Σε αντίθεση με τα ακίνητα freehold, που μεταφέρουν πλήρη ιδιοκτησία γης και τις δομές για αόριστο χρονικό διάστημα, ένα ακίνητο μισθωμάτων παρέχει σε έναν μισθωτή το δικαίωμα να κατέχει και να χρησιμοποιεί ακίνητη περιουσία για καθορισμένη διάρκεια στο πλαίσιο μιας σύμβασης μίσθωσης. Αυτό το προσωρινό συμφέρον είναι θεμελιώδες τόσο για την οικιστική όσο και για την εμπορική μίσθωση, αλλά φέρει μοναδικές πολυπλοκότητες που επηρεάζουν άμεσα τη διαδικασία κλεισίματος όταν ένα ακίνητο πωλείται, αναχρηματοδοτείται, ή όταν η ίδια η μίσθωση μεταβιβάζεται. Κατανόηση των αποχρώσεων των ακινήτων μίσθωσης είναι απαραίτητη για τους αγοραστές, τους πωλητές, τους ιδιοκτήτες, τους ενοικιαστές, τους δανειστές, και τους πράκτορες κλεισίματος για να εξασφαλιστεί μια ομαλή συναλλαγή και να αποφευχθούν δαπανηρές διαφορές.

Κατανόηση των Μισθωτών Περιουσιών

Στον πυρήνα του, ένα ακίνητο εκμισθωτή είναι ένα συμβατικό δικαίωμα να καταλαμβάνουν ιδιοκτησία που ανήκει σε άλλο μέρος ⁇ τον ιδιοκτήτη ή εκμισθωτή. Ο μισθωτής, ή μισθωτής, κατέχει ένα ιδιοκτησιακό συμφέρον που περιορίζεται από το χρόνο και από τους όρους που ορίζονται στη μίσθωση. Αυτό είναι διαφορετικό από ένα ακίνητο freehold, όπου ο κάτοχος κατέχει το ακίνητο οριακά (υπό την προϋπόθεση τυχόν υπολειπομένων ή χρεωκοπείων) και μπορεί γενικά να το χρησιμοποιήσει επ 'αόριστον. Τα ακίνητα εκμισθώσεων προκύπτουν σε μια μεγάλη ποικιλία πλαισίων: ένα διαμέρισμα ενοικιαστή, ένα κατάστημα λιανικής πώλησης σε ένα εμπορικό κέντρο, ένα γραφείο ενοικιαστή σε ένα κτίριο υψηλής αξίας, ακόμη και ένας ιδιοκτήτης σπιτιού σε μισθωμένες εκτάσεις (όπως φαίνεται σε μισθώσεις εδάφους κοινές σε ορισμένες αγορές όπως η Χαβάη ή τμήματα του Μέριλαντ).

Νομικά, ένα ακίνητο μισθώματος ταξινομείται ως ακίνητο για ορισμένους σκοπούς (το συμφέρον του ενοικιαστή μπορεί να υποθηκευτεί, να εκχωρηθεί ή να υπαχθεί σε διαπρεπή τομέα) αλλά αντιμετωπίζεται ως σύμβαση προσωπικής ιδιοκτησίας από άλλες απόψεις. Αυτή η διπλή φύση δημιουργεί νομικές και διαδικαστικές προκλήσεις κατά τη διάρκεια του κλεισίματος. Η διάρκεια ενός ακινήτου μισθώματος μπορεί να κυμαίνεται από ένα μήνα (ή ακόμα λιγότερο) έως 99 χρόνια ή περισσότερο, αλλά ανεξάρτητα από το μήκος, ο τόκος είναι εγγενώς προσωρινός. Στο τέλος του όρου, η κατοχή επιστρέφει στον ιδιοκτήτη εκτός αν η μίσθωση ανανεωθεί ή ο ενοικιαστής αγοράσει το ακίνητο.

Τύποι Μισθωτών Περιουσιών

Ο κοινός νόμος αναγνωρίζει τέσσερις βασικούς τύπους ακινήτων μισθωμένων, καθένα με διακριτά χαρακτηριστικά που επηρεάζουν τα δικαιώματα, τις διαδικασίες τερματισμού και κλεισίματος. \" κατανόηση του είδους είναι το πρώτο βήμα για την αξιολόγηση των επιπτώσεων σε μια συναλλαγή.

