Ανακαλύπτοντας ότι η χρηματοδότησή σας έχει πέσει μέσα λίγο πριν το κλείσιμο είναι μια ενστικτώδης εμπειρία για κάθε homebuyer. Έχετε ήδη επενδύσει χρόνο, συναίσθημα, και χρήματα σε επιθεωρήσεις, εκτιμήσεις, και ειλικρινείς καταθέσεις. Ενώ η κατάσταση αισθάνεται κρίσιμη, δεν είναι απελπιστική. Ενεργώντας γρήγορα με ένα σαφές σχέδιο μπορεί ακόμα να σώσει τη συναλλαγή και να προστατεύσει τα οικονομικά σας συμφέροντα.

Αξιολογήστε την Κατάσταση

Πριν πανικοβληθείτε, συγκεντρώστε τα γεγονότα. Επικοινωνήστε με τον υπάλληλο του δανείου σας και ζητήστε λεπτομερή εξήγηση της άρνησης. Τα κοινά αίτια περιλαμβάνουν πτώση της πιστωτικής σας βαθμολογίας, μη αποκαλυπτικό χρέος που ανακαλύφθηκε κατά τη διάρκεια της τελικής αναδοχής, μια εκτίμηση που έρχεται κάτω από την τιμή αγοράς, ή ο δανειστής να χάσει ένα απαιτούμενο έγγραφο. Ζητήστε μια γραπτή επιστολή άρνησης που να προσδιορίζει το λόγο σύμφωνα με τους ομοσπονδιακούς κανονισμούς ⁇ ο δανειστής πρέπει να παρέχει αυτό σύμφωνα με το νόμο ισότητας πιστωτική ευκαιρία. Κατανόηση της ακριβούς αιτίας είναι το πρώτο βήμα για την εξεύρεση μιας λύσης.

Τραβήξτε τη δική σας πιστωτική έκθεση από τα τρία μεγάλα γραφεία (Equifax, Experian, TransUnion) στο [[LFT:0]]Ετήσια πιστωτική έκθεση.com[[[LFT:1]] για να επαληθεύσετε ότι δεν υπάρχουν σφάλματα. Αν μια καθυστερημένη πληρωμή ή μια νέα έρευνα έσυρε το σκορ σας, μπορεί να είστε σε θέση να αμφισβητήσει ανακρίβειες γρήγορα χρησιμοποιώντας τη διαδικασία της online διαφοράς. Ομοίως, αν το θέμα είναι τεκμηρίωση εισοδήματος, δείτε αν μπορείτε να προσκομίσετε επιπλέον αποδείξεις όπως τα ετήσια αποκόμματα μισθών, υπογεγραμμένες φορολογικές δηλώσεις, ή επιστολές μπόνους. Για αυτοαπασχολούμενους δανειολήπτες, μια δήλωση κερδών και ζημιών CPA μπορεί μερικές φορές να ικανοποιήσει τον ασφαλιστή.

Επικοινωνήστε αμέσως με τον Μεσίτη σας

Ο μεσίτης σας είναι ο επιθετικός σας σε αυτή την κρίση. Ενημερώστε τους τη στιγμή που ακούτε τα άσχημα νέα. Έχουν πιθανώς χειριστεί τις εκπλήξεις χρηματοδότησης πριν και μπορεί να σας καθοδηγήσει σε επόμενα βήματα. Ο πράκτορας μπορεί επίσης να φτάσει στον πράκτορα του πωλητή για να εξηγήσει την κατάσταση με διαφάνεια. Οι πωλητές είναι πιο πιθανό να χορηγήσουν μια παράταση, αν καταλάβουν ότι εργάζεστε ενεργά για μια λύση και όχι να εγκαταλείψετε τη συμφωνία.

