Είτε είστε ένας πρώτος αγοραστής ακινήτων, ένας έμπειρος επενδυτής, ή ένας προγραμματιστής που διαχειρίζεται ένα χαρτοφυλάκιο, η κατανόηση των περιουσιακών στοιχείων είναι απαραίτητη για την προστασία των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας σας. Μια πράξη δεν είναι απλώς ένα κομμάτι χαρτί? είναι το νομικό μέσο που μεταφέρει τον τίτλο από ένα μέρος σε ένα άλλο και καθορίζει το πεδίο εφαρμογής των δικαιωμάτων που λαμβάνετε. Χωρίς μια σωστά εκτελεσμένη και καταγεγραμμένη πράξη, η διεκδίκησή σας σε μια ιδιοκτησία μπορεί να είναι ευάλωτη σε προκλήσεις, παρακαταθήκη, ή ακόμη και πλήρη απώλεια.

Αυτός ο οδηγός παρέχει μια εις βάθος ματιά στις περιουσιακές πράξεις ⁇ τι είναι, τους διάφορους τύπους που είναι διαθέσιμοι, πώς επηρεάζουν τα νομικά σας δικαιώματα, και τις καλύτερες πρακτικές για να εξασφαλιστεί η ιδιοκτησία σας είναι ασφαλής.

Τι Είναι η Ιδιοκτησία;

Η πράξη αυτή πρέπει να περιλαμβάνει συγκεκριμένα στοιχεία που να είναι έγκυρα και εκτελεστά:

  • Ταυτότητα του χορηγού και του χορηγού: Πλήρη ονόματα και, σε πολλές δικαιοδοσίες, συζυγική κατάσταση ή διεύθυνση του χορηγού.
  • Νομική περιγραφή του ακινήτου: Ακριβής περιγραφή, όπως πολύς και τετραγωνικός αριθμός από χάρτη πλακέτας, περιγραφή μελετών και ορίων, ή αναφορά σε καταγεγραμμένη υποδιαίρεση.
  • Λέξεις μεταφοράς: Καθαρή γλώσσα που υποδηλώνει την πρόθεση του χορηγού να μεταβιβάσει το ακίνητο (π.χ., “Δηλώνω, διαπραγματεύομαι, πουλάω και μεταδίδω” ή “παραιτούμαι”).
  • Υπογραφή του χορηγού: Στις περισσότερες πολιτείες, ο χορηγός πρέπει να υπογράψει την πράξη. Ορισμένα κράτη απαιτούν από τον παραχωρηθέντα να υπογράψει, αλλά αυτό είναι λιγότερο συνηθισμένο.
  • Αναγνώριση (νημοποίηση): Η υπογραφή του υποτροφίου πρέπει να μαρτυρείται από συμβολαιογράφο που επαληθεύει την ταυτότητα και την βούληση του υπογράφοντος.
  • Παράδοση και αποδοχή: Η πράξη πρέπει να παραδοθεί σωματικά ή εποικοδομητικά στον παραχωρηθέντα, και ο παραχωρηθέντας πρέπει να την αποδεχθεί, έστω και αν σιωπηρά με την ανάληψη ή την καταγραφή της πράξης.

Αφού καταγραφεί στο γραφείο του καταγραφέα (ή στο αντίστοιχο γραφείο κτηματολογίου), η πράξη γίνεται μέρος των δημόσιων κτηματολογικών αρχείων, θέτοντας τον κόσμο σε ειδοποίηση της μεταβίβασης. \" καταγραφή δεν απαιτείται για την έγκυρη μεταξύ των μερών πράξη, αλλά είναι απαραίτητη για την προστασία των δικαιωμάτων του παραχωρηθέντος έναντι των μεταγενέστερων αγοραστών και πιστωτών.

