Table of Contents

Τι να Αναμένετε Κατά τη διάρκεια ενός ραντεβού για την Κτήση

Η αγορά ενός σπιτιού είναι ένα από τα πιο σημαντικά οικονομικά και συναισθηματικά ορόσημα στη ζωή. Ο τελικός διορισμός ⁇ συχνά ονομάζεται ο διακανονισμός ή συνάντηση μεσεγγύησης ⁇ είναι η τελική πράξη στη διαδικασία αγοράς σπιτιού, όπου η ιδιοκτησία μεταφέρεται επίσημα από πωλητή σε αγοραστή. Για πολλούς αγοραστές πρώτης φοράς, αυτή η συνάντηση μπορεί να αισθανθεί συντριπτική λόγω της στοίβας των εγγράφων, νομική ορολογία, και μεγάλα ποσά των χρημάτων που αλλάζουν χέρια. Ωστόσο, γνωρίζοντας ακριβώς τι θα συμβεί, ποιος θα είναι εκεί, και τι πρέπει να φέρει το άγχος σε εμπιστοσύνη. Αυτός ο ολοκληρωμένος οδηγός σας περπατάει μέσα από κάθε στάδιο του ραντεβού κλεισίματος ακινήτων, από την προετοιμασία έως τα βήματα μετά-κλείσιμο, εξασφαλίζοντας σας περπατώντας σε ενημερωμένους και να αφήσει ως ένας περήφανος ιδιοκτήτης σπιτιού.

Τι Είναι η Κτήση των Κτηματολογικών Περιουσιών;

Είναι η στιγμή που όλα τα μέρη ⁇ αγοραστής, πωλητής, πράκτορες, δανειστές, και οι εκπρόσωποι τίτλου ⁇ έρχονται μαζί (συχνά αυτοπροσώπως ή ουσιαστικά) για να εκτελέσουν τα απαραίτητα έγγραφα, να διευθετήσουν εκκρεμή κεφάλαια, και να μεταφέρουν το συμβόλαιο. Το κλείσιμο είναι επίσης όταν η υποθήκη του αγοραστή (αν ισχύει) γίνεται επίσημη, και ο δανειστής εκταμιεύει τα κεφάλαια δανείων. Στην ουσία, το κλείσιμο μετατρέπει μια σύμβαση σε ιδιοκτησία.

Η διαδικασία διέπεται από κρατικούς νόμους και ομοσπονδιακούς κανονισμούς όπως ο κανόνας TRID (TILA-RESPA Integrated Dislosure), ο οποίος αναθέτει στους αγοραστές να λάβουν μια Αποκάλυψη Κλείσιμο τουλάχιστον τρεις εργάσιμες ημέρες πριν το κλείσιμο. Το έγγραφο αυτό περιέχει τους τελικούς όρους, το επιτόκιο, τις μηνιαίες πληρωμές, και τα εντοπισμένα τέλη. Η κατανόηση αυτών των αριθμών είναι κρίσιμη γιατί η υπογραφή στο κλείσιμο σημαίνει ότι συμφωνείτε με αυτούς.

Προετοιμασία Πριν από τον Διορισμό: Τι να Κάνετε τις Ημέρες Προχωρώντας

Η έξυπνη προετοιμασία ξεκινά μέρες πριν καθίσετε στο τραπέζι. Εδώ είναι μια λίστα ελέγχου για να βεβαιωθείτε ότι είστε έτοιμοι.

Ανασκόπηση Κλείσιμο Αποκάλυψη σας σε βάθος

Ο δανειστής σας ή ο πράκτορας διακανονισμού πρέπει να παρέχει την Αποκάλυψη Κλείσιμο (CD) τουλάχιστον τρεις εργάσιμες ημέρες πριν το κλείσιμο. Συγκρίνετε το με το Δάνειό σας Εκτίμηση από νωρίτερα στη διαδικασία. Ελέγξτε για διαφορές στο ποσό του δανείου, το επιτόκιο, το κόστος κλεισίματος, και τα μετρητά-to-κλείσιμο στοιχεία. Αν εντοπίσετε ένα σφάλμα, επικοινωνήστε αμέσως με τον δανειστή σας. Μόλις υπογραφεί, παραιτείστε από το δικαίωμά σας να αμφισβητήσετε τις περισσότερες αμοιβές.

