Cuando una propiedad se encuentra en su título, puede sentirse como un brusco bloqueo para vender, refinanciar o simplemente disfrutar de la propiedad completa de su casa. Un teniente le da a otro partido una reclamación legal contra su propiedad, a menudo por una deuda impaga. Mientras que muchos liens son legítimos, otros se presentan en error o incluso fraudulentamente. La buena noticia: usted tiene opciones legales para desafiar y eliminar un mentira inválido o impropio.

¿Qué es un lien de propiedad?

Una propiedad se encuentra atada a un aviso legal de bienes raíces que asegura el pago de una deuda. En esencia, dice, “Esta propiedad es colateral para una obligación específica”. Los derechos pueden ser creados por acuerdo (voluntario) o por operación de la ley (involuntaria).

Sueldos voluntarios

Estos son los privilegios que usted a sabiendas está de acuerdo, típicamente cuando se presta dinero. Lo más común es un mentira de hipoteca, que le da al prestamista el derecho a hipotecar si usted predetermina. Los linos voluntarios rara vez se desafían porque son parte de un contrato.

Involuntary Liens

Estos se colocan en contra de su propiedad sin su consentimiento, generalmente después de que una deuda no se paga. Ejemplos incluyen:

  • Liens de tajo] – presentada por gobiernos federales, estatales o locales por ingresos, propiedades o impuestos comerciales no pagados.
  • Las licencias de Mecánica] – presentadas por contratistas, subcontratistas o proveedores de materiales para trabajos no remunerados en su propiedad.
  • La sentencia se grava – presentada después de que un acreedor gane una demanda contra usted y registra el juicio con el registrador del condado.
  • La libertad de la escuela – presentada por una asociación de propietarios para cuotas no pagadas o especiales.
  • Lazos de apoyo infantil o de apoyo a los cónyuges ] – presentado por una agencia gubernamental para obligaciones de apoyo a la familia no remuneradas.

Los liens involuntarios son los que más probablemente necesites desafiar. Entender qué tipo de cara es el primer paso en la construcción de una estrategia.

Cómo un Lien amenaza su propiedad

Un mimbre no toma inmediatamente su propiedad, pero nubla el título. Esto significa que no puede vender o refinanciar sin aclarar el mimbre primero. Si la deuda permanece impagada, el mimbre puede eventualmente forzar una venta a través de la ejecución hipotecaria o una orden judicial. Incluso antes de ese punto, un mimbre puede:

  • Baja tu puntaje de crédito (los honorarios y los impuestos aparecen en los informes de crédito).
  • Guardar a los compradores o prestamistas potenciales.
  • Atrapar intereses y sanciones, aumentando la cantidad que debes.
  • Lead to wage garnishment or bank account levies as the creditor pursues other collection methods.

Dada estas consecuencias, desafiar un mentira es esencial rápidamente — pero sólo si tiene motivos legales válidos.

No todo miento es legítimo. Usted puede ser capaz de tenerlo eliminado si usted puede demostrar una o más de las siguientes deficiencias.

La deuda ha sido pagada

Esta es la defensa más directa. Si usted tiene pruebas de pago (pruebas convalidadas, estados bancarios, un recibo firmado, o un documento de liberación de mentira), puede presentar una moción con el tribunal o presentar una carta de demanda al porteador. Bajo muchas leyes estatales, el no liberar un teniente pagado es en sí una violación que puede resultar en sanciones contra el portaobjetos.

El Estatuto de Limitaciones ha sido exigido

Cada estado establece un límite de tiempo para presentar una demanda para cobrar una deuda. Una vez que ese límite pasa, la deuda puede ser inaplicable. Sin embargo, note que el estatuto de las limitaciones para presentar la demanda subyacente] es diferente de la ]duración del propio mentira. En muchos estados, un juicio se mantiene válido durante 10 años.

Falta de notificación adecuada o debido proceso

Para que un teniente sea válido, el acreedor debe seguir reglas de procedimiento estrictas. Por ejemplo, el mimbre de un mecánico requiere que el contratista sirva un aviso preliminar y luego archiva el mimbre dentro de una ventana específica después de que el trabajo se complete. Si no le envían avisos requeridos, o si el mimbre fue archivado demasiado tarde, puede impugnarlo por motivos de procedimiento. De manera similar, un mimbre requiere un caso judicial en el que se le haya servido correctamente con una demanda.

Errores o imprecisiones en el documento de la mentira

Los archivos de lien deben incluir detalles precisos sobre la propiedad, la cantidad adeudada y el titular del beca. Los errores comunes que pueden invalidar un ben incluyen:

  • Dirección de propiedad incorrecta o descripción legal.
  • Cantidad incorrecta en dólares — especialmente si excede lo que se debe realmente.
  • Nombres o nombre de entidad legal incorrecto del propietario de la propiedad.
  • Falta de firmas o notarización.
  • No incluir un número de identificación de propiedades requerido (APN) o número de paquete.

