Table of Contents

Κατανόηση της δέσμευσης τίτλου σε συναλλαγές ακινήτων

Όταν αγοράζετε ένα ακίνητο, λίγα έγγραφα φέρουν τόσο βάρος όσο η δεσμευτική δέσμευση [[LFT:1]]. Το έγγραφο αυτό είναι το θεμέλιο στο οποίο στηρίζεται ολόκληρο το ιδιοκτησιακό σας συμφέρον. Μια δέσμευση τίτλου είναι μια υπόσχεση από μια ασφαλιστική εταιρεία τίτλου να εκδώσει ένα συμβόλαιο ασφάλισης τίτλου μόλις εκπληρωθούν ορισμένες προϋποθέσεις. Παρέχει μια εικόνα του σημερινού κράτους του τίτλου, που προσδιορίζει ποιος κατέχει το ακίνητο, τι βάρη υπάρχουν, και τι πρέπει να επιλυθεί πριν από τη συναλλαγή μπορεί να κλείσει. Χωρίς μια λεπτομερή επανεξέταση αυτού του εγγράφου, οι αγοραστές κινδυνεύουν να κληρονομήσουν κρυφές υποχρεώσεις που μπορεί να κοστίσει χιλιάδες δολάρια ή ακόμη και να απειλήσει το δικαίωμά τους να καταλαμβάνουν το ακίνητο.

Αυτό το άρθρο θα σας καθοδηγήσει μέσα από τα βασικά συστατικά μιας δέσμευσης τίτλου, εξηγήστε γιατί κάθε μέρος μετράει, και να σας δώσει ένα πρακτικό πλαίσιο για την αναθεώρηση του με εμπιστοσύνη. Είτε είστε μια πρώτη φορά homebuyer, ένας έμπειρος επενδυτής, ή ένας επαγγελματίας ακινήτων, μια επιμελής αναθεώρηση της δέσμευσης τίτλου μπορεί να σας σώσει από δαπανηρές εκπλήξεις κάτω από το δρόμο. Ας βουτήξουμε στις λεπτομέρειες.

Τι Είναι η Δέσμευση Τίτλων;

Η δέσμευση για τίτλο είναι μια προκαταρκτική έκθεση που εκδίδεται από ασφαλιστική εταιρεία τίτλου μετά από ενδελεχή έρευνα των δημόσιων αρχείων. Δεν είναι το τελικό ασφαλιστήριο συμβόλαιο, αλλά μάλλον μια δέσμευση για την έκδοση ενός, υπό τον όρο ότι πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις και πληρούνται ειδικές απαιτήσεις. Το έγγραφο περιλαμβάνει μια νομική περιγραφή του ακινήτου, του σημερινού ιδιοκτήτη, τυχόν παρακαταθήκη, επιβαρύνσεις, ελαφρύνσεις, περιορισμούς, και εξαιρέσεις που θα αποκλειστούν από την κάλυψη εκτός εάν εκκαθαριστεί.

Είναι σημαντικό να κατανοήσουμε ότι η δέσμευση τίτλου είναι μια δεσμευτική σύμβαση μεταξύ του ασφαλιστή τίτλου και των ασφαλισμένων μερών. Μόλις την αποδεχθείτε και πληροίτε τους όρους, η εταιρεία είναι υποχρεωμένη να εκδώσει την τελική πολιτική. Ωστόσο, η δέσμευση περιγράφει επίσης τι ο ασφαλιστής θα ] δεν καλύπτει[] ⁇ αυτές είναι γνωστές ως εξαιρέσεις.

Γιατί μια Πλήρης Ανασκόπηση Έχει Σημασία

Πολλοί αγοραστές και ακόμα και πράκτορες αντιμετωπίζουν τη δέσμευση για τον τίτλο ως ένα έγγραφο ρουτίνας που απλά υπογράφεται από δικηγόρο. Αυτή είναι μια επικίνδυνη υπόθεση. Η δέσμευση για τον τίτλο είναι η πρώτη και καλύτερη ευκαιρία σας να ανακαλύψετε ελαττώματα στον τίτλο πριν γίνουν πρόβλημα σας. Ζητήματα όπως ]μη πληρωμένοι φόροι ακίνητης περιουσίας, τα υποθηκεύματα της μηχανικής από τους εργολάβους, από τους εργολάβους, [] από τους εργολάβους [[]], ή τα μη απελευθερωμένα υποθηκεύματα [] μπορούν να εμφανιστούν όλα στη δέσμευση. Αν παραλείψετε την επανεξέταση, μπορείτε να μάθετε μόνο όταν μπλοκάρουν το κλείσιμο ή αργότερα όταν ένας πιστωτής προσπαθεί να αναγκάσει την πώληση του σπιτιού σας.

