Table of Contents

Κατανόηση των Κέρδη Κεφαλαίου σε Πωλήσεις Σπίτι

Όταν πουλάτε ένα περιουσιακό στοιχείο κεφαλαίου, το κέρδος που αντιλαμβάνεστε υπόκειται σε φόρο υπεραξίας κεφαλαίου. Το σπίτι σας χαρακτηρίζεται ως περιουσιακό στοιχείο κεφαλαίου, έτσι η IRS φορολογεί το κέρδος ⁇ η διαφορά μεταξύ της καθαρής τιμής πώλησης σας και της προσαρμοσμένης βάσης κόστους σας. Για τους περισσότερους ιδιοκτήτες σπιτιού, αυτός ο φόρος μπορεί να είναι σημαντικός, αλλά ο εσωτερικός κώδικας εσόδων προσφέρει έναν ισχυρό αποκλεισμό σύμφωνα με το Τμήμα 121 που συχνά εξαλείφει εντελώς το φόρο.

Το κέρδος υπολογίζεται ως εξής: ξεκινώντας από την τιμή πώλησης, αφαιρώντας τα έξοδα πώλησης όπως προμήθειες ακινήτων, αμοιβές δικηγόρου και φόρους μεταβίβασης. Στη συνέχεια αφαιρέστε [[LFT:0]] προσαρμοσμένη βάση σας[[LFT:1]], η οποία είναι γενικά ό, τι πληρώσατε για το σπίτι συν το κόστος των τυχόν βελτιώσεις κεφαλαίου που κάνατε, μείον οποιαδήποτε απόσβεση που ισχυρίζεστε (αν το σπίτι χρησιμοποιήθηκε για τις επιχειρήσεις ή μίσθωση). Ο αριθμός που προκύπτει είναι το κέρδος σας. Αν έχετε το σπίτι για [[LFT:2] περισσότερο από ένα έτος [[LFT:3]], το κέρδος είναι ένα μακροπρόθεσμο κέρδος κεφαλαίου, που φορολογείται με ευνοϊκούς συντελεστές (0%, 15%, ή 20% ανάλογα με το φορολογητέο εισόδημά σας).

Το κύριο αποκλεισμός κατοικίας (τμήμα 121) εξηγήθηκε

Εσωτερικός Κώδικας Εσόδων Τμήμα 121 σας επιτρέπει να αποκλείσετε μέχρι 250.000$ της απόκτησης κεφαλαίου ($500.000 για τα παντρεμένα ζευγάρια που καταθέτουν από κοινού) από την πώληση της κύριας κατοικίας σας. Αυτός ο αποκλεισμός είναι μόνιμος ⁇ δεν είναι αναβολή ⁇ και δεν πληρώνετε ποτέ φόρο για το ποσό αυτό. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτόν τον αποκλεισμό μία φορά κάθε δύο χρόνια. Για τη συντριπτική πλειοψηφία των ιδιοκτητών, αυτό σημαίνει ότι το κέρδος από την πώληση της οικογενειακής τους κατοικίας είναι εντελώς αφορολόγητο.

Απαιτήσεις επιλεξιμότητας: Οι διετείς δοκιμές

Για να είστε επιλέξιμοι για πλήρη αποκλεισμό, πρέπει να ικανοποιήσετε δύο δοκιμές εντός της πενταετούς περιόδου που λήγει την ημερομηνία πώλησης:

  • Δοκιμή personship: Πρέπει να έχετε στην ιδιοκτησία σας την κατοικία τουλάχιστον δύο χρόνια από τα τελευταία πέντε χρόνια.
  • Χρήση δοκιμής: Πρέπει να ζήσατε στο σπίτι ως ] κύρια κατοικία σας επί δύο τουλάχιστον χρόνια από τα τελευταία πέντε χρόνια.
  • Δοκιμές συχνότητας: Δεν μπορείτε να διεκδικήσετε τον αποκλεισμό από οποιαδήποτε άλλη πώληση κατοικίας κατά τη διάρκεια των δύο ετών πριν από την πώληση αυτή.

