Table of Contents

Τι Είναι ένα Δόγμα και Γιατί Έχει Σημασία στο Κλείσιμο

Σε κάθε συναλλαγή ακινήτων, η πράξη είναι το μοναδικό πιο σημαντικό έγγραφο που αλλάζει χέρια. Χωρίς αυτό, η ιδιοκτησία δεν μπορεί να μεταφέρει νόμιμα από τον πωλητή στον αγοραστή. Ενώ η σύμβαση και τα έγγραφα δανείου παίρνουν μεγάλη προσοχή, η πράξη είναι το τελικό, δεσμευτικό κομμάτι που καθιστά την πώληση επίσημη. Κατανόηση της λειτουργίας, τους τύπους και το ρόλο της κατά το κλείσιμο σας προστατεύει από μελλοντικές διαφορές τίτλου και εξασφαλίζει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας σας είναι ασφαλή.

Η πράξη αυτή πρέπει να περιλαμβάνει σαφή περιγραφή του ακινήτου, να προσδιορίζει τον χορηγό (πωλητή) και τον παραχωρηθέντα (αγοραστή) και να εκτελείται (υπογράφεται) από τον χορηγό. Για να είναι αποτελεσματική έναντι τρίτων, πρέπει να καταγράφεται [] στα δημόσια κτηματομεσιτικά αρχεία του νομού όπου βρίσκεται το ακίνητο. Αυτή η καταγραφή παρέχει εποικοδομητική ειδοποίηση στον κόσμο του συμφέροντος του νέου ιδιοκτήτη.

Η Ανατομία μιας Θλίψης

Κάθε έγκυρη πράξη περιλαμβάνει αρκετά ουσιώδη στοιχεία. Ενώ οι παραλλαγές υπάρχουν κατά κατάσταση, τα συστατικά του πυρήνα παραμένουν συνεπή:

  • Εγγυητής και Γκραντέ: Το πρόσωπο που μεταφέρει το ακίνητο (χορήγηση) και το πρόσωπο που το λαμβάνει (χορήγηση).
  • Σχετικά: Η αξία που ανταλλάσσεται, συνήθως η τιμή αγοράς, αν και μπορεί να είναι ονομαστική.
  • ⁇ ήτρα: Λέξεις που αποδεικνύουν την πρόθεση μεταβίβασης κυριότητας, όπως “μεταδίδονται και εντάλματα”.
  • Περιγραφή ακινήτου: Μια ακριβής νομική περιγραφή, όχι μόνο μια διεύθυνση δρόμου. Αυτό μπορεί να χρησιμοποιήσει αριθμούς παρτίδας και μπλοκ από καταγεγραμμένη πλακέτα, metes και όρια, ή κυβερνητική έρευνα.
  • Εξοχές και Κρατήσεις: Τυχόν υφιστάμενες ευκολίες, δικαιώματα μεταλλεύματος, ή περιορισμοί που παραμένουν με το ακίνητο.
  • Υπογραφή του Γκραντόρ: Πρέπει να συμβολίζεται στις περισσότερες πολιτείες για να είναι ηχογραφήσιμο.
  • Αναγνώριση: Πιστοποιητικό συμβολαιογράφου που επιβεβαιώνει την ταυτότητα του χορηγού και την εθελοντική υπογραφή του.

Κατά τη λήξη της, η εταιρεία ή ο δικηγόρος του τίτλου εξασφαλίζει ότι η πράξη πληροί όλες τις νομικές απαιτήσεις πριν παραδοθεί και καταγραφεί.

Πέντε Κοινές Τύποι Δέσεων που χρησιμοποιούνται σε ακίνητα

Το επίπεδο προστασίας που παρέχει μια πράξη ποικίλλει σημαντικά.Οι αγοραστές πρέπει να κατανοήσουν ποιος τύπος λαμβάνουν και ποιες εγγυήσεις έρχονται μαζί της.

Γενική Εγγύηση που Θεσπίστηκε

Ο χορηγός υπόσχεται ότι ο τίτλος είναι απαλλαγμένος από όλα τα ελαττώματα, τις απαιτήσεις και τις απαιτήσεις τόσο πριν όσο και κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας τους. Αν ένας τρίτος αργότερα αμφισβητήσει τον τίτλο, ο χορηγός είναι υποχρεωμένος να τον υπερασπιστεί. Οι περισσότερες πωλήσεις κατοικιών περιλαμβάνουν μια γενική πράξη εγγύησης, επειδή δίνει στον αγοραστή ειρήνη του μυαλού και απαιτείται από πολλούς δανειστές.

