Ζωντανές προκλήσεις για τα μικρά σπίτια και εναλλακτικές λύσεις στέγασης

Συχνές φραγμοί ζώσης σε λεπτομέρεια

Τα εμπόδια που συναντούν οι μικροσκοπικοί υποστηρικτές του σπιτιού δεν είναι τυχαία, προέρχονται από δεκαετίες ρυθμιστικής αδράνειας και μια προεπιλογή ότι η στέγαση πρέπει να συμμορφώνεται με ένα συμβατικό προαστιακό μοντέλο.

Ελάχιστες απαιτήσεις μεγέθους

Ίσως το μεγαλύτερο εμπόδιο, ελάχιστες απαιτήσεις τετραγωνικών εικόνων είναι γραμμένο σε πολλούς δημοτικούς κωδικούς χωροταξίας. Αυτές συνήθως κυμαίνονται από 500 έως 1.000 τετραγωνικά πόδια ανά μονάδα κατοικίας. Για ένα μικροσκοπικό σπίτι 200–400 τετραγωνικά πόδια, αυτός ο κανόνας μόνο καθιστά την δομή παράνομη ως κύρια κατοικία. Ακόμα και όταν οι κωδικοί δεν καθορίζουν μια ρητή ελάχιστη επιφάνεια δαπέδου, μπορούν να ορίσουν μια “κατοικώντας μονάδα” με τρόπους που συνεπάγονται ένα ορισμένο μέγεθος (π.χ., απαιτώντας ένα υπνοδωμάτιο τουλάχιστον 70 τετραγωνικά πόδια). Μεταρρυθμιστικές προσπάθειες συχνά επικεντρώνονται στην εξάλειψη ή τη μείωση αυτών των ελάχιστων. Για παράδειγμα, Όρεγκον’s 2018 νόμος (HB 2737) απαγορεύουν αποτελεσματικά τις τοπικές κυβερνήσεις από τον καθορισμό ελάχιστων απαιτήσεων τετραγωνικών εικόνων για κατοικίες, μια σημαντική νίκη για μικροσκοπικούς υποστηρικτές σπιτιών. Παρόμοια νομοσχέδια έχουν εισαχθεί σε άλλες πολιτείες, αλλά οι μάχες προκαταβολής συνεχίζουν.

Ορισμός και Περιορισμοί μεγέθους Lot

Παραδοσιακή χωροθέτηση συχνά απαιτεί εμπρός αναποδιές 20– 30 πόδια και πλευρικές αναποδιές 5–15 πόδια. Σε συνδυασμό με τα ελάχιστα μεγέθη παρτίδας (συχνά 5.000 έως 10.000 τετραγωνικά πόδια), αυτοί οι κανόνες καθιστούν σχεδόν αδύνατο να τοποθετήσετε ένα μικροσκοπικό σπίτι σε ένα μικρό μέρος πλήρωσης. Το αποτέλεσμα είναι ότι ακόμη και αν ένας ιδιοκτήτης σπιτιού θέλει να τοποθετήσει ένα μικρό σπίτι στην πίσω αυλή τους ως ξενώνα ή μονάδα ενοικίασης, οι αποτυχίες μπορεί να ωθήσει τη δομή πολύ κοντά στη γραμμή ιδιοκτησίας ή να μειώσει την οικοδομήσιμη περιοχή σε μηδέν. Τοποθετώντας πολλαπλά μικροσκοπικά σπίτια σε ένα δέμα (ένα μικρό χωριό σπίτι) είναι ακόμα πιο προκλητική, καθώς κάθε μονάδα πρέπει συνήθως να αντιμετωπίζεται ως ένα ξεχωριστό μέρος με τη δική της συμμόρφωση. Μερικές κοινότητες έχουν αντιμετωπίσει αυτό επιτρέποντας “οικογένεια ένωση” συσπειρωθεί ή στέγαση μειώνοντας τις αποτυχίες στις προγραμματισμένες εξελίξεις μονάδων (PUDs), αλλά αυτοί οι μηχανισμοί παραμένουν σπάνιοι.