Για παράδειγμα, αν ζείτε στο σπίτι για 18 μήνες, μετακινήθηκε για ένα χρόνο, στη συνέχεια επέστρεψε και έζησε εκεί για άλλους 8 μήνες πριν από την πώληση, έχετε εκπληρώσει την απαίτηση χρήσης 24 μηνών. Το παράθυρο πέντε ετών πάντα κοιτάζει πίσω από την ημερομηνία λήξης.

Μερική εξαίρεση: Όταν η ζωή παρεμβαίνει

Η Εφορία αναγνωρίζει ότι η ζωή είναι απρόβλεπτη. Αν αποτύχεις στη διετής δοκιμασία λόγω μιας από τις ακόλουθες απρόβλεπτες περιστάσεις, μπορείς να προκριθείς σε μερική εξαίρεση :

  • Αλλαγή στην απασχόληση ⁇ μια μετεγκατάσταση εργασίας που απαιτεί να μετακινήσετε περισσότερα από 50 μίλια μακριά.
  • Λόγοι υγείας ⁇ μια κίνηση για απόκτηση ή παροχή ιατρικής περίθαλψης για τον εαυτό σας, ένα σύζυγο ή έναν εξαρτώμενο.
  • Απρόβλεπτα γεγονότα ⁇ διαζύγιο, πολλαπλές γεννήσεις, θάνατος συζύγου, φυσική καταστροφή ή ακούσια απώλεια απασχόλησης.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, μπορείτε να αποκλείσετε ένα προεξοφλημένο μέρος του ορίου των 250.000 δολαρίων με βάση το κλάσμα της διετούς περιόδου που πραγματικά ανήκετε και χρησιμοποιήσατε το σπίτι. Για παράδειγμα, αν ζήσατε εκεί για 12 μήνες και μετακινηθήκατε για μια νέα εργασία, μπορείτε να αποκλείσετε 12/24 (ή 1/2) των 250.000 δολαρίων, δηλαδή $125.000 για έναν μόνο filer. Το υπόλοιπο κέρδος είναι φορολογητέο.

Υπολογισμός Κερδίζετε σας: Ο Ρόλος της Βάσης

Η ακριβής τήρηση αρχείων είναι απαραίτητη για να ελαχιστοποιηθεί το φορολογητέο κέρδος σας.

Gain = Τιμή πώλησης ⁇ Κόστος πώλησης ⁇ Προσαρμοσμένη βάση

Η ρυθμιζόμενη βάση ξεκινά με την αρχική τιμή αγοράς σας (συμπεριλαμβανομένων των εξόδων κλεισίματος όπως ασφάλιση τίτλου, τέλη εγγραφής και χρεώσεις δικηγόρου). Σε αυτό, προσθέτετε το κόστος οποιασδήποτε βελτιώσεων κεφαλαίου[ που κάνατε κατά τη διάρκεια της ιδιοκτησίας σας. Οι βελτιώσεις κεφαλαίου είναι δαπάνες που προσθέτουν αξία στο σπίτι, παρατείνουν τη χρήσιμη ζωή του, ή προσαρμόζουν σε νέες χρήσεις. Παραδείγματα περιλαμβάνουν: εγκατάσταση κεντρικού κλιματισμού, προσθήκη πισίνας, φινίρισμα υπογείου, αντικατάσταση παραθύρων, ανακατασκευή, κατασκευή καταστρώματος ή γκαράζ, ή ανακαίνιση κουζίνας ή μπάνιου.

