Table of Contents

Γιατί η μετριοπαθής ανασκόπηση εγγράφων και η οφειλόμενη επιείκεια είναι μη-Αδιαφήμιση

Είτε είστε ένας πρώτος ⁇ φορά homebuyer, ένας έμπειρος επενδυτής, ή ένας πωλητής οριστικοποιώντας μια συμφωνία, αυτές οι υπογραφές αντιπροσωπεύουν μια νομική δέσμευση που μπορεί να έχει διαρκείς οικονομικές και προσωπικές συνέπειες. Ο ενθουσιασμός της προσέγγισης της γραμμής τερματισμού συχνά βάζει σε πειρασμό τα μέρη να βιαστούν μέσα από τη γραφειοκρατία, αλλά αυτή η ώθηση μπορεί να οδηγήσει σε δαπανηρές εποπτεία. Μια διεξοδική επανεξέταση κάθε εγγράφου και μια πειθαρχημένη διαδικασία δέουσας επιμέλειας δεν είναι μόνο οι βέλτιστες πρακτικές ⁇ είναι βασικές διασφαλίσεις που προστατεύουν τα δικαιώματά σας, την επένδυσή σας, και το μέλλον σας.

Η δέουσα επιμέλεια εκτείνεται πολύ πέρα από τη σάρωση μερικές σελίδες για εμφανή τυπογραφικά. Σημαίνει την επαλήθευση ότι όλες οι παραστάσεις που γίνονται από το άλλο μέρος είναι ακριβείς, επιβεβαιώνοντας ότι δεν υπάρχουν κρυφές παραλείψεις ή επιβαρύνσεις, και εξασφαλίζοντας ότι οι όροι που συμφωνήσατε είναι οι όροι που αντικατοπτρίζονται στην τελική γραφειοκρατία.

Κατανόηση των βασικών εγγράφων κλεισίματος

Ένα τυπικό πακέτο κλεισίματος περιέχει πολλαπλά έγγραφα, το καθένα εξυπηρετεί ένα ξεχωριστό σκοπό. Η εξοικείωση με αυτές τις μορφές σας επιτρέπει να εντοπίσετε λάθη ή ασυνήθιστες ρήτρες γρήγορα.

Η Συμφωνία Αγοράς και οι Τροποποιήσεις της

Η σύμβαση αγοράς είναι η βασική σύμβαση που περιγράφει την τιμή, τα απρόβλεπτα, την ημερομηνία λήξης, και άλλους κρίσιμους όρους. Τυχόν τροποποιήσεις ή προσθήκες (π.χ., επεκτάσεις, πιστώσεις επισκευής, ή συμβάσεις χρηματοδότησης) πρέπει να περιλαμβάνονται και να συνάδουν με τα τελικά έγγραφα κλεισίματος. Διασταυρώστε ⁇ αναφέρετε τη δήλωση διακανονισμού έναντι της συμφωνίας αγοράς για να διασφαλιστεί ότι κάθε πίστωση, χρέωση, και proration ταιριάζει με ό, τι είχε διαπραγματευθεί.

Η δήλωση διακανονισμού (η γνωστοποίηση της λήξης ή η HUD ⁇ 1)

Για τις συναλλαγές κατοικιών, η γνωστοποίηση κλεισίματος (CD) στοιχείο για όλα τα έξοδα ⁇ ποσό δανείου, το επιτόκιο, το κόστος κλεισίματος, τους φόρους, την ασφάλιση, και προπληρωμένα στοιχεία. Για εμπορικές ή χρηματικές συμφωνίες, ένα HUD ⁇ 1 ή μια παρόμοια κατάσταση διακανονισμού εξυπηρετεί την ίδια λειτουργία. Επαλήθευση κάθε στοιχείο γραμμής: τέλη δανειστή, ασφάλιστρα τίτλου, εγγραφή τελών, φόρους μεταφοράς, και οποιεσδήποτε πιστώσεις από τον πωλητή. Ακόμη και ένα μικρό λάθος υπολογισμό μπορεί να μετατοπίσει χιλιάδες δολάρια. Ένα κοινό λάθος είναι ένα λανθασμένο ποσό δανείου ή ένα μη αποκρυπτόμενο τέλος που δεν ήταν μέρος της αρχικής εκτίμησης του δανείου σας.