Περιορισμοί χρήσης: RVs, Mobile Homes, και ADUs

Αν ένας δήμος ταξινομεί ένα μικρό σπίτι σε τροχούς ως όχημα αναψυχής, μπορεί να επιτρέπεται μόνο σε πάρκα RV ή κατασκηνώσεις, όχι σε κατοικημένες περιοχές. Αν ταξινομηθεί ως ένα κινητό σπίτι, μπορεί να περιοριστεί σε κατασκευασμένες κοινότητες σπίτι. Αυτό δημιουργεί ένα catch-22: οι κάτοικοι θέλουν να τοποθετήσουν μικροσκοπικά σπίτια σε μόνιμα θεμέλια σε τυποποιημένες γειτονιές, αλλά το νομικό πλαίσιο τους ωθεί σε λιγότερο επιθυμητές τοποθεσίες. Accessory μονάδες κατοικίας (ADUs), μερικές φορές ονομάζεται διαμερίσματα γιαγιά ή σουίτες πεθερικά, προσφέρουν μια πιο απλή διαδρομή για μόνιμα μικροσκοπικά σπίτια, αλλά δεν επιτρέπουν όλες οι δικαιοδοσίες ADUs, και εκείνες που συχνά επιβάλλουν τις απαιτήσεις ιδιοκτήτη-αποκαταστάσεως, κανόνες στάθμευσης, ή τα μεγέθη που συγκρούονται με μικροσκοπικές διαστάσεις σπίτι. California&# 8217;s statewide ADUs νόμος (AB 68, 2020) έχει γίνει ένα μοντέλο από την πρόληψη πολλών τοπικών περιορισμών, αλλά ακόμη και εκεί, η εφαρμογή ποικίλλει.

Κάλυψη στάθμευσης και παρτίδας

Οι ελάχιστες απαιτήσεις στάθμευσης (1,5 έως 2 χώροι ανά κατοικία) αποτελούν κληρονομιά του σχεδιασμού μεταφορών στα μέσα του 20ου αιώνα. Για τα μικροσκοπικά σπίτια, τα οποία συχνά διατίθενται στο εμπόριο σε άτομα που θέλουν χαμηλότερη εξάρτηση από το αυτοκίνητο, οι κανόνες αυτοί προσθέτουν περιττό κόστος και μειώνουν τη διαθέσιμη γη για στέγαση. Ομοίως, τα μέγιστα όρια κάλυψης (το ποσοστό των πολλών που μπορούν να καλυφθούν από αδιαπέραστες επιφάνειες) μπορούν να εμποδίσουν την εγκατάσταση πολλαπλών μικροσκοπικών κατοικιών ή ακόμα και ενός μεγαλύτερου μικροσκοπικού σπιτιού σε μια μικρή παρτίδα.

Λύσεις: Μεταρρυθμίσεις Πολιτικής, Ευαισθητοποίηση και Δημιουργικές Εργασίες

Παρά τα εμπόδια, μια αυξανόμενη κίνηση των κατοίκων, σχεδιαστές, και οι υπεύθυνοι χάραξης πολιτικής είναι αποκομμένη από περιοριστικές ζώνες. Οι πιο αποτελεσματικές λύσεις συνδυάζουν τοπική υπεράσπιση, κρατικό επίπεδο προεπιλογής, και ευέλικτα πρότυπα σχεδιασμού.

Ενημερώσεις κώδικα και επικαλύψεις ζώσης

Πολλές πόλεις έχουν τροποποιήσει τις διατάξεις τους για την τοποθέτηση ζωνών για να επιτρέψει ρητά μικροσκοπικά σπίτια. Για παράδειγμα, Spur, Τέξας, θέσπισε το έθνος’s πρώτο μικροσκοπικό σπίτι-φιλικό κωδικό ζωνών το 2014, επιτρέποντας τα σπίτια τόσο μικρό όσο 140 τετραγωνικά πόδια. Bellingham, Ουάσιγκτον, και Πόρτλαντ, Όρεγκον, έχουν επίσης δημιουργήσει & #8220; tiny σπίτι πλήρωσης” ή “ organizational” ζώνη που παραιτείται ελάχιστο μέγεθος και απαιτήσεις οπισθοδρόμησης σε αντάλλαγμα για τις δεσμεύσεις οικονομικά οικονομικά ή φιλικό προς το περιβάλλον σχεδιασμό. Δήμοι μπορούν επίσης να υιοθετήσουν ζώνες επικάλυψης που αντικαθιστούν τη βάση χωροθέτηση για συγκεκριμένες γειτονιές ή σκοπούς. A “ tiny σπίτι overlay district” μπορεί να χαρτογραφηθεί σε περιοχές κοντά σε διαμετακόμιση ή κέντρα απασχόλησης, επιτρέποντας την ευέλικτη διαστασιαστικά πρότυπα.

