La propiedad de propiedad de propiedad agrega una capa de complejidad a los procedimientos de quiebra que pueden atrapar a los deudores y a sus copropietarios desprevenidos. Cuando un propietario hace un archivo de bancarrota, los otros propietarios —ya sean miembros de la familia, socios comerciales o inversores no relacionados— deben navegar por un paisaje legal que pueda afectar sus derechos a la propiedad, sus obligaciones financieras, e incluso su crédito.

Comprender la quiebra y la propiedad de propiedad de propiedad

La quiebra es un proceso legal federal que proporciona a las personas y empresas un nuevo comienzo por el desembolso o la reestructuración de deudas bajo la supervisión de un tribunal de quiebra. Cuando un deudor posee bienes en copropiedad con otros, ese bien se convierte en parte de la bancarrota, el conjunto de activos disponibles para satisfacer a los acreedores. El fideicomisario de quiebra, nombrado para administrar el caso, evaluará la propiedad para determinar si su valor de pago de deuda inasegurado.

La propiedad de propiedad de la propiedad no es protegida automáticamente de la quiebra sólo porque el deudor no es el único propietario. El fideicomisario puede liquidar la parte del deudor de la propiedad (en un procedimiento del Capítulo 7) o incluir su valor en un plan de reembolso (en el Capítulo 13). Los copropietarios no deudores mantienen sus intereses proporcionales, pero pueden ser forzados a tratar con un nuevo propietario, el fideicomisario o un comprador que toma diferentes pasos de acuerdo

Implicaciones legales para los co-owners

Cuando un copropietario hace un archivo para la quiebra, la estancia automática entra en vigor inmediatamente. Esta orden judicial prohíbe a la mayoría de los acreedores tomar acciones de cobro, incluyendo el hipotecario o la reposación. Sin embargo, la estancia no impide automáticamente que el fideicomisario de quiebra persiga la parte del deudor de propiedad de propiedad de propiedad.

  • Derechos de propiedad y de estancia automática: La estancia protege al deudor de acciones de acreedor, pero también puede afectar la capacidad del copropietario de vender o administrar la propiedad sin permiso judicial. Por ejemplo, si la propiedad es propiedad conjunta y el deudor es el socio administrador, la estancia podría restringir al copropietario de tomar decisiones unilaterales.
  • ] Autoridad de Trustee: El fideicomisario tiene el poder de tomar el control del interés de propiedad del deudor. Esto puede incluir la venta de ese interés, la búsqueda de partición de la propiedad, o la negociación de un buyout con los copropietarios. Los copropietarios deben responder rápidamente a comunicaciones fiduciarias o el riesgo de perder la propiedad.
  • Responsabilidad personal por deudas: Si la propiedad tiene una hipoteca u otros privilegios, el copropietario no titular puede permanecer personalmente responsable por la deuda después de la descarga de la bancarrota del deudor. La estancia automática no elimina las obligaciones contractuales del copropietario a los prestamistas.
  • Potencial para la venta forzada: En el Capítulo 7, el fideicomisario puede liquidar el interés del deudor vendiendo toda la propiedad (con la aprobación del tribunal) y distribuyendo los ingresos según porcentajes de propiedad. El copropietario no deudor puede comprar la parte del deudor a un valor de mercado justo para prevenir una venta, pero esto requiere acción inmediata y fondos suficientes.

Los copropietarios deben buscar un abogado independiente de un abogado experimentado en la quiebra y la ley de propiedad. Confiar únicamente en el abogado del deudor es arriesgado porque el deber de ese abogado es para el deudor, no para los otros propietarios.

Tipos de Co-Ownership

La forma de copropiedad afecta significativamente a cómo los procedimientos de quiebra manejan la propiedad. Los tribunales y los fideicomisarios tratan cada tipo de manera diferente, por lo que identificar la estructura correcta es el primer paso en cualquier plan estratégico.