Κτήμα για Χρόνια

Αυτή είναι μια μίσθωση με μια σταθερή ημερομηνία έναρξης και λήξης. Τελειώνει αυτόματα στην καθορισμένη ημερομηνία λήξης χωρίς καμία απαίτηση για ειδοποίηση από οποιοδήποτε μέρος. Παραδείγματα περιλαμβάνουν μια μονοετή μίσθωση διαμερίσματος ή μια πενταετή εμπορική μίσθωση. Επειδή ο όρος είναι βέβαιος, αυτό το είδος του ακινήτου μίσθωσης προσφέρει τη μεγαλύτερη προβλεψιμότητα τόσο για τον ιδιοκτήτη όσο και για τον ενοικιαστή.

Περιοδική Κτήμα (περιοδική ενασχόληση)

Η περίοδος της προκήρυξης είναι συνήθως ίση με την περίοδο μίσθωσης (π.χ., εβδομάδα έως εβδομάδα, μήνας, έτος) μέχρι κάθε μέρος να δώσει κατάλληλη ειδοποίηση για την περάτωση. Η περίοδος της προκήρυξης είναι συνήθως ίση με την περίοδο μίσθωσης (π.χ., 30 ημέρες για ένα μήνα έως μήνα μίσθωσης).

Κτήμα κατά βούληση

Ένα ακίνητο κατά βούληση υπάρχει όταν ένας ενοικιαστής καταλαμβάνει ιδιοκτησία με την άδεια του ιδιοκτήτη, αλλά χωρίς καθορισμένη διάρκεια ή περιοδικό χρονοδιάγραμμα πληρωμής. Κάθε μέρος μπορεί να τερματίσει ανά πάσα στιγμή. Αυτό είναι σπάνιο σε επίσημες εμπορικές ρυθμίσεις, αλλά μπορεί να συμβεί σε ανεπίσημες ρυθμίσεις ή όταν ένας ενοικιαστής διατηρεί μετά από μια μίσθωση λήγει με τη συγκατάθεση του ιδιοκτήτη. Λόγω της αόριστης φύσης του, ένα ακίνητο κατά βούληση είναι δύσκολο να χρηματοδοτήσει ή να αναθέσει και τυπικά απαιτεί μια επίσημη μετατροπή μίσθωσης πριν από το κλείσιμο μιας πώλησης.

Περιουσία (Δάνειο σε Υποφέρεια)

Αυτό προκύπτει όταν ένας ενοικιαστής παραμένει στην κατοχή μετά τη λήξη της μίσθωσης χωρίς την άδεια του ιδιοκτήτη. Ο ενοικιαστής είναι ουσιαστικά μια holdover, και ο ιδιοκτήτης μπορεί είτε να τους αντιμετωπίζει ως καταπατητή ή να δέχεται ενοίκιο για να δημιουργήσει μια περιοδική μίσθωση. Ένα ακίνητο που πάσχει δημιουργεί σημαντικές επιπλοκές κατά τη διάρκεια του κλεισίματος, επειδή ο πωλητής δεν μπορεί να παραδώσει κενή κατοχή και ο αγοραστής μπορεί να κληρονομήσει έναν προβληματικό ενοικιαστή. \" διαδικασία κλεισίματος πρέπει να αντιμετωπίσει διαδικασίες έξωσης ή να διαπραγματευτεί μια νέα μίσθωση.

Πώς τα Μισθώματα Επηρεάζουν τις Συναλλαγές και το Κλείσιμο ακινήτων

Όταν πωλείται ένα ακίνητο που υπόκειται σε ένα ακίνητο μισθώματος, ο αγοραστής αγοράζει το ακίνητο που υπόκειται στην υπάρχουσα μίσθωση. Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής μπαίνει στο ρόλο του ιδιοκτήτη και πρέπει να τηρήσει τους όρους μίσθωσης. Ωστόσο, η διαδικασία κλεισίματος είναι πολύ περισσότερο εμπλέκονται από μια απλή μεταβίβαση του τίτλου αμοιβή.

