Τι Είναι η Ασφάλιση Τίτλων;

Η ασφάλεια τίτλου είναι μια εξειδικευμένη πολιτική αποζημίωσης που προστατεύει τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους δανειστές από οικονομικές απώλειες που προκύπτουν από ελαττώματα στον τίτλο ενός ακινήτου. Σε αντίθεση με τους ιδιοκτήτες σπιτιού ή την ασφάλιση αυτοκινήτων, που καλύπτουν μελλοντικά γεγονότα, η ασφάλιση τίτλου καλύπτει κινδύνους που ήδη υπάρχουν αλλά μπορεί να μην ανακαλυφθεί μέχρι το κλείσιμο. Αυτοί οι κίνδυνοι μπορούν να περιλαμβάνουν πλαστά έγγραφα, μη αποκαλυπτόμενους κληρονόμους, κακώς καταγεγραμμένες παραλήψεις, διαφορές ορίων, ή σφάλματα στα δημόσια αρχεία. Η πολιτική εκδίδεται μετά από μια ενδελεχή αναζήτηση τίτλου και εξέταση, και το ασφάλιστρο είναι μια εφάπαξ αμοιβή που καταβάλλεται κατά το κλείσιμο. Κάλυψη διαρκεί για όσο διάστημα ο ασφαλισμένος έχει ένα τόκο στην ιδιοκτησία & mdash; για έναν ιδιοκτήτη, που σημαίνει κάλυψη ζωής; για έναν δανειστή, κάλυψη διαρκεί μέχρι την αποπληρωμή της υποθήκης ή την αναχρηματοδότηση.

Γιατί Τίτλος Ασφαλιστική Θέματα σε Κτηματομεσιτικά Κλείσματα

Ένα κλείσιμο ακινήτων είναι το τελικό βήμα για τη μεταφορά της ιδιοκτησίας από τον πωλητή στον αγοραστή. Εκείνη τη στιγμή, ο αγοραστής αναμένει να λάβει ένα καθαρό, εμπορεύσιμο τίτλο — ένα δωρεάν χρεωκοπίες και νομικές αξιώσεις. Ωστόσο, κρυμμένα ελαττώματα τίτλου μπορεί να επιφανει μήνες ή ακόμη και χρόνια αργότερα. Ένα ακίνητο μπορεί να έχει ένα δικαίωμα μηχανικού από έναν εργολάβο που δεν είχε ποτέ καταβληθεί, ένα απλήρωτο φόρο που έχει δοθεί από έναν προηγούμενο ιδιοκτήτη, ή μια αξίωση από έναν άγνωστο κληρονόμο που είχε μείνει έξω από μια διαθήκη. Χωρίς ασφάλιση τίτλου, επίλυση των ζητημάτων αυτών πέφτει ξεκάθαρα στον νέο ιδιοκτήτη, συχνά οδηγεί σε δαπανηρή διαφορά ή ακόμη και απώλεια του ακινήτου.

Οι δύο κύριοι τύποι ασφαλειών τίτλων

Ασφάλιση τίτλου ιδιοκτήτη

Εάν προκύψει ένα καλυμένο ελάττωμα τίτλου, ο ασφαλιστής είτε θα υπερασπιστεί τον τίτλο του ιδιοκτήτη στο δικαστήριο είτε θα πληρώσει έγκυρες απαιτήσεις μέχρι το ποσό της πολιτικής. Οι πολιτικές του ιδιοκτήτη καλύπτουν συνήθως την πλήρη τιμή αγοράς του σπιτιού και εκδίδονται για μια εφάπαξ πριμοδότηση κατά το κλείσιμο. Πολλοί επαγγελματίες ακινήτων συνιστούν ότι οι αγοραστές αγοράζουν πάντα την πολιτική του ιδιοκτήτη, καθώς παρέχει ειρήνη του μυαλού για όσο διάστημα αυτοί ή κληρονόμοι τους κατέχουν την ιδιοκτησία.

