Table of Contents

Όταν ένα ακίνητο που βρίσκεται εμφανίζεται στον τίτλο σας, μπορεί να αισθανθεί σαν ένα ξαφνικό εμπόδιο στην πώληση, αναχρηματοδότηση, ή απλά απολαμβάνοντας την πλήρη ιδιοκτησία του σπιτιού σας. Ένα δάνειο δίνει σε ένα άλλο μέρος μια νομική αξίωση κατά της περιουσίας σας, συχνά για ένα ανεξόφλητο χρέος. Ενώ πολλές ενοχές είναι νόμιμες, άλλοι κατατίθενται σε λάθος ή ακόμη και δόλια. Τα καλά νέα: έχετε νομικές επιλογές για να αμφισβητήσει και να αφαιρέσετε ένα άκυρο ή ακατάλληλο παρακράτηση.

Τι Είναι η Ιδιοκτησία;

Ένα ακίνητο είναι μια νομική ειδοποίηση που επισυνάπτεται σε ακίνητα που εξασφαλίζει την πληρωμή ενός χρέους. Ουσιαστικά λέει, \"Αυτό το ακίνητο είναι εγγύηση για μια συγκεκριμένη υποχρέωση.\" Liens μπορεί να δημιουργηθεί με συμφωνία (προαιρετική) ή με τη λειτουργία του νόμου (ακουστική).

Εθελοντικά Λιέν

Αυτά είναι υποθήκες που εν γνώσει σας συμφωνούν, συνήθως όταν δανείζονται χρήματα. Το πιο κοινό είναι μια υποθήκη υποθήκης, η οποία δίνει στο δανειστή το δικαίωμα να προκαταλάβει αν δεν έχετε την αθέτηση. Εθελοντικές υποθήκες σπάνια αμφισβητούνται επειδή αποτελούν μέρος ενός συμβολαίου.

Ακούσια Λιπάσματα

Αυτά τοποθετούνται κατά της περιουσίας σας χωρίς τη συγκατάθεσή σας, συνήθως μετά την πληρωμή ενός χρέους. Παραδείγματα περιλαμβάνουν:

  • Φόροι ⁇ κατατίθενται από ομοσπονδιακές, κρατικές ή τοπικές κυβερνήσεις για μη καταβληθέντα έσοδα, ακίνητα ή φόρους επιχειρήσεων.
  • Η μηχανική ⁇ κατατίθεται από εργολάβους, υπεργολάβους ή προμηθευτές υλικών για μη καταβληθέντες εργασίες στο ακίνητο σας.
  • Η απόφαση κατατίθεται μετά την έκδοση αγωγής εναντίον σας και καταγράφει την απόφαση με τον καταγραφέα του νομού.
  • Η HOA πληρώνει ⁇ κατατίθεται από ένωση ιδιοκτητών ακινήτων για μη καταβληθέντα τέλη ή ειδικές αξιολογήσεις.
  • Παιδική υποστήριξη ή συζυγική στήριξη υποθηκών[ ⁇ που κατατέθηκε από κυβερνητική υπηρεσία για μη καταβληθέντες υποχρεώσεις οικογενειακής στήριξης.

Η κατανόηση του τύπου που αντιμετωπίζετε είναι το πρώτο βήμα για την οικοδόμηση μιας στρατηγικής.

Πώς μια Λίεν Απειλεί την Ιδιοκτησία Σας

Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορείτε να πουλήσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε χωρίς να εκκαθαριστεί το δάνειο πρώτα. Αν το χρέος παραμένει απλήρωτο, ο δικαιούχος μπορεί τελικά να επιβάλει μια πώληση μέσω κατάσχεσης ή δικαστικής απόφασης. Ακόμα και πριν από αυτό το σημείο, ένα δάνειο μπορεί:

  • Χαμηλώστε το πιστωτικό σας σκορ (οι αποφάσεις και οι φορολογικές απαιτήσεις εμφανίζονται σε πιστωτικές εκθέσεις).
  • Να τρομάξετε πιθανούς αγοραστές ή δανειστές.
  • Ακριβή τόκο και ποινές, αυξάνοντας το ποσό που χρωστάς.
  • Η πίστωση αυτή προορίζεται να καλύψει τις δαπάνες που συνδέονται με την εκτέλεση των καθηκόντων που ανατίθενται στον πιστωτή σύμφωνα με το άρθρο 21 παράγραφος 2 του κανονισμού (ΕΕ) αριθ. 1303/2013.