Κρατική Προκατάληψη: Η Επανάσταση της ΔΑΠ

Όταν οι τοπικές κυβερνήσεις είναι απρόθυμες να αλλάξουν, τα πολιτειακά νομοθετικά σώματα μπορούν να παρέμβουν. Oregon’s HB 2737 (2018) εξάλειψαν τις τοπικές ελάχιστες απαιτήσεις τετραγωνικών εικόνων για μονοκατοικίες. Καλιφόρνια’s ADU νόμους (AB 68, AB 881, SB 13, κ.λπ.) τώρα εντολή υπουργική έγκριση των ADUs μέχρι 1.200 τετραγωνικά πόδια, απαγορεύουν τις απαιτήσεις ιδιοκτήτη-οικισμού, και περιορίζουν τις εντολές στάθμευσης. Vermont και Μασαχουσέτη έχουν ψηφίσει παρόμοια νόμους για τη νομιμοποίηση των ADUs από δεξιά. Αυτές οι προκατασκευαστικές καταστατικές αρχές αναγκάζουν τους δήμους να δέχονται πιο διαφορετικούς τύπους κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων μικροσκοπικών κατοικιών που πληρούν τους ορισμούς της ADU. Ωστόσο, οι νόμοι της ADU εξακολουθούν να μην καλύπτουν μικροσκοπικά σπίτια σε τροχούς στα περισσότερα κράτη, και ομάδες advocacy όπως η Tiny Home Industry Association είναι ωθώντας για ευρύτερους ορισμούς ορισμούς ορισμούς.

Κοινοτική Ασκηση και Εκπαίδευση

Οι επιτυχημένες αλλαγές συχνά αντιμετωπίζουν αντίθεση από τους υπάρχοντες κατοίκους που φοβούνται την αξία της ιδιοκτησίας μειώνεται, αυξάνεται η κυκλοφορία, ή η αισθητική ασυμφωνία. Επιτυχείς υποστηρικτές επενδύουν σε κοινωφελή προσέγγιση: κατέχουν δημαρχιακά κέντρα, δημιουργούν μοντέλα μικροσκοπικών σπιτιών που οι γείτονες μπορούν να περιηγηθούν, και δημοσιεύουν δεδομένα που δείχνουν ότι καλά σχεδιασμένα μικροσκοπικά σπίτια δεν βλάπτουν τις κοντινές αξίες. Η American Planning Association[ έχει δημοσιεύσει οδηγίες σχετικά με τη δίκαιη μεταρρύθμιση των ζωνών που περιλαμβάνει μελέτες περιπτώσεων μικροσκοπικών έργων στο σπίτι. Τα τοπικά κεφάλαια του AFLCIO και την στέγαση μη κερδοσκοπικών επιχειρήσεων μπορούν επίσης να είναι ισχυροί σύμμαχοι κατά τη διαμόρφωση μικροσκοπικών κατοικιών ως εργατικών κατοικιών. Εκστρατείες εκπαίδευσης που δίνουν έμφαση στη βιωσιμότητα, την προσιτότητα, και την αυτονομία της ιδιωτικής ιδιοκτησίας συχνά αντηχούν με δύσπιστο κοινό.