Συνήθεις επισκευές ⁇ ζωγραφική, καθορισμός μιας βρύσης διαρροής, επιδιόρθωση μιας στέγης ⁇ δεν προστίθενται στη βάση? είναι τρέχοντα έξοδα. Η εφορία δεν απαιτεί να αναφέρετε τις προσαρμογές βάσης εκτός αν ελεγχθεί, αλλά η διατήρηση εισπράξεων, συμβάσεων, και αδειών είναι η καλύτερη άμυνα σας. Πάνω από μια δεκαετία, οι βελτιώσεις κεφαλαίου μπορούν εύκολα να προσθέσουν $50.000 σε $ 100.000 στη βάση σας, μειώνοντας δραματικά ή εξαλείφοντας το κέρδος σας.

Πωλώντας Κόστο που Μειώνει το Κέρδος σας

Οι πωλήσεις κόστους μειώνουν άμεσα το ποσό που υλοποιείται.

  • Προμήθειες ακινήτων (συνήθως 5 ⁇ 6% της τιμής πώλησης)
  • Εισαγγελικά τέλη και μεσεγγύηση
  • Φόροι επί των τίτλων και των μεταβιβάσεων
  • Δαπάνες διαφήμισης
  • Επισκευές ή βελτιώσεις που απαιτούνται από τον αγοραστή ως προϋπόθεση πώλησης

Για παράδειγμα, αν πουλήσετε για $500.000 και πληρώσετε $30.000 σε προμήθειες και έξοδα κλεισίματος, το ποσό σας που πραγματοποιήθηκε είναι $470,000. Συνδυάστε ότι με μια ισχυρή βάση, και το κέρδος σας μπορεί να πέσει πολύ κάτω από τα όρια αποκλεισμού.

Στρατηγικές για να μεγιστοποιήσετε τον αποκλεισμό και να ελαχιστοποιήσετε τον φόρο σας

Με εσκεμμένο σχεδιασμό, μπορείτε συχνά να αποφύγετε την καταβολή οποιουδήποτε φόρου για την πώληση του σπιτιού της οικογένειάς σας.

1. Χρόνος Πώλησης σας να πληρούν τον διετή κανόνα

Για παράδειγμα, αν μετακομίσετε στο σπίτι σας πριν από 22 μήνες, καθυστερήστε την πώληση για δύο ακόμη μήνες. Ο αποκλεισμός ισχύει επίσης αν μετακομίσετε και νοικιάσετε το σπίτι για μέχρι τρία χρόνια πριν από την πώληση ⁇ εφ 'όσον θα συναντήσετε το τεστ χρήσης μέσα στο παράθυρο των πέντε ετών. Έτσι μπορείτε να μετακινηθείτε, ενοίκιο για 28 μήνες, και εξακολουθεί να πληροίτε τα κριτήρια αν έχετε την ιδιοκτησία και χρησιμοποιηθεί το σπίτι για δύο χρόνια κατά τη διάρκεια αυτής της πενταετίας.

2. Κρατήστε τα μετριοπαθή αρχεία κάθε βελτίωσης

Κάθε βελτίωση κεφαλαίου αυξάνει τη βάση σας, συρρικνώνοντας το φορολογητέο κέρδος σας. Μια ανακαίνιση κουζίνας $50,000 προσθέτει $50.000 στη βάση σας. Χρησιμοποιήστε ένα λογιστικό φύλλο ή το αρχείο καταγραφής βελτίωσης σπίτι για να παρακολουθείτε όλα τα έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των υλικών, εργασίας, και τις άδειες.

3. Παρακολουθήστε την παγίδα χρήσης επιχειρήσεων

Εάν χρησιμοποιήσατε μέρος του σπιτιού σας αποκλειστικά για επιχειρήσεις (π.χ., ένα γραφείο κατοικίας) και ζητήσατε απόσβεση μετά τις 6 Μαΐου 1997, το κέρδος που οφείλεται σε αυτή τη χρήση της επιχείρησης είναι [] δεν είναι επιλέξιμο [ για τον αποκλεισμό του τμήματος 121. Μπορείτε να οφείλετε την ανακατάληψη της απόσβεσης[ (με φόρο έως 25%) επί της απαίτησης απόσβεσης. Ωστόσο, το τμήμα κατοικίας εξακολουθεί να πληροί τις προϋποθέσεις.