Με αυτές τις συνέπειες, η άμεση αμφισβήτηση μιας δέσμευσης είναι απαραίτητη — αλλά μόνο αν έχετε βάσιμους νομικούς λόγους.

Νομικοί Λόγοι για την Πρόκληση ενός Λιέν

Μπορεί να μπορέσετε να το αφαιρέσετε αν μπορείτε να επιδείξετε μια ή περισσότερες από τις ακόλουθες ελλείψεις.

Το Χρέος Πληρώθηκε

Αν έχετε αποδείξεις πληρωμής (ακυρωμένες επιταγές, τραπεζικές δηλώσεις, υπογεγραμμένη απόδειξη ή έγγραφο αποδέσμευσης παρακαταθήκης), μπορείτε να υποβάλετε αίτηση στο δικαστήριο ή να υποβάλετε επιστολή αίτησης στον κάτοχο της μίσθωσης. Σύμφωνα με πολλούς κρατικούς νόμους, η μη αποδέσμευση μιας πληρωμένης δέσμευσης είναι η ίδια μια παραβίαση που μπορεί να οδηγήσει σε κυρώσεις κατά του δικαιούχου της δέσμευσης.

Το Καταστατικό των Περιορισμών Λήγει

Κάθε κράτος ορίζει προθεσμία για την κατάθεση αγωγής για τη συλλογή ενός χρέους. Μόλις περάσει αυτό το όριο, το χρέος μπορεί να γίνει μη εκτελεστό. Ωστόσο, σημειώστε ότι [ το καταστατικό των περιορισμών για την κατάθεση της υποκείμενης αγωγής είναι διαφορετικό από το Διάρκεια του ίδιου του υποσχεμένου []. Σε πολλά κράτη, ένα συμφωνητικό απόφασης παραμένει έγκυρο για 10 ή περισσότερα χρόνια και μπορεί να ανανεωθεί. Πρέπει να ελέγξετε τα συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα στην κατάστασή σας και αν η αγωγή κατατέθηκε εντός της επιτρεπόμενης περιόδου.

Έλλειψη σωστής ειδοποίησης ή διαδικασίας λόγω

Για να είναι έγκυρη μια δέσμευση, ο πιστωτής πρέπει να ακολουθήσει αυστηρούς διαδικαστικούς κανόνες. Για παράδειγμα, η δέσμευση ενός μηχανικού συχνά απαιτεί από τον εργολάβο να εξυπηρετήσει μια προκαταρκτική ειδοποίηση και στη συνέχεια να καταθέσει την δέσμευση μέσα σε ένα συγκεκριμένο παράθυρο μετά την ολοκλήρωση της εργασίας. Αν δεν σας στείλει τις απαιτούμενες ειδοποιήσεις, ή αν η δέσμευση κατατέθηκε πολύ αργά, μπορείτε να την αμφισβητήσετε για διαδικαστικούς λόγους. Ομοίως, μια απόφαση δέσμευση απαιτεί μια δικαστική υπόθεση στην οποία σας επιδόθηκε κατάλληλα με μια κλήτευση. Αν δεν λάβατε ποτέ τα έγγραφα της αγωγής, μπορεί να είστε σε θέση να εκκενώσετε την προεπιλεγμένη απόφαση και να αφαιρέσετε το παρακαταθήκη.

Σφάλματα ή ανακρίβειες στο έγγραφο Lien

Τα αρχεία των καταθέσεων πρέπει να περιλαμβάνουν ακριβείς λεπτομέρειες σχετικά με το ακίνητο, το οφειλόμενο ποσό και τον κάτοχο της μίσθωσης.