Συγκέντρωση των απαραίτητων εγγράφων και κεφαλαίων

Θα χρειαστείτε μια κυβερνητική ταυτότητα φωτογραφίας (άδεια οδήγησης ή διαβατήριο). Αν αγοράζετε από κοινού, και τα δύο μέρη πρέπει να φέρουν ταυτότητα. Επίσης, φέρει ένα αντίγραφο της ασφάλισης του ιδιοκτήτη του σπιτιού σας, απόδειξη της ένωσης ιδιοκτητών (HOA) οφειλές, κατά περίπτωση, και τυχόν αποδείξεις μεταφοράς σύρματος. Για τα κεφάλαια, τα περισσότερα κλείσιμο απαιτούν ένα ταμείο ελέγχου ή μια μεταφορά ⁇ προσωπικές επιταγές είναι σπάνια αποδεκτές. Επιβεβαιώστε με τον πράκτορα κλεισίματος σας το ακριβές ποσό και αποδεκτή μέθοδο πληρωμής. Πολλές εταιρείες τίτλο απαιτούν τώρα καλώδια να αποστέλλονται τουλάχιστον 24 ώρες πριν για να αποφευχθούν καθυστερήσεις.

Κάντε μια τελική βόλτα

Οι περισσότερες συμβάσεις αγοράς επιτρέπουν την τελική διέλευση μέσα σε 24 ώρες από το κλείσιμο. Αυτή είναι η τελευταία σας ευκαιρία να βεβαιωθείτε ότι το ακίνητο είναι στην συμφωνημένη κατάσταση, ότι οποιαδήποτε ζητηθεί επισκευή έχουν ολοκληρωθεί, και ότι δεν έχει συμβεί καμία νέα ζημία.

Ποιος Παρακολουθεί τον Διορισμό για την Λήξη;

Το cast των χαρακτήρων κατά το κλείσιμο μπορεί να διαφέρει ανάλογα με το κράτος και τον τύπο συναλλαγής. Συνήθως υπάρχουν:

  • Ο αγοραστής(οι) ⁇ εσείς και οι συνδανειολήπτες ή συνιδιοκτήτες.
  • Ο/οι πωλητής(ες) ⁇ εκτός αν υπογράψουν ξεχωριστά πριν από τον χρόνο.
  • Ο πράκτορας κλεισίματος ⁇ αυτός θα μπορούσε να είναι εκπρόσωπος της εταιρείας τίτλου, δικηγόρος ή μεσίτης. Επιβλέπουν την υπογραφή και εξασφαλίζουν την ορθή εκτέλεση των εγγράφων.
  • Οι κτηματομεσιτικοί πράκτορες ⁇ τόσο οι πράκτορες του αγοραστή όσο και του πωλητή συχνά παρευρίσκονται για να διευκολύνουν τυχόν ερωτήσεις της τελευταίας στιγμής.
  • Εκπρόσωπος δανειστής[ ⁇ μερικές φορές παρών, αλλά συχνά ο δανειστής στέλνει τα έγγραφα μπροστά και ο πράκτορας κλεισίματος χειρίζεται υπογραφές.
  • Συμβολαιογραφείο ⁇ για να δει υπογραφές και να επαληθεύσει ταυτότητες. Σε ορισμένες πολιτείες, ο τελικός πράκτορας είναι επίσης συμβολαιογράφος.

Σε μερικές πολιτείες (όπως η Καλιφόρνια), ο αγοραστής και ο πωλητής δεν συναντώνται ποτέ · τα κλείσματα γίνονται μέσω της μεσεγγύησης.