Παραλαβή και Εκδίκηση Εμπιστοσύνης / Υποθήκης

Εάν χρηματοδοτείτε την αγορά, θα υπογράψετε ένα γραμμάτιο ⁇ την προσωπική σας υπόσχεση να εξοφλήσετε το δάνειο ⁇ και ένα μέσο ασφαλείας (ή ένα μέσο εμπιστοσύνης ή υποθήκης) που δίνει στον δανειστή μια απαίτηση για το ακίνητο αν δεν έχετε την ευκαιρία. Επανεξέταση του σημειώματος για το επιτόκιο, το χρονοδιάγραμμα πληρωμής, τις κυρώσεις προπληρωμής, και τυχόν ρυθμιζόμενα χαρακτηριστικά ⁇ επιτόκιο. Το μέσο ασφαλείας πρέπει να περιγράψει σωστά το ακίνητο και να απαριθμήσει τα δικαιώματα που έχετε για να θεραπεύσετε μια αθέτηση.

Έγγραφα και τίτλος

Η πράξη μεταφέρει την κυριότητα από πωλητή σε αγοραστή. Ελέγξτε τα ονόματα του χορηγού και του χορηγού, τη νομική περιγραφή του ακινήτου, και το είδος της πράξης (π.χ., γενική εγγύηση, ειδική εγγύηση, ή παραίτηση). Τίτλοι ασφαλιστήρια συμβόλαια και θεωρήσεις σας προστατεύουν από κρυμμένα ελαττώματα, όπως undisclosed κληρονόμοι, πλαστογραφίες, ή παλιά υποθήκες. Βεβαιωθείτε το ποσό της πολιτικής και κάλυψη ταιριάζει με ό, τι είχε υποσχεθεί.

Συμπληρωματικά έγγραφα

Ανάλογα με τη συναλλαγή, μπορείτε επίσης να συναντήσετε ένορκες καταθέσεις (π.χ. τίτλος, κατοχή), οδηγίες μεσεγγύησης, συμφωνίες παραχώρησης φόρου ακίνητης περιουσίας και έγγραφα σύνδεσης ιδιοκτητών.

Συστηματική Προσέγγιση για τη Σωστή Επιθυμία

Η δέουσα επιμέλεια είναι μια διαδικασία, όχι ένα απλό γεγονός. Σπάστε το σε διακριτές περιοχές για να βεβαιωθείτε ότι τίποτα δεν παραβλέπεται.

Οικονομική υποχρέωση

Πέρα από την επαλήθευση της δήλωσης διακανονισμού, επιβεβαιώστε την πηγή και τη διαθεσιμότητα των κεφαλαίων σας. Αν χρησιμοποιείτε μια υποθήκη, ελέγξτε ότι ο δανειστής έχει εκδώσει ένα σαφές ⁇ για να κλείσει ⁇ και ότι όλοι οι όροι αναδοχής έχουν ικανοποιηθεί. Για τους αγοραστές μετρητών, να πάρετε απόδειξη ότι τα κεφάλαια είναι σε έναν επαληθευμένο λογαριασμό και ότι οι οδηγίες για τα σύρματα είναι σωστές ⁇ η απάτη είναι μια αυξανόμενη απειλή στα ακίνητα. Συγκρίνετε το τελικό ποσό του δανείου και το επιτόκιο με την αρχική εκτίμηση του δανείου, οποιεσδήποτε διαφορές πρέπει να εξηγηθούν και να διορθωθούν.

Αναθεωρήστε τυχόν πιστώσεις πωλητή, αποζημιώσεις επισκευής, ή εκχωρήσεις κλεισίματος κόστους. Αυτά θα πρέπει να αναφέρονται ρητά στη δήλωση διακανονισμού και να υποστηρίζονται από τιμολόγια ή συμβάσεις. Επίσης, επαληθεύστε τις προκαταβολές για φόρους ιδιοκτησίας, HOA τέλη, και ενοίκια (για ακίνητα επενδύσεων).

Νομική υποχρέωση

Η αναζήτηση τίτλου αποκαλύπτει παραλήψεις, ελαφρύτητες, διαθήκες, και οποιαδήποτε σύννεφα στον τίτλο. Τα κοινά ζητήματα περιλαμβάνουν απλήρωτους φόρους, περιορισμούς μηχανικών από εργολάβους, ή μια λανθασμένα καταγεγραμμένη προηγούμενη πράξη. Έχετε το δικαίωμα να ζητήσετε από τον πωλητή να καθαρίσει αυτά τα ελαττώματα πριν κλείσει. Αν ένα θέμα τίτλου εμφανιστεί αργά, ο δικηγόρος σας μπορεί να βοηθήσει στη διαπραγμάτευση μιας απόφασης ή αναβολή του κλεισίματος.

