las tarifas legales, los costos de liquidación y las pérdidas si surge un número de título cubierto. La prima de una sola vez se paga al cierre y dura tanto como tú o tus herederos poseen la propiedad. El costo es relativamente pequeño en comparación con la paz de la mente que proporciona.

Los temas cubiertos incluyen documentos falsificados, herederos no revelados, errores en los registros públicos, acreedores desaparecidos y ciertas facilidades sin registro. Sin el seguro de título del propietario, podría enfrentar decenas de miles de dólares en honorarios legales para defender su propiedad. La Asociación Americana de Títulos de Tierra ofrece una guía detallada del consumidor en ALTA Título Recursos Seguros].

Asegúrese de leer las exclusiones de la póliza – por ejemplo, la mayoría de las pólizas no cubren las violaciones de la zonificación, los peligros ambientales o los defectos que creó. A menudo puede comprar avalaciones adicionales para cubrir riesgos específicos, como cobertura de encuestas o protección de inflación. Para la gran mayoría de las gravamenes ocultas, el seguro de título es la mejor protección que puede comprar el dinero.

Comprender las exclusiones de políticas

Las exclusiones estándar en la política del propietario incluyen:

  • Ordinancias de zozoning y restricciones del uso de la tierra (a menos que compre un endoso de zonificación).
  • Leyes de protección del medio ambiente y contaminación.
  • Derechos de las partes en posesión no mostrados por registros públicos (por ejemplo, un arrendatario con un contrato de arrendamiento que no sabía).
  • Impuestos y cuotas que aún no se han adeudado y pagadero.
  • Las implicaciones que habrían sido reveladas por una encuesta (puede agregar cobertura de encuesta).

Discuta esto con su oficial de título para ver si necesita apoyos adicionales.

Pitfalls comunes y cómo evitarlos

Algunas escoriadas son notoriamente fáciles de perder. Aquí hay peligros clave y cómo apartarlas:

  • Deudas de contratistas no remuneradas – Los linos mecánicos pueden ser archivados hasta 90–180 días después de que se haga el trabajo (dependiendo de la ley estatal). Si el vendedor hubiera hecho recientemente, pida renuncias a los lenceros de todos los contratistas y subcontratistas. Considere exigir al vendedor que proporcione una declaración jurada de no deudas pendientes.
  • Complicaciones de divorcio o de probada] – Un ex cónyuge puede tener un interés legal si la escritura no se actualiza después del divorcio. De igual manera, si el vendedor heredó la propiedad, se aseguran de que todas las formalidades de probate se hayan completado. Solicitar copias del decreto de divorcio o orden de probate. En los estados de propiedad comunitaria, ambos cónyuges pueden necesitar firmar incluso si sólo uno está en título.
  • Lamas municipales olvidadas o pequeñas – Lamas para reparaciones de aceras, reducción de malas hierbas o facturas de utilidad no remuneradas no pueden aparecer en búsquedas estándar. Ordene un certificado municipal de mentira o certificado de impuestos de la autoridad fiscal local. Algunas ciudades cobran por esto, pero es seguro barato.
  • Reclamaciones de posesión adversas: Alguien que ha utilizado su tierra de manera abierta y continua por un período legal puede ganar derechos de propiedad. Una encuesta terrestre actual puede revelar intrusiones o usos que podrían conducir a tales afirmaciones. Si la valla de un vecino está a su lado de la línea, usted podría estar perdiendo una franja de tierra.
  • Residuos sin registro] – Algunos facilidades de utilidad no se registran pero son todavía ejecutables. Pida al vendedor que divulgue cualquier facilidades conocidas y revise cualquier encuesta anterior. Si usted planea construir o cerca, insiste en una encuesta. También comprobar para los aliviados prescriptivos (creado por uso prolongado sin permiso).
  • Semana de quiebra – Si el vendedor ha presentado para la quiebra, la estancia automática impide cualquier venta sin aprobación judicial. Incluso si el caso está cerrado, la empresa de títulos puede requerir una reafirmación o orden del tribunal de quiebra. Siempre realice una búsqueda de quiebra en el vendedor.
  • Poder of attorney issues] – Si una firma de una parte al cerrar utiliza un poder de abogado, asegúrese de que es válido, no expirado, y específicamente otorga autoridad para vender bienes raíces. Algunas compañías de títulos se niegan a asegurar transacciones utilizando un poder de abogado debido al riesgo de falsificación o sobreexposición.

