Table of Contents

Όταν πρόκειται για την αγορά ενός σπιτιού, η διαδικασία κλεισίματος είναι το τελικό κρίσιμο βήμα όπου η ιδιοκτησία μεταφέρεται επίσημα από πωλητή σε αγοραστή. Για τις περισσότερες αγορές στο σπίτι, ο τύπος του ενυπόθηκου δανείου που εμπλέκονται ⁇ είτε συμβατικό είτε FHA ⁇ σχάλλει κάθε πτυχή του κλεισίματος αυτού, από τα έγγραφα που απαιτούνται για το κόστος που οφείλεται στον πίνακα. Τα συμβατικά δάνεια είναι το πιο κοινό είδος υποθήκης, δεν ασφαλίζονται από οποιαδήποτε κυβερνητική υπηρεσία, ενώ τα δάνεια FHA υποστηρίζονται από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στεγαστικής και έχουν σχεδιαστεί για να μειώσει τους φραγμούς για τους αγοραστές πρώτης φοράς και εκείνους με λιγότερο-από-τέλεια πίστωση. Κατανόηση των διαφορών μεταξύ ενός συμβατικού κλεισίματος και ενός κλεισίματος FHA είναι απαραίτητη για οποιονδήποτε εισέρχονται στην αγορά ακινήτων ⁇ είτε ως αγοραστής, πωλητής, είτε ως επαγγελματίας ακινήτων. Αυτός ο οδηγός διασπά κάθε στάδιο, απαίτηση, και συνέπεια έτσι μπορείτε να πλοηγηθείτε το κλείσιμό σας με εμπιστοσύνη.

Τι Καθορίζει μια Συμβατική εναντίον της FHA Κλείσιμο;

Το συμβατικό κλείσιμο είναι το τελικό βήμα σε μια συναλλαγή υποθηκών, όπου το δάνειο δεν είναι ασφαλισμένο ή εγγυημένο από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Τα δάνεια αυτά πρέπει να πληρούν τις κατευθυντήριες γραμμές που έχουν τεθεί από Fannie Mae ή Freddie Mac, οι οποίες γενικά απαιτούν υψηλότερα πιστωτικά αποτελέσματα (συχνά 620 ή παραπάνω) και μεγαλύτερες πληρωμές (συνήθως 5% έως 20% της τιμής αγοράς).

Ένα FHA κλείσιμο περιλαμβάνει υποθήκη ασφαλισμένη από το FHA, μέρος του Υπουργείου Οικισμού και Αστικής Ανάπτυξης των ΗΠΑ (HUD). Το FHA δεν δανείζει άμεσα χρήματα· ασφαλίζει το δάνειο έτσι ώστε αν ο δανειζόμενος χρεοκοπήσει, ο δανειστής προστατεύεται. Αυτό επιτρέπει στους δανειστές να προσφέρουν δάνεια σε αγοραστές με χαμηλότερες πιστωτικές βαθμολογίες (χαμηλότερες ως 500 με 10% προκαταβολή, ή 580 με 3,5% προκαταβολή) και μικρότερες πληρωμές. Το trade-off περιλαμβάνει αυστηρότερες απαιτήσεις για την κατάσταση της ιδιοκτησίας και υποχρεωτική ασφάλιση υποθήκης που διαρκεί για τη ζωή του δανείου σε πολλές περιπτώσεις.

Διαφορές Πληρωμής

Συμβατικά δάνεια προς καταβολή Πληρωμές

Τα συμβατικά δάνεια προσφέρουν ευέλικτες επιλογές πληρωμής, αλλά οι ισχυρότεροι όροι ⁇ χαμηλότερα επιτόκια και καμία ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) ⁇ είναι αποκλειστικά για όσους θέτουν κάτω τουλάχιστον 20%. Ωστόσο, είναι δυνατό να πάρει ένα συμβατικό δάνειο με τόσο λίγο 3% κάτω μέσω προγραμμάτων όπως το HomeReady της Fannie Mae ή το HomeOne του Freddie Mac. Ακόμα, οποιαδήποτε προκαταβολή κάτω από 20% ενεργοποιεί PMI, η οποία προσθέτει στη μηνιαία πληρωμή υποθήκης. Το απαιτούμενο ποσοστό πληρωμής επηρεάζει άμεσα το κόστος κλεισίματος, καθώς μια μεγαλύτερη προκαταβολή μειώνει το ποσό του δανείου και έτσι την ανάγκη για PMI.