Μια πρόσφατη έρευνα (ALTA/ACSM έρευνα για τον τίτλο γης) δείχνει οριακές γραμμές, καταπατήσεις, και βελτιώσεις. Διαφορές μεταξύ της περιγραφής του έργου και τις πραγματικές γραμμές ιδιοκτησίας μπορεί να προκαλέσει διαφορές ή προβλήματα χρηματοδότησης γείτονα. Αν η έρευνα αποκαλύψει μια καταπάτηση (π.χ., ένα φράχτη ή ένα δρόμο που διασχίζει το όριο), θα πρέπει να αποφασίσετε πώς να το χειριστεί πριν από την υπογραφή.

Επιθεώρηση ακινήτου λόγω της επιείκειας

Ενώ μια πλήρης επιθεώρηση συνήθως συμβαίνει κατά τη διάρκεια της περιόδου έκτακτης ανάγκης, το τελικό στάδιο είναι η τελευταία ευκαιρία να επαληθευτεί ότι οποιαδήποτε συμφωνημένη επισκευή ⁇ ανεπισκευής έχουν ολοκληρωθεί. Αποκτήστε αποδείξεις, άδειες, και εκθέσεις επιθεώρησης για την εργασία που γίνεται. Αν ο πωλητής συμφώνησε να επισκευάσει μια διαρροή οροφής, επιβεβαιώστε ότι η επισκευή έγινε από έναν εξουσιοδοτημένο εργολάβο και ότι πληροί τον κωδικό. Μην βασίζεστε σε ένα απλό \"ναι\" από τον πωλητή - Documentation σας προστατεύει.

Για εμπορικές ιδιοκτησίες, ανασκόπηση περιβαλλοντικών εκθέσεων, ζώνες επιστολές συμμόρφωσης, και κάθε μίσθωση ενοικιαστών. Βεβαιωθείτε ότι η χρήση του ακινήτου επιτρέπεται νομικά και ότι δεν υπάρχουν εκκρεμείς παραβιάσεις. Μια ανεπίλυτη παραβίαση κώδικα μπορεί να γίνει ευθύνη σας την ημέρα που υπογράφετε.

Συνήθεις Λάθη που Εκτροχιάζουν τις Συναλλαγές

Εδώ είναι οι πιο συχνές παγίδες και πώς να τους αποφύγει.

  • Υποθέτοντας ότι όλα τα τέλη είναι τελικά. Οι δανειολήπτες και οι εταιρείες τίτλων μερικές φορές προσθέτουν τέλη της τελευταίας στιγμής ή “δαπάνες”. Συγκρίνετε κάθε χρέωση έναντι της εκτίμησης ή της παραδοχής του δανείου. Αν εμφανιστεί ένα τέλος που δεν αποκαλύφθηκε, ζητήστε την απομάκρυνσή του ή μια εξήγηση.
  • Η εκτέλεση των εντολών επαλήθευσης των καλωδίων. Η απάτη με τα σύρματα ακινήτων είναι ανεξέλεγκτη. Οι εγκληματίες υποκλέψουν λογαριασμούς ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και στέλνουν ψεύτικες οδηγίες καλωδίωσης, εκτρέποντας τις πληρωμές σε πλαστούς λογαριασμούς. Πάντα επιβεβαιώνουν τις οδηγίες μέσω τηλεφώνου χρησιμοποιώντας έναν αριθμό που γνωρίζετε ότι είναι νόμιμο ⁇ ποτέ οδηγίες εμπιστοσύνης που αποστέλλονται μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και μόνο.
  • Με την ματιά των λεπτών εκτυπώσεων στο γραμμάτιο. Ρυθμιζόμενες ⁇ τιμολογούμενες υποθήκες συχνά έχουν ανώτατα όρια και περιόδους προσαρμογής που μπορούν να αυξήσουν δραματικά την πληρωμή σας. Ελέγξτε για προκαταβολές, καθυστερημένες ρήτρες, και την περίοδο χάριτος. Μια φαινομενικά μικρή λεπτομέρεια θα μπορούσε να σας κοστίσει χιλιάδες κατά τη διάρκεια της ζωής του δανείου.
  • Αγνοώντας την ασφαλιστική δέσμευση του ακινήτου. Η δέσμευση παραθέτει τις εξαιρέσεις στην κάλυψη. Αν υπάρχει μια ευκολία που επιτρέπει σε μια εταιρεία κοινής ωφέλειας να τρέξει γραμμές μέσα από την αυλή σας, αυτό θα καταχωρηθεί ως εξαίρεση. Βεβαιωθείτε ότι είστε άνετα με όλες τις εξαιρέσεις.
  • Δεν επανεξετάζουν τα έγγραφα της HOA. Αν το ακίνητο βρίσκεται σε ένωση ιδιοκτητών, πρέπει να επανεξετάσετε τα CC&Rs (συνδικαλιστές, προϋποθέσεις, και περιορισμοί), τους νόμους, οικονομικές καταστάσεις, και πρακτικά συνεδριάσεων. Μη αμειβόμενες HOA τέλη, ειδικές αξιολογήσεις, ή περιοριστικούς κανόνες (π.χ., δεν ενοίκια, περιορισμένο πάρκινγκ) μπορεί να επηρεάσει σημαντικά την απόλαυση και τις επενδύσεις σας.