Ζητήστε από τον πράκτορά σας να συντάξει μια προσθήκη ζητώντας παράταση της ημερομηνίας λήξης - συνήθως 7 έως 14 ημέρες είναι μια λογική ερώτηση. Μπορεί επίσης να χρειαστεί να προσαρμόσετε την ημερομηνία έκτακτης ανάγκης δανείου εάν έχει ήδη λήξει. Να είστε έτοιμοι να διαπραγματευτείτε; για παράδειγμα, μπορεί να συμφωνήσετε να απελευθερώσετε ένα μικρό μέρος των ένθερμων χρημάτων σας ως ένδειξη καλής πίστης. Ένα σενάριο για τον πράκτορά σας μπορεί να είναι: \"Η χρηματοδότηση του αγοραστή μου έπεσε λόγω ενός θέματος αναδοχής τελευταία στιγμή, αλλά έχουν ήδη υποβάλει αίτηση με έναν άλλο δανειστή και αναμένουν προέγκριση μέσα σε 48 ώρες. Ζητάμε μια παράταση 10 ημερών και είμαστε πρόθυμοι να αυξήσει τη σοβαρή κατάθεση κατά 1.000 δολάρια μη επιστρεπτέες για να δείξει δέσμευση. \"

Ανασκόπηση της ρήτρας περί Εποπτείας Δανείων

Οι περισσότερες συμβάσεις αγοράς περιλαμβάνουν μια έκτακτη ανάγκη χρηματοδότησης που προστατεύει σοβαρά την κατάθεσή σας, αν το δάνειο σας αποτύχει. Επανεξετάστε προσεκτικά αυτή τη ρήτρα με τον πράκτορα ή τον δικηγόρο σας. Μπορεί να περιέχει συγκεκριμένες προθεσμίες για την κοινοποίηση του πωλητή και για πόσο χρονικό διάστημα θα πρέπει να θεραπεύσει την έκτακτη ανάγκη. Αν είστε ακόμα εντός της περιόδου έκτακτης ανάγκης, έχετε μόχλευση για να περπατήσετε μακριά με την κατάθεσή σας ανέπαφη αν επιλέξετε.

Αν η κατάσταση έκτακτης ανάγκης έχει λήξει, μπορεί να είστε σε μια πιο δύσκολη θέση — αλλά όχι απελπιστική. Μερικοί πωλητές θα εξακολουθούν να εργάζονται μαζί σας αντί να επανακαταθέσουν το ακίνητο. Αν μπορείτε να αποδείξετε ότι ψάχνετε ενεργά εναλλακτική χρηματοδότηση, πολλοί πωλητές θα συμφωνήσουν σε μια σύντομη επέκταση αντί να ξεκινήσει από την αρχή. Σε ορισμένες χώρες, μια ρήτρα “χρόνος είναι της ουσίας” μπορεί να ισχύει, που σημαίνει κάθε μέρα μετράει. Ο πράκτοράς σας μπορεί να σας βοηθήσει να διαπραγματευτείτε μια τροποποίηση σύμβασης που καθορίζει τις νέες προθεσμίες και οποιεσδήποτε παραχωρήσεις.

Εξερευνήστε εναλλακτικές επιλογές χρηματοδότησης

Μην υποθέτετε ότι μια άρνηση σημαίνει ότι δεν μπορείτε να πάρετε μια υποθήκη καθόλου. Διαφορετικοί δανειστές έχουν διαφορετικές ορέξεις για τον κίνδυνο και διαφορετικά προϊόντα δανείου.