Tenancy mixto

La propiedad conjunta es una forma de copropiedad donde todos los propietarios tienen partes iguales y tienen el derecho de sobrevivencia. Si un inquilino conjunto muere, su parte pasa automáticamente a los inquilinos subvivientes. En la quiebra, el interés del deudor en una tenacidad conjunta es un activo de la finca. El fideicomisario puede vender ese interés, pero el comprador se convierte en un inquilino en común con los otros inquilinos de propiedad mixta

Tenancy in Common

La propiedad de los propietarios es la forma más común de la copropiedad para los partidos no relacionados. Cada arrendatario posee una parte diferente, divisible que puede ser vendido o transferido independientemente. No hay derecho de sobrevivencia. En la quiebra, la parte del deudor es claramente definida y fácil para el fideicomisario de la venta. El fideicomisario puede vender sólo el interés por porcentaje del deudor, dejando a los otros propietarios de reparto en lugar

Propiedad comunitaria

En nueve estados de los Estados Unidos (Arizona, California, Idaho, Louisiana, Nevada, Nuevo México, Texas, Washington y Wisconsin), parejas casadas pueden poseer propiedades como propiedad comunitaria. Bajo leyes de propiedad comunitaria, la mayoría de los activos adquiridos durante el matrimonio son propiedad por igual de ambos cónyuges. Si un cónyuge solicita la bancarrota, toda la propiedad comunitaria puede estar bajo el control del fideicomisario, incluso si el otro cónyuge no ha presentado.

La adolescencia por la Intiredad

Disponible en algunos estados sólo para parejas casadas, la adolescencia por la totalidad ofrece una fuerte protección de activos. Ninguno de los cónyuges puede vender o gravar la propiedad sin el consentimiento del otro, y los acreedores de un solo cónyuge generalmente no pueden adjuntar la propiedad. En quiebra, si sólo un cónyuge archivos, la propiedad entera puede estar exenta de la bancarrota porque el deudor no tiene un interés de propiedad de propiedad de gran alcance, sin embargo, si ambos cónyuges no entiende

El impacto de los diferentes capítulos de la quiebra

El capítulo en el que el deudor presenta un cambio radical en la forma en que se maneja la propiedad de propiedad conjunta. Los dos capítulos más comunes para las personas son el capítulo 7 (liquidación) y el capítulo 13 (reorganización).

Capítulo 7 Quiebra

En el Capítulo 7, el fideicomisario reúne los activos no relacionados del deudor, los convierte en efectivo, y distribuye los ingresos a los acreedores. Si el interés del deudor en la propiedad de propiedad de propiedad de propiedad no es válido, significando que su valor excede cualquier exención disponible, el fideicomisario tratará de vender ese interés. El copropietario no deudor entonces se enfrenta a una opción: permitir la venta (que puede interrumpir su propiedad de propiedad limitada)

Capítulo 13 Quiebra

En el capítulo 13, el deudor propone un plan de reembolso para pagar algunas o todas las deudas de tres a cinco años. El deudor conserva sus bienes, incluyendo los activos de propiedad, siempre y cuando continúen haciendo pagos de planes y mantengan pagos de hipoteca. Para los copropietarios, el capítulo 13 generalmente es menos disruptivo porque no hay liquidación forzada. Sin embargo, el interés del deudor en bienes de propiedad igual afecta al plan.

Estrategias para Co-Owners durante la quiebra

Los copropietarios no son observadores pasivos en un caso de quiebra. Varias estrategias proactivas pueden proteger sus intereses y potencialmente preservar la propiedad.

Negociar un Comprador con el Fideicomisario

La estrategia más común es comprar el interés del deudor de la bancarrota. El fideicomisario venderá la cuota del deudor por su valor de mercado justo. Los propietarios pueden hacer una oferta, a menudo con un descuento para evitar el costo y la demora de una venta pública. El fideicomisario debe obtener la aprobación de la corte para la venta, pero la oferta de un copropietario es típicamente preferida porque evita una partición forzada.

Reflexión o modificación del hipotecario

Si la propiedad tiene una hipoteca, el copropietario no incumplidor puede desear eliminar al deudor del préstamo para proteger su crédito y evitar complicaciones después de la descarga de la quiebra. Esto puede ser posible a través de una refinanciación en el nombre del copropietario solo o una suposición de préstamo (si es permitido por el prestamista). Sin embargo, la quiebra a menudo daña el crédito del deudor, haciendo difícil obtener un nuevo préstamo profesional durante el caso.

Exenciones de reclamaciones

La ley de la quiebra permite a los deudores reclamar exenciones que protegen una parte de su equidad en la propiedad. La disponibilidad y cantidad de exenciones varían según el estado. Algunos estados tienen exenciones generosas de la vivienda que pueden cubrir completamente la propiedad de propiedad de propiedad, mientras que otros ofrecen poca protección. Los propietarios deben trabajar con el deudor para asegurar que todas las exenciones disponibles se reclaman; si el interés del deudor está completamente exento, el administrador no puede venderla.

