Κατανόηση των Δικαιωμάτων και των Ευθύνων των Ιδιοκτητών και των Ενοικιαστών στο Δίκαιο Ιδιοκτησίας

Δικαιώματα και Καθήκοντα των Ιδιοκτητών

Δικαίωμα συλλογής ενοικίων και επιβολής όρων πληρωμής

Το ενοίκιο είναι το αντάλλαγμα που υποστηρίζει την υποχρέωση του ιδιοκτήτη να παρέχει κατοχή και κατοικήσιμους χώρους. Οι περισσότερες μισθώσεις ορίζουν μια μηνιαία ημερομηνία λήξης, μια περίοδο χάριτος τριών έως πέντε ημερών, και μια καθυστέρηση αμοιβή που εκφράζεται είτε ως ένα επίπεδο ποσό ή ένα ποσοστό του ενοικίου.Κρατικές νομοθεσίες συνήθως καλύπτουν τις καθυστερήσεις τέλη σε ένα εύλογο ποσό, συχνά 5 τοις εκατό του μηνιαίου ενοικίου, και απαγορεύουν τις αμοιβές που είναι τιμωρητικές αντί αντισταθμιστικές. Αν ένας ενοικιαστής δεν πληρώσει, ο ιδιοκτήτης πρέπει να ακολουθήσει τις νόμιμες διαδικασίες ⁇ συνήθως εξυπηρετούν μια γραπτή ειδοποίηση που απαιτεί πληρωμή εντός καθορισμένης περιόδου (συχνά τρεις έως δεκατέσσερις ημέρες) πριν από την έναρξη της έξωσης.

Οι ιδιοκτήτες γης θα πρέπει επίσης να γνωρίζουν τι συνιστά [[LFT:0]]αποδεκτή μέθοδο πληρωμής[[LFT:1]]. Ενώ πολλές μισθώσεις απαιτούν ηλεκτρονικές εντολές πληρωμής ή χρηματικές εντολές, ορισμένα κράτη απαγορεύουν στους ιδιοκτήτες να απαιτούν πληρωμή μόνο μέσω μιας συγκεκριμένης μεθόδου που επιβάλλει τέλη στον μισθωτή. \" σαφής επικοινωνία σχετικά με τις προσδοκίες πληρωμής και η συνεπής επιβολή των τελών βοηθά στην πρόληψη διαφορών.

Δικαίωμα πρόσβασης στο ακίνητο

Οι ιδιοκτήτες γης διατηρούν περιορισμένο δικαίωμα εισόδου στη μονάδα μίσθωσης για νόμιμους επιχειρηματικούς σκοπούς, συμπεριλαμβανομένων επιθεωρήσεων, επισκευών, συντήρησης και επίδειξης της μονάδας σε υποψήφιους ενοικιαστές, αγοραστές ή εκτιμητές. Ωστόσο, αυτό το δικαίωμα εξισορροπείται από το δικαίωμα του ενοικιαστή στην ιδιωτική ζωή και την αθόρυβη απόλαυση. Οι περισσότερες πολιτείες απαιτούν από τους ιδιοκτήτες να παρέχουν εύλογη ειδοποίηση[ πριν από την είσοδο, συνήθως 24 έως 48 ώρες, και η είσοδος πρέπει να συμβαίνει σε εύλογο χρονικό διάστημα ⁇ γενικά κατά τη διάρκεια κανονικών ωρών εργασίας εκτός εάν υπάρχει κατάσταση έκτακτης ανάγκης.