Pasos proactivos como ordenar una encuesta, pedir información detallada de los vendedores, y verificar el trabajo reciente del contratista puede prevenir sorpresas desagradables después de cerrar. Un buen abogado inmobiliario también puede identificar riesgos no registrados a través de entrevistas con el vendedor y los vecinos.

Consideraciones estatales y específicas

Las leyes de título varían ampliamente en Estados Unidos. Lo que funciona en un estado puede no aplicarse en otro. Las variaciones clave incluyen:

  • Protecciones de la vivienda] – Estados como Texas, Florida y Kansas tienen leyes de la casa que protegen una parte de la equidad de la vivienda de los acreedores. Estas leyes pueden afectar la prioridad del juicio y pueden requerir que ambos cónyuges firmen la escritura incluso si un cónyuge es el único propietario. En algunos estados, una declaración de la casa debe ser presentada para reclamar la exención.
  • Los plazos de mimbre de Mecánica] – La ventana de tiempo para presentar un mimbre oscila entre 60 días en algunos estados y 180 días en otros. Algunos estados requieren un aviso preliminar para preservar el derecho del mimbre, mientras que otros no. En estados como California, el proceso es altamente técnico, y falta un plazo puede invalidar el mimbre.
  • Tax lien Redención períodos – Después de una venta de impuestos, el ex propietario puede tener derecho a redimir la propiedad pagando impuestos en un determinado período (por ejemplo, un año en algunos estados). Esto puede nublar el título durante meses después de su compra. Siempre compruebe si la propiedad estaba sujeta a una venta de impuestos reciente.
  • Estados de propiedad comunitaria] – En Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, Nuevo México, Texas, Washington y Wisconsin, los bienes inmuebles adquiridos durante el matrimonio son generalmente propiedad comunitaria. Ambos cónyuges deben unirse a la venta, a menos que la propiedad sea separada. Una búsqueda de título debe verificar esto. En Wisconsin, la ley se aplica tanto a la propiedad conyugal como a las asociaciones domésticas registradas.
  • regímenes de la OPS y el condominio] – Algunos estados requieren un certificado de estoppel o cumplimiento de la CHA, confirmando todas las evaluaciones se pagan y no existen violaciones. Esto es crítico en las comunidades planificadas. El tiempo puede ser complicado; algunos certificados expiran después de 30 días.
  • Confianzas y propiedades – Si el vendedor es un fideicomiso, el fideicomisario debe tener autoridad para vender. Si el fideicomiso es revocable, el otorgante puede tener control, pero si el otorgante está fallecido, el fideicomiso puede ser irrevocable y requerir supervisión judicial.
  • Programas de aplazamiento fiscal de garantía – Algunos estados (como California y Texas) permiten a personas mayores o personas con discapacidad aplazar los impuestos sobre la propiedad. Los impuestos diferidos pueden convertirse en un mentira sobre la propiedad que debe pagarse cuando se vende.

Debido a estos matices, contratar a un abogado local de bienes raíces que comprenda las leyes de título de su estado es inestimable. La Asociación Nacional de Inmobiliarias proporciona recursos legales estatales por estado en NAR Recursos Legales.

Lista de verificación de verificación de la pérdida de paso a paso

Siga esta lista de verificación para asegurar sistemáticamente que su título es limpio:

  1. Ordene una búsqueda de título de una empresa de títulos o abogado de renombre al menos dos semanas antes de cerrar. Para propiedades complejas, permita tiempo extra.
  2. Revise cuidadosamente el informe preliminar del título, especialmente las excepciones de la Lista B. Haga preguntas sobre cualquier artículo que no entienda. Solicite copias de los documentos subyacentes (pacientes, CC plagas, etc.).
  3. Solicitar una copia de los CC implicaamp;Rs si la propiedad es parte de un HOA o desarrollo planeado.Leer para restricciones en alquileres, mascotas, estacionamiento y cambios arquitectónicos.
  4. Ordene una encuesta terrestre actual (si es recomendada o requerida por el prestamista) para identificar las invadidas y los aliviados sin registro. Las encuestas ALTA/NSPS son las más exhaustivas.
  5. Pida al vendedor que proporcione información por escrito sobre las gradas, disputas y derechos de uso conocidos. También pregunte acerca de cualquier trabajo realizado en los últimos tres años.
  6. Trabaja con tu agente y abogado para determinar qué gravamen debe ser aclarado, que puede ser aceptado, y cuál es la responsabilidad del vendedor.
  7. Obtenga declaraciones de pago de todos los prestamistas, autoridades fiscales y otros titulares de mentiras. Verifique que las cantidades de pago son actuales e incluyan intereses de mora.
  8. Se aseguran las versiones de mimbre o las grabaciones de satisfacción y confirman que se grabarán antes o al cierre. La compañía de títulos generalmente manejará esto.
  9. Verifique que las instrucciones de garantía bloqueadas incluyen pasos específicos para aclarar cada encumbrancia. Incluya los plazos para proporcionar liberaciones.
  10. Compra la póliza de seguro de título de un propietario (a menos que renuncia por escrito – no recomendado). Considera añadir avalados para encuesta, inflación y zonificación.
  11. Asistir a cerrar con su abogado o agente para confirmar todas las gravamenes se han resuelto y el compromiso de título emitirá la política con las excepciones anteriormente enumeradas eliminadas.
  12. Después de cerrar, mantenga una copia de la política final de título, la escritura registrada y todos los documentos relacionados. Almacénalos en un lugar seguro o con sus documentos de planificación de bienes.