Βασικά έγγραφα που θα υπογράψετε στον πίνακα κλεισίματος

Σχεδιάστε να υπογράψετε οπουδήποτε από 20 έως 50 έγγραφα, ανάλογα με τον τύπο και το κράτος του δανείου σας. Μην εκφοβίζεστε ⁇ κάθε έγγραφο εξυπηρετεί συγκεκριμένο νομικό ή οικονομικό σκοπό.

1. Η Θέηντ

Αυτό το έγγραφο μεταφέρει την κυριότητα από τον πωλητή σε εσάς. Υπογράφεται από τον πωλητή, όχι τον αγοραστή, αλλά μπορεί να χρειαστεί να υπογράψετε μια αποδοχή.

2. Η υποθήκη ή Deed of Trust

Αν έχετε δάνειο, θα υπογράψετε την υποθήκη (σε καταστάσεις θεωρίας παρακαταθήκης) ή πράξη εμπιστοσύνης (σε καταστάσεις θεωρίας τίτλων). Αυτό δίνει στον δανειστή ένα επιτόκιο ασφάλειας στο ακίνητο ⁇ αν δεν έχετε προεπιλογή, μπορούν να το κατασχέσουν.

3. Η Παρατυπία

Αυτό είναι το πιο σημαντικό οικονομικό έγγραφο που υπογράφετε ⁇ φυλάξτε το προσεκτικά.

4. Η Αποκάλυψη Κλείσιμο (CD)

Ήδη το έχετε εξετάσει, αλλά τώρα υπογράφετε για να αναγνωρίσετε τους τελικούς όρους δανείου και τα έξοδα κλεισίματος.

5. Η Δήλωση Διακανονισμού (HUD-1 ή ALTA)

Αυτό το στοιχείο περιλαμβάνει όλες τις χρεώσεις και τις πιστώσεις για τον αγοραστή και τον πωλητή. Δείχνει πού πήγε κάθε δολάριο, συμπεριλαμβανομένων προμηθειών μεσίτη, φόρους, ασφάλεια τίτλου, και τέλη εγγραφής.

6. Ενοχικές καταθέσεις, γνωστοποιήσεις, και οδηγίες εσχάρας

Μπορείτε να υπογράψετε ένορκες καταθέσεις (υποβάλλοντας ότι σκοπεύετε να ζήσετε στο σπίτι), αποκαλύψεις χρωμάτων με βάση το μόλυβδο για τα σπίτια που έχουν κατασκευαστεί πριν το 1978, και διάφορες μορφές που αφορούν το κράτος.

7. Αρχική δήλωση εσοχής

Εάν ο δανειστής σας συλλέγει φόρους ακινήτων και ασφάλιση σε ένα λογαριασμό μεσεγγύησης, αυτή η δήλωση περιγράφει τα ποσά που συλλέγονται και πώς θα εκταμιευτούν.

Για βαθύτερη κατάδυση, το Γραφείο Οικονομικής Προστασίας των Καταναλωτών παρέχει έναν πλήρη οδηγό για το κλείσιμο εγγράφων.

Τι Συμβαίνει Κατά τη διάρκεια του διορισμού Βήμα-Βήμα

Η πραγματική συνάντηση λήξης διαρκεί συνήθως 45 λεπτά έως δύο ώρες. Εδώ είναι η ροή:

Βήμα 1: Εισαγωγή και επαλήθευση ταυτότητας

Ο πράκτορας κλεισίματος ή συμβολαιογράφος θα ζητήσει την αναγνώριση φωτογραφίας και θα επιβεβαιώσει ότι όλοι οι παρόντες είναι εξουσιοδοτημένοι να υπογράψουν.