  • Λάθος διεύθυνση ιδιοκτησίας ή νομική περιγραφή.
  • Λάθος ποσό δολαρίου — ιδιαίτερα αν υπερβαίνει αυτό που πραγματικά οφείλεται.
  • Ανορθόγραφα ή λανθασμένη νομική οντότητα του ιδιοκτήτη του ακινήτου.
  • Λείπει υπογραφή ή συμβολαιοποίηση.
  • Μη συμπερίληψη του απαιτούμενου αριθμού αναγνώρισης του ακινήτου (APN) ή του αριθμού του αγροτεμαχίου.

Ακόμη και μικρά λάθη κληρικών μπορεί να είναι αρκετά για να απολυθούν αν είναι υλικά — πράγμα που σημαίνει ότι θα παραπλανήσουν ή θα προλάβουν κάποιον τρίτο.

Η Νομική Αρχή του Δικαιούχου της Δικαιοδοσίας

Για παράδειγμα, ένας υπεργολάβος που πληρώθηκε από τον γενικό εργολάβο, αλλά ο γενικός εργολάβος δεν πλήρωσε τον προμηθευτή του υπεργολάβου — ο προμηθευτής μπορεί να προσπαθήσει να καταθέσει την δέσμευση ενός μηχανικού κατά της περιουσίας σας, ακόμη και αν έχετε ήδη πληρώσει την GC. Στις περισσότερες πολιτείες, αν έχετε πληρώσει τον εργολάβο στο ακέραιο και ο υπεργολάβος δεν υπέβαλε προκαταρκτική ειδοποίηση, η δέσμευση μπορεί να είναι άκυρη. Ομοίως, ένας συλλέκτης χρεών που αγόρασε ένα παλιό χρέος μπορεί να μην έχει επαρκή τεκμηρίωση για να αποδείξει ότι είναι ιδιοκτήτης του χρέους.

Οι νόμοι περί προστασίας των καταναλωτών παραβιάζονται από την Lien

Για παράδειγμα, ένας εργολάβος που χρεώνει υπερχρεωτικά για υποτυπώδη εργασία και στη συνέχεια καταγράφει ένα φουσκωμένο υποσχεμένο μηχανικό μπορεί να υπόκειται σε κυρώσεις σύμφωνα με το καταστατικό προστασίας των καταναλωτών του κράτους.

Βήμα-προς-Βήμα οδηγός για να αμφισβητήσει νομικά μια ιδιοκτησία Lien

Να θυμάστε ότι τα χρονοδιαγράμματα είναι κρίσιμα — πολλά κράτη επιβάλλουν σύντομες προθεσμίες για την αμφισβήτηση των υποχρεώσεων.

Βήμα 1: Αποκτήστε και Ανασκόπηση όλη την τεκμηρίωση

Ζητήστε αντίγραφο της δέσμευσης από το γραφείο του καταγραφέα του νομού ή του δικαιούχου. Επίσης, συγκεντρώστε οποιεσδήποτε συμβάσεις, τιμολόγια, αποδείξεις πληρωμής, και αλληλογραφία που σχετίζονται με το χρέος. Δημιουργία ενός χρονοδιαγράμματος των γεγονότων. Αναζητήστε τις ακόλουθες λεπτομέρειες:

  • Ημερομηνία εκτέλεσης του έργου (για τα δικαιώματα του μηχανικού) ή καταγράφηκε η απόφαση.
  • Το ακριβές ποσό που ζητήθηκε.
  • Αν σας είχαν στείλει προκαταρκτικές ειδοποιήσεις (για τις εντολές του μηχανικού).
  • Η ημερομηνία που κατατέθηκε η δέσμευση (για να ελεγχθεί η επικαιρότητα).
  • Η νομική περιγραφή του ακινήτου — ταιριάζει με την πράξη σας;

Βήμα 2: Καθορίστε τους εφαρμοστέους νόμους και προθεσμίες

Για παράδειγμα, στην Καλιφόρνια, ένα υποσχεμένο μηχανικός πρέπει να καταγράφεται εντός 90 ημερών από την ολοκλήρωση της εργασίας, και στη συνέχεια ο εργολάβος έχει 90 ημέρες για να υποβάλει μια αγωγή για να προκαταλάβει το υποσχεμένο. Αν χάσετε αυτές τις προθεσμίες, το υποσχεμένο λήγει. Στο Τέξας, μια δέσμευση κρίσης διαρκεί 10 χρόνια, αλλά μπορεί να ανανεωθεί? ένα υποσχεμένο μηχανικός έχει μια διετή περίοδο επιβολής.