4. Παντρεμένα ζευγάρια και ο αποκλεισμός 500.000 δολαρίων

Για τα παντρεμένα ζευγάρια που καταθέτουν από κοινού, και τα δύο πρέπει να πληρούν την κυριότητα και να χρησιμοποιούν δοκιμές για να διεκδικήσουν τον πλήρη αποκλεισμό των 500.000 δολαρίων. Αλλά υπάρχει ένας ειδικός κανόνας: αν ένας σύζυγος πληροί και τις δύο δοκιμές και ο άλλος όχι, το ζευγάρι μπορεί να διεκδικήσει ολόκληρο τον αποκλεισμό των 500.000 δολαρίων, εφόσον και οι δύο είναι στον τίτλο και να καταθέσει από κοινού.

Πρόσθετες βασικές παρατηρήσεις

Η κρατική φορολογική μεταχείριση διαιωνίζεται ευρέως

Ενώ τα ομοσπονδιακά κέρδη κεφαλαίου συχνά εξαλείφονται με τον αποκλεισμό του Τομέα 121, οι πολιτείες χειρίζονται τα κέρδη από την πώληση σπιτιού διαφορετικά. Ορισμένες πολιτείες συμμορφώνονται με τους ομοσπονδιακούς κανόνες. Για παράδειγμα, η Καλιφόρνια δεν αναγνωρίζει πλήρως τον ομοσπονδιακό αποκλεισμό ⁇ αυτό επιτρέπει μόνο μια μερική ανατροπή του κέρδους για ηλικιωμένους (ηλικίας 55+) ή άτομα με ειδικές ανάγκες. Σε αντίθεση, το Τέξας δεν έχει κρατικό φόρο εισοδήματος, έτσι ανησυχείτε μόνο για την ομοσπονδιακή. Πάντα ελέγξτε τη μεταχείριση της πολιτείας σας, ειδικά αν ζείτε σε μια κατάσταση υψηλής φορολογίας όπως η Νέα Υόρκη, το Νιου Τζέρσεϊ, ή η Καλιφόρνια.

1031 Ανταλλαγές και Πρωτογενείς Κατοικίες

Ένα 1031 ομοιόμορφο είδος ανταλλαγής γενικά [[LFT:2]] δεν μπορεί[] να χρησιμοποιηθεί για μια κύρια κατοικία. Ο αποκλεισμός του τμήματος 121 είναι το κύριο εργαλείο για τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ωστόσο, αν μετατρέψετε το σπίτι σας σε ένα ενοικιαζόμενο ακίνητο και αργότερα το πουλήσετε, μπορεί να μπορείτε να συνδυάσετε τον αποκλεισμό του τμήματος 121 (για την περίοδο που ήταν η κατοικία σας) με ένα 1031 ανταλλαγή (για την περίοδο ενοικίασης μετά τη μετακόμισή σας).

Επίδραση του νόμου περί μείωσης του φόρου και απασχόλησης (2017)

Ο νόμος για τις μειώσεις φόρων και τις θέσεις εργασίας άλλαξε δύο σημαντικά στοιχεία για τους ιδιοκτήτες σπιτιών: το όριο αφαίρεσης τόκων υποθήκης μειώθηκε σε $ 750.000 του χρέους απόκτησης (για υποθήκες που προέρχονται από 15 Δεκεμβρίου 2017), και η τυπική έκπτωση σχεδόν διπλασιάστηκε. Ενώ αυτές οι αλλαγές δεν επηρεάζουν άμεσα τον αποκλεισμό κέρδους, επηρεάζουν τη συνολική εικόνα φόρου σας κατά την αγορά ενός νέου σπιτιού. Επίσης, η πράξη απέκλεισε την έκπτωση για τα έξοδα μετακίνησης (εκτός από την ενεργό στρατιωτική υπηρεσία), η οποία μπορεί να επηρεάσει το χρόνο σας.

