Comprender las leas existentes al comprar una propiedad

Adquirir una propiedad de producción de ingresos con arrendamientos activos significa que usted hereda no sólo paredes y techos sino un conjunto de contratos legalmente vinculantes. Cada contrato de arrendamiento establece los derechos y responsabilidades entre el propietario y el arrendatario, cubriendo alquiler, duración, mantenimiento, y más. Estos contratos normalmente se transfieren automáticamente al nuevo propietario a la venta, por lo que es esencial un conocimiento exhaustivo de cada término de arrendamiento antes de cerrar.

Los arrendamientos se clasifican en diversas categorías: arrendamientos residenciales, comerciales, agrícolas y terrestres, cada uno gobernado por marcos jurídicos distintos. Los arrendamientos residenciales están fuertemente regulados por leyes estatales y locales de propietarios, a menudo proporcionando a los arrendatarios fuertes protecciones. Los arrendamientos comerciales, por el contrario, permiten una mayor flexibilidad de negociación y frecuentemente incluyen cláusulas como arreglos de triple red donde los gastos de propiedad de los arrendatarios llevan sus propias disposiciones específicas sobre el uso de tierras y las tierras.

Independientemente del tipo de arrendamiento, debe revisar cláusulas estándar que afectan directamente sus derechos de propiedad y la corriente de ingresos:

  • Término y renovación: ¿Tiene el contrato de arrendamiento una fecha de final fijo? ¿Se vuelve a renovar? ¿Hay opciones para renovar a petición del arrendatario (o del propietario)?
  • Consejo y escalada: ¿Cuál es el alquiler base? ¿Hay aumentos programados, alquiler porcentual (común en minorista), o pases para gastos de funcionamiento como impuestos de propiedad y seguros?
  • Depósitos de seguridad: ¿Cuánto se mantiene, en qué tipo de cuenta, y cuáles son los requisitos legales para transferir esos fondos al nuevo propietario? Muchos estados exigen una contabilidad explícita y un manejo de cuenta de confianza.
  • Use restrictions:] ¿Puede el subcargo arrendatario o asignar el contrato de arrendamiento? ¿Existen limitaciones en lo que el negocio puede operar en el local?
  • Mantenimiento y reparaciones: ¿Quién maneja reparaciones estructurales, utilidades, mantenimiento de estacionamiento y mantenimiento de área común? La ambigüedad aquí suele llevar a conflictos costosos.
  • Default and termination: ¿Qué eventos desencadenan un defecto? ¿Qué períodos de curación se aplican? ¿Se puede desalojar por falta de pago u otras infracciones, y debe seguir procedimientos legales específicos?

Igualmente importante es comprobar si cualquier arrendamiento viola el control local de alquileres o ordenanzas de estabilización de alquileres. En jurisdicciones como Nueva York, San Francisco, Los Ángeles, o muchos municipios en Nueva Jersey y Oregon, las leyes de control de alquiler pueden capar aumentos anuales y requerir "justo causa" para desalojo. Incluso si usted se convierte en el propietario, no puede simplemente elevar alquileres a niveles de mercado o eliminar arrendatarios sin fundamento legal. [[FLT autoridad de vivienda firme]

Consideraciones jurídicas para los compradores de bienes de propiedad de propiedad de propiedad

La compra de una propiedad con los inquilinos existentes exige la debida diligencia que va más allá de la inspección física. Usted debe evaluar la salud legal de cada arrendamiento, la exactitud de las representaciones de los vendedores, y las posibles responsabilidades que usted asumirá.

Solicitar certificados de Estoppel

Un certificado de estoppel es una declaración jurada de cada inquilino que confirma el estado actual del contrato de arrendamiento: alquiler pagado, depósito de seguridad mantenido, plazo restante, y cualquier predeterminado o disputa conocido. Este documento "detiene" al inquilino de más tarde reclamando diferentes términos - por ejemplo, que tenían un acuerdo oral para el alquiler reducido o que el propietario renunciaba a ciertas obligaciones.