Μίσθωση οφειλόμενη υποχρέωση

Η ομάδα του αγοραστή πρέπει να επανεξετάσει κάθε ουσιώδη όρο κάθε μίσθωσης που επηρεάζει το ακίνητο. Αυτό περιλαμβάνει όχι μόνο τη μίσθωση του τρέχοντος ενοικιαστή αλλά και τυχόν υποαδειές, τροποποιήσεις, εκχωρήσεις, ή πιστοποιητικά estoppel.

  • Μίσθωση και ημερομηνία λήξης:[[LFT:1]] Εξασφάλιση ότι ο υπόλοιπος όρος ευθυγραμμίζεται με τον επενδυτικό ορίζοντα του αγοραστή ή τις απαιτήσεις χρηματοδότησης.
  • Ανανεωτικές επιλογές και δικαιώματα πρώτης άρνησης: Αυτά μπορούν να επηρεάσουν την ικανότητα του αγοραστή να επαναδιαπραγματευτεί ή να καταλάβει το ακίνητο.
  • Καταθέσεις ενοικίων και τίτλων: Το τρέχον ενοίκιο, οι κλιμάκωση, οι παραχωρήσεις και ο τόπος των καταθέσεων τίτλων (για παράδειγμα σε έντοκο λογαριασμό) πρέπει να επιβεβαιώνονται.
  • Υποχρεώσεις συντήρησης και επισκευής:[ Πολλές μισθώσεις απαιτούν από τον ιδιοκτήτη να διατηρεί κοινούς χώρους ή δομικά στοιχεία. Ο αγοραστής πρέπει να κατανοήσει αυτά τα τρέχοντα έξοδα.
  • Απαιτήσεις ασφάλισης: Οι μισθώσεις συχνά δίνουν εντολή σε ορισμένες ασφάλειες αστικής ευθύνης και ακινήτων.
  • Χρησιμοποιούν περιορισμούς και συμβάσεις λειτουργίας: Οι εμπορικές μισθώσεις μπορούν να περιορίζουν τον επιχειρηματικό τύπο ή τις ώρες λειτουργίας του ενοικιαστή. Οι αγοραστές πρέπει να εξασφαλίζουν ότι αυτές είναι αποδεκτές.
  • Προκαθορισμένες προβλέψεις και περίοδοι θεραπείας:[[LFT:1] Οι υφιστάμενες προκαταβολές ή πληρωμές καθυστερημένων ενοικίων πρέπει να επιλυθούν πριν από το κλείσιμο.

Ρήτρα διορισμού και ανάθεσης

Οι περισσότερες μισθώσεις περιέχουν περιορισμούς στην ικανότητα του ενοικιαστή να εκχωρήσει τη μίσθωση ή να υποχωρήσει τις εγκαταστάσεις σε άλλο μέρος. Ωστόσο, η ικανότητα του πωλητή (landlord) να μεταφέρει το ακίνητο ενεργοποιεί επίσης ανησυχίες εκχώρησης. Πολλές μισθώσεις απαιτούν από τον ιδιοκτήτη να λάβει συγκατάθεση ενοικιαστών πριν από την πώληση του ακινήτου, ειδικά αν η πώληση θα είχε ως αποτέλεσμα την αλλαγή του ελέγχου ιδιοκτησίας. Εναλλακτικά, ορισμένες μισθώσεις περιέχουν μια ρήτρα ότι η μίσθωση εκχωρείται αυτόματα κατά την πώληση. Ο καταθέτης πρέπει να επανεξετάσει εάν είναι απαραίτητη η συγκατάθεση ενοικιαστών και, αν ναι, να το αποκτήσει γραπτώς.

Πιστοποιητικά Estoppel

Το πιστοποιητικό estoppel είναι ένα έγγραφο υπογεγραμμένο από τον ενοικιαστή που επαληθεύει την τρέχουσα κατάσταση της μίσθωσης και ότι δεν υπάρχουν αθετήσεις ή μη αποσπώμενες συμφωνίες. Οι δανειστές απαιτούν συνήθως πιστοποιητικά estoppel από όλους τους ενοίκους ως προϋπόθεση χρηματοδότησης. Το πιστοποιητικό επιβεβαιώνει:

  • Η μίσθωση είναι σε πλήρη ισχύ και ισχύει και δεν έχει τροποποιηθεί παρά μόνο όπως αναφέρεται.
  • Τα ενοίκια και τα ποσά των καταθέσεων ασφαλείας είναι τρέχοντα.
  • Δεν έχει καταβληθεί ενοίκιο εκ των προτέρων μετά τον τρέχοντα μήνα.
  • Ο ενοικιαστής δεν έχει γνωστές απαιτήσεις ή αντισταθμίσεις έναντι του ιδιοκτήτη.
  • Ο μισθωτής αναγνωρίζει τα δικαιώματα του αγοραστή στο πλαίσιο της μίσθωσης.