Ειδική εγγύηση που εγκρίθηκε

Επίσης, ονομάζεται περιορισμένη εγγύηση, αυτό καλύπτει μόνο ελαττώματα που συνέβησαν κατά τη διάρκεια της περιόδου ιδιοκτησίας του χορηγού. Δεν προστατεύει από ζητήματα που υπήρχαν πριν από τον χορηγό ιδιοκτησίας του ακινήτου. Αυτά είναι κοινά στις εμπορικές συναλλαγές και τις πωλήσεις από τράπεζες ή καταπιστεύματα, όπου ο πωλητής θέλει να περιορίσει την ευθύνη.

Αποφασίστηκε η Παραίτηση

Μια πράξη παραίτησης μεταφέρει οποιοδήποτε ενδιαφέρον έχει ο χορηγός ⁇ αν υπάρχει ⁇ χωρίς να δίνει υποσχέσεις για την ποιότητα του τίτλου. Χρησιμοποιείται συχνά για να καθαρίσει μικρές ατέλειες τίτλου, μεταφορά ιδιοκτησίας μεταξύ των μελών της οικογένειας, ή σε διακανονισμούς διαζυγίου. Οι αποδέκτες γενικά δεν δέχονται πράξεις παραίτησης για συναλλαγές αγοράς, επειδή δεν προσφέρουν καμία προστασία αγοραστή.

Επιχορήγηση

Χρησιμοποιείται σε πολιτείες όπως η Καλιφόρνια, μια πράξη επιχορήγησης υποδηλώνει ότι ο χορηγός δεν έχει ήδη μεταβιβάσει την ιδιοκτησία σε κάποιον άλλο και ότι δεν υπάρχουν απροκάλυπτες επιβαρύνσεις.

Αγορές και Πώληση

Αυτή η πράξη μεταβιβάζει περιουσία χωρίς τον χορηγό που δικαιολογεί ρητά τον τίτλο, αλλά μπορεί να σημαίνει ότι ο χορηγός έχει το δικαίωμα να πωλήσει. Χρησιμοποιείται συχνά σε φορολογικές πωλήσεις ή σε δημοπρασίες κατάσχεσης. Οι αγοραστές θα πρέπει να εκτελούν ενδελεχή δέουσα επιμέλεια πριν από την αποδοχή μιας τέτοιας πράξης.

“Το είδος της πράξης που λαμβάνετε επηρεάζει άμεσα τη νομική προσφυγή σας εάν ένα πρόβλημα τίτλου εμφανιστεί αργότερα. Πάντα να το επανεξετάσετε με τον εντολοδόχο ή δικηγόρο σας.”

Ο Κεντρικός Ρόλος του Λήγου στη Διαδικασία Κλεισίματος

Το κλείσιμο ακινήτων, επίσης γνωστό ως διακανονισμός, είναι το γεγονός όπου η ιδιοκτησία επίσημα μεταβιβάσεις. Η πράξη εκτελείται από τον πωλητή και παραδίδεται στον αγοραστή (ή τον εκπρόσωπο του αγοραστή). Εδώ είναι πώς το συμβόλαιο ταιριάζει σε κάθε στάδιο του κλεισίματος:

Προ ⁇ Χαλήρωση: Αναζήτηση τίτλου και προετοιμασία

Πριν από την ημερομηνία λήξης, η εταιρεία ή ο δικηγόρος του τίτλου εκτελεί αναζήτηση τίτλου[[LFT:1]] για να επαληθεύσει ότι ο πωλητής έχει καλό τίτλο και να προσδιορίσει τυχόν εκκρεμότητες, αποφάσεις ή άλλα θέματα θολώματος. Με βάση την έρευνα αυτή, συντάσσεται μια καθαρή πράξη. Αν βρεθούν προβλήματα, πρέπει να επιλυθούν πριν καταγραφεί η νέα πράξη.

Μάθετε περισσότερα για τη διαδικασία ασφάλισης title και γιατί μια αναζήτηση τίτλου είναι κρίσιμη.

Η Συνάθροιση που Κλείνει

Κατά τη διάρκεια του επίσημου κλεισίματος (που μπορεί να είναι αυτοπροσώπως, μέσω ταχυδρομείου, ή εξ αποστάσεως), ο πωλητής υπογράφει το συμβόλαιο μπροστά από συμβολαιογράφο. Ο αγοραστής υπογράφει το γραμμάτιο και υποθήκη (αν η χρηματοδότηση). Τα κεφάλαια εκταμιεύονται, και η πράξη παραδίδεται στον αγοραστή. Η παράδοση είναι ένα βασικό νομικό στοιχείο ⁇ η ιδιοκτησία δεν μεταβιβάζεται μέχρι η πράξη να παραδοθεί σωματικά ή εποικοδομητικά.