Ιδιοκτησία σε σχέση με τον τίτλο: Κατανόηση της διαφοράς

Πολλοί άνθρωποι χρησιμοποιούν τους όρους «deed» και «title» εναλλάξ, αλλά είναι διακριτές έννοιες. Τίτλος[[LFT:1]] είναι το νόμιμο δικαίωμα στην ιδιοκτησία, τη χρήση και την διάθεση της περιουσίας ⁇ είναι μια έννοια, όχι ένα φυσικό έγγραφο. deed[] είναι το γραπτό μέσο που μεταφέρει τον τίτλο. Με άλλα λόγια, έχετε τον τίτλο σε μια ιδιοκτησία, και αποδεικνύετε ότι ο τίτλος με την παραγωγή μιας αλυσίδας πράξεων που δείχνουν πώς η ιδιοκτησία μεταβιβάζεται σε σας. Η πράξη είναι απόδειξη της μεταβίβασης; τίτλος είναι το δικαίωμα.

Είδη ακινήτων

Το επίπεδο προστασίας που προσφέρει μια πράξη στον παραχωρηθέντα διαφέρει σημαντικά ανάλογα με τον τύπο που χρησιμοποιείται. \" επιλογή της πράξης είναι ένα κρίσιμο σημείο διαπραγμάτευσης σε οποιαδήποτε συναλλαγή ακινήτων.

Γενική Εγγύηση που Θεσπίστηκε

Μια γενική πράξη εγγύησης παρέχει την [[LFT:0]] ισχυρότερη προστασία[[[LFT:1]] για τον αγοραστή (χορηγητή). Σε αυτή τη πράξη, ο χορηγός προβαίνει σε μια σειρά νομικά δεσμευτικών υποσχέσεων (συνεταιρισμοί) που εγγυώνται ότι ο τίτλος είναι απαλλαγμένος από ελαττώματα, τόσο κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας του χορηγού όσο και τυχόν προηγούμενων περιόδων.

  • Συντάκτης του Seisin: Ο χορηγός κατέχει το ακίνητο και έχει το δικαίωμα να το μεταφέρει.
  • Συντάκτης του δικαιώματος στη μεταβίβαση: Ο χορηγός έχει τη νομική εξουσία να μεταβιβάσει το ακίνητο.
  • Συντάκτης κατά των βαρών: Δεν υπάρχουν μη αποκαλυπτόμενες υποθήκες, υποθήκες ή διευκολύνσεις στο ακίνητο.
  • Συντάκτης της Εγγύησης: Ο χορηγός θα υπερασπιστεί τον τίτλο έναντι τυχόν νόμιμων αξιώσεων.
  • Συντάκτης της Ήσυχης Απολαύσεως: Ο παραχωρητής δεν θα διαταραχθεί από απαιτήσεις τρίτων.

Γενικά οι πράξεις εγγύησης είναι στάνταρ στις περισσότερες πωλήσεις ακινήτων κατοικιών, επειδή οι αγοραστές αναμένουν το υψηλότερο επίπεδο βεβαιότητας. Αν ένα ελάττωμα τίτλου εμφανίζεται αργότερα - για παράδειγμα, ένας αγνοούμενος κληρονόμος από πριν από πενήντα χρόνια διεκδικώντας την ιδιοκτησία- ο δικαιούχος μπορεί να μηνύσει τον χορηγό για αποζημίωση βάσει των εγγυήσεων του τίτλου.

Ειδική εγγύηση που εγκρίθηκε

Μια ειδική πράξη εγγύησης είναι παρόμοια με μια γενική πράξη εγγύησης αλλά με κρίσιμη διαφορά: ο χορηγός εγγυάται μόνο τα ελαττώματα που συνέβησαν [] κατά τη διάρκεια της περιόδου ιδιοκτησίας τους[]. Δεν δίνουν υποσχέσεις για αξιώσεις ή ενυπόθηκα που υπήρχαν πριν από την απόκτηση του τίτλου. Οι ειδικές πράξεις εγγύησης είναι κοινές στις εμπορικές συναλλαγές, κατασχέσεις, και πωλήσεις από καταπιστεύματα ή κτήματα όπου ο χορηγός δεν μπορεί να εγγυηθεί ολόκληρη την αλυσίδα του τίτλου. Ενώ λιγότερο προστατευτική από μια γενική πράξη εγγύησης, εξακολουθεί να προσφέρει σημαντική προσφυγή εάν ο ίδιος ο χορηγός δημιούργησε ένα πρόβλημα.

