Table of Contents

Η αγορά ακινήτων με συνιδιοκτήτες ή πολλούς αγοραστές μπορεί να είναι ένα συναρπαστικό ορόσημο, αλλά εισάγει επίσης νομικές περιπλοκότητες που οι συναλλαγές με έναν αγοραστή σπάνια παρουσιάζουν. Χωρίς προσεκτικό σχεδιασμό, διαφωνίες σχετικά με τα οικονομικά, τη χρήση, ή στρατηγικές εξόδου μπορεί να προκαλέσει στενές σχέσεις και να οδηγήσει σε δαπανηρές δικαστικές διαδικασίες. Αυτό το άρθρο παρέχει ενεργές νομικές συμβουλές για να σας βοηθήσει να πλοηγηθείτε στη διαδικασία κλεισίματος όταν εμπλέκονται πολλά μέρη ⁇ από την επιλογή της σωστής δομής ιδιοκτησίας μέχρι τη σύνταξη μιας ισχυρής συμφωνίας συνιδιοκτησίας και τη διαχείριση των ευθυνών μετά το κλείσιμο.

Επιλογή της Δομής Σωστή Ιδιοκτησία

Η πρώτη και πιο κρίσιμη απόφαση είναι πώς θα κατοχυρωθεί ο τίτλος του ακινήτου. Η δομή ιδιοκτησίας που επιλέγετε καθορίζει πώς λαμβάνονται οι αποφάσεις, πώς καταβάλλονται οι φόροι, και τι συμβαίνει αν ένας ιδιοκτήτης πεθαίνει ή θέλει να πουλήσει. Οι πιο κοινές μορφές είναι:

Κοινή Ένωσις με το Δικαίωμα Επιβίωσης

Με κοινή μίσθωση, όλοι οι ιδιοκτήτες κατέχουν ίσο, αδιαίρετο συμφέρον στο ακίνητο, και όταν ένας ιδιοκτήτης πεθαίνει, το μερίδιό τους περνάει αυτόματα στους επιζώντες ιδιοκτήτες χωρίς να περάσει από την probate. Αυτή η δομή είναι δημοφιλής μεταξύ των συζύγων ή στενών μελών της οικογένειας που θέλουν απρόσκοπτη μεταβίβαση της ιδιοκτησίας. Ωστόσο, η κοινή μίσθωση μπορεί να είναι προβληματική εάν οι ιδιοκτήτες αργότερα διαφωνούν ή αν ένας ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει το μερίδιό τους, επειδή όλοι οι ιδιοκτήτες πρέπει να συναινούν σε οποιαδήποτε μεταβίβαση ή υποθήκη.

Η Ένταση σε Συχνές

Η μίσθωση από κοινού επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να κατέχουν άνισα μερίδια (π.χ., το ένα πρόσωπο κατέχει το 60%, το άλλο 40%) και δεν περιλαμβάνει δικαίωμα επιβίωσης. Όταν πεθαίνει ένας ιδιοκτήτης, το μερίδιό τους περνά στους κληρονόμους τους, όχι αυτόματα στους άλλους συνιδιοκτήτες. Αυτή η δομή προσφέρει περισσότερη ευελιξία και είναι κοινή μεταξύ φίλων ή επιχειρηματικών εταίρων, αλλά μπορεί να δημιουργήσει επιπλοκές αν οι κληρονόμοι δεν εμπλέκονται στη διαχείριση του ακινήτου.

Εταιρική σχέση ή Εταιρεία Περιορισμένης Ευθύνης (LLC)

Για επενδυτικές ιδιοκτησίες ή καταστάσεις όπου πολλοί μη συνδεδεμένοι αγοραστές συγκεντρώνουν κεφάλαια, σχηματίζοντας LLC ή μια γενική εταιρική σχέση παρέχει ένα επίσημο νομικό πλαίσιο. Η οντότητα κατέχει το ακίνητο, και οι αγοραστές ίδια συμφέροντα μέλους ή μετοχές εταιρικής σχέσης. \" προσέγγιση αυτή μπορεί να προστατεύσει τα προσωπικά περιουσιακά στοιχεία από την ευθύνη, να απλοποιήσει τη μεταβίβαση της κυριότητας, και να επιτρέψει τη φορολογική ευελιξία. Ωστόσο, απαιτεί πρόσθετα προκαταβολικά έξοδα και συνεχή συμμόρφωση, όπως η υποβολή ετήσιων εκθέσεων και η διατήρηση ξεχωριστών τραπεζικών λογαριασμών.