Qué hacer si una Encumbrance se acerca después de la clausura

A pesar de la debida diligencia, una inexplicación no descubierta puede aparecer después de tomar la propiedad. Si usted tiene una póliza de seguro de título del propietario, normalmente cubre:

  • Defensa contra reclamaciones legales relacionadas con el defecto de título, incluyendo honorarios de abogado y costos de la corte.
  • Pago por reclamaciones válidas que reduzcan el valor de la propiedad, hasta el importe de la política (generalmente el precio de compra).
  • Costos para limpiar el defecto de título, como pagar un antiguo yace o grabar una liberación.

Si no tienes seguro, tendrás que contratar a un abogado, potencialmente pagar la demanda, y posiblemente demandar al vendedor o la empresa de títulos por negligencia. Probar negligencia es difícil y costoso porque tendrías que mostrar que la compañía de títulos no descubrió un registro que debería haber sido encontrado. Prevención a través de una búsqueda exhaustiva y seguro es mucho más confiable. La Oficina de Protección Financiera del Consumidor ofrece una lista de verificación útil en

Incluso con el seguro, hay pasos que debe tomar inmediatamente si aparece un número de título:

  • Notifique su compañía de seguros de título por escrito tan pronto como se entere del defecto.
  • No ignore las cartas ni las demandas. Adelante con prontitud a la compañía de seguros.
  • Cooperar con el equipo legal del asegurador; ellos manejarán la defensa si la reclamación está cubierta.
  • Mantenga toda la documentación relacionada con el defecto y cualquier intento de resolución.

Trabajando con profesionales: Funciones clave

El título de limpieza requiere un esfuerzo de equipo. Así es como cada profesional ayuda:

  • Agente inmobiliario – Puede ayudar a negociar quién paga por limpiar las escombros y puede recomendar empresas de título y abogados. También supervisan el cronograma.
  • Title Company o Title Officer – Realiza la búsqueda, publica el informe preliminar y coordina las demandas de pago y las liberaciones de mentiras. Son su contacto principal para el proceso de título.
  • Procurador de Bienes Raíces – Revisa el informe de título, asesora sobre cuestiones legales específicas del Estado, redacta documentos para versiones o acciones de título silencioso, y lo representa en el tribunal si es necesario. En algunos estados, los abogados realizan el cierre en lugar de las empresas de título.
  • Surveyor] – Identifica las intrusiones físicas y los problemas de límites que podrían no aparecer en el informe de título. Una encuesta ALTA es el estándar de oro para las transacciones comerciales, pero un límite de encuesta puede ser suficiente para el residencial.
  • Lender – Requiere la búsqueda de títulos y la política del prestamista. También requerirán ciertas condiciones para ser cumplidas antes de la financiación, como la eliminación de todas las hipotecas anteriores.

Buena comunicación entre estas partes es esencial. Comparta el informe preliminar con su abogado y agente inmediatamente. Configure una llamada de conferencia si surgen problemas.

Pensamientos finales

Para obtener más información sobre el consumo, es posible que el título de propiedad esté libre de gravamenes sea un paso crítico que no pueda ser apurado. Entendiendo los tipos de gravamenes, trabajando estrechamente con profesionales, revisando el informe preliminar del título en profundidad y asegurando el seguro de título, proteges tu inversión y adquieres tranquilidad. Un título limpio significa que puedes usar, vender o pasar por la propiedad sin obstáculos legales.