Βήμα 2: Παρουσίαση και υπογραφή εγγράφων

Ο πράκτορας κλεισίματος θα παρουσιάσει κάθε έγγραφο, συχνά με μια συγκεκριμένη σειρά. Θα συνοψίσουν τα βασικά σημεία - ειδικά το γραμμάτιο, υποθήκη, και Κλείσιμο Αποκάλυψη. Μπορείτε να διαβάσετε κάθε έγγραφο στο πλήρες, αν θέλετε, αλλά οι περισσότεροι έμπειροι αγοραστές σαρώνουν τα βασικά στοιχεία και να υπογράψει.

Σημαντικό: Μην υπογράψετε κανένα έγγραφο που δεν καταλαβαίνετε. Ζητήστε διευκρινίσεις για οτιδήποτε από τις προκαταβολές στις αποχωρήσεις από την εγγύηση. Ένας καλός πράκτορας κλεισίματος θα εξηγήσει με χαρά.

Στάδιο 3: Μεταφορά κεφαλαίων

Μόλις όλα τα έγγραφα υπογραφούν, θα παρέχει τα κεφάλαια για τα έξοδα πληρωμής και κλεισίματος σας. Ο πράκτορας κλεισίματος επαληθεύει τα κεφάλαια (συνήθως μέσω μεταφοράς μέσω καλωδίου ή επιταγής ταμία) και στη συνέχεια τα εκταμιεύει: την καταβολή του πωλητή, μεσίτες ακινήτων, ο δανειστής, και κάθε τρίτος, όπως επιθεωρητές ή τοποτηρητές.

Βήμα 4: Ανταλλαγή κλειδιών και τελική ανακεφαλαίωση μέσω Walk-Trough

Μετά την εκκαθάριση των κεφαλαίων, ο πωλητής δίνει τα κλειδιά, τα ανοιχτήρια πόρτα γκαράζ, και κάθε εγχειρίδια ή εγγυήσεις. Μερικοί πράκτορες κάνουν μια τελική διέλευση αμέσως πριν από το κλείσιμο, αλλά αν όχι, αυτή είναι η στιγμή που θα λάβετε πρόσβαση.

Βήμα 5: Υπογραφή της Δήλωσης Διακανονισμού

Τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής υπογράφουν τη δήλωση διακανονισμού για να επαληθεύσουν ότι όλα τα ποσά είναι σωστά.

Μετά το κλείσιμο: Τι συμβαίνει Επόμενο

Η τελική συνεδρίαση δεν είναι το ίδιο το τέλος ⁇ υπάρχουν διοικητικά βήματα που ακολουθούν.

Καταγραφή του Θησαυρού και της Υποθήκης

Η εταιρεία τίτλου ή ο πράκτορας κλεισίματος θα καταγράψει το συμβόλαιο και την υποθήκη με το γραφείο του καταγραφέα της κομητείας. Αυτό κάνει την ιδιοκτησία σας δημόσια ρεκόρ και τελειοποιεί το δέμα του δανειστή. Η εγγραφή συμβαίνει συνήθως μέσα σε 24-48 ώρες. Μπορείτε αργότερα να ζητήσετε ένα επικυρωμένο αντίγραφο του καταγραφόμενου εγγράφου.

Λαμβάνοντας το πακέτο κλεισίματος

Θα λάβετε ένα φάκελο ή φάκελο που περιέχει αντίγραφα κάθε υπογεγραμμένου εγγράφου, τη δήλωση διακανονισμού, ασφαλιστήριο συμβόλαιο τίτλου, και τυχόν πρόσθετες γνωστοποιήσεις. Κρατήστε αυτό το πακέτο για πάντα ⁇ μπορεί να το χρειαστείτε κατά την αναχρηματοδότηση, πώληση, ή την υποβολή φόρων.