Κλειδί takeaway: Συνεργαστείτε με έναν δικηγόρο ακινήτων για να αξιολογήσετε ποια δομή ευθυγραμμίζεται με τους μακροπρόθεσμους στόχους σας. Για παράδειγμα, ένας δικηγόρος σχεδιασμού ακινήτων μπορεί να σας βοηθήσει να αποφασίσετε μεταξύ κοινής μίσθωσης και μίσθωσης κοινών βάσει των αναγκών κληρονομιάς σας. Μπορείτε να βρείτε καθοδήγηση σχετικά με το σχεδιασμό ακινήτων βασικά στοιχεία στο ABA Τμήμα Πραγματικής Περιουσίας, Εμπιστοσύνης και Κτηματολογίου.

Σύνταξη συνολικής συμφωνίας συνεργασίας

Ακόμη και αν η δομή της ιδιοκτησίας είναι σαφής, μια γραπτή συμφωνία συνιδιοκτησίας είναι απαραίτητη για την πρόληψη μελλοντικών διαφορών.

  • Συμβολή και ποσοστά ιδιοκτησίας: Πόσο κάθε μέρος συνεισφέρει εκ των προτέρων (πληρωμή, κόστος κλεισίματος) και πώς διασπώνται τα τρέχοντα έξοδα, όπως οι πληρωμές υποθηκών, οι φόροι ακίνητης περιουσίας, οι ασφάλειες και η συντήρηση.
  • Διαδικασίες λήψης αποφάσεων: Ποιες αποφάσεις απαιτούν ομόφωνη συναίνεση έναντι απλής πλειοψηφίας; Για παράδειγμα, οι ανακαινίσεις καλλυντικών μπορεί να χρειάζονται έγκριση πλειοψηφίας, ενώ η πώληση του ακινήτου ή η λήψη νέου δανείου θα πρέπει να απαιτεί ομοφωνία.
  • Χρήση δικαιωμάτων: Αν το ακίνητο είναι εξοχικό ή πολυμονάδα κτίριο, προσδιορίστε τον τρόπο κατανομής του χρόνου (π.χ. ένα περιστρεφόμενο πρόγραμμα ή σύστημα κράτησης θέσεων) και τι συμβαίνει αν ένας ιδιοκτήτης θέλει αποκλειστική χρήση για ένα γεγονός.
  • Χειρισμός εξόδων και κερδών: Πώς διανέμονται τα έσοδα από την μίσθωση ή οι επιστροφές φόρου; Πώς καταβάλλονται οι σημαντικές βελτιώσεις κεφαλαίου; Τι συμβαίνει αν ένας ιδιοκτήτης δεν μπορεί να καλύψει το μερίδιο των εξόδων του;
  • Διαδικασίες εξόδου: Αυτό είναι αναμφισβήτητα το πιο σημαντικό τμήμα. Θα πρέπει να καλύπτει τον τρόπο με τον οποίο ένας ιδιοκτήτης μπορεί να πωλήσει το ενδιαφέρον του, είτε οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα πρώτης άρνησης, πώς θα εκτιμηθεί το ακίνητο, και πώς θα επιλυθούν οι διαφορές σχετικά με την αποτίμηση ή τους όρους.
  • Μηχανισμοί επίλυσης διαφορών:[ Οι ρήτρες διαμεσολάβησης ή διαιτησίας μπορούν να εξοικονομήσουν χρόνο και χρήματα διατηρώντας τις διαφωνίες εκτός δικαστηρίου. Ορισμένες συμφωνίες περιλαμβάνουν επίσης διατάξεις αγοράς ⁇ πωλήσεως (μια «ρήτρα όπλου») που επιτρέπουν σε έναν ιδιοκτήτη να επιβάλει πώληση σε περίπτωση διακοπής των διαπραγματεύσεων.