Αναφορά της Πώλησης με την Επιστροφή Φόρου

Εάν το κέρδος σας εξαιρεθεί πλήρως από την ενότητα 121, γενικά δεν χρειάζεται να αναφέρετε [ την πώληση της φορολογικής σας δήλωσης. Ωστόσο, εάν λάβετε Έντυπο 1099-S] από την εταιρεία τίτλου (που απαιτείται για τις περισσότερες πωλήσεις), πρέπει να καταθέσετε το Έντυπο 8949 και το Πρόγραμμα D για την αναφορά της πώλησης, ακόμη και αν το κέρδος αποκλείεται. Αν δεν μπορείτε να αποκλείσετε όλο το κέρδος, πρέπει να αναφέρετε το φορολογητέο μέρος. Η IRS Δημοσίευση 523 παρέχει λεπτομερείς οδηγίες σχετικά με τις απαιτήσεις υποβολής εκθέσεων.

Συχνές Παγίδες και Πώς να τις Αποφύγετε

Πολλοί ιδιοκτήτες σπιτιών μειώνουν ή χάνουν ακούσια τον αποκλεισμό τους.

  • Κλαδίζοντας την απόσβεση της χρήσης των επιχειρήσεων χωρίς να κατανοηθεί η ανακατάληψη. Το κέρδος που διατίθεται για την επιχειρηματική χρήση δεν είναι αποκλειστικό, και η απόσβεση των φόρων ανακατάληψης μπορεί να είναι απότομη.
  • Εγκαταστώντας το σπίτι για περισσότερα από τρία από τα τελευταία πέντε χρόνια.Χρειάζεσαι δύο χρόνια χρήσης σε ένα πεντάχρονο παράθυρο. Αν το νοίκιαζες για τέσσερα χρόνια και ζούσες σε αυτό για ένα, πιθανότατα δεν θα προκρίνεσαι για τον πλήρη αποκλεισμό.
  • Μελλοντικές κρατικές φορολογικές υποχρεώσεις. Ακόμα και αν το κέρδος σας είναι ομοσπονδιακά αποκλεισμένο, μπορεί να χρωστάτε κρατικό φόρο σε ορισμένες πολιτείες.
  • Επιδιώκοντας να διατηρήσει τα έσοδα βελτίωσης. Χωρίς αποδείξεις, η εφορία μπορεί να μειώσει τη βάση, οδηγώντας σε μεγαλύτερο φορολογητέο κέρδος.
  • Πουλώντας πολύ σύντομα μετά από προηγούμενο αποκλεισμό. Μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τον αποκλεισμό μόνο μία φορά κάθε δύο χρόνια ⁇ σχεδίασε ανάλογα.

Ειδικά Σενάρια: Διαζύγιο, Κληρονομική και Στρατιωτική Υπηρεσία

Διαζύγιο

Εάν ένας σύζυγος μετακομίσει αλλά εξακολουθεί να κατέχει το σπίτι, η δοκιμή χρήσης βασίζεται στο πρόσωπο που διεκδικεί τον αποκλεισμό. Ένας σύζυγος που παραμένει στο σπίτι μπορεί ακόμη να πληροί τις προϋποθέσεις ιδιοκτησίας και χρήσης. Ωστόσο, εάν το διάταγμα διαζυγίου μεταφέρει το σπίτι σε έναν σύζυγο, ο μεταβιβάζων λαμβάνει το σπίτι με την ίδια βάση με τον αρχικό ιδιοκτήτη ⁇ δεν υπάρχει αναβάθμιση. Αν το σπίτι πωλείται ως μέρος του διαζυγίου, ο αποκλεισμός μπορεί να ζητηθεί από τον ένα σύζυγο, εφόσον πληροί τις δοκιμές. Ένας ειδικευμένος φορολογικός σύμβουλος μπορεί να βοηθήσει στη δομή της πώλησης για τη διατήρηση του αποκλεισμού.