Ασφάλιση τίτλου του Δανείου

Οι δανειολήπτες σχεδόν καθολικά απαιτούν την πολιτική ενός δανειστή ως προϋπόθεση για την έγκριση μιας υποθήκης. Αυτή η πολιτική προστατεύει το οικονομικό συμφέρον του δανειστή στο ακίνητο & mdash; συνήθως το υπόλοιπο του υπολοίπου του δανείου. [[LFT:0]] δεν προστατεύει [[[LFT:1]] τον αγοραστή ή το κεφάλαιο του αγοραστή. Το κόστος της πολιτικής του δανειστή συνήθως καταβάλλεται από τον αγοραστή κατά τη διάρκεια του κλεισίματος, αν και σε ορισμένες περιοχές ο πωλητής μπορεί να το πληρώσει. Αν ένα ελάττωμα τίτλου θολώνει το ακίνητο, ο δανειστής επιστρέφεται για την απώλεια του, αλλά ο ιδιοκτήτης του σπιτιού θα μπορούσε να παραμείνει απροστάτευτος, εκτός αν έχουν επίσης την πολιτική του ιδιοκτήτη.

Ο Κοινός Τίτλος Ελλείπει την Ασφάλιση που Καλύπτει ο Τίτλος

Η ασφάλεια τίτλου καλύπτει ένα ευρύ φάσμα κρυφών κινδύνων που μπορεί να μην εμφανίζονται σε μια τυποποιημένη αναζήτηση τίτλου. Παραδείγματα περιλαμβάνουν:

  • Σφυρηλατημένες υπογραφές σε πράξεις, υποθήκες ή αποδεσμεύσεις
  • Μη αποκαλυφθέντες ή αγνοούμενοι κληρονόμοι που διεκδικούν την κυριότητα
  • Σφάλματα σε δημόσια αρχεία, όπως λανθασμένες νομικές περιγραφές ή ψευδώνυμα ονόματα
  • Μη αμειβόμενοι φόροι ακίνητης περιουσίας ή αξιολογήσεις ενώσεων ιδιοκτητών
  • Παραλήπτες της Mechanic που κατατέθηκαν από εργολάβους ή προμηθευτές
  • Κατασχέσεις ή συνοριακές διαφορές που επηρεάζουν τα δικαιώματα ιδιοκτησίας
  • Απάτες μεταβιβάσεις τίτλου από προηγούμενο ιδιοκτήτη ή κάποιον που παρίσταται ως ιδιοκτήτης
  • Περιοριστικά συμβόλαια ή διευκολύνσεις που περιορίζουν τη χρήση ακινήτων
  • Ανίκανοι ή ανύπαρκτοι παραχωρητές (π.χ., τίτλος υπογεγραμμένος από αποθανόντα)

Κάθε ένα από αυτά τα ελαττώματα μπορεί να δημιουργήσει ένα σύννεφο για τον τίτλο, καθιστώντας το ακίνητο μη εμπορεύσιμο ή υπόκεινται σε ανταγωνιστικές απαιτήσεις. Τίτλος ασφαλιστικά βήματα για την επίλυση αυτών των ζητημάτων, είτε με την εκκαθάριση του ελαττώματος με νομικά μέσα ή με την αντιστάθμιση του ασφαλισμένου μέρους για οποιαδήποτε οικονομική ζημία.

Πώς Τίτλος Ασφάλισης Διαφορές από Άλλους τύπους Ασφαλίσεων

Τα περισσότερα ασφαλιστικά συμβόλαια προστατεύουν από μελλοντικά γεγονότα[: πυρκαγιά, τροχαίο ατύχημα ή απαίτηση ευθύνης. Η ασφάλιση τίτλου είναι μοναδική επειδή προστατεύει από [παλαιότερα] γεγονότα που ήταν άγνωστα κατά τη στιγμή της αγοράς. Το πριμ καταβάλλεται μία φορά, όχι ετησίως, και η κάλυψη διαρκεί επ' αόριστον για την πολιτική του ιδιοκτήτη. Μια άλλη βασική διαφορά είναι ότι οι ασφαλιστικές εταιρείες τίτλου πραγματοποιούν μια επιμελή αναζήτηση τίτλου και εξέταση πριν από την έκδοση της πολιτικής, με στόχο την εξάλειψη των περισσότερων κινδύνων που είναι δυνατόν. Αν ένα ελάττωμα ανακαλυφθεί κατά τη διάρκεια της αναζήτησης, ο ασφαλιστής θα απαιτήσει να θεραπευτεί πριν από το κλείσιμο. Αυτή η προληπτική διαδικασία βοηθά στην αποτροπή αξιώσεων από ποτέ. Σε αντίθεση, άλλες ασφαλιστικές πολιτικές τιμών που βασίζονται στην πιθανότητα μελλοντικών ζημιών.