Για να αποφευχθούν οι διαφορές, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να χαράξουν γραπτή πολιτική για τις αιτήσεις εισόδου, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο οι ενοικιαστές μπορούν να προγραμματίσουν ραντεβού και τι συνιστά κατάλληλη ειδοποίηση. Πολλές μισθώσεις περιλαμβάνουν διάταξη που αναφέρει ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να εισέλθει για επισκευές μετά από παροχή εύλογης ειδοποίησης, αλλά η συγκεκριμένη περίοδος προειδοποίησης πρέπει να συμμορφώνεται με το κρατικό δίκαιο. Οι ενοικιαστές πρέπει να τεκμηριώνουν οποιαδήποτε μη εξουσιοδοτημένη εγγραφή εγγράφως και να γνωστοποιούν ανησυχίες στον ιδιοκτήτη αμέσως. Σε ορισμένες δικαιοδοσίες, ένα πρότυπο μη εξουσιοδοτημένων καταχωρήσεων μπορεί να δώσει το δικαίωμα στον ενοικιαστή να τερματίσει τη μίσθωση ή να λάβει δικαστική εντολή που περιορίζει την πρόσβαση.

Δικαίωμα για Εκδίωξη για Αιτία

Η εκδίωξη είναι δυνατή μόνο για λόγους αναγνωρισμένους από το νόμο, που συνήθως περιλαμβάνουν μη καταβολή ενοικίου, υλική παραβίαση των όρων μίσθωσης, παράνομη δραστηριότητα στις εγκαταστάσεις, ή κατοχή μετά τη λήξη της μίσθωσης. Η διαδικασία έξωσης είναι αυστηρά διαδικαστική: ο ιδιοκτήτης πρέπει να εξυπηρετήσει μια γραπτή ειδοποίηση δίνοντας στον ενοικιαστή την ευκαιρία να θεραπεύσει την παραβίαση (σε περιπτώσεις μη πληρωμής ή παραβίασης μίσθωσης) ή να εκκενώσει κατά μια καθορισμένη ημερομηνία. Αν ο ενοικιαστής δεν συμμορφωθεί, ο ιδιοκτήτης καταγράφει μια αγωγή έξωσης, συχνά ονομάζεται παράνομη πράξη κράτησης, στο κατάλληλο δικαστήριο. Ο ενοικιαστής έχει το δικαίωμα να απαντήσει και να παρουσιάσει άμυνες, όπως η αποτυχία του ιδιοκτήτη να διατηρήσει κατοικήσιμες συνθήκες ή αντιποίνων κίνητρο.

Οι ιδιοκτήτες των κατοικιών δεν μπορούν να εκδιώξουν σε αντίποινα για έναν ενοικιαστή που ασκεί νομικό δικαίωμα, όπως η αναφορά παραβίασης κώδικα ή η ένταξη σε ένωση ενοικιαστών. Η αντιποίνων έξωση είναι παράνομη στις περισσότερες πολιτείες και μπορεί να οδηγήσει στον ιδιοκτήτη να είναι υπεύθυνος για τις αποζημιώσεις, τα δικαστικά έξοδα, ακόμη και για την επαναφορά της μίσθωσης. Επιπλέον, οι εξώσεις που βασίζονται στη φυλή, τη θρησκεία, την αναπηρία ή άλλα προστατευόμενα χαρακτηριστικά παραβιάζουν δίκαιους νόμους στέγασης και να φέρουν σοβαρές ποινές.

Καθήκον παροχής Διαρκούς Στέγης

Η έμμεση εγγύηση της κατοικησιμότητας υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να διατηρούν μονάδες ενοικίασης σε κατάσταση κατάλληλη για ανθρώπινη κατοικία. Αυτό περιλαμβάνει τη διασφάλιση ότι το ακίνητο έχει τη λειτουργία υδραυλικών, ηλεκτρικών συστημάτων, θέρμανσης και ψύξης (κατά περίπτωση), δομικής ακεραιότητας, και προστασίας από παράσιτα και παράσιτα. Οι ιδιοκτήτες γης πρέπει επίσης να συμμορφώνονται με τους ισχύοντες κώδικες κτιρίων, υγειονομικές διατάξεις και κανονισμούς στέγασης. Αν ο ιδιοκτήτης δεν αντιμετωπίσει ένα ζήτημα υλικής κατοικησιμότητας -όπως έλλειψη θερμότητας το χειμώνα, ένα εφεδρικό αποχετευτικό σύστημα, ή σπασμένα κλειδαριές- ο ενοικιαστής έχει νομικές θεραπείες. Αυτές μπορεί να περιλαμβάνουν την παρακράτηση ενοικίου (με την καταβολή σε ένα λογαριασμό μεσεγγύησης που έχει καθιερωθεί από το δικαστήριο), την επισκευή και την αφαίρεση του κόστους από το ενοίκιο, ή την παύση της μίσθωσης χωρίς ποινή. Ωστόσο, οι ενοικιαστές πρέπει να ακολουθούν τις κατάλληλες διαδικασίες, συνήθως δίνοντας γραπτή ειδοποίηση για το ελάττωμα και επιτρέποντας ένα εύλογο χρονικό διάστημα για την επισκευή πριν από τη λήψη μέτρων.