Άδεια για ποικίλη και υπό όρους χρήση

Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, μια διαφορά είναι μια νομική απαλλαγή από συγκεκριμένες απαιτήσεις ζωνών. Οι διακυμάνσεις χορηγούνται όταν η αυστηρή εφαρμογή του κώδικα θα προκαλούσε αδικαιολόγητη ταλαιπωρία λόγω μοναδικών χαρακτηριστικών ιδιοκτησίας (π.χ., περίεργο σχήμα, απότομη κλίση). Η διαδικασία είναι χρονοβόρα και διακριτική, αλλά μια καλά προετοιμασμένη εφαρμογή με σχέδια τοποθεσίας, ειδοποιήσεις γειτόνων, και μια σαφής απόδειξη της ταλαιπωρίας μπορεί να επιτύχει.Αδειές χρήσης υπό όρους (CUPs) επιτρέπουν μια χρήση που δεν είναι από το σωστό, υπό συνθήκες που μετριάζει τις επιπτώσεις. Μερικές δικαιοδοσίες έχουν δημιουργήσει μια συγκεκριμένη κατηγορία CUP για μικροσκοπικά σπίτια, επιτρέποντάς τους σε μια περίπτωση-κατά περίπτωση. Ωστόσο, η εξάρτηση από τις διακυμάνσεις και CUPs δεν είναι κλιμακώσιμη; Οι υποστηρικτές μεταρρύθμισης για τη σωστή έγκριση για τη μείωση της αβεβαιότητας και του κόστους.

Μελέτες περιπτώσεων: Κοινότητες που έχουν ξεπεράσει τα εμπόδια

Τα παρακάτω έργα περιηγήθηκαν σε εμπόδια που έθεταν σε ζώνες με επιμονή και δημιουργικότητα.

Το Χωριό στην Καόκια του Ιλινόις

Το χωριό της Καόκια βρίσκεται ακριβώς ανατολικά του Αγίου Λουδοβίκου, είναι μια κατασκευασμένη κοινότητα που μεταπήδησε σε ένα μικρό χωριό. Με τη συνεργασία με το τοπικό τμήμα σχεδιασμού για να επαναταξινομήσει το έδαφος ως μια προγραμματισμένη περιοχή ανάπτυξης, οι προγραμματιστές ήταν σε θέση να παρακάμψουν το ελάχιστο μέγεθος παρτίδας και τους κανόνες οπισθοδρόμησης. Η κοινότητα περιλαμβάνει τώρα 25 μικροσκοπικά σπίτια που κυμαίνονται από 240 έως 400 τετραγωνικά πόδια, όλα χτισμένα σε μόνιμα θεμέλια. Η επιτυχία οδήγησε σε τροποποιήσεις ζωνών που επιτρέπουν παρόμοιες εξελίξεις αλλού στο νομό.

Portland, Όρεγκον&# 8217;s Tiny House Pilot Program

Το 2016 το Πόρτλαντ ξεκίνησε ένα πιλοτικό πρόγραμμα που επιτρέπει προσωρινά μικροσκοπικά σπίτια σε κτήρια που ανήκουν στην πόλη, με εξορθολογισμένη άδεια. Το πρόγραμμα σχεδιάστηκε για να δοκιμάσει τη σκοπιμότητα των μικροσκοπικών κατοικιών ως μεταβατική στέγαση, ενώ συγκεντρώνει δεδομένα για τις απαιτήσεις των υποδομών και τις σχέσεις των γειτόνων. Μετά από μια θετική αξιολόγηση, η πόλη αναθεώρησε τον κωδικό της για να επιτρέψει μικροσκοπικά σπίτια σε μόνιμα θεμέλια σε όλες τις κατοικημένες ζώνες, υπό τον όρο ότι πληρούν το Παράρτημα Q του IRC. Portland έχει τώρα ένα από τα πιο ανεκτικά περιβάλλοντα για μικροσκοπικά σπίτια στις ΗΠΑ.

Fresno, Καλιφόρνια’s ADU κίνητρο

Το Fresno, αντιμετωπίζοντας σοβαρή έλλειψη προσιτού κόστους στέγασης, χρησιμοποίησε την κρατική νομοθεσία για την CDU ως σημείο μόχλευσης. Η πόλη προσέφερε προεγκεκριμένα σχέδια ΔΑΠ, συμπεριλαμβανομένων δύο μικροσκοπικών σχεδίων κατοικιών, και παραιτήθηκαν από τα τέλη αντικτύπου για μονάδες με περιορισμό εισοδήματος. Ο κωδικός ζώνης τροποποιήθηκε για να επιτρέψει σε ΔΑΠ σε παρτίδες τόσο μικρές όσο 3.000 τετραγωνικά πόδια με με μειωμένη αναποδιά. Μέσα σε δύο χρόνια, εκδόθηκαν πάνω από 200 άδειες ΔΑΠ, ένα σημαντικό μέρος για μονάδες κάτω των 600 τετραγωνικών ποδιών. Το ]Η U.S. Department of Housing and Urban Development ανέφερε το Fresno ως μοντέλο για τη χρήση ΔΑΠ για την αύξηση της προσφοράς κατοικιών.