Η διαδικασία αναζήτησης και εξέτασης τίτλου

Πριν από την έκδοση ενός ασφαλιστηρίου συμβολαίου τίτλου, μια εταιρεία τίτλου ή δικηγόρος διεξάγει μια ενδελεχή αναζήτηση του ιστορικού του ακινήτου. Αυτή η διαδικασία περιλαμβάνει συνήθως:

  1. Αναζήτηση δημόσιων αρχείων: εξέταση πράξεων, υποθηκών, υποθηκών, φορολογικών αρχείων, δικαστικών αποφάσεων, αποδεικτικών υποθηκών και άλλων εγγράφων που επηρεάζουν τον τίτλο.
  2. Επαναθεώρηση της αλυσίδας τίτλου: εντοπισμός της κυριότητας τουλάχιστον 30 έως 60 έτη για να εξασφαλιστεί ότι κάθε μεταβίβαση εκτελέστηκε και καταγράφηκε σωστά.
  3. Έλεγχος για βάρη: εντοπισμός ευκολιών, περιοριστικών διαθηκών, εκκρεμών μηνύσεων, ή απλήρωτων φόρων που θα μπορούσαν να επηρεάσουν το ακίνητο.
  4. Επίλυση ελαττωμάτων: αν βρεθεί κάποιο πρόβλημα, η εταιρεία τίτλου συνεργάζεται με όλα τα μέρη για να το καθαρίσει πριν κλείσει (π.χ., απόκτησης μιας ικανοποιημένης υποθήκης που δεν καταγράφηκε ποτέ, ή εξόφλησης εκκρεμών υποθηκών).
  5. Εκδίδοντας προκαταρκτική έκθεση: ο αγοραστής και ο δανειστής λαμβάνουν δέσμευση ή βιβλιοδεσία που απαριθμεί τους όρους υπό τους οποίους θα εκδοθεί η πολιτική, καθώς και τυχόν εξαιρέσεις (στοιχεία που δεν καλύπτονται).

Μόλις λυθούν όλα τα ζητήματα, η τελική πολιτική εκδίδεται κατά το κλείσιμο. Το κόστος της αναζήτησης και εξέτασης περιλαμβάνεται στο ασφαλιστικό ασφάλιστρο τίτλου.

Real-World Παραδείγματα: Γιατί ένας καθαρός τίτλος μετράει

Οι νόμιμοι κληρονόμοι μιας προηγούμενης γενιάς αναδύθηκαν, διεκδικώντας την ιδιοκτησία τους. Χωρίς την πολιτική τίτλου ενός ιδιοκτήτη, η οικογένεια θα έπρεπε να προσλάβει δικηγόρο, να μηνύσει τους κληρονόμους και ενδεχομένως να χάσει το σπίτι τους. Με την ασφάλεια τίτλου, ο ασφαλιστής προσέλαβε μια νομική ομάδα για να υπερασπιστεί τον τίτλο της οικογένειας και τελικά πλήρωσε μια διευθέτηση στους κληρονόμους για να καθαρίσει την απαίτηση. Η οικογένεια διατήρησε το σπίτι τους και πλήρωσε μόνο το αρχικό ασφάλιστρο.