Για να εξεταστεί βαθύτερα τι θα πρέπει να συμπεριληφθεί σε μια συμφωνία συνιδιοκτησίας, ο [[LFT:0]]Nolo οδηγός για τις συμφωνίες συνιδιοκτησίας[[[LFT:1]] προσφέρει πρακτικά πρότυπα και λίστες ελέγχου.

Νομική υποχρέωση πριν από την ολοκλήρωση

Η πλήρης δέουσα επιμέλεια είναι ακόμη πιο κρίσιμη όταν εμπλέκονται πολλοί αγοραστές, επειδή το οικονομικό μερίδιο κάθε ιδιοκτήτη είναι σε κίνδυνο. Τα ακόλουθα βήματα πρέπει να ολοκληρωθούν πριν υπογράψετε τυχόν έγγραφα κλεισίματος:

Τίτλος Αναζήτηση και Ασφάλεια τίτλου

Να διατάξει μια αναζήτηση τίτλου για να επαληθεύσει ότι ο πωλητής έχει σαφή κυριότητα και να προσδιορίσει τυχόν παρακαταθήκες, αποφάσεις, ελαφρύνσεις, ή διαθήκες που θα μπορούσαν να επηρεάσουν το ακίνητο. Όλοι οι συνιδιοκτήτες θα πρέπει να καταχωρηθούν στο ασφαλιστήριο συμβόλαιο τίτλου για την προστασία από μελλοντικές αξιώσεις.

Περιορισμός της ζωνής και της γης χρήσης

Αν πολλοί αγοραστές σχεδιάζουν να χρησιμοποιήσουν το ακίνητο για βραχυπρόθεσμα ενοίκια ή μια επιχείρηση με βάση το σπίτι, βεβαιωθείτε ότι η χρήση αυτή επιτρέπεται. Επίσης, επανεξετάστε τυχόν περιορισμούς σε διασπάσεις παρτίδα, πρόσθετη κατασκευή, ή πάρκινγκ που μπορεί να επηρεάσουν τις ρυθμίσεις συνιδιοκτησίας.

Οριακές Έρευνες και Ανακουφίσεις

Μια τρέχουσα έρευνα ορίων μπορεί να αποκαλύψει καταπατήσεις, διαφορές στα όρια, ή ελαφρύτητες που θα μπορούσαν να περιορίσουν τον τρόπο χρήσης της ιδιοκτησίας. Για παράδειγμα, μια διευκόλυνση χρησιμότητας θα μπορούσε να αποτρέψει την οικοδόμηση ενός φράχτη ή μια αποθήκη σε μια συγκεκριμένη περιοχή.

Άδειες και εγκρίσεις

Επιβεβαιώστε ότι όλες οι υπάρχουσες κατασκευές, ανακαινίσεις ή προσθήκες έχουν τις απαραίτητες άδειες και έχουν περάσει επιθεωρήσεις. Οι μη διεπαγγελμένες εργασίες μπορούν να οδηγήσουν σε πρόστιμα, ευθύνη και δυσκολίες κατά την πώληση. Επίσης, επιβεβαιώστε ότι τυχόν προγραμματισμένες βελτιώσεις από τους συνιδιοκτήτες θα συμμορφώνονται με τους τοπικούς κώδικες και τους κανόνες HOA.

Για λεπτομερείς οδηγίες σχετικά με τη διαδικασία δέουσας επιμέλειας, ο οδηγός realtor.com για την κατ’ οίκον αγορά της δέουσας επιμέλειας[[LFT:1]] καλύπτει τις επιθεωρήσεις, τις γνωστοποιήσεις και τα θέματα τίτλου.

Χρηματοοικονομικές και φορολογικές εκτιμήσεις

Η συνιδιοκτησία έχει μοναδικές οικονομικές και φορολογικές επιπτώσεις που θα πρέπει να αντιμετωπιστούν πριν από το κλείσιμο.

⁇ υποθήκης

Οι δανειστές θεωρούν τα συνδυασμένα πιστωτικά αποτελέσματα, τα εισοδήματα και το χρέος ⁇ προς ⁇ οι δείκτες εισοδήματος όλων των δανειοληπτών. Η κακή πίστωση ενός ιδιοκτήτη μπορεί να μειώσει το σύνολο της εφαρμογής ή να οδηγήσει σε υψηλότερο επιτόκιο. Οι εναλλακτικές λύσεις περιλαμβάνουν να έχουν έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες συνυπέγραψε ενώ οι άλλοι δεν είναι στην υποθήκη, αλλά αυτό μπορεί να δημιουργήσει νομικούς και οικονομικούς κινδύνους. Συζητήστε με έναν μεσίτη υποθήκης πώς να δομήσει το δάνειο για την προστασία των συμφερόντων κάθε μέρους.