Τα πιστοποιητικά Estoppel προστατεύουν τον αγοραστή και τον δανειστή από κρυμμένες υποχρεώσεις. Πρέπει να λαμβάνονται πριν από το κλείσιμο και θα πρέπει να επανεξετάζονται προσεκτικά.

Συμφωνίες υποτέλειας, μη-διαστολής και ανάθεσης συμβάσεων (SNDA)

Όταν ένα ακίνητο χρηματοδοτείται με υποθήκη, ο δανειστής θα απαιτήσει ότι η υποθήκη του είναι ανώτερη των τόκων του μισθώματος. Αυτό επιτυγχάνεται συνήθως μέσω μιας ρήτρας υποταγής στη μίσθωση ή ένα ξεχωριστό SNDA. Η SNDA περιέχει τρία συστατικά στοιχεία:

  • Υποχρέωση: Ο ενοικιαστής συμφωνεί ότι η υποθήκη έχει προτεραιότητα έναντι της μίσθωσης, πράγμα που σημαίνει ότι αν ο δανειστής κάνει κατάσχεση, η μίσθωση μπορεί να τερματιστεί εκτός αν το SNDA ορίζει διαφορετικά.
  • Μη-Ντιαστράρκε: Ο δανειστής συμφωνεί ότι όσο ο ενοικιαστής δεν είναι σε αθέτηση, ο ενοικιαστής μπορεί να παραμείνει στην κατοχή ακόμα και αν ο δανειστής προκαταλάβει την επένδυση του ενοικιαστή.
  • Επιβράβευση: Ο ενοικιαστής συμφωνεί να αναγνωρίσει τον δανειστή ή τον νέο ιδιοκτήτη μετά την κατάσχεση ως νέο ιδιοκτήτη του υπό τους ίδιους όρους μίσθωσης.

Κατά τη λήξη της σύμβασης, ο δανειστής του αγοραστή θα απαιτήσει SNDAs από όλους τους ενοικιαστές (ή τουλάχιστον τους μεγάλους ενοικιαστές). Η διαπραγμάτευση αυτών των συμφωνιών μπορεί να είναι χρονοβόρα, ειδικά αν οι ενοικιαστές έχουν μόχλευση. Το χρονοδιάγραμμα κλεισίματος πρέπει να λογοδοτεί για αυτό.

Χρηματοδότηση των μελετών

Οι δανειολήπτες αντιμετωπίζουν τα ακίνητα που έχουν μισθωθεί διαφορετικά με βάση τη δομή της μίσθωσης. Αν το ακίνητο υπόκειται σε μίσθωση εδάφους (το κτίριο ανήκει στον μισθωτή αλλά το ακίνητο μισθώνεται), το δάνειο είναι υποθήκη για το ενυπόθηκο δάνειο. Οι δανειολήπτες θα απαιτούν την πλήρη επανεξέταση της μίσθωσης εδάφους και την εκπλήρωση ορισμένων κριτηρίων: πρέπει να έχει εναπομείναντα χρονικό διάστημα αρκετό για να αποσβεστεί το δάνειο (συχνά 10-20 χρόνια τουλάχιστον πέραν της διάρκειας του δανείου), δεν μπορούν να περιέχουν ρήτρες απαγορευτικής εκχώρησης, και πρέπει να προβλέπουν τα δικαιώματα του δανειστή σε κατάσχεση. Για ακίνητα με πολλαπλούς ενοίκους, ο δανειστής θα υπογράφει τη ροή μετρητών με βάση τις μισθώσεις, επαληθεύοντας ότι το ενοίκιο είναι επαρκές για την κάλυψη της υπηρεσίας χρέους και των εξόδων.