Βήμα 3: Αποστολή επίσημης επιστολής ζήτησης στον κάτοχο της άδειας

Πριν πάτε στο δικαστήριο, προσπαθήστε να επιλύσετε το ζήτημα άμεσα. Γράψτε μια σαφή, επαγγελματική επιστολή που εξηγεί γιατί η παραίτηση είναι άκυρη (π.χ., το χρέος που καταβάλλεται, έληξε το καταστατικό, διαδικαστικό σφάλμα) και να απαιτήσει την απελευθέρωση της παρακαταθήκης. Συμπεριλάβετε αντίγραφα των δικαιολογητικών. Κρατήστε ένα αντίγραφο της επιστολής και οποιαδήποτε απάντηση. Σε ορισμένες χώρες, αν ο δικαιούχος της παρακαταθήκης αρνηθεί να απελευθερώσει ένα σαφώς άκυρο παρακαταθήκη, μπορεί να έχετε το δικαίωμα να ανακτήσει τα τέλη του δικηγόρου και τις ποινικές αποζημιώσεις.

Βήμα 4: Καταγράψτε μια αίτηση ή κίνηση για να αφαιρέσετε το Lien

Εάν ο δικαιούχος της δέσμευσης δεν αποδεσμεύσει οικειοθελώς την δέσμευση, μπορείτε να ζητήσετε από το δικαστήριο να την διατάξει να αφαιρεθεί.

  • Κίνηση για την απαλλαγή του υποσχεμένου ενός μηχανικού[ — Πολλά κράτη έχουν μια συνοπτική διαδικασία όπου μπορείτε να καταθέσετε ένα ομόλογο για να αφαιρέσετε το υποσχεμένο ή να υποβάλετε μια αίτηση για να εμφανίσετε αιτία.
  • Κίνηση για την εκχώρηση μιας απόφασης προεπιλογής[ — Εάν δεν επιδόθηκες ποτέ με την αγωγή που οδήγησε σε καταδίκη, μπορείς να ζητήσεις από το δικαστήριο να ακυρώσει την απόφαση αυτή και να ακυρώσει την εν λόγω απόφαση.
  • Νομοθετικό διάταγμα για την ησυχία του τίτλου — Πρόκειται για μια ευρύτερη νομική πράξη για την καθιέρωση της καθαρής ιδιοκτησίας και την αφαίρεση τυχόν νεφών στον τίτλο, συμπεριλαμβανομένων των άκυρων υποθηκών.
  • Διοικητική προσφυγή[ — Για φορολογικές υποχρεώσεις, μπορεί να είστε σε θέση να τις αμφισβητήσετε μέσω διαδικασίας προσφυγών της IRS ή ακρόασης της κρατικής φορολογικής επιτροπής πριν πάτε στο δικαστήριο.

Αυτές οι καταγραφές πρέπει να γίνονται στην κομητεία όπου βρίσκεται το ακίνητο. Πρέπει να εξυπηρετήσετε κατάλληλα όλα τα μέρη με ένα αντίγραφο της αίτησής σας και να προγραμματίσετε μια ακρόαση.

Βήμα 5: Παρουσιάστε τις Αποδείξεις σας σε μια Ακρόαση

Στην ακρόαση, θα έχετε την ευκαιρία να εξηγήσετε γιατί η παρακαταθήκη είναι άκυρη. Παρέχετε αποδεικτικά στοιχεία, μαρτυρία μάρτυρα, αν χρειαστεί, και νομικές παραπομπές. Ο δικαστής θα αποφασίσει αν θα διατάξει την απελευθέρωσή της. Αν ο δικαστής αποφασίσει υπέρ σας, θα πάρετε μια υπογεγραμμένη εντολή που μπορείτε να καταγράψετε με την κομητεία για να εκκαθαριστεί ο τίτλος.