⁇ Βοηθειών και Αλλαγής Διεύθυνσης

Τώρα που έχετε το σπίτι, είστε υπεύθυνοι για λογαριασμούς χρησιμότητας. Μεταφορά ή εγκατάσταση ηλεκτρικού, φυσικού αερίου, νερού, απορριμμάτων, Διαδικτύου, και οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες. Μην ξεχάσετε να ενημερώσετε τη διεύθυνσή σας με το ταχυδρομείο, την τράπεζα, την ασφάλιση, και την εγγραφή ψηφοφόρων. Μάθετε περισσότερα για τις βασικές εργασίες μετά-κλείσιμο από [[LFT:0]] NerdWallet του μετά-αγορά κατάλογο [[LFT:1]].

Κάνετε την Πρώτη σας Ενυπόθηκη Πληρωμή

Η πρώτη πληρωμή σας οφείλεται συνήθως περίπου 30 ⁇ 45 ημέρες μετά το κλείσιμο, ανάλογα με το πότε τα κεφάλαια του δανείου. Ο δανειστής σας θα παρέχει ένα κουπόνι πληρωμής ή σε απευθείας σύνδεση πύλη. Σημειώστε την ημερομηνία λήξης στο ημερολόγιό σας και να ρυθμίσετε auto-pay για να αποφύγετε τις καθυστερήσεις τέλη. Σημειώστε ότι μερικά έξοδα κλεισίματος περιλαμβάνουν προπληρωμένους τόκους, έτσι το πρώτο ποσό πληρωμής σας μπορεί να διαφέρει από τα επόμενα.

Συχνές Παγίδες και Πώς να τις Αποφύγετε

Εδώ είναι τα πιο κοινά ζητήματα και τρόποι για να τα μετριάσουμε:

Καθυστέρηση χρηματοδότησης

Πάντα να επιβεβαιώνει οδηγίες απευθείας με τον πράκτορα κλεισίματος μέσω τηλεφώνου ⁇ ποτέ δεν βασίζονται αποκλειστικά στο email, καθώς η απάτη σύρματος είναι αχαλίνωτη. Αν χρησιμοποιείτε τον έλεγχο ενός ταμία, βεβαιωθείτε ότι είναι κατασκευασμένο ακριβώς όπως σας έχει υποδείξει.

Σφάλματα εγγράφου

Ένα λάθος όνομα ή λάθος επιτόκιο για την Αποκάλυψη Κλείσιμο μπορεί να ακυρώσει το δάνειο. Επανεξέταση CD σας το λεπτό που θα λάβετε. Αν απαιτείται μια διόρθωση, μπορεί να χρειαστεί να καθυστερήσει το κλείσιμο κατά τρεις εργάσιμες ημέρες για να συμμορφωθεί με TRID.

Τελευταία λεπτά ζητήματα με τα πόδια

Ο πωλητής μπορεί να έχει αφαιρέσει συσκευές που αναμένατε, ή ένα σωλήνα μπορεί να έχει σκάσει σε μια νύχτα. Αν το πέρασμα αποκαλύπτει προβλήματα, έχετε μόχλευση για να διαπραγματευτεί μια πίστωση ή να επιμείνει για επισκευές πριν από την υπογραφή.

Ανεπαρκή Ταμεία κατά την Λήξη

Τα μετρητά σας μπορεί να αλλάξει αν το κόστος του πωλητή μετατόπιση ή αν λάθος υπολογισθεί προ φόρων. Ζητήστε ένα τελικό ποσό μετρητών-to-κλείσιμο 48 ώρες πριν το κλείσιμο. Φέρτε επιπλέον χρήματα, αν είναι δυνατόν, ή να έχουν ένα σχέδιο για την μεταφορά επιπλέον χρημάτων γρήγορα.