Αποφασίστηκε η Παραίτηση

Μια πράξη παραίτησης ] ό,τι ενδιαφέρον μπορεί να έχει ο χορηγός [ στο ακίνητο ⁇ χωρίς να κάνει καμία εγγύηση. Ο χορηγός δεν υπόσχεται ότι κατέχει πραγματικά το ακίνητο· απλώς παραιτείται από οποιαδήποτε αξίωση που μπορεί να κατέχει.

  • Προσθήκη ή αφαίρεση συζύγου από τίτλο (π.χ. μετά το γάμο ή το διαζύγιο).
  • Καθαρισμός ενός ελάσσονος ελαττώματος τίτλου (π.χ., ενδεχόμενου συμφέροντος κληρονόμου).
  • Μεταφορά ακινήτου μεταξύ μελών της οικογένειας χωρίς πώληση.
  • Σχεδιασμός ακινήτων ή τοποθέτηση περιουσίας σε ένα καταπίστευμα.

Επειδή μια πράξη παραίτησης δεν προσφέρει προστασία, δεν συνιστάται [[LFT:0]] για πωλήσεις μήκους βραχίονα[[LFT:1]]] όπου ένας αγοραστής πληρώνει εύλογη αγοραία αξία.

Επιχορήγηση

Μια πράξη επιχορήγησης είναι μια μέση επιλογή που χρησιμοποιείται σε διάφορες πολιτείες (κυρίως Καλιφόρνια). Περιέχει δύο υπονοούμενα εγγυήσεις: (1) το ακίνητο δεν έχει πωληθεί σε κανέναν άλλο, και (2) ο χορηγός δεν έχει δημιουργήσει καμία undisclosed χρεώσεις για το ακίνητο. Ωστόσο, δεν εγγυάται για ελαττώματα από προηγούμενους ιδιοκτήτες. Οι πράξεις επιχορήγησης είναι κοινές σε πολλές συναλλαγές κατοικιών και προσφέρουν περισσότερη προστασία από μια πράξη παραίτησης, αλλά λιγότερο από μια γενική πράξη εγγύησης.

Αγορές και Πώληση

Μια πράξη διαπραγμάτευσης και πώλησης συνεπάγεται ότι ο χορηγός κατέχει τον τίτλο και έχει το δικαίωμα να μεταφέρει το ακίνητο, αλλά δεν εγγυάται την ποιότητα του τίτλου ή των υφιστάμενων χρεώσεων. Χρησιμοποιείται συχνά σε πωλήσεις φόρων, κατασχέσεις, ή όταν ένας χορηγός θέλει να μεταβιβάσει ιδιοκτησία χωρίς να εγγυάται κατά ελαττώματα. Σε ορισμένες δικαιοδοσίες, μια πράξη διαπραγμάτευσης και πώλησης είναι λειτουργικά ισοδύναμη με μια ειδική πράξη εγγύησης, αλλά οι νομικές λεπτομέρειες ποικίλουν. Οι αγοραστές που κάνουν μια συμφωνία και πράξη πώλησης πρέπει πάντα να αποκτήσουν ασφάλεια τίτλου.

Εμπιστευτικότητα

Οι εκτελεστές, οι διαχειριστές, οι κηδεμόνες και οι διαχειριστές χρησιμοποιούν πλασματικές πράξεις όταν μεταφέρουν περιουσιακά στοιχεία για λογαριασμό ενός ακινήτου ή ενός καταπιστεύματος. Αυτές οι πράξεις συχνά περιλαμβάνουν γλώσσα που περιορίζει την προσωπική ευθύνη του πιστωτή και συνήθως περιέχουν μόνο μια ειδική εγγύηση ή καμία εγγύηση. Η προστασία του δικαιούχου προέρχεται από το νομικό καθήκον του πιστωτή να ενεργεί προς το συμφέρον των δικαιούχων, όχι από τις διαθήκες του έργου.

Πώς Επηρεάζει τα Δικαιώματα Ιδιοκτησίας Σας

Ένας γενικός τίτλος εγγύησης σας δίνει το δικαίωμα να μηνύσετε τον χορηγό εάν εμφανιστεί ελάττωμα τίτλου, ενδεχομένως ανάκτηση της πλήρους αξίας του ακινήτου. Μια πράξη παραίτησης δεν προσφέρει καμία τέτοια προσφυγή ⁇ αν υπάρχει ελάττωμα, πιθανότατα δεν έχετε αξίωση εναντίον του χορηγού. Για το λόγο αυτό, οι δανειστές συχνά απαιτούν ένα συμβόλαιο εγγύησης (ή ένα συμβόλαιο επιχορήγησης με ασφάλεια τίτλου) πριν από τη χρηματοδότηση μιας αγοράς ακινήτου.