Βήμα 6: Καταγράψτε τη δικαστική εντολή

Μόλις έχετε δικαστική εντολή αφαίρεσης της υποθήκης, αρχειοθετήστε το με το γραφείο του καταγραφέα της κομητείας όπου καταγράφηκε το αρχικό υποσχεμένο. Αυτό εξασφαλίζει ότι το δημόσιο αρχείο αντικατοπτρίζει ότι η υποθήκη δεν είναι πλέον προσαρτημένο στην ιδιοκτησία σας. Κρατήστε πιστοποιημένα αντίγραφα για τα αρχεία σας και για οποιεσδήποτε μελλοντικές συναλλαγές.

Πότε να Συμβουλευτείτε έναν Εισαγγελέα Κτηματομεσιτικής

Ενώ μπορείτε να χειριστείτε μερικά βήματα — ιδιαίτερα την αποστολή επιστολών για τη ζήτηση ή τη αμφισβήτηση μιας μικρής φορολογικής δέσμευσης — οι περισσότεροι ιδιοκτήτες ακινήτων επωφελούνται από επαγγελματική νομική βοήθεια.

  • Το δάνειο περιλαμβάνει ένα μεγάλο χρηματικό ποσό (π.χ., ένα εξαψήφιο μηχανικό leen).
  • Ο δικαιούχος είναι επιθετικός ή έχει καταθέσει μήνυση για να αποκλείσει την δέσμευση.
  • Δεν είστε σίγουροι για τις νομικές προθεσμίες ή τις διαδικαστικές απαιτήσεις.
  • Τα γεγονότα είναι περίπλοκα, όπως πολλαπλά μέρη, αμφισβητούμενη ποιότητα εργασίας ή αλληλοεπικαλυπτόμενες υποθήκες.
  • Το δάνειο θολώνει έναν τίτλο που πρέπει να μεταφέρετε σύντομα (π.χ., μια εκκρεμούσα πώληση κλείνει σε 30 ημέρες).
  • Πιστεύεις ότι η ενορία κατατέθηκε με δόλο ή αφορούσε κλοπή ταυτότητας.

Πολλοί δικηγόροι ακινήτων προσφέρουν δωρεάν αρχικές διαβουλεύσεις και μπορούν να σας δώσουν μια ειλικρινή εκτίμηση των πιθανοτήτων σας.

Εναλλακτικές λύσεις στο Δικαστήριο: Διαπραγμάτευση και διευθέτηση

Πολλές παραλείψεις μπορούν να επιλυθούν μέσω άμεσων διαπραγματεύσεων.

Σχέδιο πληρωμής ή μερική διευθέτηση

Αν πράγματι οφείλετε το χρέος, αλλά δεν μπορείτε να πληρώσετε πλήρως, να προτείνετε ένα σχέδιο πληρωμής με αντάλλαγμα μια απελευθέρωση δέσμευσης.

Επίλυση διαφορών ή Διάμεσος

Ορισμένα κράτη έχουν υποχρεωτικά προγράμματα διαμεσολάβησης για κατασκευαστικές διαφορές. Ακόμα και χωρίς εντολή, και τα δύο μέρη μπορεί να συμφωνήσουν να καθίσουν με έναν ουδέτερο μεσολαβητή.

Απόθεση Δεσμού για Απαλλαγή από ένα Λιέν

Αν χρειαστεί να εκκαθαριστεί γρήγορα η δέσμευση (π.χ., για να κλείσει μια πώληση), μπορείτε να δημοσιεύσετε ένα ομόλογο με το δικαστήριο για το ποσό που διεκδικείται. Το ομόλογο αντικαθιστά αποτελεσματικά το ακίνητο ως εγγύηση, και το υποσχεμένο αφαιρείται από τον τίτλο σας. Η αρχική διαφορά συνεχίζεται στη συνέχεια μεταξύ του δικαιούχου και του ομολόγου. Αυτή είναι μια κοινή τακτική για τις υποθήκες του μηχανικού.