Δάνειο FHA προς τα κάτω Πληρωμές

Τα δάνεια FHA είναι διάσημα για την χαμηλή τους απαίτηση πληρωμής: μόλις 3,5% για τους δανειολήπτες με πιστωτικό σκορ 580 ή υψηλότερο. Για βαθμολογίες μεταξύ 500 και 579, απαιτείται προκαταβολή 10%. Αυτό καθιστά τα δάνεια FHA ιδιαίτερα ελκυστικά για τους πρωτοετείς homebuyers ή για εκείνους με περιορισμένη εξοικονόμηση. Ωστόσο, η χαμηλή προκαταβολή έρχεται με ένα κόστος - προκαταβολικά και ετήσια ασφάλιστρα ενυπόθηκων δανείων (MIP) που προστατεύουν τον δανειστή. Η προκαταβολή ΕΤΕ είναι 1,75% του ποσού του δανείου (μπορεί να μετακυλιστεί στο δάνειο), και η ετήσια ΕΤΕ ποικίλλει με βάση τη διάρκεια του δανείου και την προκαταβολή, αλλά συνήθως παραμένει σε ισχύ για ολόκληρο το εξάμηνο του δανείου, εάν η προκαταβολή είναι μικρότερη από 10%.

Ασφάλιση υποθήκης: ΙΑΥ έναντι ΜΙΠ

Η ασφάλιση υποθήκης είναι ένας από τους σημαντικότερους διαχωριστές μεταξύ συμβατικών και FHA κλεισίματα.

Ιδιωτική Ασφάλιση Υποθηκών (PMI) για Συμβατικά Δάνεια

Όταν ένας συμβατικός δανειολήπτης κατεβάζει λιγότερο από 20%, ο δανειστής απαιτεί ΙΑΥ. Η ΙΑΥ παρέχεται από ιδιωτικούς ασφαλιστές και μπορεί να πληρωθεί ως μηνιαία προμήθεια, ως ενιαίο προκαταβολικό ασφάλιστρο, ή μέσω ενός ελαφρώς υψηλότερου επιτοκίου (αμειβόμενη με δανεισμό ΙΑΥ). Ένα βασικό πλεονέκτημα: η ΙΑΥ μπορεί να ακυρωθεί μόλις ο δείκτης δανείου-προς-αξίας του δανειολήπτη φτάσει το 80%, συνήθως μέσω επίσημης αίτησης ή αυτόματα όταν ο λόγος χτυπήσει το 78%. Αυτό δίνει στους συμβατικούς δανειολήπτες μια διαδρομή για να μειώσουν εντελώς το ΜΙ, μειώνοντας το μηνιαίο κόστος με την πάροδο του χρόνου.

Ενυπόθηκη ασφάλιση ασφαλίστρων (ΕΤΕ) για δάνεια FHA

Για τα περισσότερα δάνεια FHA με προκαταβολή κάτω του 10%, η MIP διαρκεί για όλη τη διάρκεια ζωής του δανείου ⁇ που σημαίνει ότι δεν μπορείτε να το ακυρώσετε αν δεν αναχρηματοδοτήσετε σε ένα συμβατικό δάνειο. Για δάνεια με προκαταβολή 10% ή περισσότερο, η MIP απαιτείται για 11 χρόνια. Αυτό το μακροπρόθεσμο κόστος MI είναι μια κρίσιμης σημασίας αντάλλαγμα: ένα δάνειο FHA μπορεί να φαίνεται φθηνότερο εκ των προτέρων, αλλά μπορεί να είναι ακριβότερο με την πάροδο του χρόνου λόγω της επίμονης MIP.

Απαιτήσεις πιστωτικού δείκτη και δείκτη χρέους προς εισαγωγή

Συμβατικά πρότυπα πιστώσεων δανείων

Τα συμβατικά δάνεια συνήθως απαιτούν ελάχιστο πιστωτικό σκορ 620, αν και πολλοί δανειστές προτιμούν 660 ή υψηλότερο για ανταγωνιστικά επιτόκια. Οι δανειολήπτες με βαθμολογία κάτω των 660 μπορεί να αντιμετωπίσουν υψηλότερα επιτόκια ή αυστηρότερα όρια χρέους προς εισόδημα (DTI). Ο μέγιστος δείκτης DTI για συμβατικά δάνεια είναι γενικά 43% (χρησιμοποιώντας το δείκτη του συστήματος υποστήριξης, το οποίο περιλαμβάνει όλες τις μηνιαίες πληρωμές χρέους), αν και ορισμένα αυτοματοποιημένα συστήματα αναδοχής επιτρέπουν έως και 50% με συντελεστές αντιστάθμισης όπως σημαντικά αποθεματικά ή μια μεγάλη προκαταβολή.