Οι Ηνωμένες Πολιτείες λειτουργούν σύμφωνα με το καταστατικό καταγραφής που καθορίζει ποιος έχει ανώτερα δικαιώματα όταν πολλά μέρη διεκδικούν ένα ενδιαφέρον για την ίδια ιδιοκτησία. Υπάρχουν τρεις κύριοι τύποι:

  • Αντιπροσωπευτικό: Το πρώτο μέρος που καταγράφει το συμβόλαιο κερδίζει, ακόμα και αν γνώριζαν για προηγούμενη αηχογραφημένη αξίωση.
  • Ανακοινώνει καταστατικό: Ένας μεταγενέστερος αγοραστής που καταγράφει χωρίς προειδοποίηση για προηγούμενη μη καταγεγραμμένη νίκη τόκων.
  • Race ⁇ notice constitution: Ο πρώτος που καταγράφει χωρίς προειδοποίηση για νίκη σε προηγούμενους τόκους. Οι περισσότερες πολιτείες ακολουθούν αυτό το μοντέλο.

Αν δεν καταγράψετε το συμβόλαιο σας, ένας μεταγενέστερος αγοραστής που καταγράφει καλή τη πίστη θα μπορούσε να πάρει προτεραιότητα έναντι του ενδιαφέροντός σας, αφήνοντας σας χωρίς δικαιώματα στην ιδιοκτησία.

Αλυσίδα τίτλου και συννεφιασθέντων τίτλων

Κάθε πράξη πρέπει να συνδέεται απρόσκοπτα με την επόμενη. Όταν ένα κενό ή ελάττωμα συμβαίνει ⁇ όπως μια πράξη υπογεγραμμένη μόνο από έναν από τους δύο συνιδιοκτήτες, μια χαμένη διαθήκη για ένα κτήμα, ή μια πλαστή πράξη ⁇ δημιουργεί ένα «σύννεφο στον τίτλο.» Τα σύννεφα καθιστούν δύσκολη ή αδύνατη την πώληση του ακινήτου ή την απόκτηση χρηματοδότησης. Η επίλυση των νεφών απαιτεί συχνά μια ήσυχη πράξη τίτλου, μια δαπανηρή αγωγή που ζητά από το δικαστήριο να καθορίσει ποιος κατέχει έγκυρο τίτλο.

Η διαδικασία μεταφοράς ακινήτων: Από τη σύμβαση στην καταγραφή

Η κατανόηση των βημάτων που εμπλέκονται στη μεταβίβαση ιδιοκτησίας μέσω μιας πράξης σας βοηθά να αποφύγετε κοινές παγίδες. Ενώ η ακριβής ακολουθία μπορεί να διαφέρει κατά κράτος και τύπο συναλλαγής, η γενική διαδικασία είναι η εξής:

  1. Διαπραγμάτευση και σύμβαση: Ο αγοραστής και πωλητής συμφωνούν για τους όρους και υπογράφουν συμφωνία αγοράς που καθορίζει το είδος της προς παράδοση πράξης (π.χ., γενική πράξη εγγύησης).
  2. Αναζήτηση τίτλου: Μια εταιρεία τίτλου ή δικηγόρος εξετάζει τα δημόσια αρχεία για να εντοπίσει τυχόν παραλείψεις, επιβαρύνσεις ή ελαττώματα.
  3. Προετοιμασία θανάτου: Ένας δικηγόρος ακινήτων, εταιρεία τίτλου ή μεσίτης συντάσσει την πράξη σύμφωνα με τη σύμβαση.
  4. Εκτέλεση: Ο χορηγός υπογράφει την πράξη παρουσία συμβολαιογράφου κοινού, ο οποίος επαληθεύει την ταυτότητα και μαρτυρεί την υπογραφή. Σε ορισμένες πολιτείες απαιτούνται επίσης μάρτυρες.
  5. Παράδοση και αποδοχή: Ο χορηγός παραδίδει την πράξη στον παραχωρηθέντα (ή σε μεσάζοντα) με την πρόθεση να μεταβιβάσει τον τίτλο. Ο παραχωρηθέντας την αποδέχεται, συχνά με την καταγραφή ή την κατοχή.
  6. Καταγραφή: Η πράξη κατατίθεται στο γραφείο του καταγραφέα της κομητείας. Η καταγραφή παρέχει δημόσια ειδοποίηση και καθορίζει προτεραιότητα. Οι περισσότερες κομητείες χρεώνουν ένα τέλος, και ορισμένες απαιτούν μια προκαταρκτική αλλαγή του εντύπου ιδιοκτησίας για τους σκοπούς του φόρου ιδιοκτησίας.