Ένα άλλο κοινό σενάριο περιλαμβάνει απλήρωτους φόρους ακινήτων. Ένας ιδιοκτήτης σπιτιού αγόρασε ένα fixer-upper και αργότερα έμαθε ότι ο προηγούμενος ιδιοκτήτης δεν είχε πληρώσει φόρους για αρκετά χρόνια. Η κομητεία έθεσε ένα φόρο δέσμευση για το ακίνητο που πήρε προτεραιότητα πάνω από το υποθήκη του νέου αγοραστή. Η πολιτική δανειστή του αγοραστή κάλυψε το ποσό της δέσμευσης, αλλά ο αγοραστής έπρεπε ακόμα να πληρώσει έξω από-τσέπη για να αποφύγει την κατάσχεση.

Κόστος ασφάλισης τίτλου

Τα ασφάλιστρα τίτλων ποικίλλουν ανάλογα με το κράτος, την αξία της ιδιοκτησίας, και το ποσό της κάλυψης. Σε πολλά κράτη, τα επιτόκια ρυθμίζονται, ενώ σε άλλα ορίζονται από τον ασφαλιστή. Τυπικά, το κόστος είναι ένα κλάσμα της τιμής του ακινήτου &mdash? συχνά μεταξύ 0,5% και 1,0% της τιμής αγοράς. Για ένα σπίτι $ 400.000, που θα μπορούσε να είναι $ 2.000 έως $ 4,000 για τις πολιτικές του συνδυασμένου ιδιοκτήτη και δανειστή. Το ασφάλιστρο καταβάλλεται μια φορά κατά το κλείσιμο και καλύπτει ολόκληρη τη ζωή της ιδιοκτησίας.

Ποιος Πληρώνει για την Ασφάλεια Τίτλων;

Στις περισσότερες συναλλαγές ακινήτων, ο αγοραστής πληρώνει για την πολιτική του δανειστή ως μέρος του κόστους κλεισίματος. Ο αγοραστής πληρώνει επίσης συνήθως για την πολιτική του ιδιοκτήτη, αν και σε ορισμένες περιοχές ο πωλητής μπορεί να το καλύψει ως κίνητρο διαπραγμάτευσης. Προσαρμοσμένη και πρακτική διαφέρουν σημαντικά από κράτος σε κράτος, ακόμη και κομητεία σε νομό. Για παράδειγμα, σε ορισμένα μέρη της βορειοανατολικής, ο πωλητής αγοράζει την πολιτική του ιδιοκτήτη, ενώ ο αγοραστής πληρώνει για την πολιτική του δανειστή. Οι αγοραστές θα πρέπει να επανεξετάσουν τη συμφωνία αγοράς και το κλείσιμο της αποκάλυψης να κατανοήσουν ακριβώς ποιος είναι υπεύθυνος για ποια πολιτική. Ανεξάρτητα από το ποιος πληρώνει, το όφελος της πολιτικής του ιδιοκτήτη πηγαίνει στον αγοραστή.

Πώς ο τίτλος ασφάλισης αξιώνει εργασία

Η κάλυψη μιας απαίτησης για ασφαλιστήριο συμβόλαιο τίτλου διαφέρει από την υποβολή απαίτησης, ας πούμε, για μια πολιτική ιδιοκτητών. Δεδομένου ότι η ασφάλιση τίτλου έχει σχεδιαστεί για να αποτρέψει τις ζημίες μέσω προ-κλείσιμο αναδοχής, πραγματικές απαιτήσεις είναι σχετικά σπάνιες. Αλλά όταν προκύπτει ελάττωμα, ο ασφαλισμένος πρέπει να ενημερώσει άμεσα τον ασφαλιστή. Ο ασφαλιστής θα διερευνήσει την απαίτηση και, αν καλύπτεται, να λάβει μέτρα για τη θεραπεία του ελαττώματος. Αυτό θα μπορούσε να περιλαμβάνει τον τίτλο ηρεμίας μέσω μιας δικαστικής δράσης, διαπραγμάτευση με δυσμενείς αιτούντες, ή καταβολή ζημιών στους ασφαλισμένους μέχρι το όριο της πολιτικής. Ο ασφαλιστής καλύπτει επίσης τα νομικά τέλη και τα έξοδα που συνδέονται με την υπεράσπιση του τίτλου, ακόμη και αν η αξίωση τελικά βρεθεί ότι είναι άκυρη. Οι περισσότερες πολιτικές περιλαμβάνουν επίσης κάλυψη του πληθωρισμού: αν η αξία της περιουσίας αυξηθεί με το χρόνο, πολλές πολιτικές προσαρμόζουν αυτόματα το ποσό κάλυψης ώστε να αντιστοιχεί σε ποσοστό του αρχικού ποσού της πολιτικής ή της τρέχουσας αγοραίας αξίας, ανάλογα με τη μορφή του κράτους και της πολιτικής.