Προχωρητική συντήρηση ⁇ όπως τακτική εξυπηρέτηση HVAC, θεραπείες ελέγχου των επιβλαβών οργανισμών, και επιθεωρήσεις στέγης ⁇ μειώνει τον κίνδυνο των επειγόντων επισκευών και αξιώσεων κατοικησιμότητας. Ορισμένα κράτη επιβάλλουν συγκεκριμένα χρονοδιαγράμματα για την αντιμετώπιση ορισμένων συνθηκών, όπως 24 ώρες για την αποκατάσταση της θερμότητας το χειμώνα ή 48 ώρες για την επισκευή τουαλέτας. Αγνοώντας ζητήματα συντήρησης δεν προσκαλεί μόνο νομική δράση, αλλά μπορεί επίσης να οδηγήσει σε ζημιές ιδιοκτησίας που είναι πολύ πιο δαπανηρή για την επισκευή αργότερα. Οι ενοικιαστές θα πρέπει να τεκμηριώνουν όλες τις επικοινωνίες σχετικά με θέματα συντήρησης γραπτώς και να φωτογραφίζουν τυχόν συνθήκες που απειλούν την υγεία ή την ασφάλεια.

Καθήκον επιστροφής των καταθέσεων ασφαλείας

Οι καταθέσεις ασφαλείας είναι κεφάλαια που κατέχει ο ιδιοκτήτης για να καλύψει ζημίες πέρα από την κανονική φθορά, απλήρωτο ενοίκιο, ή άλλα έξοδα που καθορίζονται στη μίσθωση. Οι περισσότερες πολιτείες περιορίζουν το ποσό της κατάθεσης, συχνά σε ένα ή δύο μήνες ενοικίασης, και απαιτούν από τον ιδιοκτήτη να το κρατήσει σε ένα ξεχωριστό λογαριασμό έντοκο. Στο τέλος της μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης πρέπει να επιστρέψει την κατάθεση μέσα σε μια νόμιμη περίοδο ⁇ συνήθως 14 έως 45 ημέρες μετά τη μετάβαση-εκτός ⁇ μαζί με μια συγκεκριμένη δήλωση των εκπτώσεων. Οι μειώσεις μπορεί να περιλαμβάνουν καθαρισμό πέρα από ένα συνηθισμένο χάος, επισκευές για ζημιές που προκαλούνται από τον μισθωτή, ή απλήρωτες επιχειρήσεις, αλλά όχι έξοδα για κανονικές φθοράς όπως η μικρή ξεθωρίαση χαλί ή ελαφρύ χρώμα scuffing.