Παράβαση οποιουδήποτε βήματος ⁇ ιδιαίτερα καταγραφή ⁇ μπορεί να υπονομεύσει τα δικαιώματα ιδιοκτησίας σας. Ακόμα και αν η πράξη ισχύει μεταξύ των μερών, μια μη καταγεγραμμένη πράξη είναι ευάλωτη σε επόμενες αξιώσεις.

Τίτλος Αναζητήσεις και Ασφάλιση τίτλου

Καμία συζήτηση για τις περιουσιακές πράξεις δεν έχει ολοκληρωθεί χωρίς να αντιμετωπιστούν οι αναζητήσεις τίτλων και η ασφάλιση τίτλου. Μια αναζήτηση τίτλου είναι μια ενδελεχής εξέταση των δημόσιων αρχείων για να επιβεβαιωθεί ότι ο τίτλος είναι εμπορεύσιμος και απαλλαγμένος από απροσδόκητα ελαττώματα.

  • Εκκρεμείς υποθήκες ή φορολογικές απαιτήσεις.
  • Αποφάσεις κατά του χορηγού που προσαρτώνται στο ακίνητο.
  • Ανακουφίσεις ή περιορισμοί που περιορίζουν τη χρήση.
  • Σφάλματα σε προηγούμενες πράξεις (λάθος όνομα, ελλιπής περιγραφή).
  • Λείπει υπογραφή ή ακατάλληλη συμβολαιογράφηση.

Η ασφάλεια του τίτλου προστατεύει τον αγοραστή και τον δανειστή από μελλοντικές απαιτήσεις ή ελαττώματα που δεν αποκάλυψε η αναζήτηση τίτλου ⁇ ή που δεν μπορούσε να θεραπευτεί κατά το κλείσιμο. Για παράδειγμα, αν μια πλαστογραφία σε προηγούμενο συμβόλαιο επισκιάσει χρόνια αργότερα, η ασφάλιση τίτλου καλύπτει το νομικό κόστος και τις πιθανές ζημίες. Υπάρχουν δύο βασικές πολιτικές: η πολιτική ενός δανειστή (συχνά απαιτείται από την εταιρεία υποθηκών) και η πολιτική ενός ιδιοκτήτη (συχνά συνιστάται αλλά προαιρετική). Το κόστος είναι ένα εφάπαξ ασφάλιστρο που καταβάλλεται κατά το κλείσιμο.

Αν ο χορηγός έχει πεθάνει, έχει χρεοκοπήσει ή μετακινηθεί από τη δικαιοδοσία, μηνύοντάς τους για παραβίαση της εγγύησης μπορεί να είναι μη πρακτική.

Κοινά Ζητήματα και Πώς να τα Αποφεύγετε

Εδώ είναι τα πιο συχνά ζητήματα και βήματα για να τα αποτρέψουμε:

Σφυρηλατημένοι ή Απάτες Δέκτες

Η πλαστογράφηση είναι ένα σοβαρό πρόβλημα στην απάτη ακινήτων. Μια πράξη που περιέχει πλαστή υπογραφή είναι άκυρη από την αρχή. Για την προστασία από απάτη, πάντα να επαληθεύουν την ταυτότητα του χορηγού και να χρησιμοποιούν ένα αξιόπιστο συμβολαιογράφο.