FHA Πιστωτικά πρότυπα δανείων

Τα δάνεια FHA είναι πιο συγχωρητικό: ένα πιστωτικό σκορ 580 πληροί τις προϋποθέσεις για το 3,5% κάτω πρόγραμμα πληρωμών. Τα σκορ μεταξύ 500 και 579 απαιτούν 10% κάτω. FHA επιτρέπει επίσης υψηλότερες δείκτες DTI ⁇ συχνά έως και 50% ή και 55% με ισχυρούς συντελεστές αντιστάθμισης. Αυτό καθιστά τα δάνεια FHA μια βιώσιμη επιλογή για τους δανειολήπτες με προηγούμενες πιστωτικές προκλήσεις ή υψηλότερα φορτία χρέους. Ωστόσο, οι δανειστές μπορεί να επικαλύψει τις δικές τους απαιτήσεις, έτσι δεν είναι όλοι οι εγκεκριμένοι δανειστές FHA δέχονται αποτελέσματα στο απόλυτο ελάχιστο.

Απαιτήσεις και εκτιμήσεις ακινήτων

Η κατάσταση του σπιτιού που αγοράζεται μπορεί να επηρεάσει δραματικά το χρονοδιάγραμμα και τη διαδικασία κλεισίματος.

Συμβατικά πρότυπα ιδιοκτησίας

Οι συμβατικές εκτιμήσεις επικεντρώνονται κυρίως στην αγοραία αξία του ακινήτου. Ενώ ο εκτιμητής θα παρατηρήσει τυχόν προφανή θέματα ασφάλειας ή δομικά ζητήματα, τα συμβατικά δάνεια δεν έχουν ένα αυστηρό σύνολο ελάχιστων απαιτήσεων ιδιοκτησίας (MPR) πέρα από ό, τι είναι τυπικό για μια ασφαλή, κατοικήσιμη κατοικία.

Πρότυπα ιδιοκτησίας FHA

Τα δάνεια FHA απαιτούν λεπτομερή αξιολόγηση που περιλαμβάνει μια αναθεώρηση της κατάστασης του ακινήτου έναντι των ελάχιστων απαιτήσεων ιδιοκτησίας του HUD. Το σπίτι πρέπει να είναι ασφαλές, ασφαλές, και δομικά υγιή. Ζητήματα όπως το ξεφλουδισμένο χρώμα (σε σπίτια που έχουν κατασκευαστεί πριν το 1978, λόγω ανησυχίας με βάση το μόλυβδο), λείπουν χειρολισθήρες, ελαττωματική στέγη, ή ανεπαρκή συστήματα θέρμανσης / ψύξης πρέπει να αντιμετωπιστούν πριν από το κλείσιμο. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε διαπραγματεύσεις επισκευής ή ακόμη και να σκοτώσει τη συμφωνία, αν ο πωλητής είναι απρόθυμος να διορθώσει τα προβλήματα. Για τους αγοραστές, η πρόσθετη προστασία εξασφαλίζει ότι αγοράζουν ένα σπίτι έτοιμο για μετακίνηση, αλλά μπορεί επίσης να καθυστερήσει το κλείσιμο ή να αυξήσει το κόστος για τις απαραίτητες επισκευές.

Κλείσιμο κόστους: Τι να Αναμένετε

Τυπικό κόστος κλεισίματος συμβατικών δανείων

Οι συμβατικές δαπάνες κλεισίματος κυμαίνονται γενικά από 2% έως 5% της τιμής αγοράς. Περιλαμβάνουν τέλη προέλευσης δανείων, εκτίμηση, ασφάλιση τίτλου, μεσάζοντα τέλη, τέλη καταγραφής, και προπληρωμένα στοιχεία (φόροι ιδιοκτησίας και ασφάλιση ιδιοκτητών ακινήτων).

Τυπικό κόστος κλεισίματος δανείων FHA

Τα δάνεια FHA επιτρέπουν επίσης παραχωρήσεις πωλητή έως και 6% της τιμής αγοράς (κατά 3% για συμβατικά), που μπορούν να βοηθήσουν τους αγοραστές να καλύψουν το κόστος κλεισίματος. Ωστόσο, τα δάνεια FHA έχουν αυστηρότερα όρια σε ορισμένα τέλη -όπως τα επιτρεπόμενα τέλη για την προετοιμασία ή επεξεργασία εγγράφων - και οι δανειστές πρέπει να συμμορφώνονται με τις κατευθυντήριες γραμμές της HUD, οι οποίες μερικές φορές περιορίζουν τις διαπραγματεύσεις.