Lien Απελευθερώστε ή Απαλλαγή Έγγραφα

Όταν εξοφλείτε ένα χρέος, πάντα να ζητάτε ένα επίσημο έγγραφο αποδέσμευσης παρακαταθήκης που να έχει καταχωρηθεί σωστά. Μην βασίζεστε σε μια προφορική υπόσχεση.

Πρόληψη των Μελλοντικών Λιμνών

Αφού αμφισβητήσετε επιτυχώς μια δέσμευση, να προβείτε σε προληπτικά μέτρα για να αποφύγετε μια επαναλαμβανόμενη κατάσταση:

  • Πλήρωσε όλους τους φόρους και τα τέλη της HOA στην ώρα τους. ⁇ αυτόματων πληρωμών ή υπενθυμίσεων.
  • Όταν προσλαμβάνετε εργολάβους, ζητήστε παραιτήσεις από την υποχρέωση. Καθώς κάνετε πληρωμές προόδου, ζητήστε μερική παραίτηση από δικαιώματα παρακράτησης.
  • Ελέγξτε τα δημόσια αρχεία περιοδικά. Εκτελέστε μια αναζήτηση τίτλου κάθε χρόνο ή πριν από οποιαδήποτε σημαντική συναλλαγή. Υπηρεσίες όπως το PropertyShark ή το ηλεκτρονικό καταγραφέα της κομητείας σας μπορούν να σας ειδοποιήσουν για νέες αρχειοθετήσεις.
  • Κράτα σχολαστικά αρχεία. Αποθήκευση συμβάσεων, τιμολογίων, απόδειξη πληρωμής, και κάθε αλληλογραφία. Σε μια διαμάχη, αυτά τα έγγραφα είναι τα καλύτερα αποδεικτικά στοιχεία σας.
  • Δουλέψτε με αξιόπιστους επαγγελματίες. Εργοδότες, δανειστές και παρόχους υπηρεσιών. Ελέγξτε για ομόλογα άδειας χρήσης και καταγγελίες με το καλύτερο επιχειρηματικό γραφείο ή το κρατικό συμβούλιο αδειοδότησης.
  • Monitor την πιστωτική σας έκθεση. Liens μπορεί να εμφανιστεί σε πιστωτικές εκθέσεις, δίνοντάς σας έγκαιρη προειδοποίηση για μια απόφαση ή φορολογική δέσμευση. Μπορείτε να πάρετε δωρεάν ετήσιες εκθέσεις από την ΕτήσιαCreditReport.com.

Συμπέρασμα

Με την κατανόηση των νομικών δικαιωμάτων σας και την ταχεία, στρατηγική δράση, μπορείτε να αμφισβητήσετε μια άκυρη δέσμευση και να αποκαταστήσει την καθαρή ιδιοκτησία στην ιδιοκτησία σας. Αρχίστε με την επανεξέταση της τεκμηρίωσης της δέσμευσης προσεκτικά και συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο δικηγόρο ακινήτων, αν το μερίδιο είναι υψηλό. Είτε διαπραγματεύεστε μια διευθέτηση, να υποβάλετε μια αίτηση στο δικαστήριο, ή να δημοσιεύσετε ένα ομόλογο, το κλειδί είναι να ενεργήσει πριν ο δικαιούχος της δέσμευσης κλιμακωθεί σε κατάσχεση. Η προστασία της περιουσίας σας αξίζει τον κόπο — και ο νόμος σας δίνει ισχυρά εργαλεία για να κάνετε ακριβώς αυτό.

Για περισσότερες πληροφορίες, συμβουλευτείτε τον οδηγό του Ινστιτούτου Νομικών Πληροφοριών του Cornell για τις υποθήκες ή το Νόλο άρθρο για τις υποθήκες ακινήτων.