Φόροι και Ασφάλιση Περιουσιών

Η συμφωνία συνιδιοκτησίας θα πρέπει να προσδιορίζει πώς οι φορολογικές πληρωμές διαιρούνται, ειδικά αν τα ποσοστά ιδιοκτησίας είναι άνισα. Ομοίως, οι ιδιοκτήτες ακινήτων ασφάλιση θα πρέπει να ονομάσουν όλους τους συνιδιοκτήτες ως ασφαλισμένους. Μια πολιτική ιδιοκτήτη μπορεί να χρειαστεί αν το ακίνητο θα μισθωθεί.

Φορολογικές παροχές και υποχρεώσεις

Για επενδυτικά ακίνητα, η απόσβεση μπορεί να κατανεμηθεί μεταξύ των ιδιοκτητών. Ωστόσο, η IRS έχει αυστηρούς κανόνες σχετικά με τις «ειδικές κοινές επιχειρήσεις» και τις φορολογικές δηλώσεις των εταιρικών σχέσεων. Συμβουλευτείτε έναν CPA ή έναν φοροεισαγγελέα για να αποφύγετε απρόσμενους φορολογικούς λογαριασμούς ή μη εισπράξεις.

Λογαριασμοί διαθεσίμων και διαθεσίμων

Κάθε συνιδιοκτήτης συνεισφέρει ένα καθορισμένο ποσό κάθε μήνα, και τα κεφάλαια χρησιμοποιούνται για φόρους, ασφάλιση, επιχειρήσεις κοινής ωφέλειας, και συντήρηση. Αυτό εμποδίζει ένα άτομο από την ανάληψη του βάρους των απροσδόκητων επισκευών. Η συμφωνία θα πρέπει να καθορίσει πώς διαχειρίζεται το λογαριασμό, ποιος έχει πρόσβαση, και τι συμβαίνει σε πλεονάζοντα κεφάλαια εάν πωλείται το ακίνητο.

Η διαδικασία κλεισίματος όταν εμπλέκονται πολλοί αγοραστές

Η ημέρα λήξης περιλαμβάνει την εκτέλεση πολλών εγγράφων, και με πολλούς αγοραστές, η διαδικασία μπορεί να γίνει χαοτική.

Προ-Κλειστό κατάλογο ελέγχου

  • Κάθε συνιδιοκτήτης πρέπει να κατανοεί τους όρους της πράξης, της υποθήκης, του σημειώματος και τυχόν δηλώσεων διακανονισμού.
  • Επιβεβαιώστε ότι η συμφωνία συνιδιοκτησίας έχει υπογραφεί και επικυρωθεί από όλα τα μέρη.
  • Επαληθεύστε ότι όλα τα κεφάλαια (πληρωμή, κόστος κλεισίματος) είναι διαθέσιμα και ότι η μεταφορά ή πιστοποιημένος έλεγχος γίνεται σωστά.
  • Μερικές εταιρείες τίτλων απαιτούν όλοι οι συνιδιοκτήτες να είναι παρόντες κατά το κλείσιμο; άλλες επιτρέπουν απομακρυσμένη υπογραφή με κατάλληλη συμβολαιογράφηση.

Έγγραφα που Πρέπει να Εκτελέζονται

Ανάλογα με τη δομή της ιδιοκτησίας, μπορεί να χρειαστεί να υπογράψετε:

  • Το συμβόλαιο (πράξη επιχορήγησης, εγγύηση ή πράξη παραίτησης)
  • Το γραμμάτιο και η πράξη εμπιστοσύνης ή υποθήκης
  • Η δήλωση διακανονισμού (Απαγόρευση γνωστοποίησης)
  • Κάθε ένορκη βεβαίωση ταυτότητας ή βεβαίωση κατοχής
  • Η συμφωνία συνιδιοκτησίας (αν δεν υπογράφηκε νωρίτερα)

Μετά την υπογραφή όλων των εγγράφων, η εταιρεία τίτλου θα καταγράψει το συμβόλαιο με το γραφείο του καταγραφέα της κομητείας, και τα κεφάλαια θα εκταμιευτούν. Συνιδιοκτήτες θα πρέπει ο καθένας να λάβει ένα αντίγραφο του καταγραφόμενου εγγράφου και την τελική δήλωση διακανονισμού.