Revisión del cumplimiento de la norma y los derechos de los arrendatarios

Las leyes estatales y locales otorgan a los arrendatarios derechos específicos que sobreviven a una venta. La garantía implícita de la habitabilidad, por ejemplo, requiere que el nuevo propietario mantenga la propiedad en condiciones seguras y sanitarias; no puede ignorar un techo o sistema de calefacción roto sólo porque acaba de comprar el edificio. Algunas jurisdicciones también otorgan derechos de primera negativa a los arrendatarios si se vende la propiedad, o la asistencia de reubicación si el nuevo propietario tiene intención de de de de de demolcar o convertir los arrendatarios

Manejo de depósito de seguridad

Los depósitos de seguridad son un punto de disputa frecuente durante las ventas de bienes. La mayoría de los estados requieren que el vendedor transfiera la cantidad total de depósitos al comprador o los devuelva directamente a los arrendatarios antes de cerrar. Como comprador, debe obtener una contabilidad detallada de todos los depósitos mantenidos, verifique que se mantienen en cuentas de garantía separadas de interés, si es necesario, y asegure que reciba un crédito al cierre igual a la responsabilidad de depósito.

Local Rent Control and Eviction Protections

En áreas controladas por alquileres, los términos de arrendamiento existentes —incluyendo las cantidades de alquiler y los terrenos de desalojo— se llevan al nuevo propietario. Se puede prohibir que aumente el alquiler por encima de un determinado porcentaje por año (a veces tan bajo como 1–3%) o que desaloje a un arrendatario sin “justo causa” como el no pago, la violación del contrato de arrendamiento o el traslado del propietario.

Enmiendas de la primera y acuerdos ocultos

Nunca asuma el contrato de arrendamiento escrito que vea es la historia entera. Los vendedores pueden haber concertado acuerdos paralelos, tales como deducciones de alquiler, concesiones de utilidad o permiso para que un arrendatario tenga una mascota o ejecutar un negocio de casa, que no se reflejan en el documento de arrendamiento. Solicite todas las comunicaciones escritas entre el vendedor y los arrendatarios que se relacionan con modificaciones de arrendamiento, e incluya una representación en el acuerdo de compra que no hay acuerdos de superficie de los contratos de cierre de la superficie o de los diez o de la superficie enteramente conocidos.

Transferencia de derechos de propiedad con arrendamientos

Cuando compra una propiedad sujeta a los arrendamientos existentes, automáticamente entra en el papel del propietario a menos que los arrendamientos prohíban explícitamente la cesión o se terminen antes de cerrar. Esta transferencia se rige por el principio de que un contrato de arrendamiento "que funciona con la tierra" — el nuevo propietario es sustituido por el ex propietario en todas las obligaciones de arrendamiento, incluyendo el deber de proporcionar goce tranquilo, mantener zonas comunes y respetar la posesión exclusiva del arrendatario.

Notificar a los arrendatarios del cambio de propiedad

El vendedor debe proporcionar a cada arrendatario una notificación escrita al menos 30 días antes de cerrar, informándoles del cambio pendiente y a quien debe pagarse el alquiler futuro. Después de cerrar, enviar su propia carta de bienvenida identificándose como el nuevo propietario, proporcionar su información de contacto (dirección de correo, teléfono y portal de pago), y indicar dónde enviar el alquiler. Esto establece una línea clara de disputas de comunicación y reduce el riesgo de alquiler de los inquilinos

Asignación de la partida vs.

En la mayoría de las transacciones, los arrendamientos se asignan automáticamente al comprador sin requerir el consentimiento inquilino, a menos que el contrato de arrendamiento contenga una cláusula antiasignación. Incluso entonces, el idioma de arrendamiento estándar permite a menudo la cesión a la venta de la propiedad, especialmente en los contratos comerciales. Sin embargo, algunos arrendamientos o arrendamientos a largo plazo con condiciones inusuales pueden requerir un acuerdo de cesión formal.