Για παράδειγμα, μια ευκολία για μια εταιρεία κοινής ωφέλειας μπορεί να τους επιτρέψει να εισέλθουν στην πίσω αυλή σας για να διατηρήσουν τις γραμμές ρεύματος. Αν αυτή η ευκολία τρέχει απευθείας όπου έχετε προγραμματίσει να χτίσει μια πισίνα, θα μπορούσε να αναγκαστεί να μεταφέρει την πισίνα ή ακόμη και να εγκαταλείψει το έργο. Με τον εντοπισμό αυτών των περιορισμών νωρίς, μπορείτε να διαπραγματευτείτε με τον πωλητή για να τους επιλύσει ή απλά να αποφασίσει να αποχωρήσουν από τη συμφωνία.

Η γνώση ότι ο τίτλος είναι σαφής και ότι κανένας άλλος δεν μπορεί να διεκδικήσει την περιουσία σας είναι απαραίτητη για οποιονδήποτε ιδιοκτήτη σπιτιού.

Βασικά συστατικά μιας δέσμευσης τίτλου

Κάθε δέσμευση τίτλου περιέχει διάφορα τυποποιημένα τμήματα, αν και η ακριβής μορφοποίηση μπορεί να διαφέρει κατά κράτος και ασφαλιστή. Εδώ είναι τα βασικά μέρη που πρέπει να καταλάβετε:

Πρόγραμμα Α — Βασικές πληροφορίες

Αυτό το τμήμα προσδιορίζει τα μέρη, το ακίνητο, και το προτεινόμενο ασφαλισμένο. Περιλαμβάνει τα ονόματα του αγοραστή και πωλητή, την τιμή αγοράς, την πραγματική ημερομηνία της αναζήτησης, και τη νομική περιγραφή του ακινήτου. Επιβεβαιώστε προσεκτικά ότι τα ονόματα και η διεύθυνση ταιριάζουν με το συμβόλαιό σας. Ακόμα και μια μικρή διαφορά μπορεί να προκαλέσει καθυστερήσεις ή, σε ακραίες περιπτώσεις, να ακυρώσει την ασφάλιση.

Πρόγραμμα B ⁇ Απαιτήσεις

Το πρόγραμμα Β παραθέτει τους όρους που πρέπει να πληρούνται πριν από την έκδοση της τελικής πολιτικής από τον ασφαλιστή. Οι κοινές απαιτήσεις περιλαμβάνουν την πληρωμή όλων των φόρων, την καταγραφή της πράξης, την αποδέσμευση των υφιστάμενων υποθηκών, και την πληρωμή των κρατικών και τοπικών φόρων μεταφοράς. Αν χρηματοδοτείτε την αγορά, ο δανειστής σας θα επιβάλει επίσης απαιτήσεις, όπως την καταγραφή του υποθηκοφυλακίου.

Πίνακας Β ⁇ Εξαιρέσεις

Αυτό είναι το πιο κρίσιμο μέρος της δέσμευσης για τον τίτλο. Απαριθμεί όλα τα ελαττώματα, τις δεσμεύσεις, τις επιβαρύνσεις και τις περιοριστικές διαθήκες που θα είναι []αποκλεισμένα[ από την κάλυψη. Τυποποιημένες εξαιρέσεις περιλαμβάνουν συχνά διαφορές συνοριακών γραμμών, ακαταγράφητες ελαφρύνσεις, και δεν είναι ακόμη δημόσια αρχεία. Επιπλέον, κάθε συγκεκριμένο θέμα που βρίσκεται στην αναζήτηση -όπως μια πράξη εμπιστοσύνης, μια απόφαση, ή μια διαθήκη σύνδεσης ενός ιδιοκτήτη- θα εμφανιστεί εδώ.