Μετά την ολοκλήρωση: Καταγραφή της απόφασης

Μετά το κλείσιμο, η πράξη πρέπει να καταγράφεται με το γραφείο του καταγραφέα της κομητείας. Αυτό το βήμα καθιστά τη μεταβίβαση δημόσια και προστατεύει την ιδιοκτησία του αγοραστή από μελλοντικές απαιτήσεις. Η καταγραφή επίσης καθιερώνει προτεραιότητα σε οποιαδήποτε έγγραφα που έχουν καταχωρηθεί αργότερα. Η αποτυχία εγγραφής μπορεί να οδηγήσει σε μια «φυλή στο δικαστήριο» όπου ένας δεύτερος αγοραστής καταγράφει σωστά την πράξη τους και διεκδικεί ανώτερο τίτλο.

Γιατί η Κατανόηση του Δόγματος Προστατεύει την Επένδυση Σας

Η πράξη είναι κάτι περισσότερο από μια τυπικότητα, είναι η βάση της ιδιοκτησίας ιδιοκτησίας.

  • Παρουσία Ιδιοκτησίας: Η καταγεγραμμένη πράξη είναι η κύρια απόδειξη ότι έχετε την ιδιοκτησία. Οι δανειστές, οι εταιρείες τίτλων και οι μελλοντικοί αγοραστές βασίζονται σε αυτήν.
  • Καθαρή αλυσίδα τίτλου: Μια σωστά συνταχθεί και καταγεγραμμένη πράξη διατηρεί μια αδιάσπαστη αλυσίδα τίτλου, η οποία απλοποιεί τις μελλοντικές πωλήσεις ή αναχρηματοδότηση.
  • Βαθμολογικοί ορισμοί: Η νομική περιγραφή του εγγράφου ορίζει ακριβώς ποια γη περιλαμβάνεται.
  • Μεταφορά Δικαιωμάτων: Η πράξη μεταδίδει όχι μόνο τη γη αλλά και τα προσαρτημένα δικαιώματα, όπως ευκολίες ή δικαιώματα ορυκτών, εκτός και αν ρητά επιφυλάσσεται.

Αν η πράξη περιέχει σφάλματα ⁇ όπως λανθασμένη ονομασία, εσφαλμένη νομική περιγραφή ή μη έγκυρη υπογραφή ⁇ μπορεί να είναι άκυρη. Γι’ αυτό πολλά κράτη απαιτούν ασφάλιση τίτλου για την προστασία των δανειστών και των αγοραστών από τέτοια ελαττώματα. Διαβάστε περισσότερα από το [[LFT:0]] Γραφείο Χρηματοοικονομικής Προστασίας Καταναλωτή για την ασφάλιση τίτλου[[LFT:1]].

Συχνές Παγίδες και Πώς να τις Αποφύγετε

Ακόμα και έμπειροι επαγγελματίες ακινήτων μπορούν να αντιμετωπίσουν προβλήματα που σχετίζονται με την πράξη.

Ξεχασμένη Υπογραφή ή Απρεπής Αναγνώριση

Ο συμβολαιογράφος πρέπει να εξασφαλίσει ότι το συμβολαιογραφικό τμήμα ολοκληρώνεται σωστά και περιλαμβάνει την ημερομηνία σφραγίδας και λήξης του συμβολαιογράφου.

Νομική Περιγραφή που δεν ταιριάζει με την Έρευνα

Μια ξεπερασμένη ή εσφαλμένη νομική περιγραφή μπορεί να καταστήσει μια πράξη ελαττωματική.

Λείπει η υπογραφή της Σποράς

Σε καταστάσεις κοινής περιουσίας, και οι δύο σύζυγοι πρέπει να εκτελέσουν το συμβόλαιο ακόμη και αν μόνο ένας είναι στον τίτλο.

Μη απελευθερωμένα προηγούμενα δάνεια

Αν μια προηγούμενη υποθήκη ή μια δικαστική δέσμευση εξακολουθεί να είναι καταγεγραμμένη, η νέα πράξη δεν μπορεί να την εξαλείψει. \" εταιρεία τίτλου θα εξασφαλίσει ότι όλες οι υποθήκες θα πληρωθούν και θα απελευθερωθούν πριν από την καταγραφή της νέας πράξης.