Παραχωρήσεις και ευελιξία των πωλητών

Οι πωλητές συχνά συγκρίνουν τους τύπους δανείων κατά την αξιολόγηση των προσφορών, επειδή ο τύπος χρηματοδότησης επηρεάζει το δυνητικό κόστος και το χρονοδιάγραμμα του πωλητή.

Με ένα συμβατικό δάνειο, οι πωλητές μπορούν να συνεισφέρουν μέχρι 3% της τιμής αγοράς προς το κόστος κλεισίματος του αγοραστή, εάν η προκαταβολή του αγοραστή είναι μικρότερη από 10% (ή 6% αν η προκαταβολή είναι 10% ή περισσότερο).

Με ένα δάνειο FHA, οι πωλητές μπορούν να συνεισφέρουν μέχρι 6% της τιμής αγοράς για το κόστος κλεισίματος του αγοραστή, το οποίο είναι πιο γενναιόδωρο. Ωστόσο, οι πωλητές μπορεί να είναι επιφυλακτικοί με τις προσφορές FHA λόγω της αυστηρής εκτίμησης και προϋποθέσεις ιδιοκτησίας. Αν το σπίτι αποτύχει την εκτίμηση FHA, ο πωλητής μπορεί να αναγκαστεί να κάνει δαπανηρές επισκευές ή να διακινδυνεύσει να χάσει τη συμφωνία.

Χρονικές διαφορές μεταξύ συμβατικών και FHA κλήσεων

Η αξιολόγηση του FHA απαιτεί συχνά μια διαδικασία δύο βημάτων (αξία και κατάσταση), και αν οι επισκευές είναι απαραίτητες, ο δανειστής πρέπει να επαληθεύσει την ολοκλήρωση ⁇ μερικές φορές μέσω μιας επαναδιατύπωσης. Επιπλέον, τα δάνεια του FHA μπορεί να απαιτούν περισσότερα έγγραφα από αυτοαπασχολούμενους δανειολήπτες ή από εκείνους με μη παραδοσιακό εισόδημα. Συμβατικά δάνεια, ειδικά αυτά που υποβάλλονται σε επεξεργασία μέσω αυτοματοποιημένων συστημάτων αναδοχής, μπορούν να κινηθούν πιο γρήγορα αν το πιστωτικό προφίλ του δανειολήπτη είναι ισχυρό.

Επίδραση στους Αγοραστές και στους Πωλητές: Στρατηγικές Προβολές

Για αγοραστές

Εάν έχετε χαμηλό πιστωτικό σκορ (κάτω του 620) ή περιορισμένη εξοικονόμηση για μια προκαταβολή, ένα δάνειο FHA είναι συχνά η πιο προσιτή διαδρομή για την ιδιοκτησία του σπιτιού. Η δυνατότητα να χρησιμοποιήσετε τα κεφάλαια δώρου για την προκαταβολή και τις υψηλότερες επιτρεπόμενες παραχωρήσεις πωλητή μπορεί επίσης να κάνει FHA ελκυστική. Ωστόσο, να είναι προετοιμασμένη για τη διάρκεια ζωής MIP (αν η προκαταβολή είναι κάτω του 10%) και δυνητικά υψηλότερο μηνιαίο κόστος. Για τους αγοραστές με καλή πίστωση (680+) και τη δυνατότητα να θέσει τουλάχιστον 5% κάτω, ένα συμβατικό δάνειο προσφέρει συνήθως χαμηλότερο μακροπρόθεσμο κόστος, ειδικά αν μπορείτε να ακυρώσετε PMI αργότερα. Πάντα συγκρίνετε το συνολικό κόστος, συμπεριλαμβανομένων των τόκων και ασφάλισης, κατά το αναμενόμενο χρόνο στο σπίτι.

Για τους πωλητές

Μια προσφορά FHA, ενώ εξακολουθεί να είναι βιώσιμη, μπορεί να έρθει με απαιτήσεις επισκευής και ένα ελαφρώς μεγαλύτερο κλείσιμο. Αν το σπίτι του πωλητή χρειάζεται σημαντικές ενημερώσεις, μπορεί να είναι σοφό να αποφευχθεί FHA αγοραστές εκτός αν ο πωλητής είναι πρόθυμος να ολοκληρώσει τις επισκευές. Ωστόσο, αν η αγορά είναι αργή, αποδοχή μιας προσφοράς FHA με έναν ειδικευμένο αγοραστή μπορεί να οδηγήσει σε μια επιτυχημένη συναλλαγή.