Gestión de depósitos de seguridad y alquiler de prepago

Obtenga todos los registros de depósito de seguridad del vendedor, incluyendo recibos que muestran las cantidades y las cuentas bancarias donde se llevan. Muchos estados requieren que el comprador o bien (1) asuma la responsabilidad de depósito y proporcione un recibo escrito a cada inquilino reconociendo que el depósito ha sido transferido, o (2) que el vendedor devuelva los depósitos (más cualquier interés acumulado) a los inquilinos antes de cerrar.

Ajuste del precio de compra para los términos de arrendamiento

Los arrendamientos afectan directamente el valor de mercado de la propiedad. Una propiedad con alquileres a largo plazo por debajo del mercado puede ser inferior a propiedades vacantes comparables, porque no puede subir inmediatamente los alquileres. Por el contrario, una propiedad con escalaciones favorables y arrendatarios de crédito fuertes pueden ordenar una prima, ya que la corriente de ingresos es relativamente segura. Trabaja con un aprendiz comercial o abogado de bienes raíces experimentados para analizar los ingresos operativos netos (NOI) generados por los términos de compra de alquileres en consecuencia

Cómo manejar problemas de arrendamiento durante el proceso de compra

Incluso con diligencia debida, los problemas pueden surgir entre la firma del acuerdo de compra y el cierre — o poco después. Usted debe abordar estos problemas de manera proactiva para evitar la responsabilidad legal y proteger su inversión.

Diferencias de arrendamiento común y cómo resolverlos

  • Violaciones de la arrendamiento: Si un inquilino está en violación (por ejemplo, impago, ocupantes no autorizados, daños de propiedad), el comprador puede tener derecho a hacer cumplir el contrato de arrendamiento. Sin embargo, debe seguir procedimientos de desalojo apropiados en virtud de la ley estatal: los desalojos de autoayuda (desactivando las utilidades, cambiando las cerraduras) son ilegales y pueden resultar en penas graves.
  • Conflictos de riendas: Los arrendatarios pueden reclamar que el alquiler ya se ha pagado al antiguo propietario, o que hubo acuerdos orales para el alquiler reducido. Como comprador, no está obligado por acuerdos orales no revelados. Utilice certificados de estoppel para resolver estas reclamaciones antes de cerrar. Si una disputa permanece, considere exigir al vendedor resolverlo o proporcionar un crédito al cierre.
  • Derechos de terminación: Algunos arrendamientos contienen cláusulas que permiten al arrendatario terminar si se vende la propiedad (una “cláusula de venta”) o si el nuevo propietario cambia el uso de la propiedad. Lea la cláusula de terminación cuidadosamente. Si un arrendatario termina válidamente, podría perder una parte sustancial de sus ingresos. Negocie con el arrendatario para permanecer — quizás al ofrecer una concesión de alquiler.
  • ] Conflictos de depósito de garantía: Si el vendedor no transfiere depósitos o proporciona registros inexactos, el comprador puede ser responsable del arrendatario para el depósito completo al final del contrato de arrendamiento. Mantenga parte del producto del vendedor al cierre hasta que se verifiquen todos los registros de depósito, e incluya una cláusula de indemnización para cubrir cualquier pérdida de la manipulación del depósito.

Negociación de las Modificaciones de Píldoras antes de la Clencia

A veces puede querer ajustar los términos de arrendamiento para alinearse con las condiciones del mercado - por ejemplo, elevar el alquiler a los niveles de mercado, eliminar las restricciones subleas, o extender el término para un arrendatario confiable. Puede negociar con los arrendatarios antes de cerrar, pero cualquier modificación debe ser escrita y firmada por ambas partes. Tenga en cuenta que los arrendatarios pueden sospechar de un nuevo propietario que hace demandas antes de tomar posesión.

Tratando con Inquilinos o Vendedores No Cooperativos

¿Qué pasa si un inquilino no firma un certificado de estoppel? Incluye una cláusula en el acuerdo de compra que le da el derecho de terminar si un porcentaje requerido de inquilinos (por ejemplo, 90% o 100%) no proporcionan estoppels. De manera similar, si el vendedor le malinterpreta activamente los términos de arrendamiento, como ocultar un período de arrendamiento de alquiler o una demanda pendiente, puede tener una reclamación por fraude.