Για παράδειγμα, μια ακυκλοφόρητη υποθήκη σε ένα ακίνητο που εξοφλήθηκε πριν από χρόνια μπορεί συχνά να επιλυθεί με την επαφή με τον πρώην δανειστή και την απόκτηση μιας απελευθέρωσης της υποθήκης. Αν ο πωλητής δεν μπορεί να επιλύσει μια εξαίρεση, μπορεί να χρειαστεί να το αποδεχθεί ως μόνιμο περιορισμό για τον τίτλο σας.

Γνωμοδότηση

Για παράδειγμα, μια «διαδρομή» θεώρηση εξασφαλίζει ότι το ακίνητο έχει νόμιμη πρόσβαση σε δημόσιο δρόμο. Μια άλλη κοινή είναι η «συνομιλητική» έγκριση, η οποία προστατεύει από ορισμένες παραβιάσεις ζωνών. Ο δικηγόρος σας ή ο αντιπρόσωπος τίτλου μπορεί να συμβουλεύσει ποιες θεωρήσεις είναι κατάλληλες για την κατάστασή σας.

Οδηγός βήμα προς βήμα για την αναθεώρηση της δέσμευσης τίτλου

Τώρα που ξέρετε τι να αναζητήσετε, εδώ είναι μια πρακτική, συστηματική προσέγγιση για την αναθεώρηση του εγγράφου.

Στάδιο 1: Επαλήθευση των μερών και της ιδιοκτησίας

Ξεκινήστε με το Πρόγραμμα Α. Επιβεβαιώστε ότι το όνομα του πωλητή ταιριάζει ακριβώς με το ιστορικό του τίτλου. Αν το ακίνητο ανήκει σε ένα καταπίστευμα ή LLC, βεβαιωθείτε ότι οι σωστές οντότητες είναι εισηγμένες. Ελέγξτε τη νομική περιγραφή: ταιριάζει με τον αριθμό δεμάτων του κριτή και τη διεύθυνση που αγοράζετε; Διαφορές εδώ μπορεί να είναι σημάδια ενός μεγαλύτερου προβλήματος στην αλυσίδα του τίτλου.

Βήμα 2: Σκραρτοποίηση των εξαιρέσεων (Σχήμα Β ⁇ Εξαιρέσεις)

Περάστε από κάθε εξαίρεση ένα προς ένα. Για τον καθένα, ⁇ : Αυτό επηρεάζει τη χρήση του ακινήτου μου; Μπορεί ο πωλητής να το αφαιρέσει πριν κλείσει; Είναι κάτι που μπορώ να ζήσω με; Οι κοινές εξαιρέσεις περιλαμβάνουν:

  • Φογγικά δικαιώματα: Μη καταβληθέντες φόροι ακίνητης περιουσίας που πρέπει να καταβάλλονται κατά το κλείσιμο.
  • Η μηχανική : Απαιτήσεις από εργολάβους ή προμηθευτές που δεν έχουν πληρωθεί για εργασία στο ακίνητο.
  • Αποφάσεις : Δικαστικές αποφάσεις κατά του πωλητή που επισυνάπτονται στο περιουσιακό στοιχείο.
  • Αξίες: Μπορεί να είναι για τις επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, αποχέτευσης, ή πρόσβασης. Βεβαιωθείτε ότι δεν παρεμβαίνουν στα σχέδιά σας.
  • Περιοριστικά συμβόλαια: CC&Rs που περιορίζουν τον τρόπο με τον οποίο μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τη γη (π.χ., χωρίς φράχτες πάνω από έξι πόδια, χωρίς εμπορική δραστηριότητα).
  • Εσωτερικές κρατήσεις δικαιωμάτων: Κάποιος άλλος μπορεί να κατέχει τα δικαιώματα του πετρελαίου, του φυσικού αερίου ή των ορυκτών κάτω από την ιδιοκτησία σας.