Συμβουλές για μια Ομαλή Εμπειρία Κλείσιμο

  • Κινηθείτε νωρίς και συχνά: Μείνετε σε επαφή με τον πράκτορά σας, τον δανειστή και τον συντονιστή κλεισίματος.
  • Φέρτε μια πένα: Οι παράγοντες κλεισίματος συνήθως παρέχουν στυλό, αλλά έχοντας το δικό σας λεπτό σημείο μπλε ή μαύρο στυλό εξασφαλίζει ότι οι υπογραφές σας είναι τραγανές.
  • Διαβάστε, αλλά μην υπεραναλύετε: Έχετε το νόμιμο δικαίωμα να διαβάσετε κάθε λέξη, αλλά τα έγγραφα είναι συχνά λεβητοστάσιο. Επικεντρωθείτε σε αριθμούς, ονόματα και περιγραφές ακινήτων.
  • ⁇ ωτήστε για μια εκτίμηση του χρόνου κλεισίματος: Μερικά κλεισίματα είναι γρήγορα· άλλα σύρονται. Σχεδιάστε την ημέρα σας ανάλογα και αποφύγετε να προγραμματίσετε κάτι αμέσως μετά.
  • Σκεφτείτε ένα εικονικό κλείσιμο: Πολλές εταιρείες τίτλων προσφέρουν τώρα eClosings ή κινητές συμβολαιογράφοι που έρχονται σε σας. Αυτό μπορεί να μειώσει το άγχος και το χρόνο μακριά από την εργασία.

Για την πρόσθετη ειρήνη του μυαλού, η Εθνική Ένωση Μεσιτών[[LFT:1]] παρέχει πόρους και οδηγούς καταναλωτών που εξηγούν τα δικαιώματά σας κατά το κλείσιμο.

Συχνά ερωτήσεις σχετικά με την ολοκλήρωση των διορισμών

Μπορώ να κλείσω χωρίς να είμαι παρών;

Ναι, πολλά κράτη επιτρέπουν απομακρυσμένη online συμβολαιοποίηση (RON) ή σας επιτρέπουν να χορηγήσετε την εξουσία του δικηγόρου σε κάποιον άλλο να υπογράψει. Ελέγξτε με τον πράκτορα κλεισίματος και δανειστή σας -θα πρέπει να εγκρίνει εναλλακτικές μεθόδους υπογραφής εκ των προτέρων.

Τι θα συμβεί αν δεν μπορώ να παρακολουθήσω το προγραμματισμένο κλείσιμο;

Επικοινωνήστε αμέσως με τον πράκτορά σας. Τα τέλη μπορούν συχνά να ανανεωθούν μέσα σε λίγες ημέρες, αλλά αυτό μπορεί να επηρεάσει το κλείδωμα των επιτοκίων σας ή το χρονοδιάγραμμα μετακίνησης του πωλητή.

Χρειάζομαι δικηγόρο στο κλείσιμο;

Σε μερικές πολιτείες (όπως στη Νέα Υόρκη, στη Γεωργία και στη Μασαχουσέτη), απαιτείται ένας δικηγόρος.

Πόση ώρα παίρνει να πάρουμε τα κλειδιά μετά το κλείσιμο;

Συνήθως λαμβάνετε κλειδιά αμέσως μετά την υπογραφή και τη χρηματοδότηση, αλλά περιστασιακά ο πωλητής παραμένει για λίγες ημέρες στο πλαίσιο μιας συμφωνίας εκμίσθωσης.

Τελικές σκέψεις: Το κλείσιμο είναι η αρχή

Ενώ το κλείσιμο του ραντεβού είναι το τελευταίο εμπόδιο που πρέπει να ξεκαθαρίσετε για να αγοράσετε ένα σπίτι, σηματοδοτεί επίσης την έναρξη του ταξιδιού σας ως ιδιοκτήτης σπιτιού. Η διαδικασία είναι έντονη, αλλά διεξοδική προετοιμασία και μια σαφή κατανόηση του τι να περιμένετε να το μετατρέψει από μια πηγή άγχους σε ένα θριαμβευτικό ορόσημο. Κρατήστε τα έγγραφά σας οργανωμένα, στηρίξτε την ομάδα ακινήτων σας, και να γιορτάσετε όταν τα κλειδιά είναι στο χέρι σας.