Εξαιρέσεις και αποκλεισμοί

Τα τυποποιημένα ασφαλιστήρια συμβόλαια τίτλων περιέχουν ειδικές εξαιρέσεις και εξαιρέσεις.

  • Λοίμωξη που δημιουργείται από τον ασφαλισμένο (π.χ., δέσμευση του ιδιοκτήτη που τοποθετείται εθελοντικά στο ακίνητο μετά το κλείσιμο)
  • Ζωντικές παραβιάσεις ή παραβιάσεις του κώδικα, εκτός εάν αναφέρονται ως εξαίρεση στην πολιτική
  • Περιβαλλοντικοί κίνδυνοι ή μόλυνση
  • Θέματα που θα αποκαλυφθούν από φυσική έρευνα (όπως καταπατήσεις ή θέματα συνόρων, εκτός εάν παρέχεται και καλύπτεται έρευνα)
  • Θέματα που εμφανίζονται στο δημόσιο αρχείο μετά την ημερομηνία λήξης του ασφαλιστηρίου συμβολαίου αλλά πριν ο ασφαλισμένος λάβει τον τίτλο (π.χ., ένα νέο παραλήρημα που κατατέθηκε κατά τη λήξη)
  • Condo ή HOA περιορισμούς που είναι πρότυπα για την κοινότητα

Οι αγοραστές μπορούν συχνά να ζητήσουν από την εταιρεία τίτλου να καταργήσει ορισμένες εξαιρέσεις με την παροχή επιπλέον τεκμηρίωσης (όπως μια έρευνα) ή με την αγορά μιας εκτεταμένης πολιτικής κάλυψης.

Ασφάλεια τίτλου και το ψηφιακό κλείσιμο

Καθώς τα κλείσιμο ακινήτων γίνονται πιο ψηφιακά — μέσω απομακρυσμένης ηλεκτρονικής συμβολαιοποίησης, e-recording, και ηλεκτρονικές υπογραφές — ασφάλεια τίτλου παραμένει ακρογωνιαίος λίθος της εμπιστοσύνης. Ψηφιακά εργαλεία επιταχύνουν τη διαδικασία, αλλά επίσης εισάγουν νέους κινδύνους, όπως η απάτη σύρμα ή κλοπή ταυτότητας. Οι ασφαλιστικές εταιρείες τίτλου έχουν προσαρμοστεί με την ενίσχυση των πρωτοκόλλων ασφαλείας του κυβερνοχώρου τους και την κάλυψη για ορισμένες απώλειες που σχετίζονται με ψηφιακό.

Απαιτούνται από το Νόμο οι Ασφάλειες Τίτλων;

Για τους αγοραστές μετρητών, δεν υπάρχει νομική απαίτηση για την αγορά ασφάλισης τίτλου, αλλά συνιστάται έντονα. Χωρίς αυτό, ένας αγοραστής μετρητών θα μπορούσε να είναι προσωπικά υπεύθυνος για τυχόν ελαττώματα τίτλου που επιφάνεια. Πολλοί δικηγόροι ακινήτων και συνήγοροι καταναλωτών συμβουλεύουν όλους τους αγοραστές ακινήτων να αγοράσουν την πολιτική ενός ιδιοκτήτη, δεδομένου του σχετικά χαμηλού εφάπαξ κόστους σε σύγκριση με την πιθανή οικονομική καταστροφή ενός θολωμένου τίτλου. Σε ορισμένα κράτη, όπως το Τέξας, ασφάλιση τίτλου είναι σε μεγάλο βαθμό ρυθμίζονται, και τα ποσοστά και τις μορφές καθορίζονται από το κρατικό ασφαλιστικό τμήμα.