Αν κάποια εξαίρεση δεν είναι σαφής, ζητήστε από τον υπάλληλο του τίτλου ή τον δικηγόρο ακινήτων να σας εξηγήσει.

Βήμα 3: Ελέγξτε τις απαιτήσεις (Προγραμμα B ⁇ Απαιτήσεις)

Πρόκειται για δράσεις που πρέπει να γίνουν για την έκδοση της πολιτικής.

  • Πληρωμή φόρων τρέχοντος έτους.
  • Καταγραφή του τίτλου από πωλητή σε αγοραστή.
  • Καταγραφή της υποθήκης από αγοραστή σε δανειστή.
  • Αποκτώντας απελευθερώσεις για κάθε πράξη εμπιστοσύνης.
  • Παρέχει έννομες καταθέσεις από τον πωλητή.

Η απουσία μιας απαίτησης μπορεί να καθυστερήσει το κλείσιμο ή να χάσει την ασφαλιστική κάλυψη. Βεβαιωθείτε ότι κάθε απαίτηση είναι εφικτή πριν από το κλείσιμο.

Βήμα 4: Αναζητήστε τα ζητήματα “Gap”

Οι περισσότερες αναζητήσεις τίτλων είναι αποτελεσματικές από μια συγκεκριμένη ημερομηνία. Liens καταγράφονται μετά από αυτή την ημερομηνία, αλλά πριν από το κλείσιμο δεν εμφανίζονται στη δέσμευση. Γι 'αυτό ένα “gap” κάλυψη ή μια μεταγενέστερη έγκριση ημερομηνίας είναι σημαντική. Ρωτήστε τον πράκτορά σας για το πώς η πολιτική χειρίζεται μετα-δεσμεύσεις ηχογραφήσεις.

Βήμα 5: Επανεξέταση των δεσμεύσεων για τη χορήγηση δανείου έναντι των πολιτικών ιδιοκτητών

Εάν χρηματοδοτείτε, ο δανειστής σας θα απαιτήσει ένα ξεχωριστό ασφαλιστήριο συμβόλαιο του δανειστή. Η δέσμευση τίτλου θα εκδοθεί τόσο σε εσάς (τον αγοραστή) και στον δανειστή. Η πολιτική του δανειστή προστατεύει την επένδυση της τράπεζας, ενώ η πολιτική του ιδιοκτήτη σας προστατεύει.

Κοινές κόκκινες σημαίες και πώς να τις χειριστείτε

Εδώ είναι μερικές από τις πιο κοινές κόκκινες σημαίες που βρέθηκαν στις δεσμεύσεις τίτλου:

  • Ακυκλοφόρητη υποθήκη: Μια υποθήκη που εξοφλήθηκε αλλά δεν απελευθερώθηκε επίσημα. Αυτό μπορεί συχνά να επιλυθεί με την απόκτηση μιας απελευθέρωσης από τον δανειστή, αλλά αν ο δανειστής δεν υπάρχει πλέον, μπορεί να απαιτήσει μια ήσυχη πράξη τίτλου.
  • Η μηχανική υποθήκη: Υποδηλώνει τους μη καταβληθέντες αναδόχους. Ζητήστε από τον πωλητή να προσκομίσει απόδειξη πληρωμής ή να λάβει την αποδέσμευση παρακαταθήκης.
  • Αξίες που έρχονται σε σύγκρουση με τα σχέδιά σας: Για παράδειγμα, μια διευκόλυνση αποχέτευσης που διατρέχει το προτεινόμενο εργοτάξιο. Μπορεί να χρειαστεί να προσαρμόσετε τα σχέδιά σας ή να διαπραγματευτείτε με τον κάτοχο της διευκόλυνσης.
  • Περιοριστικά συμβόλαια που απαγορεύουν την προβλεπόμενη χρήση σας[: Αν σκοπεύετε να διευθύνετε μια επιχείρηση κατοικίας και οι συμβάσεις απαγορεύουν εμπορική δραστηριότητα, ίσως χρειαστεί να επανεξετάσετε την αγορά.
  • Διαφωνίες κατά του πωλητή[: Αυτά πρέπει να αποπληρωθούν πριν ο πωλητής μπορεί να μεταφέρει σαφή τίτλο. Συχνά ικανοποιούνται με τη χρήση εσόδων από την πώληση.
  • IRS φορολογικές υποχρεώσεις: Οι ομοσπονδιακές φορολογικές υποχρεώσεις είναι ιδιαίτερα σοβαρές και ενδέχεται να απαιτούν πρόσθετη γραφειοκρατία και χρόνο για την επίλυση.