Για πιο λεπτομερείς οδηγίες, συμβουλευτείτε τους πόρους όπως το Οι πόροι του Γραφείου Χρηματοοικονομικής Προστασίας Καταναλωτή [] και τον Οδηγός ακινήτων για τους κρατικούς ειδικούς κανόνες.

Δημιουργία μιας λίστας ελέγχου αναθεώρησης

Μια δομημένη λίστα ελέγχου εξασφαλίζει συνέπεια και πληρότητα. Προσαρμόστε αυτή τη λίστα στη συναλλαγή σας, αλλά συμπεριλάβετε τουλάχιστον τα ακόλουθα στοιχεία:

  • Προσωπικές πληροφορίες: Επιβεβαιώστε ότι το όνομα, η διεύθυνση και οι λεπτομέρειες του συναγοραστή είναι σωστά γραμμένες.
  • Περιγραφή ακινήτου: Ταίριασμα της νομικής περιγραφής και του αριθμού δεμάτων για το συμβόλαιο, την έρευνα και την δέσμευση τίτλου.
  • Δάνειο όρων: Επιβεβαιώστε το επιτόκιο, το ποσό του δανείου, τη διάρκεια, τη μηνιαία πληρωμή, τα ποσά μεσεγγύησης, και τυχόν ρυθμιζόμενα χαρακτηριστικά του επιτοκίου. Υπογράψτε μόνο αν αυτά ταιριάζουν με την εκτίμηση του δανείου σας.
  • Κλειστό κόστος και πιστώσεις: Συγκρίνετε την δήλωση διακανονισμού με την εκτίμηση καλής πίστης ή την εκτίμηση δανείου. Διαφωνήστε με τυχόν ανεξήγητες αυξήσεις.
  • Επισκευές και προϋποθέσεις: Διασφάλιση ότι όλες οι επισκευές που έχουν γίνει με συμφωνία του πωλητή θα ολοκληρωθούν και θα τεκμηριωθούν. Αν όχι, διαπραγματεύσου μια καθυστέρηση ή πίστωση πριν υπογράψεις.
  • Απαλλαγή από την υποχρέωση παροχής στοιχείων για την παροχή στοιχείων: Αν παραιτηθήκατε από τυχόν απρόβλεπτα (έλεγχος, εκτίμηση, χρηματοδότηση), επιβεβαιώστε ότι είστε άνετα να προχωρήσετε χωρίς αυτές τις προφυλάξεις.
  • Αποκαλύψεις των πωλητών: Διαβάστε όλες τις γνωστοποιήσεις ακινήτων (π.χ., βαφή με βάση το μόλυβδο, λανθάνουσες ατέλειες) και πάλι. Αν προκύψουν νέες πληροφορίες κατά το κλείσιμο, έχετε το δικαίωμα να φύγετε μακριά σε πολλές πολιτείες.
  • Υπογραφές και ημερομηνίες: Διασφάλιση όλων των μερών ⁇ αγοραστών, πωλητών, δανειστών και των υπαλλήλων τίτλων ⁇ έχουν υπογράψει και χρονολογήσει τα σωστά έγγραφα. Οι χαμένες υπογραφές μπορούν να ακυρώσουν τη συμφωνία.

Ο Ρόλος των Επαγγελματιών στην Υποχρέωσή Σας

Ενώ μπορείτε (και θα πρέπει) να διαβάσετε κάθε έγγραφο ο ίδιος, οι επαγγελματίες φέρνουν την εμπειρογνωμοσύνη που πιάνει κρυμμένους κινδύνους.