Μετά την Κλήρωση Βήματα και Συνεχής Διαχείριση

Οι ευθύνες σας δεν τελειώνουν όταν τα κλειδιά παραδίδονται. Αποτελεσματική διαχείριση μετά-κλείσιμο μπορεί να αποτρέψει παρεξηγήσεις και να διατηρήσει την αξία της επένδυσης.

Διατήρηση οργανωμένων αρχείων

Δημιουργήστε ένα κεντρικό ψηφιακό ή φυσικό φάκελο που περιλαμβάνει το συμβόλαιο, τη συμφωνία συνιδιοκτησίας, έγγραφα υποθήκης, φορολογικές δηλώσεις, ασφαλιστήρια συμβόλαια, και αποδείξεις για μεγάλες επισκευές ή βελτιώσεις. Όλοι οι συνιδιοκτήτες θα πρέπει να έχουν πρόσβαση. Αυτή η εγγραφή-διατήρηση θα είναι ανεκτίμητη όταν τελικά πωλείται το ακίνητο ή αν προκύψει κάποια διαφορά.

Προγραμματισμός Τακτικής Επικοινωνίας

Να οργανώνονται περιοδικές συναντήσεις (τριμηνιαία ή ετήσια) για να συζητούν τις επιδόσεις του ακινήτου, τις επερχόμενες ανάγκες συντήρησης και τυχόν αλλαγές στις προσωπικές συνθήκες των ιδιοκτητών. Χρησιμοποιήστε το ηλεκτρονικό ταχυδρομείο ή ένα κοινό εργαλείο διαχείρισης έργου για να τεκμηριώσετε τις αποφάσεις.

Σχέδιο για τους Απροσδόκητους

Η συμφωνία συνιδιοκτησίας θα πρέπει ήδη να εξετάζει αυτά τα σενάρια, αλλά είναι συνετό να αναθεωρεί και να ενημερώνει περιοδικά τη συμφωνία. Για παράδειγμα, αν ένας ιδιοκτήτης παντρευτεί, ο σύζυγός του μπορεί να έχει ορισμένα δικαιώματα κοινής ιδιοκτησίας που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τη συνιδιοκτησία.

Στρατηγικές εξόδου: Πώληση ή μεταφορά ιδιοκτησίας

Μια σαφής, προκαθορισμένη στρατηγική εξόδου μπορεί να αποτρέψει την πώληση πυρκαγιάς ή την αναγκαστική εκδίκαση.

Δικαίωμα Πρώτης Άρνησης

Οι περισσότερες συμφωνίες συνιδιοκτησίας δίνουν στους εναπομείναντες ιδιοκτήτες την πρώτη ευκαιρία να αγοράσουν το μερίδιο του αναχωρούντος ιδιοκτήτη. Η τιμή βασίζεται συνήθως σε έναν τύπο (π.χ., πιο πρόσφατη εκτίμηση, αμοιβαία συμφωνημένη ⁇ από τον εκτιμητή, ή συμφωνημένη τιμή ετησίως).

Αγορά ⁇ Πώληση (Shotgun) ρήτρα

Σε μια κατάσταση αδιεξόδου, μια «ρήτρα όπλο» επιτρέπει στον ένα ιδιοκτήτη να προσφέρει να εξαγοράσει τον άλλο σε μια καθορισμένη τιμή. Ο λήπτης ιδιοκτήτης πρέπει είτε να αποδεχθεί την προσφορά ή να πωλήσει το δικό του μερίδιο στην ίδια τιμή.

Εξαναγκαστική Πώληση

Αν δεν επιτευχθεί συμφωνία, οποιοσδήποτε συνιδιοκτήτης μπορεί να καταθέσει αγωγή κατάτμησης στο δικαστήριο. Το δικαστήριο μπορεί να διατάξει την πώληση του ακινήτου και τα έσοδα που διαιρούνται ανάλογα με τα ποσοστά ιδιοκτησίας. Οι ενέργειες κατάτμησης είναι ακριβές, χρονοβόρες, και μπορεί να οδηγήσει σε χαμηλότερη τιμή πώλησης, οπότε θα πρέπει να είναι μια έσχατη λύση.

Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τις στρατηγικές εξόδου, ο Rocket Wiger οδηγός για τις συμφωνίες συνιδιοκτησίας [ περιλαμβάνει τις διατάξεις αγοράς-πώλησης δειγμάτων.

Ο Ρόλος ενός Εισαγγελέα Κτηματομεσιτικού

Δεδομένης της πολυπλοκότητας των συναλλαγών πολλαπλών αγοραστών, η πρόσληψη έμπειρου δικηγόρου ακινήτων δεν είναι προαιρετική ⁇ είναι ανάγκη. Ένας δικηγόρος μπορεί:

  • Συμβουλευτείτε για την καλύτερη δομή ιδιοκτησίας για τη συγκεκριμένη κατάστασή σας.
  • Σχέδιο ή επανεξέταση της συμφωνίας συνιδιοκτησίας για να διασφαλιστεί ότι είναι εκτελεστή και καλύπτει όλα τα κρίσιμα σημεία.
  • Συντονίστε με την εταιρεία τίτλου και δανειστή για να εξασφαλίσει ότι όλα τα έγγραφα είναι σωστά προετοιμασμένα.
  • Προσδιορισμός δυνητικών νομικών ζητημάτων κατά τη διάρκεια της δέουσας επιμέλειας, όπως ελαττώματα τίτλου ή παραβιάσεις ζωνών.
  • Εκπροσωπήστε την ομάδα σε διαπραγματεύσεις με τον πωλητή ή τον δικηγόρο τους.

Το κόστος ενός δικηγόρου είναι συνήθως ένα κλάσμα της αξίας του ακινήτου και μπορεί να εξοικονομήσει δεκάδες χιλιάδες δολάρια σε μελλοντικές διαφορές.

Τελικές Συμβουλές για ένα Ομαλό Κλείσιμο

  • Κινηθείτε ανοιχτά από την αρχή. Συζητήστε οικονομικούς στόχους, ανοχή κινδύνου και προσδοκίες για τον τρόπο ζωής πριν κάνετε μια προσφορά.
  • Βάλτε τα πάντα γραπτώς. Ακόμα και οι ανεπίσημες συμφωνίες μπορούν να παρερμηνευθούν.
  • Έχουν ένα σχέδιο έκτακτης ανάγκης. Τι συμβαίνει αν ένας συνιδιοκτήτης δεν μπορεί να πληρώσει το μερίδιό του στα έξοδα; Ποιος καλύπτει το έλλειμμα; Ένα αποθεματικό ταμείο μπορεί να βοηθήσει.
  • Σχετικά με την ασφάλεια ζωής. Αν η υποθήκη εξαρτάται από πολλαπλά εισοδήματα, ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο ζωής για κάθε συνιδιοκτήτη μπορεί να διασφαλίσει ότι οι επιζώντες ιδιοκτήτες μπορούν να αντέξουν οικονομικά την ιδιοκτησία αν κάποιος πεθάνει απροσδόκητα.
  • Να παραμείνεις οργανωμένος. Χρησιμοποιήστε ένα κοινό ημερολόγιο για προθεσμίες συντήρησης, ημερομηνίες υποβολής φόρων και συναντήσεις της HOA.

Η αγορά ακινήτου με συνιδιοκτήτες ή πολλούς αγοραστές μπορεί να είναι μια ανταμειφτική εμπειρία όταν το νομικό ίδρυμα είναι σταθερό. Με την επένδυση του χρόνου στο στάδιο του σχεδιασμού ⁇ επιλέγοντας τη σωστή δομή ιδιοκτησίας, συντάσσοντας μια ολοκληρωμένη συμφωνία, εκτελώντας ενδελεχή δέουσα επιμέλεια, και εξασφαλίζοντας επαγγελματικές νομικές συμβουλές ⁇ μπορείτε να αποφύγετε κοινές παγίδες και να απολαύσετε τα οφέλη της κοινής ιδιοκτησίας ακινήτων.