Κοιτάζοντας μπροστά: Το μέλλον της Zoning για εναλλακτική στέγαση

Το μικροσκοπικό κίνημα κατοικιών και εναλλακτικών κατοικιών αποτελεί μέρος μιας ευρύτερης στροφής προς την απορρυθμιστική πολιτική στέγασης. Οι ομάδες YIMBY (Ναι Στο Πίσω μου Γήπεδο), οι περιβαλλοντικές οργανώσεις και οι υποστηρικτές των γηρατειών έχουν σχηματίσει έναν συνασπισμό που πιέζει για τις μεταρρυθμίσεις των ζωνών σε όλα τα επίπεδα της κυβέρνησης.

Από Ευκλείδειο σε Μορφοποιημένους Κωδικούς

Ένας αυξανόμενος αριθμός πόλεων αντικαθιστούν την παραδοσιακή Ευκλείδεια ζώνη με κώδικες που βασίζονται σε μορφές που ρυθμίζουν τη φυσική μορφή (ύψος, μάζα, μέτωπο του δρόμου) και όχι τη χρήση. Αυτοί οι κωδικοί είναι εγγενώς πιο ευέλικτοι, επιτρέποντας συχνά ένα μείγμα τύπων κατοικιών, συμπεριλαμβανομένων μικροσκοπικών κατοικιών, ADUs, και συν-στεγασμού στο ίδιο τετράγωνο.

Πρόληψη του κρατικού επιπέδου ως τακτικής

Μετά την Καλιφόρνια και το Όρεγκον, πολιτείες όπως η Ουάσινγκτον, το Κολοράντο και η Νέα Υόρκη εξετάζουν νομοσχέδια που θα διατάξουν την νομιμοποίηση της ADU ή την εξάλειψη των ελάχιστων απαιτήσεων μεγέθους. Το Συμβούλιο Άμυνας Φυσικών Πόρων έχει υποστηρίξει για τέτοια μέτρα ως μέρος των φιλικών προς το κλίμα πολιτικών χρήσης γης. Υπάρχει επίσης αυξανόμενο ενδιαφέρον για τη νομιμοποίηση μικροσκοπικών κοινοτήτων κατοικιών ως χωριστές ζώνες κατοικιών, όπως τα κινητά πάρκα, αλλά με επιλογές ιδιοκτησίας. Μερικοί νομοθέτες εξερευνούν “κοινότητα στέγαση” ονομασίες που θα επιτρέψουν αυτοδιοικούμενα μικροσκοπούμενα χωριά με κοινές επιχειρήσεις.

Τεχνολογία και Καινοτομία

Οι νέες κατασκευαστικές μέθοδοι, συμπεριλαμβανομένων των 3D εκτυπωμένων σπιτιών και των σπονδυλωτών πάνελ, κάνουν τα μικροσκοπικά σπίτια φθηνότερα και ταχύτερα να χτιστούν. Καθώς αυτές οι τεχνολογίες ωριμάζουν, η πίεση στους ρυθμιστές για να τους φιλοξενήσουν θα αυξηθεί. Έξυπνες πλατφόρμες που επιτρέπουν, όπως αυτές που αναπτύσσονται από []Accela[[LFT:1]] και άλλες, μπορούν να βοηθήσουν στην αυτοματοποίηση των ελέγχων συμμόρφωσης ζωνών, καθιστώντας ευκολότερη την πλοήγηση σε μικροσκοπικούς οικιακούς προγραμματιστές πολύπλοκους κώδικες. Εν τω μεταξύ, η διάδοση των ηλιακών πάνελ, των τουαλέτες κομποστοποίησης, και των συστημάτων γκρι νερού επιτρέπει σε μη grid μικροσκοπικά σπίτια που αμφισβητούν τις παραδοσιακές απαιτήσεις υποδομής.