Incluso errores clérigos menores pueden ser suficientes para conseguir un teniente despedido si son materiales, lo que significa que engañarían o prejuicio a un tercero. Un abogado de bienes raíces revisará el lugar para tales defectos.

La Autoridad Jurídica de Lienholder Lacks

Algunos liens son archivados por individuos o empresas que no tienen ninguna posición para hacerlo. Por ejemplo, un subcontratista que fue pagado por el contratista general, pero el contratista general no pagó al proveedor del subcontratista - el proveedor puede tratar de presentar una mentira de mecánico contra su propiedad aunque ya haya pagado el GC. En la mayoría de los estados, si usted ha pagado el contratista en su totalidad y el subcontratista no presentó un aviso preliminar, el inválido puede ser inválido.

La ley de protección del consumidor viola las leyes

En algunos casos, un acreedor puede haber practicado prácticas depredadoras o engañosas. Por ejemplo, un contratista que cobra por trabajo subestable y luego presenta el puesto de mecánico inflado puede estar sujeto a sanciones en virtud de estatutos estatales de protección del consumidor. Si usted puede probar que la deuda subyacente se basa en fraude o prácticas comerciales injustas, el bebe puede ser desmontable.

Guía paso a paso para desafiar jurídicamente a un lino de propiedad

Una vez que haya identificado un posible terreno legal, siga estos pasos sistemáticamente. Tenga en cuenta que los plazos son críticos — muchos estados imponen plazos cortos para impugnar los privilegios.

Paso 1: Obtenga y revise toda la documentación

Solicitar una copia del beca de la oficina del contable del condado o del accionistas. También recoger los contratos, facturas, recibos de pago y correspondencia relacionados con la deuda. Crear un plazo de eventos. Busque las siguientes características:

  • Fecha en que se realizó el trabajo (para los liens mecánicos) o el juicio fue registrado.
  • La cantidad exacta reclamada.
  • Ya sea que los avisos preliminares fueron enviados a usted (para los liens mecánicos).
  • La fecha en que se presentó el benigno (para comprobar la puntualidad).
  • La descripción legal de la propiedad - ¿se ajusta a su escritura?

Paso 2: Determinar las leyes aplicables y los plazos

Cada estado tiene sus propias leyes de mentira. Por ejemplo, en California, el mimbre de un mecánico debe ser registrado dentro de los 90 días de terminación del trabajo, y luego el contratista tiene 90 días para presentar una demanda para hipotecar el mimbre. Si se pierden esos plazos, el mimbre expira. En Texas, un mimbre de juicio dura 10 años pero puede ser renovado; el mimbre de un mecánico tiene un plazo de dos años.

Paso 3: Enviar una carta de la demanda formal al porta-lien

Antes de ir a la corte, trate de resolver el asunto directamente. Escribe una carta clara y profesional que explica por qué el benigno es inválido (por ejemplo, deuda pagada, estatuto vencido, error procesal) y pide que se ponga en libertad el bendito. Incluye copias de documentos de apoyo. Mantenga una copia de la carta y cualquier respuesta. En algunos estados, si el titular de la mentira se niega a liberar un mención claramente inválido, usted puede tener derecho a recuperar los honorarios del abogado y puni.

Paso 4: Presentar una petición o moción para eliminar la lien

Si el titular del becador no libera voluntariamente el beca, puede pedirle al tribunal que lo ordene. El procedimiento específico depende del tipo y estado del beca.

  • Moción para descargar el mimbre de un mecánico] — Muchos estados tienen un procedimiento sumario donde se puede presentar un enlace para eliminar el mimbre o presentar una petición para mostrar causa.
  • Moción para abandonar un fallo por defecto — Si nunca fuiste atendido con la demanda que llevó a un fallo, puedes pedirle a la corte que deje de lado ese juicio y así anula el mentira.
  • Lawsuit to quiet title — Esta es una acción legal más amplia para establecer una propiedad clara y eliminar cualquier nube en el título, incluyendo los lirios inválidos.
  • Apelación administrativa] — Para los impuestos, puede ser capaz de impugnarlos a través de un proceso de apelación del IRS o una audiencia de la junta fiscal del estado antes de ir a la corte.

Estos archivos deben hacerse en el condado donde se encuentra la propiedad. Debe servir correctamente a todas las partes con una copia de su moción y programar una audiencia.

Paso 5: Presentar su evidencia en un oído

En la audiencia, tendrá la oportunidad de explicar por qué el benigno es inválido. Proveer evidencia documental, testimonio de testigos si es necesario, y citas legales. El juez decidirá si ordenar el benigno liberado. Si el juez gobierna a su favor, recibirá una orden firmada que usted puede registrar con el condado para limpiar el título.