Δικηγόρος ακινήτων

Για παράδειγμα, ορισμένες πολιτείες απαιτούν δικηγόρο για να προετοιμάσει την πράξη ή να είναι παρόντες κατά το κλείσιμο. Ακόμη και σε μεσάζοντα κράτη, μια επανεξέταση δικηγόρου μπορεί να αποτρέψει πονοκεφάλους. Η Αμερικανική Δικηγορική Ένωση Real Property, Trust and Estate Law Section είναι ένα καλό σημείο εκκίνησης για την εύρεση ενός ειδικευμένου δικηγόρου.

Τίτλος Εταιρεία ή υπάλληλος του προγράμματος

Η δουλειά της εταιρείας τίτλου είναι να εξασφαλίσει σαφή τίτλο και να χειριστεί το κλείσιμο. Ζητήστε μια προκαταρκτική αναφορά τίτλου νωρίς και να την επανεξετάσει για τυχόν παραλείψεις ή ελαττώματα. Ζητήστε από τον υπάλληλο μεσεγγύησης να εξηγήσει κάθε έγγραφο και αμοιβή.

Μεσίτης ακινήτων

Ο πράκτοράς σας θα πρέπει να είναι παρών στο κλείσιμο για να υποστηρίξει τα συμφέροντά σας. Μπορούν να εντοπίσουν διαφορές στις προμήθειες ή τα τέλη και να βοηθήσουν στη διαπραγμάτευση πιστώσεων εάν προκύψουν ζητήματα.

Παραδοτέα ή ενυπόθηκη μίσθωση

Ο δανειστής σας πρέπει να παρέχει τελικά έγγραφα δανείου τουλάχιστον τρεις εργάσιμες ημέρες πριν το κλείσιμο. Χρησιμοποιήστε το χρόνο αυτό για να επανεξετάσετε την Αποκάλυψη Κλείσιμο προσεκτικά. Εάν οι όροι ΔΑΠ ή δάνειο αλλάξει από ό, τι αναμένατε, έχετε το δικαίωμα να καθυστερήσετε το κλείσιμο για να διερευνήσει. Η Ομοσπονδιακή Επιτροπή Εμπορίου προσφέρει ]οδηγό για την αποκάλυψη κλεισίματος υποθηκών[[LFT:1]] που εξηγεί τις προστασίες σας.

Πότε να Περπατήσετε

Εάν ένα ουσιαστικό ελάττωμα ανακαλυφθεί ⁇ ένα μη αποκαλυπτικό παρακράτημα, ένα μεγάλο δομικό ζήτημα, ή μια δόλια εκπροσώπηση ⁇ μπορεί να έχετε το νόμιμο δικαίωμα να ακυρώσετε τη σύμβαση και να ανακτήσετε την κατάθεσή σας. Οι περισσότερες συμφωνίες αγοράς περιλαμβάνουν μια «υποχρέωση επιμέλειας» ή «επιθεώρηση» έκτακτης ανάγκης που σας επιτρέπει να υποχωρήσετε για οποιοδήποτε λόγο κατά τη διάρκεια μιας συγκεκριμένης περιόδου. Ακόμα και μετά από αυτή την περίοδο, αν ο πωλητής διέπραξε απάτη ή δεν αποκάλυψε γνωστά προβλήματα, μπορεί να έχετε προσφυγή. Συμβουλευτείτε τον δικηγόρο σας πριν τερματίσετε μια σύμβαση, αλλά ποτέ δεν αισθάνονται πιεσμένοι να υπογράψουν έγγραφα όταν σοβαρές ανησυχίες παραμένουν άλυτες.

Συμπέρασμα: Η Ειρήνη του Νου Αξίζει την Προσπάθεια

Ο πίνακας κλεισίματος είναι το τελικό σημείο ελέγχου σε ένα μεγάλο ταξίδι. Με την επένδυση του χρόνου σε μια διεξοδική αναθεώρηση εγγράφων και μια ολοκληρωμένη διαδικασία δέουσας επιμέλειας, μπορείτε να προστατευτείτε από οικονομική απώλεια, νομικές επιπλοκές, και μελλοντικές μετανοιώσεις. Λίγες επιπλέον ώρες που ξοδεύονται διαβάζοντας λεπτή εκτύπωση, επαληθεύοντας αριθμούς, και συμβουλευόμενοι επαγγελματίες μπορούν να αποτρέψουν χρόνια πονοκεφάλους. Θυμηθείτε: μόλις υπογράψετε, η συμφωνία έχει γίνει. Βεβαιωθείτε ότι κάθε υπογραφή αντανακλά την ενημερωμένη συγκατάθεσή σας, όχι μόνο την προθυμία σας να πάρετε τα κλειδιά.