Καθήκον να σέβεστε την ιδιωτικότητα και να συμμορφώνεστε με όλους τους νόμους

Οι ιδιοκτήτες πρέπει να σέβονται την ιδιωτική ζωή του ενοικιαστή και να συμμορφώνονται με όλους τους ισχύοντες νόμους, συμπεριλαμβανομένων δίκαιους κανόνες στέγασης, κώδικες κτιρίων, διατάξεις ελέγχου ενοικίων, και κανονισμούς υγείας. Αυτό σημαίνει την παροχή κατάλληλη ειδοποίηση πριν από την είσοδο, δεν εμπλέκονται σε παρενόχληση ή διακρίσεις, και τη διατήρηση της περιουσίας σε ασφαλή κατάσταση. Οι ιδιοκτήτες γης που παραβιάζουν αυτά τα καθήκοντα μπορεί να αντιμετωπίσουν διοικητικά πρόστιμα, αστικές αγωγές, ή απώλεια της άδειας ενοικίωσής τους σε δικαιοδοσίες που απαιτούν μία. Επιπλέον, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να γνωρίζουν τους τοπικούς νόμους ελέγχου ενοικίων που περιορίζουν τις ετήσιες αυξήσεις ενοικίων και απαιτούν μόνο αιτία για έξωση. Αυτοί οι νόμοι είναι κοινοί σε πόλεις όπως η Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο, το Λος Άντζελες, και η Ουάσινγκτον, και όλο και όλο και περισσότερο σε άλλες δικαιοδοσίες. Η άγνοια τοπικών διατάξεων δεν είναι υπεράσπιση, και οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συμβουλεύονται έναν δικηγόρο ακινήτων ή τοπική αρχή στέγασης για να εξασφαλίσουν τη συμμόρφωση.

Δικαιώματα και Καθήκοντα Ενοικιαστών

Δικαίωμα στην Ήσυχη Απολαύσεων και Ιδιωτικότητας

Η διαθήκη της αθόρυβης απόλαυσης εγγυάται στους ενοίκους το δικαίωμα να καταλαμβάνουν το ακίνητο χωρίς ουσιαστική παρέμβαση από τον ιδιοκτήτη. Αυτό περιλαμβάνει το δικαίωμα να είναι απαλλαγμένοι από υπερβολικό θόρυβο, μη εξουσιοδοτημένη είσοδο, διακοπή λειτουργίας, και κάθε συμπεριφορά που καθιστά τη μονάδα μη κατοικήσιμη. Οι ιδιοκτήτες γης που παραβιάζουν αυτή τη διαθήκη ⁇ για παράδειγμα, με την επανειλημμένη είσοδο χωρίς προειδοποίηση ή αφαίρεση θυρών ⁇ μπορεί να είναι υπεύθυνοι για ζημιές, και ο ενοικιαστής μπορεί να έχει το δικαίωμα να τερματίσει τη μίσθωση. Οι ενοικιαστές θα πρέπει να τεκμηριώνουν τυχόν εισβολές γραπτώς και, αν χρειαστεί, να ζητούν δικαστική εντολή για να σταματήσουν την παρέμβαση. Σε ακραίες περιπτώσεις, όπου οι ενέργειες του ιδιοκτήτη αναγκάζουν αποτελεσματικά τον ενοικιαστή να μετακομίσει, ο ενοικιαστής μπορεί να απαιτήσει εποικοδομητική έξωση και να ανακτήσει τα έξοδα μετεγκατάστασης και τις αποζημιώσεις.

Δικαίωμα σε Διακεκομμένη Κατοικία

Εάν ο ιδιοκτήτης δεν παρέχει βασικές υπηρεσίες όπως θερμότητα, νερό, ηλεκτρική ενέργεια, ή λειτουργικές κλειδαριές, ο ενοικιαστής έχει πολλές επιλογές. Ο ενοικιαστής μπορεί να ενημερώσει εγγράφως τον ιδιοκτήτη και να επιτρέψει ένα εύλογο χρόνο για να διορθώσει το πρόβλημα. Αν ο ιδιοκτήτης δεν ανταποκριθεί, ο ενοικιαστής μπορεί να επικοινωνήσει με την τοπική επιβολή κώδικα, η οποία μπορεί να εκδώσει παραπομπές ή εντολές για την επισκευή. Σε πολλές χώρες, οι ενοικιαστές μπορούν να επικαλεστούν την αποκατάσταση επισκευής-και-απαγωγής, την πρόσληψη ενός εξουσιοδοτημένου εργολάβου και την αφαίρεση του κόστους από το μελλοντικό ενοίκιο, μέχρι ένα καθορισμένο όριο. Εναλλακτικά, οι ενοικιαστές μπορούν να παρακρατήσουν ενοίκιο πληρώνοντας σε ένα λογαριασμό με εγγύηση που διαχειρίζεται το δικαστήριο μέχρι ο ιδιοκτήτης να προβεί στις απαραίτητες επισκευές.