Paso 6: Grabar la orden judicial

Una vez que tenga una orden judicial de quitar el ben, presione el archivo con la oficina del contable del condado donde se registró el benicio original. Esto asegura que el registro público refleje que el benjeno ya no está conectado a su propiedad. Mantenga copias certificadas para sus archivos y para cualquier transacción futura.

Cuándo consultar a un abogado de bienes raíces

Mientras usted puede manejar algunos pasos usted mismo — especialmente enviar cartas de demanda o disputar un pequeño gravamen — la mayoría de los propietarios se benefician de la ayuda legal profesional. Considerar la contratación de un abogado si:

  • El mentón implica una gran cantidad de dinero (por ejemplo, un mimbre mecánico de seis figuras).
  • El accionistas es agresivo o ha presentado una demanda para hipotecar el benigno.
  • No está seguro de los plazos legales o requisitos de procedimiento.
  • Los hechos son complejos, como múltiples partes, la calidad de trabajo en disputa o la superposición de los liens.
  • El mimbre está nublando un título que usted necesita transferir pronto (por ejemplo, una venta pendiente de cierre en 30 días).
  • Crees que el teniente fue presentado fraudulentamente o robo de identidad involucrado.

Muchos abogados inmobiliarios ofrecen consultas iniciales gratuitas y pueden darle una evaluación honesta de sus posibilidades. Los honorarios de los abogados a menudo se pueden recuperar si usted gana - especialmente si el mentira fue presentado de mala fe.

Alternativas a la Corte: Negociación y Solución

La corte no siempre es necesaria. Muchas personas pueden resolverse mediante negociaciones directas. Considere estas estrategias:

Plan de pago o liquidación parcial

Si usted realmente debe la deuda pero no puede pagar por completo, proponer un plan de pago a cambio de una liberación de mentira. Muchos acreedores estarán de acuerdo en eliminar el mentira una vez que firme un acuerdo, especialmente si ayuda a que se pague más rápido.

Resolución de controversias o mediación

Algunos estados tienen programas de mediación obligatorios para disputas de construcción. Incluso sin un mandato, ambas partes pueden estar de acuerdo en sentarse con un mediador neutral. Esto puede ser más barato y más rápido que litigio.

Publicar un bono para descargar un lino

Si necesita aclarar el beca rápidamente (por ejemplo, para cerrar una venta), puede publicar un bono con el tribunal por la cantidad reclamada. El bono sustituye efectivamente a la propiedad como garantía, y el beca se retira de su título. La disputa original entonces continúa entre el tenedor y el bono. Esta es una táctica común para los lios mecánicos.

Lien Release o Waiver Documents

Cuando se paga una deuda, siempre exige un documento formal de liberación de mentira debidamente notarizado y grabado. No confíe en una promesa verbal. Mantenga este documento en sus registros.

Prevención de futuros delitos

Después de desafiar con éxito un mentira, tome medidas proactivas para evitar una situación de repetición:

  • Pagar todos los impuestos y las cuotas de HOA a tiempo. Establecer pagos automáticos o recordatorios.
  • Cuando contrate contratistas, pida permisos de mención. Al realizar pagos de progreso, pida una renuncia parcial a los derechos de la mentira.
  • Verifique periódicamente los registros públicos. Ejecute una búsqueda de título cada año o antes de cualquier transacción importante. Servicios como PropertyShark o el registrador en línea de su condado pueden alertarle a los nuevos archivos.
  • Mantén registros meticulosos. Guarda contratos, facturas, prueba de pago y cualquier correspondencia. En una disputa, estos documentos son su mejor evidencia.
  • Trabaja con profesionales de reputabilidad. Contratistas, prestamistas y proveedores de servicios. Chequee por bonos de licencia y quejas con la Oficina de Mejores Empresas o la junta de licencias estatales.
  • Monitor su informe de crédito. Los extranjeros pueden aparecer en informes de crédito, dándoles una alerta temprana de un fallo o un derecho fiscal. Usted puede obtener informes anuales gratuitos de AnnualCreditReport.com.

Conclusión

Un lugar de propiedad no tiene que ser una carga permanente. Al entender sus derechos legales y tomar acción rápida y estratégica, puede desafiar un mentira inválido y restaurar la propiedad clara a su propiedad. Comience revisando la documentación del mimbre cuidadosamente y consultar con un abogado de bienes raíces calificados si las apuestas son altas. Si usted negocia un acuerdo, presentar una moción en el tribunal, o poner un bono, la clave es actuar antes de que el titular de la propiedad poderosa que se intensifica para foreclosure herramienta que vale la protección.

Para más información, consulte La guía del Instituto de Información Legal Cornell sobre los becarios o el Nolo article on property liens. Recursos específicos del Estado como .