  • Εφαρμόστε αμέσως με έναν άλλο δανειστή. Πολλοί online δανειστές και τοπικές πιστωτικές ενώσεις μπορούν να επεξεργαστούν μια αίτηση σε ημέρες. Αν το πιστωτικό σας ζήτημα είναι μικρό, ένας άλλος δανειστής μπορεί να σας εγκρίνει χρησιμοποιώντας την ίδια τεκμηρίωση. Ζητήστε μια «ταχεία προέγκριση» και να είναι έτοιμοι να παρέχουν ενημερωμένα αποκόμματα πληρωμής και τραπεζικές δηλώσεις.
  • Διακόπτουμε τα προγράμματα δανείων. Αν χρησιμοποιούσατε ένα συμβατικό δάνειο, εξετάστε ένα δάνειο FHA (που επιτρέπει χαμηλότερες πιστωτικές αποδόσεις, συχνά τόσο χαμηλές όσο 580) ή ένα δάνειο VA (για επιλέξιμους βετεράνους και μέλη υπηρεσιών) το οποίο δεν έχει καμία υποχρέωση πληρωμής. USDA δάνεια είναι μια άλλη επιλογή για αγροτικές ιδιοκτησίες και προσφέρουν μηδενική προκαταβολή για τους ειδικευμένους αγοραστές. Κάθε πρόγραμμα έχει διαφορετικά όρια χρέους προς εισόδημα και απαιτήσεις ασφάλισης υποθήκης.
  • Χρησιμοποιήστε έναν δανειστή χαρτοφυλακίου. Αυτές οι τράπεζες διατηρούν τα δάνεια στα βιβλία τους και έχουν μεγαλύτερη ευελιξία για να εγκρίνουν δανειολήπτες που δεν ταιριάζουν στις τυποποιημένες κατευθυντήριες γραμμές. Μπορούν να προσφέρουν επιλογές τόκου μόνο ή ρυθμιζόμενου επιτοκίου που εξακολουθούν να καλύπτουν τις ανάγκες σας.Οι δανειστές χαρτοφυλακίου χρεώνουν συχνά υψηλότερα επιτόκια αλλά μπορούν να κλείσουν γρήγορα επειδή δεν δεσμεύονται από Fannie Mae ή Freddie Mac επικαλύψεις.
  • Πάρτε ένα συν-υπογράφοντα. Προσθήκη ενός ειδικευμένου συν-δανειολήπτη με ισχυρή πίστωση και εισόδημα μπορεί να κάνει τη συμφωνία εργασία. Αυτό θα μπορούσε να είναι ένας γονέας, συγγενής, ή στενός φίλος που είναι διατεθειμένος να υπογράψει στην υποθήκη. Να γνωρίζετε: ένας συν-υπογράφων είναι εξίσου υπεύθυνος για το χρέος και την πίστωσή τους θα επηρεαστεί. Οι περισσότεροι δανειστές επιτρέπουν συνυπογράφοντες σε συμβατικά δάνεια και κάποια κυβερνητικά προγράμματα.

Ενεργήστε γρήγορα. Η προέγκριση υποθήκης μπορεί μερικές φορές να ολοκληρωθεί μέσα σε 24 ώρες. [[LFT:0]]Το Γραφείο Οικονομικής Προστασίας Καταναλωτή[[LFT:1]] παρέχει μια χρήσιμη επισκόπηση του χρονοδιαγράμματος προέλευσης, ώστε να ξέρετε τι να περιμένετε.

Διαπραγματευτείτε μια λύση με τον πωλητή

Αν ο πωλητής θέλει να κλείσει, μπορεί να είναι πρόθυμοι να παράσχουν μερικές παραχωρήσεις για να διατηρηθεί η συμφωνία ζωντανή.

  • Χρηματοδότηση των πωλήσεων. Ρωτήστε τον πωλητή αν είναι πρόθυμοι να κρατήσουν μια δεύτερη υποθήκη ή ακόμη και να παρέχουν πλήρη χρηματοδότηση των πωλητών. Αυτό μπορεί να παρακάμψει τις παραδοσιακές απαιτήσεις δανειστή. Είναι πιο κοινό με τους πωλητές που κατέχουν το ακίνητο δωρεάν και σαφές. Ο πωλητής θα μπορούσε να φέρει ένα σημείωμα με ένα λογικό επιτόκιο για ένα σύντομο χρονικό διάστημα (π.χ., 5 χρόνια), δίνοντάς σας χρόνο για να αναχρηματοδοτήσετε.
  • Μείωση των τιμών. Αν η αξιολόγηση ήταν χαμηλή, ο πωλητής θα μπορούσε να συμφωνήσει να μειώσει την τιμή αγοράς για να αντιστοιχίσει την εκτιμώμενη αξία, η οποία σας επιτρέπει να μεταβείτε σε διαφορετικό δάνειο με μικρότερο δείκτη δανείου προς αξία. Εναλλακτικά, αν η αξιολόγηση ήταν υψηλή αλλά το δάνειο σας έπεσε μέσα για άλλο λόγο, μια μείωση της τιμής μπορεί να σας βοηθήσει να προκριθείτε κάτω από έναν αυστηρότερο λόγο χρέους προς εισόδημα.
  • Συμβολή στο κόστος κλεισίματος. Το να πάρει ο πωλητής να πληρώσει μεγαλύτερο μερίδιο του κόστους κλεισίματος μπορεί να απελευθερώσει μετρητά για τις κατώτερες πληρωμές ή τις απαιτήσεις αποθεματικών σας. Πολλές τυποποιημένες συμβάσεις επιτρέπουν ήδη να κλείσει πιστώσεις κόστους μέχρι ένα ορισμένο ποσοστό (π.χ., 3% για τα συμβατικά δάνεια, 6% για FHA).
  • Επέκταση με μη επιστρεπτέα κατάθεση. Προσφέρετε ένα μη επιστρεπτέο μέρος των ένθερμων χρημάτων σας (π.χ., 5.000 δολάρια) ως εγγύηση ενώ εξασφαλίζετε νέα χρηματοδότηση. Αυτό δείχνει στον πωλητή ότι είστε σοβαροί και τους αποζημιώνει για την καθυστέρηση. Μπορείτε επίσης να συμφωνήσετε σε υψηλότερη τιμή αγοράς σε αντάλλαγμα για την παράταση.