Τα περισσότερα ζητήματα είναι λύσιμα με χρόνο και χρήματα. Αλλά να γνωρίζετε ότι μερικοί, όπως μια αμφισβητούμενη γραμμή ορίων, θα μπορούσε να απαιτήσει τη διεξαγωγή διαφοράς.

Ο Ρόλος του Τίτλου Επισκόπηση στο Λήξη του Χρονικού Διαλόγου

Η δέσμευση τίτλου εκδίδεται συνήθως μέσα σε λίγες ημέρες μετά την υπογραφή της σύμβασης αγοράς, μόλις η εταιρεία τίτλου λάβει την παραγγελία. Η επανεξέταση πρέπει να ολοκληρωθεί το συντομότερο δυνατόν, ιδανικά εντός της πρώτης εβδομάδας της περιόδου σύμβασης. Αυτό αφήνει αρκετό χρόνο για να αντιμετωπίσει τα ζητήματα πριν από την ημερομηνία λήξης. Αν ένα σοβαρό ελάττωμα τίτλου ανακαλυφθεί και δεν μπορεί να επιλυθεί γρήγορα, μπορεί να χρειαστεί να παραταθεί η ημερομηνία λήξης ή ακόμη και να τερματιστεί η σύμβαση, εάν ο πωλητής δεν μπορεί να το θεραπεύσει.

Το συμβόλαιό σας πιθανώς περιλαμβάνει ένα “τίτλο έκτακτης ανάγκης” που σας δίνει το δικαίωμα να υποχωρήσετε αν τα θέματα τίτλου δεν επιλύονται προς ικανοποίησή σας. Χρησιμοποιήστε αυτό το ενδεχόμενο σοφά. Μην περιμένετε μέχρι την ημέρα πριν το κλείσιμο για να επανεξετάσει τη δέσμευση ⁇ αυτό είναι μια συνταγή για το άγχος και την πιθανή απώλεια των ένθερμων χρημάτων.

Ποιοι Πρέπει να Συμμετέχουν στην Επανεξέταση της Δεσμεύσεως;

Ενώ μπορείτε και θα πρέπει να διαβάσετε το έγγραφο ο ίδιος, δεν θα πρέπει να βασίζεστε αποκλειστικά στη δική σας ερμηνεία. Ενεργοποιήστε [[LFT:0]] ειδικό δικηγόρο ακινήτων[[[LFT:1]]] ή [[LFT:2]]αδειοδοτημένο τίτλο professional[[[LFT:3]]] για να το επανεξετάσετε μαζί σας. Έχουν την εμπειρία να εντοπίσουν κρυμμένους κινδύνους και να κατανοήσουν τοπικούς νόμους που μπορεί να επηρεάσουν την ιδιοκτησία σας. Πολλοί αγοραστές κάνουν το λάθος να σκέφτονται ότι επειδή η εταιρεία τίτλου εξέδωσε την δέσμευση, όλα είναι μια χαρά. Στην πραγματικότητα, η εταιρεία τίτλου θα ασφαλίσει μόνο ό, τι λένε ότι θα ασφαλίσουν ⁇ δεν θα λύσει ενεργά προβλήματα εκτός αν ρωτήσετε.

Ο μεσίτης ακινήτων μπορεί επίσης να είναι ένας πολύτιμος πόρος, ειδικά για πρακτικές ερωτήσεις σχετικά με τις ανέσεις ή τους περιορισμούς που επηρεάζουν την αξία του ακινήτου. Ωστόσο, οι πράκτορες δεν έχουν άδεια να παρέχουν νομικές συμβουλές.