Τίτλος Ασφάλιση για τους τόκους επί των μίσθων

Η ασφάλεια τίτλου για ένα ακίνητο μισθώματος προστατεύει το συμφέρον του ενοικιαστή από ελαττώματα στον τίτλο ή τα βάρη του ιδιοκτήτη που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τη μίσθωση. Ο αγοραστής (ως νέος ιδιοκτήτης) θα αποκτήσει συνήθως την πολιτική του ιδιοκτήτη που καλύπτει το τόκο αμοιβής, αλλά ο ενοικιαστής μπορεί επίσης να απαιτήσει μια πολιτική. Κατά τη λήξη, η εταιρεία τίτλου θα εξετάσει αν τα υπάρχοντα ενυπόθηκα ή ευκολίες επηρεάζουν το ακίνητο και αν η μίσθωση είναι καταγραφόμενη σωστά. Σε ορισμένα κράτη, η καταγραφή της μίσθωσης ή μνημονίου μίσθωσης απαιτείται να θέσει τρίτους σε προειδοποίηση. Ο εντολοδόχος κλεισίματος πρέπει να συντονίσει με την εταιρεία τίτλου για να εξασφαλίσει ότι η μίσθωση είναι εκτελεστή έναντι των μεταγενέστερων αγοραστών.

Ειδικές διαδικασίες κλεισίματος για τα ληξιπρόθεσμα ακίνητα

Ενώ κάθε κλείσιμο ακινήτων είναι μοναδική, τα ακόλουθα βήματα είναι ιδιαίτερα σημαντικά όταν εμπλέκονται ακίνητα μίσθωσης.

  1. Ασφαλής αναθεώρηση μισθώσεων[ από νομικό σύμβουλο και την ομάδα του αγοραστή. Όλες οι τροποποιήσεις και τα πλευρικά γράμματα πρέπει να συλλέγονται.
  2. Βρείτε τα πιστοποιητικά estoppel[[LFT:1]] από όλους τους ενοικιαστές πολύ πριν από την ημερομηνία λήξης.
  3. Αιτία SNDAs με ενοικιαστές και δανειστή. Αυτό μπορεί να απαιτεί πολλαπλούς γύρους αναθεωρήσεων.
  4. Ελεγκτή καταθέσεων που κατέχει ο πωλητής. Επιβεβαιώστε το ποσό και τον τόπο εγκατάστασης. Κατά το κλείσιμο, ο πωλητής πρέπει είτε να μεταφέρει τα κεφάλαια στον αγοραστή είτε να παράσχει πίστωση έναντι της τιμής αγοράς.
  5. Επαναθεωρήσεις προμηνύσεων ενοικίων, φόρων ακινήτων, κοινής ωφέλειας και κοινής συντήρησης χώρου (CAM) τέλη. Οι προτιμήσεις υπολογίζονται συνήθως από την ημερομηνία λήξης.
  6. Δοκιμή κάθε προεπιλεγμένη μίσθωση [[LFT:1]] ή διαφορές. Ο πωλητής θα πρέπει να θεραπεύσει τις προεπιλεγμένες λειτουργίες πριν από το κλείσιμο, ή ο αγοραστής μπορεί να απαιτήσει μια καθυστέρηση ή μεσεγγύηση.
  7. Καταγράψτε το συμβόλαιο και οποιοδήποτε μνημόνιο μίσθωσης[] εάν απαιτείται από το τοπικό δίκαιο. Καταγράψτε επίσης το SNDA και την εκχώρηση μισθώσεων, εάν χρειάζεται, για την ολοκλήρωση των τόκων ασφαλείας του δανειστή.
  8. Ανακοινώσεις ενοικιαστών του Deliver τους ενημερώνει για τη νέα ιδιοκτησία και πού να στείλει ενοίκιο. Αυτό γίνεται συχνά μετά το κλείσιμο αλλά θα πρέπει να προετοιμαστεί εκ των προτέρων.

Συχνές Παγίδες και Πώς να τις Αποφύγετε

Η πολυπλοκότητα των ακινήτων που έχουν εκμισθωθεί μπορεί να οδηγήσει σε αρκετές παγίδες κατά τη διάρκεια του κλεισίματος.