Χρήση του Εσφαλμένου Τύπου

Οι αγοραστές που δέχονται μια πράξη παραίτησης χωρίς να κατανοούν τους περιορισμούς της μπορεί αργότερα να ανακαλύψουν ζητήματα τίτλου που ο πωλητής ποτέ δεν δικαιολογήθηκε.

Ηχογράφηση του Έργου: Τι Συμβαίνει Μετά το Κλείσιμο

Η καταγραφή είναι το τελικό βήμα για την νομικά αποτελεσματική πράξη έναντι τρίτων. Στις περισσότερες δικαιοδοσίες, ο καταγραφέας ή καταθέτης πράξεων λαμβάνει την αρχική εκτελεστή πράξη (συχνά μετά την καταβολή τελών εγγραφής και φόρων μεταβίβασης).

  • Εγκύκλ.Ανακοίνωση: Το κοινό θεωρείται ότι έχει ειδοποιήσει την ιδιοκτησία σας, εμποδίζοντας έναν μεταγενέστερο καλό-πιστό αγοραστή να διεκδικήσει άγνοια.
  • Προτεραιότητα: Οι περισσότερες πολιτείες ακολουθούν ένα σύστημα καταγραφής «αγώνων» ή «καθαρής κούρσας».
  • Αρχίδα του τίτλου: Μια καταγεγραμμένη πράξη δημιουργεί μια μόνιμη καταχώρηση στην ιστορία του ακινήτου, στην οποία θα βασίζονται οι μελλοντικές αναζητήσεις τίτλων.

Οι αγοραστές θα πρέπει να λάβουν ένα επικυρωμένο αντίγραφο του εγγράφου από την εταιρεία τίτλου ή το γραφείο του καταγραφέα, συχνά εβδομάδες μετά το κλείσιμο. Κρατήστε το με τα μόνιμα αρχεία σας, μαζί με την τελική αποκάλυψη και το ασφαλιστήριο συμβόλαιο τίτλου του ιδιοκτήτη.

Πώς ο Τίτλος Ασφαλίζει Συμπληρώνει την Πράξη

Για παράδειγμα, ένα πλαστό έγγραφο από έναν προηγούμενο ιδιοκτήτη, έναν άγνωστο κληρονόμο που διεκδικεί ένα ενδιαφέρον, ή ένα λάθος έρευνας θα μπορούσε να επηρεάσει την ιδιοκτησία σας.

  • Πολιτική του Δημοσίου: Απαιτούνται σχεδόν όλοι οι δανειστές ενυπόθηκων δανείων, καλύπτοντας το ποσό του δανείου.
  • Πολιτική του Owner: Προαιρετικό αλλά εξαιρετικά συνιστώμενο· καλύπτει τα ίδια κεφάλαια και τα νομικά τέλη σας μέχρι την τιμή αγοράς.

Οι περισσότεροι δανειστές απαιτούν την πολιτική ενός δανειστή, αλλά η πολιτική ενός ιδιοκτήτη είναι ένας φθηνός τρόπος για να προστατεύσει την υπόσχεση του συμβολαίου. Διαβάστε τον [[LFT:0]] Investopedia οδηγό για το γιατί χρειάζεστε ασφάλεια τίτλου [[LFT:1]].

Ειδικές Καταστάσεις: Καταδικάζει σε Καταπιστεύματα, Αμφισβητείται και Προκλήσεις

Οι piαροχέ δεν είναι αpiλέ εpiιχορηγήσει.

Εμπιστευτικές Δέξεις (Deed of Trust)

Σε πολλά κράτη, η χρηματοδότηση εξασφαλίζεται με μια πράξη εμπιστοσύνης και όχι με υποθήκη. Αυτό περιλαμβάνει τρία μέρη: τον δανειολήπτη (εμπιστευτή), έναν εντολοδόχο (συχνά μια εταιρεία τίτλου), και τον δανειστή (δικαιούχος). Με την πλήρη αποπληρωμή, ο εντολοδόχος εκδίδει μια πράξη ανακεφαλαιοποίησης απελευθερώνοντας το ενεχυροδανειστήριο. Κατά τη διάρκεια μιας πώλησης, ο αγοραστής πρέπει να εξασφαλίσει κάθε υπάρχουσα πράξη εμπιστοσύνης είναι ικανοποιημένη και ανασυσκευασμένη.

Πιθανή μεταφορά

Αν ο πωλητής είναι ακίνητο, η πράξη μπορεί να υπογραφεί από προσωπικό εκπρόσωπο ή εκτελεστή. Αυτό απαιτεί δικαστικές επιστολές διοίκησης και συχνά μια αποδεικτική εντολή που επιβεβαιώνει την πώληση. Οι αγοραστές θα πρέπει να επαληθεύσουν ότι ο αντιπρόσωπος έχει νομική εξουσία για την εκτέλεση της πράξης.