Objeto de las Acciones del Fideicomisario

Si el fideicomisario intenta vender la propiedad de una manera que sea injusta o infravalora, el copropietario puede presentar una objeción con el tribunal de quiebra. Los motivos para la objeción pueden incluir aviso insuficiente, valoración inadecuada, o el fracaso del fideicomisario para contabilizar los costos y mejoras del copropietario. Un abogado puede ayudar a presentar las mociones necesarias.

Pasos prácticos para proteger su interés

Más allá de las estrategias legales, los copropietarios deben tomar acciones concretas desde el momento en que aprenden de la quiebra.

  • Recoger documentación:] Recopilar los títulos, documentos de título, acuerdos de propiedad y cualquier registro de las contribuciones a los bienes (pagos, mejoras, etc.) Serán esenciales para probar su porcentaje de propiedad y cualquier reclamación por reembolso.
  • Comuníquese con el fideicomisario:] Introduzcase al fideicomisario de la quiebra temprano. Proveer evidencia clara de su interés de propiedad y de cualquier acuerdo con respecto a la propiedad. El fideicomisario es más probable que trabaje con copropietarios cooperativos.
  • Monitor el caso: Los casos de quiebra son públicos. Puede acceder a los archivos judiciales a través de PACER (Acceso público a los registros electrónicos de la corte) o pedir al deudor que lo mantenga informado. Preste atención a los plazos, especialmente para presentar objeciones o hacer ofertas de compra.
  • Contratar a su propio abogado: El abogado del deudor no puede representarle. Un abogado separado especializado en la quiebra y la ley de propiedad puede impedir que pierda sus derechos o asumiendo inadvertidamente deuda adicional.
  • mediación de los consumidores: Si surgen disputas con el fideicomisario u otros copropietarios, la mediación puede ser una manera rentable de llegar a un acuerdo sin litigios prolongados. Muchos tribunales de bancarrota ofrecen programas de mediación.

Desafíos comunes y cómo superarlos

Controversias de valoración

Los desacuerdos sobre el valor de mercado justo de la propiedad de propiedad son frecuentes. El fideicomisario probablemente utilizará la opinión de un corredor o una evaluación. Los propietarios pueden obtener su propia evaluación para desafiar la figura del fideicomisario. Si el copropietario cree que la propiedad vale más, pueden negociar un precio de compra más alto. Si creen que vale menos, pueden argumentar por un pago más bajo a la propiedad.

Disacuerdos entre los co-owners

Si hay varios copropietarios, no todos pueden estar de acuerdo en el mejor curso de acción. Algunos pueden querer comprar la parte del deudor, mientras que otros prefieren vender y dividir el producto. En tales casos, un voto mayoritario o un acuerdo de asociación puede dictar el resultado. Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede buscar una acción de partición en el tribunal estatal.

Fallos de exención

Incluso con exenciones, la equidad del deudor puede exceder la cantidad protegida. Los copropietarios pueden a veces aportar fondos al deudor para aumentar la exención (por pagar la deuda) o reestructurar la propiedad. Por ejemplo, un regalo de un copropietario al deudor para cubrir el déficit puede ser utilizado para satisfacer al fideicomisario y mantener la propiedad. Esto debe hacerse transparentemente con la aprobación de la corte.

Gastos y retraso

Los propietarios deben presupuestar los honorarios legales, los costos de evaluación y los posibles fondos de compra. Si la propiedad genera ingresos (por ejemplo, los bienes de alquiler), el administrador puede exigir que la parte del deudor de ese ingreso se pague en la finca. Los propietarios deben mantener registros precisos y hacer pagos oportunos para evitar nuevas complicaciones.

Conclusión

La gestión de bienes de propiedad conjunta durante el proceso de quiebra exige una atención cuidadosa a los detalles legales, la acción rápida y a menudo la negociación proactiva. Si usted es un miembro de la familia, socio de negocios o cónyuge, sus derechos como copropietario son significativos pero no infinitos. El código de quiebra respeta los porcentajes de propiedad, pero el deber del fideicomisario de maximizar el valor para los acreedores puede invalidar su propiedad.

Siempre consulte a un abogado de quiebra experimentado para evaluar su situación específica. Para más información, explore el U.S. Courts Quiebra Basics guide o el Nolo article on co-owned property in bankruptcy. Recursos adicionales incluyen listados de exención específicos del Estado [FLT4]