Remedios jurídicos y solución de controversias

Si surge una disputa después del cierre, primero intento de negociar directamente con el inquilino. Si eso falla, puede que necesite presentar una acción ilegal de detenimiento (juzgado de desalojo) o buscar un alivio declaratorio de un tribunal. Muchos contratos comerciales contienen cláusulas de arbitraje obligatorias; comprobar si los que sobreviven la transferencia de propiedad. Inducir a un abogado de litigios inmobiliarios puede ahorrar tiempo y dinero — pueden asesorar sobre la fuerza de su posición y la mejor solución de litigio.

Transición post-Cerrar: Asegurar el éxito a largo plazo

El día de cierre no es la línea de meta. Las semanas y meses después de la transferencia son fundamentales para establecer su reputación como propietario y garantizar el cumplimiento legal. Desarrollar un plan de transición que incluya los siguientes pasos:

  • Reinscribir con las autoridades locales: Algunas ciudades requieren que nuevos propietarios registren propiedades de alquiler y paguen una tasa de transferencia. Si la propiedad está sujeta a control de alquiler, archiva el papeleo requerido con la junta de alquiler local.
  • Actualizar registros de arrendatarios: Crear un nuevo archivo para cada arrendatario con copia del contrato de arrendamiento, certificado de estoppel, registros de depósito de seguridad y cualquier correspondencia.
  • Inspeccione la propiedad: Camine con inquilinos para documentar las condiciones existentes. Tome fotos y observe cualquier daño preexistente. Esto le protege de las afirmaciones posteriores que usted causó daños.
  • Enviar un aviso formal de instrucciones de pago de alquiler:] Proporcione a cada inquilino una hoja de instrucciones escrita para pagar alquiler, incluyendo métodos de pago aceptables, fechas de vencimiento y tarifas tardías.
  • Establecer un sistema de respuesta al mantenimiento: Los inquilinos necesitan saber quién pedir reparaciones. Establecer un sistema confiable (portal online, número de teléfono dedicado) y responder rápidamente para mantener buenas relaciones.
  • Vista los plazos de arrendamiento: Marcar fechas importantes en su calendario: vencimientos de arrendamiento, fechas de aumento de alquiler y cualquier fecha límite de ejercicio de opción.

Conclusión: Plan de Acción para una compra legalmente racional

El ejercicio de los derechos de propiedad legalmente cuando se compra una propiedad con los arrendamientos existentes no es opcional, es la base de una inversión exitosa. Al revisar a fondo los contratos de arrendamiento, obtener certificados de estoppel, entender las leyes locales y negociar las protecciones apropiadas en su acuerdo de compra, minimiza el riesgo de litigio y garantiza una transición fluida de la propiedad.

  • Realizar un examen exhaustivo de todos los contratos de arrendamiento, incluidas todas las enmiendas y acuerdos paralelos.
  • Solicitar certificados de estoppel de todos los inquilinos, y verificar su exactitud contra los arrendamientos.
  • Comprender el control local de alquileres, las protecciones de desalojo y las leyes de depósito de seguridad aplicables a la propiedad.
  • Negociar el acuerdo de compra para abordar las contingencias relacionadas con el arrendamiento, la indemnización por las representaciones de los vendedores y la retención de fondos para la verificación del depósito.
  • Coordinar con el vendedor para proporcionar el aviso adecuado a los inquilinos y una transición suave de la colección de alquileres.
  • Que un abogado de bienes raíces calificado revise toda la transacción antes de cerrar — no se base únicamente en una empresa de títulos o agente.

Con respeto a los derechos legales de los inquilinos y cumplimiento de las leyes estatales y locales, construye una base estable para su inversión. Una propiedad con arrendamientos bien gestionados puede proporcionar un flujo de efectivo confiable - pero sólo si usted trata cada contrato como un compromiso vinculante que usted está dispuesto a honrar. Para mayor orientación, consulte recursos como la confianza] American Bar Association Sección sobre Propiedad Real, Confianza y Derecho de Propiedad ] y su abogado cuidadoso.