Κληρονομιά στα Σπίτια

Αυτό σημαίνει ότι γενικά δεν οφείλει φόρο σε οποιοδήποτε κέρδος που συσσωρεύεται πριν κληρονομήσετε το σπίτι. Ο αποκλεισμός του τμήματος 121 είναι διαθέσιμος στον κληρονομήτη αν χρησιμοποιούν το σπίτι ως κύρια κατοικία τους για δύο από τα πέντε χρόνια πριν από την πώληση. Έτσι, αν κληρονομήσει ένα σπίτι, να μετακομίσει, και να ζήσει εκεί δύο χρόνια πριν από την πώληση, μπορείτε να αποκλείσετε μέχρι και $250,000 ($500.000 αν είναι παντρεμένοι) πάνω από την κλιμακωτή αύξηση σε βάση ⁇ με τον τρόπο που εξαλείφει κάθε φόρο.

Στρατιωτικό Προσωπικό και Υπηρεσία Εξωτερικών

Τα μέλη του στρατού, της Υπηρεσίας Εξωτερικών και της κοινότητας πληροφοριών μπορούν να αναβάλουν την πενταετή περίοδο δοκιμών για έως και 10 χρόνια, ενώ έχουν λάβει τα κατάλληλα μέτρα για την παράταση των καθηκόντων τους. Αυτό σημαίνει ότι μπορούν να πωλούν ένα έτος κατοικίας μετά τη μετακόμιση και εξακολουθούν να πληρούν τις προϋποθέσεις αποκλεισμού. \" Εφορία παρέχει ειδικούς κανόνες σύμφωνα με το τμήμα 121 στοιχείο δ) σημείο 9 για τις καταστάσεις αυτές.

Όταν η Επαγγελματική Καθοδήγηση Είναι Ουσιώδης

Για τους περισσότερους μεμονωμένους ιδιοκτήτες ακινήτων που ζουν στο ίδιο σπίτι για χρόνια και ποτέ δεν ζήτησαν απόσβεση, ο αποκλεισμός του τμήματος 121 είναι απλός. Αλλά αν έχετε ιδιόκτητη μίσθωση, έχετε χρησιμοποιήσει ένα γραφείο κατοικίας, έζησε στο εξωτερικό, πέρασε από διαζύγιο ή το θάνατο ενός συζύγου, ή πωλήσει ένα σπίτι μέσα σε δύο χρόνια από έναν προηγούμενο αποκλεισμό, οι υπολογισμοί γίνονται σύνθετοι. A credited CPA or registered agent[ μπορεί να σας βοηθήσει να μοντελοποιήσετε διαφορετικά σενάρια, να διασφαλίσετε ότι μεγιστοποιείτε τον αποκλεισμό σας, και να αποφύγετε δαπανηρά λάθη.

Με την κατανόηση του αποκλεισμού του τμήματος 121, τη διατήρηση προσεκτικών αρχείων, και τον σχεδιασμό του χρόνου πώλησης σας, μπορείτε να πουλήσετε το σπίτι της οικογένειάς σας με μικρή ή καθόλου ομοσπονδιακή φορολογική ευθύνη. Το κλειδί είναι να ενεργεί σκόπιμα ⁇ όχι αντιδραστικά ⁇ και να συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία όταν η κατάστασή σας περιλαμβάνει πολλαπλούς παράγοντες. Με τη σωστή προετοιμασία, η πώληση του σπιτιού της οικογένειάς σας μπορεί να είναι ένα φορολογικό-αποτελεσματικό γεγονός που υποστηρίζει το επόμενο κεφάλαιο σας.