Δαπάνες συνδεόμενες με την αναθεώρηση και την ασφάλιση τίτλων

Τα ασφάλιστρα τίτλων ποικίλλουν ανάλογα με το κράτος και το ποσό της πολιτικής. Τυπικά, η πολιτική του ιδιοκτήτη είναι μια εφάπαξ αμοιβή που καταβάλλεται κατά το κλείσιμο, με βάση την τιμή αγοράς. Η πολιτική του δανειστή καταβάλλεται επίσης από τον αγοραστή (εκτός εάν έχει διαπραγματευθεί διαφορετικά).Σε ορισμένα κράτη, ο πωλητής πληρώνει για την πολιτική του ιδιοκτήτη. Αναμένετε στον προϋπολογισμό μεταξύ 0,5% και 1,0% της τιμής αγοράς για την ασφάλιση τίτλου, συν επιπλέον τέλη για τις θεωρήσεις ή ειδικές αναζητήσεις (π.χ., έρευνα, ζώνη πλημμύρας).

Ενώ αυτό μπορεί να φαίνεται σαν ένα μεγάλο κόστος, είναι ένα εφάπαξ κόστος που σας προστατεύει για όσο καιρό είστε ιδιοκτήτης του ακινήτου. Το κόστος της μη κάλυψης - καταπολέμηση μιας αγωγής για ένα ελάττωμα τίτλου - μπορεί να είναι πολύ μεγαλύτερο.

Τίτλος Δέσμευση εναντίον του τίτλου Πολιτική: Ποια είναι η διαφορά;

Πολλοί άνθρωποι συγχέουν τη δέσμευση για τον τίτλο με την πραγματική πολιτική για τον τίτλο. Η επίσημη δέσμευση[[LFT:1]] είναι ένα προ-κλείσιμο έγγραφο που δείχνει τι θα καλυφθεί (και θα αποκλειστεί) μόλις εκδοθεί η πολιτική. Η [[LFT:2]] πολιτική για τον τίτλο[[LFT:3]] είναι η τελική σύμβαση που θα λάβετε μετά το κλείσιμο. Η πολιτική θα ταιριάζει γενικά με τη δέσμευση, αλλά μερικές φορές υπάρχουν αλλαγές αν προκύψουν νέα ζητήματα μεταξύ της ημερομηνίας δέσμευσης και του κλεισίματος. Πάντα συγκρίνετε την τελική πολιτική με τη δέσμευση να μην προστεθεί τίποτα ή αλλάξει που δεν εγκρίνετε.

Η ασφάλιση του ιδιοκτήτη του σπιτιού καλύπτει μελλοντικά γεγονότα όπως η φωτιά ή η κλοπή; ασφάλιση τίτλου καλύπτει παρελθόν γεγονότα (μη ανακαλυφθείσες παρανομίες, απάτη, πλαστογραφία) που επηρεάζουν την ιδιοκτησία σας.

Εξωτερικοί Πόροι για Περαιτέρω Ανάγνωση

Για λεπτομερέστερες πληροφορίες, εξετάστε αυτές τις έγκυρες πηγές:

Τελικές σκέψεις

Είναι ένα δυναμικό έγγραφο που μπορεί να αποκαλύψει ολόκληρη τη νομική ιστορία ενός ακινήτου. Με το να πάρει το χρόνο να το επανεξετάσει προσεκτικά, προστατεύετε την επένδυσή σας και να εξασφαλίσει ότι είστε πραγματικά πάρει το ακίνητο που πληρώσατε. Πάντα να συνδέσετε τη δική σας αναθεώρηση με την καθοδήγηση εμπειρογνώμονα από έναν τίτλο επαγγελματία ή δικηγόρο ακινήτων. Μην αφήνετε μια κρυμμένη ευκολία ή μια παλιά κρίση που βρίσκεται μετατρέψει το σπίτι σας σε ένα νομικό εφιάλτη.

Θυμηθείτε: ο σκοπός μιας αναθεώρησης δέσμευσης τίτλου είναι να εντοπίσει τα ζητήματα ] πριν [[LFT:1]] δεσμευθείτε για την αγορά. Μόλις κλείσετε, οι επιλογές σας γίνονται πολύ πιο περιορισμένες. Να είστε προνοητικοί, να κάνετε ερωτήσεις και να ζητήσετε να εξηγηθεί κάθε εξαίρεση.