Απρεπής εκτέλεση

Κάθε κράτος έχει συγκεκριμένες απαιτήσεις εκτέλεσης. Για παράδειγμα, ορισμένα κράτη απαιτούν δύο μάρτυρες για μια πράξη· άλλοι απαιτούν μόνο συμβολαιογράφο. Συμβουλευτείτε πάντα έναν τοπικό δικηγόρο ακινήτων για να εξασφαλιστεί η συμμόρφωση.

Ατελής ή αμφίβολη νομική περιγραφή

Η διεύθυνση του δρόμου δεν είναι νομική περιγραφή. Η πράξη πρέπει να περιέχει μια περιγραφή που επιτρέπει σε έναν τοποτηρητή να εντοπίσει το ακίνητο με βεβαιότητα. Τα κοινά λάθη περιλαμβάνουν τους αριθμούς παρτίδας που λείπουν, τα λανθασμένα ονόματα υποδιαιρέσεων, ή αόριστα metes και κλήσεις ορίων.

Λείπει η Οικογενειακή Κατάσταση ή Υπογραφή του Συζύγου

Ακόμη και σε μη κοινοτικές χώρες, αν η ιδιοκτησία ανήκει από κοινού, όλοι οι ιδιοκτήτες πρέπει να υπογράψουν. Ελέγξτε την έκθεση τίτλου για να δείτε ποιος κατέχει τον τίτλο και να ζητήσετε από όλα τα αναγκαία μέρη να υπογράψουν την πράξη.

Αποτυχία Παράδοσης ή Αποδοχής

Η φυσική παράδοση δεν είναι πάντα απαραίτητη ⁇ η παράδοση με εγγύηση για την εγγραφή είναι συνήθως επαρκής. Από την πλευρά του παραχωρηθέντος, η καταγραφή της πράξης είναι ισχυρή απόδειξη αποδοχής.

Συμπέρασμα

Οι πράξεις ιδιοκτησίας είναι το θεμέλιο της ιδιοκτησίας ακινήτων. Παρέχουν το νομικό μηχανισμό για τη μεταφορά τίτλου, τον καθορισμό των εγγυήσεων που κάνει ο χορηγός, και ⁇ όταν καταγράφεται ⁇ να δώσει την παγκόσμια ειδοποίηση των δικαιωμάτων σας. Ο τύπος της πράξης που επιλέγετε επηρεάζει άμεσα πόση προστασία έχετε έναντι των ελαττωμάτων τίτλου, των παρακαταθηκών και των ανταγωνιστικών αξιώσεων.

Πέρα από την επιλογή του σωστού εγγράφου, πάντα ακολουθήστε τη διαδικασία της πλήρους μεταβίβασης: εκτελέστε μια ενδελεχή αναζήτηση τίτλου, εκτελέστε σωστά το συμβόλαιο, παραδώστε και δέξου το σωστά, και καταγράψτε το χωρίς καθυστέρηση. Ζεύγος αυτό με ασφάλεια τίτλου για την προστασία από κρυμμένα ελαττώματα που μπορεί να προκύψουν χρόνια αργότερα. Κατανοώντας τις αποχρώσεις των περιουσιακών πράξεων και λαμβάνοντας αυτά τα προληπτικά μέτρα, μπορείτε να εξασφαλίσετε τα δικαιώματα ιδιοκτησίας σας, να αποφύγετε δαπανηρές δικαστικές διαδικασίες, και να διασφαλίσετε ότι η ιδιοκτησία που κατέχετε σήμερα παραμένει περιουσιακό σας στοιχείο αύριο.

Για περαιτέρω ανάγνωση, συμβουλευτείτε τους πόρους όπως ο οδηγός της Investopedia για τις πράξεις [[LFT:1]], η [[LFT:2]]Nolo επισκόπηση των πράξεων ακινήτων[[LFT:3]] και η [[LFT:4]] δημοσίευση του IRS για την καταγραφή των μεταβιβάσεων ακινήτων[[[LFT:5]]]. Πάντα συνεργάζεστε με έναν εξειδικευμένο δικηγόρο ακινήτων και μια αξιόπιστη εταιρεία τίτλου για να εξασφαλίσετε ότι η συναλλαγή σας θα αντιμετωπιστεί σωστά από την αρχή έως το τέλος.