Δικαίωμα επιστροφής από την εγγύηση

Οι ενοίκοι δικαιούνται την επιστροφή της κατάθεσης τους, μείον τις νόμιμες μειώσεις, εντός του χρονικού πλαισίου που ορίζεται από το νόμο του κράτους. Για την προστασία αυτού του δικαιώματος, οι ενοικιαστές θα πρέπει να τεκμηριώνουν την κατάσταση της μονάδας κατά τη μετακίνηση με χρονολογημένες φωτογραφίες και υπογεγραμμένη λίστα ελέγχου. Κατά τη μετακίνηση, ο ενοικιαστής θα πρέπει να καθαρίσει καλά τη μονάδα, να διορθώσει τυχόν ζημία που προκαλείται κατά τη διάρκεια της κατοχής (πέραν της κανονικής φθοράς), και να επιστρέψει όλα τα κλειδιά και τις συσκευές πρόσβασης. Ο ενοικιαστής θα πρέπει να παρέχει στον ιδιοκτήτη μια γραπτή διεύθυνση προώθησης. Αν ο ιδιοκτήτης δεν επιστρέψει την κατάθεση ή να παράσχει μια αναλυτική δήλωση εντός της νόμιμης περιόδου, ο ενοικιαστής μπορεί να μηνύσει για το ποσό που παρακρατείται συν τις κυρώσεις. Πολλές πολιτείες επιτρέπουν στους ενοικιαστές να ανακτήσουν τα έξοδα δικηγόρου εάν υπερισχύουν σε μια τέτοια ενέργεια. Οι ενοικιαστές θα πρέπει να τηρούν αντίγραφα όλων των επιστολών και εισπράξεων που σχετίζονται με την κατάθεση.

Δικαίωμα δίκαιης μεταχείρισης και προστασίας από διακρίσεις

Οι ομοσπονδιακοί νόμοι περί δίκαιης στέγασης και οι νόμοι περί κρατικών κατοικιών απαγορεύουν στους ιδιοκτήτες να διακρίνουν τους ενοικιαστές με βάση τη φυλή, το χρώμα, τη θρησκεία, το φύλο, την εθνική καταγωγή, την οικογενειακή κατάσταση ή την αναπηρία. Η προστασία αυτή ισχύει για όλες τις πτυχές της διαδικασίας ενοικίασης, συμπεριλαμβανομένης της διαφήμισης, του ελέγχου των αιτήσεων, των όρων μίσθωσης, της συντήρησης και της έξωσης. Οι ιδιοκτήτες γης δεν μπορούν να επιβάλλουν διαφορετικούς όρους μίσθωσης, να αρνούνται να ενοικιάζουν ή να παρενοχλούν ενοικιαστές με βάση αυτά τα προστατευόμενα χαρακτηριστικά. Οι ενοίκοι με αναπηρίες έχουν το δικαίωμα να ζητήσουν εύλογα καταλύματα, όπως ένα ζώο υπηρεσίας ή ένα χώρο στάθμευσης, και οι ιδιοκτήτες πρέπει να χορηγούν τέτοιες αιτήσεις εκτός αν επιβάλλουν αδικαιολόγητη ταλαιπωρία. Αν ένας ενοικιαστής πιστεύει ότι έχουν υποστεί διακρίσεις, μπορούν να υποβάλουν καταγγελία στο U Τμήμα Στέγης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD) ή σε κρατικό γραφείο δίκαιης στέγασης εντός ενός έτους από την υποτιθέμενη πράξη.