Προκαταβολές

Όταν ένα ακίνητο πωλείται κατά την κατάσχεση, ο νικητής λαμβάνει ]προκαταβολική πράξη [ (συχνά πράξη του σερίφη ή πράξη του εντολοδόχου).

Διεθνής Αγοραστές και Καταγραφή Θέσεων

Πολλές πολιτείες απαιτούν την πράξη για να συμπεριλάβει την ξένη διεύθυνση του αγοραστή, και μερικοί επιβάλλουν παρακράτηση φόρων στον πωλητή αν ο αγοραστής είναι μη κάτοικος. Επιπλέον, η νομική περιγραφή του εγγράφου πρέπει να συμμορφώνεται με τα πρότυπα έρευνας των ΗΠΑ. Ένας έμπειρος δικηγόρος ακινήτων μπορεί να βοηθήσει στην πλοήγηση αυτές τις απαιτήσεις και να εξασφαλίσει ότι η πράξη ισχύει σε όλες τις δικαιοδοσίες.

Συχνά ερωτήσεις σχετικά με τις ενέργειες κατά το κλείσιμο

Πότε πραγματικά μεταβιβάζει η ιδιοκτησία;

Η κυριότητα μεταβιβάζει την [[LFT:0]] παράδοση και αποδοχή της πράξης [[[LFT:1]], η οποία συνήθως συμβαίνει κατά το κλείσιμο. Ωστόσο, η καταγραφή απαιτείται για την προστασία των δικαιωμάτων του αγοραστή έναντι τρίτων.

Μπορώ να πουλήσω το ακίνητο αν δεν έχει καταγραφεί ακόμα η πράξη;

Τεχνικά ναι, αλλά είναι εξαιρετικά επικίνδυνο.

Κι αν γίνει λάθος μετά την ηχογράφηση;

Ένα διορθωτικό έγγραφο (που ονομάζεται επίσης και «πράξη διόρθωσης») μπορεί να χρησιμοποιηθεί για τον καθορισμό ελάσσονων σφαλμάτων όπως τα λάθη ή οι λανθασμένες νομικές περιγραφές.

Απαιτείται συμβολαιογράφος για κάθε πράξη;

Μερικά κράτη επιτρέπουν την αναγνώριση ενώπιον συμβολαιογράφου ή εξουσιοδοτημένου υπαλλήλου, χωρίς αυτήν η πράξη μπορεί να είναι άκυρη.

Χρειάζομαι δικηγόρο για να ετοιμάσω το συμβόλαιο;

Ενώ ορισμένα κράτη επιτρέπουν στις εταιρείες τίτλου ή τους πράκτορες μεσεγγύησης να συντάσσουν πράξεις, πολλές δικαιοδοσίες απαιτούν δικηγόρο. Ακόμα και όταν δεν απαιτείται νομικά, η νομική επανεξέταση εξασφαλίζει ότι η πράξη αντικατοπτρίζει με ακρίβεια τη συναλλαγή και προστατεύει τα συμφέροντά σας.

Συμπέρασμα: Ασφαλίστε την Ιδιοκτησία σας με μια κατάλληλα χειριζόμενη πράξη

Η κατανόηση της σημασίας της κατά τη διάρκεια του κλεισίματος δίνει τη δυνατότητα τόσο στους αγοραστές και τους πωλητές να πλοηγηθούν τη συναλλαγή με εμπιστοσύνη. Από την επιλογή του σωστού τύπου της πράξης για να εξασφαλιστεί ότι είναι σωστά συνταχθεί, υπογεγραμμένη, συμβολαιοποιημένη, και καταγράφεται, κάθε βήμα έχει σημασία. Συνεργαζόμενη με έναν εξειδικευμένο πράκτορα κλεισίματος, εταιρεία τίτλου, ή δικηγόρος ακινήτων βοηθά στην αποφυγή δαπανηρών λαθών.

Πάρτε το χρόνο για να διαβάσετε το συμβόλαιο πριν από την υπογραφή. Κάντε ερωτήσεις για οποιεσδήποτε ρήτρες δεν καταλαβαίνετε. Και μετά το κλείσιμο, επιβεβαιώστε ότι η πράξη έχει καταγραφεί και να αποκτήσουν ένα αντίγραφο για τα αρχεία σας. Με αυτό, προστατεύετε την ενιαία μεγαλύτερη επένδυση που οι περισσότεροι άνθρωποι θα κάνουν ποτέ.