Για piερισσότερε piληροφορίε σχετικά ε τη χρηατοδότηση των piωλητών, ανασκόpiησε τι κατευθυντήριε γραέ αpiό την Εpiισκόpiηση τη Investopedia για τη χρηατοδότηση των piωλητών[ για να κατανοήσει τι νοικέ και φορολογικές εpiιpiτώσει.

Εξετάστε τα Σχέδια Υποστήριξης Πέρα από μια Παραδοσιακή Υποθήκη

Όταν ο συμβατικός δανεισμός δεν αποτελεί πλέον επιλογή, η δημιουργική χρηματοδότηση μπορεί να γεφυρώσει το κενό:

  • Προσωπικό δάνειο ή γραμμή πίστωσης. Αν χρειάζεστε μόνο ένα μικρό ποσό για να κλείσετε (π.χ. επειδή δεν είχατε αποθεματικά), ένα προσωπικό δάνειο από μια τράπεζα ή ακόμη και ένα δάνειο 401(k) μπορεί να παρέχει τα κεφάλαια. Να γνωρίζετε ότι τα προσωπικά δάνεια έχουν υψηλότερα επιτόκια αλλά μπορούν να κλείσουν γρήγορα. Μερικοί δανειστές σας επιτρέπουν να δανειστείτε μέχρι και $50.000 από 401(k) σας με μια πενταετή προθεσμία αποπληρωμής. Ελέγξτε με το σχέδιο διαχειριστή για τους κανόνες.
  • Τα χρήματα από την οικογένεια. Πολλά προγράμματα δανείων επιτρέπουν ένα χρηματικό δώρο από συγγενή. Αν μπορείτε να πάρετε μια επιστολή που επιβεβαιώνει ότι είναι ένα δώρο (όχι ένα δάνειο), μπορείτε να χρησιμοποιήσετε αυτά τα κεφάλαια για το κόστος πληρωμής ή κλεισίματος. Τα δάνεια FHA επιτρέπουν ακόμη και δώρα από μη συγγενείς. Βεβαιωθείτε ότι ο δωρητής παρέχει ένα έγγραφο μονοπάτι: τραπεζική δήλωση που δείχνει τα κεφάλαια και μια επιστολή δώρο υπογεγραμμένη από αμφότερα τα μέρη.
  • Δάνειο brridge ή δάνειο σκληρών χρημάτων. Αυτά τα βραχυπρόθεσμα δάνεια υψηλού επιτοκίου μπορούν να παρέχουν μετρητά για να κλείσει ενώ αναχρηματοδοτείτε ή να πωλήσετε ένα άλλο ακίνητο. Είναι ακριβά αλλά μπορούν να αποτρέψουν την απώλεια του σπιτιού και της κατάθεσης σας. Οι δανειστές σκληρών χρημάτων επικεντρώνονται στην ίδια συμμετοχή του ακινήτου και όχι στην πιστωτική σας, ώστε να μπορούν να χρηματοδοτήσουν μέσα σε μια εβδομάδα. Ωστόσο, να αναμένουν επιτόκια 10 ⁇ 5% και προκαταβολικά σημεία.
  • Είσοδος σε μισθωτή ή μίσθωση δυνατότητα.[[LFT:1]] Αν δεν μπορείτε να πάρετε χρηματοδότηση τώρα, διαπραγματευτείτε μια συμφωνία μίσθωσης-αγοράς με τον πωλητή. Μετακινείστε ως ενοικιαστής με δυνατότητα αγοράς εντός καθορισμένης περιόδου (συνήθως 1-3 χρόνια), δίνοντάς σας χρόνο για να επισκευάσετε την πίστωσή σας ή να συσσωρεύσετε περισσότερα μετρητά. Ένα μέρος του μηνιαίου ενοικίου σας μπορεί να πιστωθεί προς τη μελλοντική τιμή αγοράς.