Επιλογή μιας Εταιρείας Τίτλων

Η επιλογή ενός αξιόπιστου ασφαλιστή τίτλου είναι εξίσου σημαντική με την επιλογή του σωστού μεσίτη ακινήτων ή δανειστή. Αναζητήστε μια εταιρεία με:

  • Ισχυρές οικονομικές αξιολογήσεις από οργανισμούς όπως το Α.Μ. Best ή Standard & Poor’s
  • Μια διεξοδική, διαφανής διαδικασία αναζήτησης τίτλου
  • Σαφής επικοινωνία σχετικά με τα τέλη, τις εξαιρέσεις και τους όρους πολιτικής
  • Θετικές κριτικές και καλή φήμη στην τοπική αγορά σας
  • Εμπειρογνώμονες που μπορούν να χειριστούν πολύπλοκα θέματα τίτλου

Μπορείτε επίσης να ζητήσετε από τον μεσίτη ακινήτων σας για συστάσεις, αλλά είναι σοφό να κάνετε τη δική σας δέουσα επιμέλεια. Σε πολλές πολιτείες, έχετε το δικαίωμα να επιλέξετε τη δική σας εταιρεία τίτλου, ακόμη και αν ο δανειστής ή ο πράκτορας προτείνει έναν συγκεκριμένο πάροχο.

Συμπέρασμα: Η τελευταία γραμμή άμυνας σε Κτηματομεσιτικά Κλείσματα

Η ασφάλεια τίτλου μπορεί να φαίνεται σαν ένα ακόμα κόστος κλεισίματος, αλλά είναι πολύ περισσότερο από ένα τέλος — είναι ένα δίχτυ ασφαλείας που προστατεύει μια από τις μεγαλύτερες επενδύσεις που οι περισσότεροι άνθρωποι θα κάνουν ποτέ. Η αναζήτηση τίτλου πριν από το κλείσιμο αλιεύει πολλά προβλήματα, αλλά δεν είναι τέλεια αναζήτηση. Κρυμμένα ελαττώματα μπορεί να αναδυθεί δεκαετίες αργότερα, και χωρίς ασφάλιση, το οικονομικό και νομικό βάρος πέφτει εξ ολοκλήρου στον ιδιοκτήτη του ακινήτου. Για τους δανειστές, ασφάλιση τίτλου ασφαλίζει την επένδυση υποθήκη. Για τους αγοραστές, παρέχει τη διαβεβαίωση ότι το ακίνητο που αγόρασαν είναι πραγματικά δική τους, δωρεάν από κρυφές αξιώσεις. Κατανόηση του ρόλου της ασφάλισης τίτλου σε ακίνητα κλείσιμο είναι απαραίτητη για οποιονδήποτε αγορά ή πώληση ενός σπιτιού. Με την συμπερίληψη ενός ισχυρού ιδιοκτήτη του τίτλου πολιτική, θα εξασφαλίσει ότι τα δικαιώματα ιδιοκτησίας σας προστατεύονται για το μεγάλο χρονικό διάστημα, καθιστώντας την επένδυση σε ένα ακίνητο μια ασφαλή και σίγουρη απόφαση.

Για περισσότερες πληροφορίες, μπορείτε να επισκεφθείτε την Αμερικανική Ένωση Τίτλων Γης (ALTA), η οποία παρέχει καταναλωτικούς πόρους και πρότυπα βιομηχανίας. Συμπληρωματικές οδηγίες είναι διαθέσιμες από τον Εξηγητή του Γραφείου Χρηματοοικονομικής Προστασίας Καταναλωτή για την ασφάλιση τίτλου. Αν σκέφτεστε μια αγορά μετρητών, ο [Investopedia οδηγός για την ασφάλιση τίτλου για αγοραστές μετρητών] προσφέρει χρήσιμη προοπτική.