  • Αδιαμφισβήτητες τροποποιήσεις ή προφορικές συμφωνίες: Οι ενοίκοι μπορούν να ισχυριστούν ότι ο ιδιοκτήτης συμφώνησε να μειώσει το ενοίκιο ή να παράσχει πρόσθετο χώρο. Πάντα απαιτείται όλες οι συμφωνίες να είναι γραπτές και να περιλαμβάνονται στο εκθετήριο μίσθωσης.
  • Λήξη μίσθωσης πολύ σύντομα μετά το κλείσιμο: Ένας νέος ιδιοκτήτης μπορεί να κληρονομήσει ένα άδειο κτίριο λίγο μετά την αγορά. Επανεξέτασε τους όρους μίσθωσης και να εξετάσει το ενδεχόμενο να απαιτήσει από τον πωλητή να παρατείνει τη μίσθωση ή να παράσχει εγγύηση κενής θέσης.
  • Παράλειψη απόκτησης συγκατάθεσης ενοικιαστών για ανάθεση: Ορισμένες μισθώσεις απαιτούν από τον ιδιοκτήτη να λάβει συγκατάθεση ενοικιαστών πριν από την πώληση. Αγνοώντας αυτό μπορεί να δώσει στον ενοικιαστή λόγους για να τερματίσει.
  • Εσφαλμένη διαχείριση καταθέσεων: Οι νόμοι του κράτους απαιτούν συχνά καταθέσεις τίτλων να τηρούνται σε ξεχωριστό λογαριασμό με τόκους που καταβάλλονται στον μισθωτή. Ο εντολοδόχος κλεισίματος πρέπει να εξασφαλίζει στον πωλητή την ορθή μεταφορά αυτών των καταθέσεων.
  • Αγνοώντας την SNDA από βασικό ενοικιαστή: Χωρίς συμφωνία μη διαταράξεως, ένας δανειστής μπορεί να αρνηθεί να χρηματοδοτήσει το δάνειο.
  • Ζώνη ή χρήση συγκρούσεων: Η επιχείρηση του ενοικιαστή μπορεί να παραβιάζει τις διατάξεις ζωνών ή περιοριστικές διαθήκες. Ο αγοραστής θα πρέπει να επαληθεύσει ότι η τρέχουσα χρήση είναι νόμιμη και θα συνεχίσει υπό νέα κυριότητα.

Συμπέρασμα

Τα ακίνητα δεν είναι απλώς μια λεπτομέρεια σε μια συναλλαγή ακινήτων ⁇ είναι ένα θεμελιώδες νομικό και οικονομικό αντάλλαγμα που μπορεί να υπαγορεύσει την επιτυχία ενός κλεισίματος. Είτε είστε ένας πρώτος homebuyer που αναλαμβάνει μια μίσθωση μιας μονάδας ακινήτων, ένας εμπορικός επενδυτής που αποκτά ένα κτίριο γραφείων με πολλαπλούς ενοικιαστές, ή ένας δανειστής αναδοχή ενός δανείου που εξασφαλίζεται με μισθωμένο ακίνητο, η δέουσα επιμέλεια γύρω από τα συμφέροντα των μισθωτών είναι υψίστης σημασίας. Η δημιουργία έμπειρων δικηγόροι ακινήτων, εταιρείες τίτλων, και πράκτορες κλεισίματος που κατανοούν τις αποχρώσεις του νόμου μίσθωσης και διαδικασίες κλεισίματος είναι ο καλύτερος τρόπος για να πλοηγηθούν αυτές τις πολυπλοκότητες. Με την ενδελεχή επανεξέταση μισθώσεων, την εξασφάλιση ενοικιαστικών estoppels και SNDAs, τη διαχείριση καταθέσεων σωστά, και την αντιμετώπιση πιθανών παγίδων νωρίς, τα μέρη μπορούν να επιτύχουν ένα ομαλό, χωρίς διαφορές κλείσιμο που προστατεύει την επένδυσή τους για τα επόμενα χρόνια.

Για περαιτέρω ανάγνωση, συμβουλευτείτε τους πόρους από το American Bar Association’s Section of Real Property, Trust and Estate Law[[1]]] και τον [Nolo guide to owner-tenant law]. Επιπλέον, τα πρότυπα της βιομηχανίας για τις ρήτρες εμπορικών μισθώσεων μπορούν να διερευνηθούν μέσω του [[[LFT:4]Συμβουλίου των κτηματομεσιτικών Brokers και Managers (CRE)[[LFT:5]].