Γνωρίστε τα Δικαιώματα και τις Εναλλακτικές σας

Ανάλογα με την αιτία της άρνησης, μπορεί να έχετε νομική προσφυγή. Αν πιστεύετε ότι ο δανειστής έκανε διακρίσεις εναντίον σας βάσει φυλής, θρησκείας, φύλου, ή άλλης προστατευόμενης τάξης, μπορείτε να υποβάλετε καταγγελία στο Τμήμα Στέγης και Αστικής Ανάπτυξης (HUD).

Εάν η άρνηση οφείλεται σε λανθασμένες πληροφορίες στην πιστωτική σας έκθεση, ο νόμος Fair Credit Reporting σας δίνει το δικαίωμα να αμφισβητήσετε λάθη. Η πιστωτική υπηρεσία πρέπει να διερευνήσει μέσα σε 30 ημέρες. Αν επιβεβαιώσει το σφάλμα, μπορείτε να ζητήσετε μια διορθωμένη έκθεση να σταλεί στον δανειστή.

Επίσης ⁇ τον δανειστή εάν έχουν [[LFT:0]]] επαναδιατύπωση της αξίας (ROV)[[[LFT:1]]] διαδικασία για μια αμφισβητούμενη εκτίμηση. Αν συγκρίσιμη υποστήριξη πωλήσεων μια υψηλότερη αξία, μπορείτε να πάρετε την εκτίμηση αυξάνεται χωρίς να ξεκινήσει από την αρχή. Προετοιμάστε μια λίστα με ισχυρότερες comps με τον πράκτορά σας και να την υποβάλει με μια επιστολή κάλυψης εξηγώντας γιατί οι αρχικές comps ήταν ξεπερασμένες ή λανθασμένες. Ορισμένοι δανειστές απαιτούν μια επίσημη αίτηση ROV εντός 10 ημερών από την αξιολόγηση.

Για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τα νομικά σας δικαιώματα κατά τη διαδικασία αγοράς ακινήτων, συμβουλευτείτε [[LFT:0]] τον οδηγό του Nolo για τις αρνήσεις ενυπόθηκων δανείων[[LFT:1]] για μια κλιμακωτή εξήγηση των επιλογών σας.

Πάρτε βήματα για να αποφύγετε τη χρηματοδότηση των καταρρεύσεων στις μελλοντικές συναλλαγές

Ενώ περιηγείστε στην τρέχουσα κρίση, αρχίστε να εφαρμόζετε πρακτικές που θα σας προστατεύσουν την επόμενη φορά:

  • Γίνε προ-υπογραφέας αντί απλώς προ-κατάλληλων. Ένα προ-υπογραφόμενο δάνειο έχει επανεξεταστεί από έναν πραγματικό ασφαλιστή που επαληθεύει το εισόδημα, τα περιουσιακά στοιχεία και την πίστωση σας. Αυτό μειώνει την πιθανότητα άρνησης της τελευταίας στιγμής, επειδή η αναδοχή συμβαίνει νωρίς. Πολλοί δανειστές προσφέρουν αυτή την υπηρεσία χωρίς επιπλέον κόστος.
  • Διατηρήστε τη χρηματοπιστωτική σας σταθερότητα. Μην κάνετε μεγάλες αγορές, αλλάξτε θέσεις εργασίας ή ανοίξτε νέους πιστωτικούς λογαριασμούς κατά τη διάρκεια της διαδικασίας του δανείου. Ακόμα και μικρές αλλαγές όπως η αγορά επίπλων σε μια πιστωτική κάρτα κατάστημα μπορεί να εκτροχιάσει την έγκριση. Κρατήστε τις τραπεζικές σας δηλώσεις καθαρές; αποφύγετε μεγάλες καταθέσεις μετρητών που είναι δύσκολο να προέρχονται.
  • Διατηρήστε επιπλέον αποθεματικά. Έχουν τουλάχιστον δύο μήνες πληρωμών υποθήκης σε ρευστές αποταμιεύσεις μετά το κλείσιμο. Αυτό το μαξιλάρι σας καθιστά χαμηλότερο κίνδυνο και μπορεί να απορροφήσει μικρές εκπλήξεις όπως αύξηση ασφαλίστρων. Τα δάνεια FHA απαιτούν συχνά αποθεματικά, και τα συμβατικά δάνεια μπορεί να τα χρειάζονται για υψηλές LTV ή επενδυτικές ιδιότητες.
  • Παράβαλε τους πολλαπλούς δανειστές νωρίς. Εφαρμόστε σε τρεις δανειστές κατά τη διάρκεια της πρώτης εβδομάδας. Ακόμα και αν προχωρήσετε μόνο με ένα, ο διαγωνισμός σας δίνει επιλογές επιστροφής. Μερικοί δανειστές προσφέρουν «κλειδώματα τιμών» που σας προστατεύουν αν οι τιμές αυξηθούν; ⁇ για τις εκτεταμένες κλειδαριές επιτοκίου (60 ⁇ 90 ημέρες) για νέες κατασκευές ή δύσκολο κλείσιμο.
  • Επανεξέτασε προσεκτικά την εκτίμηση του δανείου σου. Συγκρίνετε το Δάνειό σας Εκτίμηση με την Αποκάλυψη Κλείσιμο. Οποιαδήποτε μεγάλες αλλαγές στα τέλη ή τους όρους απαιτούν από τον δανειστή να επαναδιασπαστεί. Αν κάτι κοιτάξει μακριά, ⁇ ερωτήσεις πριν την υπογραφή.

Για μια βαθύτερη βουτιά στη διαδικασία του homebuying και πώς να ενισχύσει το οικονομικό προφίλ σας, το πρόγραμμα HomeView προσφέρει εξαιρετικούς πόρους. Επιπλέον, η Εθνική Ένωση Μεσιτών παρέχει έναν οδηγό για την αποφυγή της χρηματοδότησης που περιλαμβάνει συμβουλές από έμπειρους επαγγελματίες.

Μάθετε από Αυτή την Εμπειρία

Κάθε πρόκληση στην ακίνητη περιουσία είναι μια πληρωμή διδάκτρων για μελλοντικές επιτυχίες. Λάβετε λεπτομερείς σημειώσεις για το τι πήγε στραβά και πώς το επιδιόρθωσε. Κρατήστε ένα αρχείο με τα έγγραφα σας, τις επικοινωνίες δανειστών, και την τελική απόφαση. Μοιραστείτε αυτή την εμπειρία με τον πράκτορά σας και να μάθετε τα προειδοποιητικά σημάδια που προηγήθηκαν της άρνησης. Κατανοώντας τα βασικά αίτια - είτε ήταν μια πτώση πιστωτική βαθμολογία, το κενό αξιολόγησης, ή κακή προέγκριση - θα είστε πολύ καλύτερα προετοιμασμένοι για την επόμενη συναλλαγή σας.

Με άμεση δράση, δημιουργικές λύσεις και τη σωστή ομάδα, μπορείτε συχνά να κλείσετε — και να φύγετε με πολύτιμα μαθήματα για το μέλλον. Μείνετε ήρεμοι, ακολουθήστε αυτά τα βήματα, και θα βρείτε ένα μονοπάτι προς τα εμπρός.