Αναχρηματοδότηση των επιπτώσεών της

Τα δάνεια FHA προσφέρουν απλοποιημένες επιλογές αναχρηματοδότησης (FHA Streamline) που απαιτούν πολύ λίγα έγγραφα και καμία αξιολόγηση, καθιστώντας ευκολότερη τη μείωση των επιτοκίων εάν έχετε ένα υφιστάμενο δάνειο FHA. Τα συμβατικά δάνεια προσφέρουν επίσης επιτόκια και μακροπρόθεσμη αναχρηματοδότηση ή ταμειακή εκταμίευση επιλογές, αλλά τα πρότυπα αναδοχής μπορεί να είναι αυστηρότερα. Δανειστές με δάνεια FHA που δημιουργούν μετοχικό κεφάλαιο συχνά αναχρηματοδοτούν σε ένα συμβατικό δάνειο για να αφαιρέσουν MIP ⁇ μια κοινή στρατηγική μετά την καταβολή του δανείου ή όταν οι αξίες σπίτι αυξηθεί.

Ποιος Τύπος Κλείνει Είναι Καλός για Σας;

Εάν είστε ένας αγοραστής πρώτης φοράς με μέτρια πιστωτική βαθμολογία και περιορισμένη πληρωμή, ένα δάνειο FHA παρέχει μια αποδεδειγμένη διαδρομή. Αν έχετε ισχυρή πίστωση και μπορεί να αντέξουν οικονομικά 5% ⁇ 10% προκαταβολή, ένα συμβατικό δάνειο θα σας εξοικονομήσει χρήματα με την πάροδο του χρόνου, ειδικά λόγω cancelable PMI. Και οι δύο τύποι κλεισίματος είναι καλά καθιερωμένοι και ευρέως χρησιμοποιείται ⁇ ο δανειστής σας και κτηματομεσιτικός πράκτορας μπορεί να σας βοηθήσει να εκτελέσετε τους αριθμούς με βάση το συγκεκριμένο σενάριο σας.

Βασικοί Παράγοντες που Πρέπει να Εξετάσετε

  • Το πιστωτικό σας αποτέλεσμα και η ικανότητά σας να πληρούν τις προϋποθέσεις για ένα συμβατικό δάνειο
  • Το μέγεθος της προκαταβολής και το ποσό που μπορείτε να δανειστείτε
  • Πόσο καιρό σκοπεύετε να μείνετε στο σπίτι (μακροπρόθεσμη ΕΤΕ μπορεί να μην έχει σημασία αν σκοπεύετε να αναχρηματοδοτήσετε ή να πουλήσετε μέσα σε λίγα χρόνια)
  • Η κατάσταση του σπιτιού που θέλετε να αγοράσετε (FHA μπορεί να απαιτήσει περισσότερες επισκευές)
  • Προτιμήσεις πώλησης στην τοπική αγορά σας
  • Συνολική μηνιαία πληρωμή, συμπεριλαμβανομένων των ασφαλίσεων, φόρων και ασφάλισης υποθηκών

Συμπέρασμα

Οι διαφορές μεταξύ συμβατικών και FHA κλείσιμο μπορεί να ανοίξει την πόρτα για την ιδιοκτησία του σπιτιού για αγοραστές με χαμηλότερη πίστωση και αποταμιεύσεις, αλλά έρχεται με μακροπρόθεσμη ασφάλιση υποθήκης και αυστηρότερα πρότυπα ιδιοκτησίας. Ένα συμβατικό κλείσιμο προσφέρει μεγαλύτερη ευελιξία για εκείνους με ισχυρότερη πίστωση και τη δυνατότητα να κάνουν μια μεγαλύτερη προκαταβολή, καθώς και τη δυνατότητα να ακυρώσουν ιδιωτική ασφάλιση υποθήκης. Κατανοώντας αυτές τις διακρίσεις, αγοραστές και πωλητές μπορούν να κάνουν ενημερωμένες αποφάσεις, να διαπραγματευτούν αποτελεσματικά, και να κλείσουν με εμπιστοσύνη. Πάντα να εργάζονται με έμπειρους επαγγελματίες ακινήτων και δανειστές υποθηκών που μπορούν να εξηγήσουν τις επιλογές σας και να σας βοηθήσουν να επιλέξετε τη χρηματοδότηση που ταιριάζει καλύτερα στις ανάγκες σας.

Εξωτερικοί πόροι: