Table of Contents

Κατανόηση των εμπορικών μισθών και των κοινών διαφορών

Οι εμπορικές μισθώσεις αποτελούν τη ραχοκοκαλιά των εμπορικών συμφωνιών ιδιοκτησίας. Σε αντίθεση με τις μισθώσεις κατοικιών, οι οποίες είναι σε μεγάλο βαθμό ρυθμιζόμενες για την προστασία των καταναλωτών, οι εμπορικές μισθώσεις λειτουργούν υπό τις αρχές της ελευθερίας της σύμβασης. Αυτό σημαίνει ότι τα μέρη είναι σε μεγάλο βαθμό ελεύθερα να διαπραγματευτούν τους δικούς τους όρους ⁇ αλλά αυτή η ευελιξία δημιουργεί γόνιμο έδαφος για διαφορές. Όταν ένας μισθωτής λειτουργεί ένα κατάστημα λιανικής πώλησης, ένα εστιατόριο, μια ιατρική πρακτική, ή ένα γραφείο, οι ειδικοί όροι της μίσθωσης καθορίζουν σχεδόν κάθε πτυχή της σχέσης, συμπεριλαμβανομένων των ενοικίων, της συντήρησης, της χρήσης και των δικαιωμάτων καταγγελίας. Οι διαφορές συχνά προκύπτουν όταν οι οικονομικές συνθήκες μετατοπίζονται, οι επιχειρηματικές ανάγκες αλλάζουν, ή ένα μέρος δεν ανταποκρίνεται στις σαφείς ή υπονοούμενες υποχρεώσεις.

Κοινοί τύποι εμπορικών διαφορών μίσθωσης

Οι πιο συχνές εμπορικές διαφορές μίσθωσης εμπίπτουν σε διάφορες κατηγορίες.

  • Rent and Additional Rent Discrips:[[LFT:1]] Πέρα από το βασικό ενοίκιο, οι εμπορικοί ενοικιαστές πληρώνουν συνήθως πρόσθετο ενοίκιο για τα λειτουργικά έξοδα, τους φόρους ακίνητης περιουσίας, τις ασφαλιστικές και τις κοινές δαπάνες συντήρησης χώρου (CAM). Οι διαφορές προκύπτουν συχνά όταν οι ιδιοκτήτες περνούν από τις χρεώσεις που οι ενοικιαστές πιστεύουν ότι είναι υπερβολικά ή ακατάλληλα υπολογισμένες. Οι ενοίκοι μπορούν επίσης να αμφισβητήσουν τις καθυστερήσεις, τους τόκους επί μη καταβληθέντων ενοικίων, ή τη μεθοδολογία που χρησιμοποιείται για την κατανομή των εξόδων CAM μεταξύ πολλαπλών ενοικιαστών. Τα δικαστήρια εξετάζουν τη γλώσσα μίσθωσης για να καθορίσουν αν μια συγκεκριμένη δαπάνη είναι ανακτήσιμη, καθιστώντας την ακριβή σύνταξη απαραίτητη.
  • Υποχρεώσεις συντήρησης και επισκευής:[ Πολλές εμπορικές μισθώσεις μεταθέτουν το βάρος των επισκευών στον ενοικιαστή, είτε μέσω μιας ⁇ τριπλής διχτυωτής ⁇ δομής ή συγκεκριμένων διαθηκών συντήρησης. Ωστόσο, οι διαφορές συμβαίνουν όταν ο ιδιοκτήτης δεν διατηρεί δομικά στοιχεία, συστήματα HVAC, ή κοινόχρηστους χώρους. Σε ορισμένες δικαιοδοσίες, η αδυναμία του ιδιοκτήτη να παρέχει βασικές υπηρεσίες όπως θερμότητα, νερό, ή πρόσβαση σε ανελκυστήρα μπορεί να αποτελέσει εποικοδομητική έξωση, επιτρέποντας στον ενοικιαστή να εκκενώσει χωρίς περαιτέρω υποχρέωση ενοικίασης.
  • Χρήση και Ζωνοποίηση Περιορισμοί:[[LFT:1]] Μια μίσθωση μπορεί να επιτρέψει στον ενοικιαστή να λειτουργεί συγκεκριμένο είδος επιχείρησης ή να απαγορεύει ορισμένες δραστηριότητες.Όταν ένας ενοικιαστής θέλει να αλλάξει τη χρήση του ⁇ για παράδειγμα, μετατρέποντας ένα εστιατόριο σε νυχτερινό κέντρο διασκέδασης ή σε κατάστημα λιανικής πώλησης σε γυμναστήριο ⁇ ο ιδιοκτήτης μπορεί να αντιταχθεί. Επιπλέον, οι διατάξεις χωροταξίας μπορεί να αποτρέψουν την προβλεπόμενη χρήση του ενοικιαστή ακόμα και αν το επιτρέπει η μίσθωση. Οι ενοικιαστές πρέπει πάντα να επαληθεύουν τη συμμόρφωση των ζωνών πριν από την υπογραφή και τη διαπραγμάτευση ρητρών χρήσης με ευελιξία.
  • Εκχώρηση και υπονόμευση:[[LFT:1]] Οι ιδιοκτήτες του ακινήτου συνήθως απαιτούν συναίνεση πριν ο μισθωτής μεταβιβάσει τη μίσθωση του σε άλλο μέρος. Προκύπτουν διαφορές όταν ο ιδιοκτήτης παρακρατεί τη συγκατάθεση αδικαιολόγητα ή προϋποθέσεις με απαράδεκτους όρους. Πολλά κράτη συνεπάγονται ένα πρότυπο λογικότητας, έτσι μια κατ' αποκοπή άρνηση χωρίς επιχειρηματική αιτιολόγηση μπορεί να παραβιάσει τη μίσθωση. Οι ενοίκοι που επιδιώκουν να εκχωρήσουν ή να υπονόμευσαν θα πρέπει να ακολουθούν αυστηρά τις διαδικασίες ειδοποίησης και συγκατάθεσης.
  • Εγκαταστάσεις και ανανέωση:[ Ρήτρες πρόωρης λήξης, επιλογές ανανέωσης και διατάξεις κράτησης συχνά γεννούν διαφορές. Ένας ενοικιαστής μπορεί να επιχειρήσει να ασκήσει δικαίωμα καταγγελίας βάσει ειδικού ενδεχομένου (π.χ. πωλήσεις κάτω από ένα όριο), ενώ ο ιδιοκτήτης αμφισβητεί την εγκυρότητα της ενεργοποίησης.

Βασικές νομικές αρχές που διέπουν τις διαφορές εμπορικών μίσθων

Τα δικαστήρια και οι διαιτητές βασίζονται σε ένα σύνολο θεμελιωδών νομικών αρχών για την επίλυση εμπορικών διαφορών μίσθωσης.

Συμβατική Διερμηνεία

Ο ακρογωνιαίος λίθος του εμπορικού δικαίου μίσθωσης είναι ο απλός κανόνας: τα δικαστήρια επιβάλλουν την σαφή γλώσσα της μίσθωσης όπως έχει γραφτεί. Αν ένας όρος είναι σαφής, extrinsic αποδεικτικά στοιχεία ⁇ όπως οι διαπραγματεύσεις πριν από τη σύμβαση ή το έθιμο της βιομηχανίας ⁇ είναι γενικά απαράδεκτο. Οι διφορούμενες διατάξεις ερμηνεύονται κατά του συντάκτη (το δόγμα του []contra proferentem[), αλλά μόνο μετά από τυποποιημένα ερμηνευτικά εργαλεία δεν καταφέρνουν να επιλύσουν την ασάφεια. Για την αποφυγή διαφορών, τα μέρη θα πρέπει να συντάσσουν όρους μίσθωσης με ακρίβεια, να ορίσουν βασικούς οικονομικούς όρους (π.χ., ⁇ εργασίες ⁇ ακαθάρι ⁇ ⁇ ουσιαστική ολοκλήρωση ⁇ , και να περιλαμβάνουν εκθέματα για τεχνικές περιγραφές.

Ενοχλημένες Συνθήκες

Ακόμη και η απουσία ρητής γλώσσας, ορισμένες υπονοούμενες διαθήκες προστατεύουν και τα δύο μέρη. Η διαθήκη της αθόρυβης απόλαυσης εγγυάται στον μισθωτή το δικαίωμα να κατέχει και να χρησιμοποιεί τις εγκαταστάσεις χωρίς παρέμβαση από τον ιδιοκτήτη. Παραβίαση συμβαίνει όταν ο ιδιοκτήτης εκδιώκει φυσικά τον ενοικιαστή, ή εκδιώκει εποικοδομητικά τον ενοικιαστή παρεμβαίνοντας ουσιαστικά στη χρήση του (π.χ., παρεμπόδιση της πρόσβασης, μη διατήρηση βασικών υπηρεσιών). Το υπονοούμενο καθήκον καλής πίστης και δίκαιης διαπραγμάτευσης εμποδίζει οποιοδήποτε μέρος να ενεργήσει με τρόπο που καταστρέφει τις λογικές προσδοκίες του άλλου στο πλαίσιο της μίσθωσης. Τα δικαστήρια εφαρμόζουν αυτό το καθήκον σε σενάρια όπως ο ιδιοκτήτης χωρίς λόγο παρακρατώντας συγκατάθεση για ανάθεση ή ο ενοικιαστής σκόπιμα επιζήμια περιουσία για να ενεργοποιήσει μια λύση μίσθωσης.

Νομολογία και νομολογία

Οι εμπορικές διαφορές μίσθωσης διέπονται κυρίως από το νόμο περί κρατικών συμβάσεων και ακινήτων. Ο ενιαίος εμπορικός κώδικας (UCC) δεν ισχύει για μισθώσεις ακινήτων, αλλά γενικές αρχές συμβάσεων από την Αναδιατύπωση (Δεύτερο) Συμβάσεων υιοθετούνται ευρέως. Επιπλέον, κάθε κράτος έχει καταστατικά που αφορούν εμπορικά ιδιοκτητών-τενόντων, όπως διαδικασίες έξωσης, απαγορεύσεις αυτοβοήθειας, απαιτήσεις ειδοποίησης, και την εκτελεστότητα των ρητρών ρευστοποιούμενων ζημιών. Οι ιδιοκτήτες γης πρέπει να ακολουθούν αυστηρά τις νόμιμες διαδικασίες έξωσης· χρησιμοποιώντας αυτοβοήθειας (π.χ., αλλαγή κλειδαριών, αφαίρεση ενοικιαστών, ή κλείσιμο των επιχειρήσεων χωρίς δικαστική εντολή) τους εκθέτει στην ευθύνη για άδικη έξωση, καταπάτηση, και τιμωρητικές ζημιές. Ομοίως, οι ενοίκοι πρέπει να συμμορφώνονται με τις απαιτήσεις της νόμιμης ειδοποίησης κατά την απόκρυψη ενοικίου ή την παύση της μίσθωσης για την παραβίαση του ιδιοκτήτη.

Μέθοδοι επίλυσης διαφορών και νομικές διαδικασίες

Η ίδια η μίσθωση συχνά υπαγορεύει την απαιτούμενη ή προτιμώμενη μέθοδο. Επιλέγοντας τη σωστή προσέγγιση εξοικονομεί χρόνο, χρήματα και την επιχειρηματική σχέση.

Διαπραγμάτευση

Η άμεση διαπραγμάτευση είναι η λιγότερο αντικρουόμενη και οικονομικά αποδοτική πορεία. Και τα δύο μέρη πρέπει να προσεγγίσουν τις διαπραγματεύσεις με σαφή κατανόηση των νομικών τους δικαιωμάτων και των εμπορικών τους στόχων. Η προετοιμασία περιλαμβάνει την αναθεώρηση της μίσθωσης, τη συγκέντρωση αποδεικτικών στοιχείων (π.χ., οικονομικά αρχεία, αλληλογραφία, φωτογραφίες), και την αξιολόγηση των ισχυρών και αδυναμιών της θέσης κάθε πλευράς. Οι επιτυχημένες διαπραγματεύσεις συχνά περιλαμβάνουν διαπραγματεύσεις: ένας ενοικιαστής μπορεί να συμφωνήσει να πληρώσει ένα μέρος αμφισβητούμενων τελών CAM με αντάλλαγμα μια τροποποίηση μίσθωσης που αποσαφηνίζει τις μελλοντικές υποχρεώσεις και τις ετήσιες αυξήσεις.

Διάμεση τιμή

Η διαμεσολάβηση περιλαμβάνει έναν ουδέτερο τρίτο που διευκολύνει τη συζήτηση αλλά δεν επιβάλλει μια απόφαση. Οι περισσότερες εμπορικές μισθώσεις με ρήτρες επίλυσης διαφορών απαιτούν διαμεσολάβηση πριν από τη δικαστική διαδικασία ή τη διαιτησία. Η διαμεσολάβηση είναι ιδιωτική, εμπιστευτική και σχετικά γρήγορη ⁇ συχνά ολοκληρωθεί μέσα σε ημέρες ή εβδομάδες. Πολλά κρατικά δικαστήρια προσφέρουν εμπορικά προγράμματα διαμεσολάβησης, ή τα μέρη μπορούν να προσλάβουν έναν ιδιώτη διαμεσολαβητή. Ο διαμεσολαβητής βοηθά στον εντοπισμό υποκείμενων συμφερόντων και δημιουργικών λύσεων, όπως μειώσεις μισθωμάτων, τροποποιήσεις μισθώσεων, σχέδια φάσεων πληρωμών, ή πρόωρη λύση σε αμοιβαία συμφωνημένους όρους.

Διαιτησία

Η διαιτησία είναι μια δεσμευτική ή μη δεσμευτική διαδικασία, όπου ένας διαιτητής ή μια ομάδα ακούει τα αποδεικτικά στοιχεία και εκδίδει απόφαση. Η διαιτησία μπορεί να είναι ταχύτερη και λιγότερο τυπική από τη δικαστική διαδικασία, και είναι συχνά εμπιστευτική. Ωστόσο, οι λόγοι προσφυγής είναι εξαιρετικά περιορισμένοι. Τα μέρη θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι η ρήτρα διαιτησίας καθορίζει τους κανόνες (π.χ., American Diptition Association ή JAMS), τον αριθμό των διαιτητών, τον τόπο και τον τρόπο κατανομής των εξόδων. Η διαιτησία χρησιμοποιείται συνήθως για διαφορές που αφορούν τεχνικά ζητήματα όπως υπολογισμούς μισθωμάτων, κατασκευαστικά ελαττώματα, ή περιβαλλοντική μόλυνση. Για μισθώσεις υψηλής αξίας, υποχρεωτική διαιτησία μπορεί να είναι προτιμότερο να αποφευχθεί η αβεβαιότητα της δίκης των ενόρκων, ειδικά σε δικαιοδοσίες που είναι γνωστές για τις ενάγοντες.

Αγωγή

Όταν αποτυγχάνουν άλλες μέθοδοι, μπορεί να είναι απαραίτητη μια αγωγή. Η εμπορική μίσθωση δίκη συνήθως λαμβάνει χώρα στο δικαστήριο. Ο ενάγων υποβάλλει καταγγελία, και ο κατηγορούμενος πρέπει να απαντήσει εντός του χρόνου που επιτρέπεται από τους κανόνες του κράτους. Ανακάλυψη περιλαμβάνει την ανταλλαγή εγγράφων, τη λήψη καταθέσεων, και την εξυπηρέτηση ανακριτικών. Προδικαστικές προτάσεις (π.χ., συνοπτική απόφαση) μπορεί να επιλύσει υποθέσεις χωρίς δίκη εάν δεν υπάρχουν ουσιώδη γεγονότα σε αμφισβήτηση. Στη δίκη, ένας δικαστής ή κριτική επιτροπή αποφασίζει την ευθύνη και τις αποζημιώσεις. Οι κοινές ένδικες αποφάσεις περιλαμβάνουν χρηματικές αποζημιώσεις (μη αμειβόμενες ενοικιάσεις, έξοδα επισκευής, χαμένα κέρδη, αμοιβές δικηγόρου), συγκεκριμένες επιδόσεις (να αναγκάζεται ένας διάδικος να εκτελέσει συμβατικό καθήκον, όπως η ολοκλήρωση της κατασκευής), και οι διασαφηνιστικές αποφάσεις (να διευκρινιστούν τα δικαιώματα μίσθωσης, όπως η δυνατότητα ανανέωσης).

Σημαντικές Προπαρασκευές στην Υποκίνηση

  • Τέλη και έξοδα του Attorney:[[LFT:1]] Πολλές εμπορικές μισθώσεις περιλαμβάνουν μια ρήτρα αμοιβής των δικηγόρων του κόμματος. Αυτό μπορεί να αυξήσει σημαντικά το μερίδιο, ένα μέρος που χάνει μπορεί να πρέπει να πληρώσει τους νόμιμους λογαριασμούς του αντιπάλου. Ορισμένα κράτη περιορίζουν αυτές τις ρήτρες σε περιπτώσεις όπου το δικαστήριο βρίσκει τον ηττημένο μέρος ενήργησε με κακή πίστη ή χωρίς εύλογη αιτία. Οι ενοικιαστές πρέπει να γνωρίζουν ότι ακόμη και μια μικρή διαφορά ενοικίου μπορεί να μανιοβολήσει σε μια υπόθεση εξαψήφιο τέλος.
  • Δικαστήριο των δικαστηρίων:[ Μερικές μισθώσεις περιέχουν παραιτήσεις από το δικαίωμα σε δίκη ενόρκων. Τα μέρη θα πρέπει να ελέγχουν τη μίσθωση τους για να κατανοήσουν αν δικαιούνται κριτική επιτροπή ⁇ και αν όχι, να εξετάσουν αν η δίκη των επαρχιών είναι αποδεκτή. Σε περίπλοκες εμπορικές διαφορές, πολλοί δικηγόροι προτιμούν δίκες ενώπιον δικαστή έμπειρου στο δίκαιο των συμβάσεων και των ακινήτων.
  • Καταστατικό Περιορισμού: Ο χρόνος υποβολής αγωγής ποικίλλει ανάλογα με το κράτος και το είδος της απαίτησης. Για παραβίαση σύμβασης, είναι συνήθως τέσσερα έως έξι χρόνια. Για αξιώσεις όπως απάτη ή εποικοδομητική έξωση, ενδέχεται να ισχύουν μικρότερες περίοδοι. Η άμεση δράση είναι απαραίτητη· η αναμονή για πολύ καιρό μπορεί να αποκλείσει την απαίτηση εξ ολοκλήρου. Οι ιδιοκτήτες γης πρέπει να σημειώσουν ότι το καθεστώς των περιορισμών για την είσπραξη ενοικίων αρχίζει συχνά να ισχύει όταν κάθε δόση καθίσταται απαιτητή, όχι όταν λήγει η μίσθωση.

Βασικές νομικές παρατηρήσεις για τους ιδιοκτήτες γης

Οι ιδιοκτήτες γης πρέπει να είναι προνοητικοί για την ελαχιστοποίηση των διαφορών και την προστασία των συμφερόντων τους.

Καθαρισμός λίπανσης

Η μίσθωση είναι η πρώτη γραμμή άμυνας του ιδιοκτήτη. Περιλαμβάνουν λεπτομερείς διατάξεις για την κλιμάκωση του ενοικίου (π.χ., σταθερές αυξήσεις, προσαρμογές CPI, ποσοστιαίες ενοικιάσεις), χρεώσεις CAM (με περάσματα και δικαιώματα ελέγχου), υποχρεώσεις διατροφής (σαφώς διάκριση των καθηκόντων ενοικιαστή από τα καθήκοντα ιδιοκτήτη), ασφαλιστικές απαιτήσεις (με ελάχιστα ποσά κάλυψης και πρόσθετες ασφαλισμένες καταχωρίσεις), και διορθωτικά μέτρα (συμπεριλαμβανομένης της επιτάχυνσης, των καθυστερήσεων τελών και των τόκων). Αποφύγετε ασαφείς όρους όπως ⁇ λογικούς φθορά και σχίσιμο ⁇ χωρίς να τους ορίσετε. Χρησιμοποιήστε εκθέματα για να περιγράψετε τις εγκαταστάσεις, χώρους στάθμευσης, κοινόχρηστους χώρους, και τυχόν δικαιώματα σήμανσης.

Κατάλληλες διατάξεις ειδοποίησης και θεραπείας

Πριν από την παύση της μίσθωσης ή την έξωση ενοικιαστή, οι ιδιοκτήτες πρέπει να ακολουθούν αυστηρά τις προθεσμίες ειδοποίησης και θεραπείας.Η κρατική νομοθεσία απαιτεί συχνά γραπτή ειδοποίηση που να προσδιορίζει την παραβίαση και να δίνει στον ενοικιαστή εύλογο χρόνο (π.χ. 10-30 ημέρες) για να την διορθώσει. Η ειδοποίηση πρέπει να σταλεί στη σωστή διεύθυνση και με τη μέθοδο που απαιτείται στη μίσθωση (π.χ. πιστοποιημένη αλληλογραφία, διανυκτερεύουσα ταχυμεταφορά ή προσωπική παράδοση).Η μη παροχή κατάλληλης ειδοποίησης μπορεί να ακυρώσει την έξωση ή να εμποδίσει τον ιδιοκτήτη να ανακτήσει τα τέλη των δικηγόρων. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει επίσης να συμμορφώνονται με τυχόν κανόνες για τη μίσθωση-συγκεκριμένη ειδοποίηση, όπως η αποστολή αντιγράφων σε εγγυητές ή δανειστές.

Επίθεση δικαιωμάτων μίσθωσης χωρίς αυτοβοήθεια

Οι ενέργειες αυτές συνιστούν παράνομη έξωση και εκθέτουν τον ιδιοκτήτη να στερήσει την ευθύνη, συμπεριλαμβανομένης της καταπάτησης, της μετατροπής, και της σκόπιμης πρόκλησης συναισθηματικής δυσφορίας. Οι ιδιοκτήτες γης θα πρέπει να επιδιώξουν έξωση μέσω του δικαστικού συστήματος. Σε ορισμένες δικαιοδοσίες, οι ιδιοκτήτες εμπορικών ιδιοκτητών μπορεί να έχουν δικαίωμα να αποπληρώσουν την περιουσία (διαλύουν περιουσιακά στοιχεία) εάν η μίσθωση επιτρέπει ρητά και το κρατικό δίκαιο, αλλά αυτό είναι ένα υψηλής επικινδυνότητας μέτρο που απαιτεί συμμόρφωση με αυστηρές διαδικαστικές διασφαλίσεις. Πάντα συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο πριν προβεί σε οποιαδήποτε ενέργεια αυτοβοήθειας.

Μείωση των Ζημιών

Όταν ένας μισθωτής παραβιάζει εγκαταλείποντας τις εγκαταστάσεις, ο ιδιοκτήτης έχει καθήκον να αμβλύνει τις ζημιές καταβάλλοντας λογικές προσπάθειες για την εκ νέου διάθεση του χώρου. Ο ιδιοκτήτης πρέπει να δείξει ότι προέβη ενεργά στην εμπορία του χώρου (π.χ., καταχωρώντας με μεσίτες, διαφήμιση, δείχνοντας στους υποψήφιους ενοίκους) και δεν απέρριψε αδικαιολόγητα τους ειδικευμένους ενοίκους. Η μη μετριασμός μπορεί να μειώσει ή και να εξαλείψει το ανακτητέο ενοίκιο. Ορισμένες μισθώσεις παραιτούνται ρητά από το καθήκον να μετριάσουν, αλλά η επιβολή τέτοιων ρητρών ποικίλλει ανά κράτος· σε κράτη που αντιμετωπίζουν τον μετριασμό ως ζήτημα δημόσιας πολιτικής, οι παραιτήσεις μπορεί να είναι άκυρες.

Βασικές Νομικές Προλογισμοί για Ενοίκους

Οι ενοίκοι θα πρέπει να γνωρίζουν τις προστασίες και τις ευθύνες τους για την αποφυγή περιττών ευθυνών και τη διατήρηση των επιχειρηματικών τους δραστηριοτήτων.

Εκ των οποίων:

Πριν από την υπογραφή, οι ενοικιαστές θα πρέπει να επανεξετάσουν κάθε ρήτρα με δικηγόρο έμπειρο σε εμπορικά ακίνητα. Δώστε ιδιαίτερη προσοχή στις μορφές κλιμάκωσης ενοικίων (ιδιαίτερα στις ανατοκιστικές τιμές), τις δομές χρέωσης CAM (ζητούν το δικαίωμα ελέγχου των βιβλίων του ιδιοκτήτη), τα καλύμματα συντήρησης (διαπραγματεύονται ένα όριο για τις διασταυρώσεις για μεγάλες επισκευές κεφαλαίου), τους περιορισμούς εκχώρησης (εξασφαλίστε ότι η συγκατάθεση του ιδιοκτήτη δεν μπορεί να παρακρατηθεί αδικαιολόγητα), και τις διατάξεις αθέτησης (ζητήστε μια ειδοποίηση και θεραπεία για περίοδο τουλάχιστον 30 ημερών για μη νομισματικές αθετήσεις).

Τεκμηρίωση και τήρηση αρχείων

Για τις διαφορές σχετικά με τις χρεώσεις CAM, οι ενοικιαστές θα πρέπει να ζητούν τιμολόγια και δικαιολογητικά από τον ιδιοκτήτη, και να εξετάζουν την πρόσληψη ελεγκτή εάν οι χρεώσεις είναι σημαντικές. Οι ενοίκοι θα πρέπει επίσης να τηρούν αρχείο όλων των επικοινωνιών με τον ιδιοκτήτη, συμπεριλαμβανομένης της ημερομηνίας, της ώρας, της περίληψης και της έκβασης.

Ορθώς άσκηση επιλογών μίσθωσης

Οι επιλογές για την ανανέωση, επέκταση ή τερματισμό της μίσθωσης είναι συχνά χρονικά ευαίσθητες και υπόκεινται σε αυστηρές προϋποθέσεις. Η μη άσκηση μιας επιλογής με τον τρόπο και την προθεσμία που καθορίζεται στη μίσθωση μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια του δικαιώματος. Οι ένοικοι θα πρέπει να ορίσουν τις υπενθυμίσεις ημερολογίου πολύ εκ των προτέρων και να παραδώσει τις ειδοποιήσεις άσκησης με τη μέθοδο που απαιτείται (π.χ. πιστοποιημένο ταχυδρομείο, απόδειξη επιστροφής που ζητείται). Πολλά δικαστήρια επιβάλλουν αυστηρά τις απαιτήσεις αυτές, ακόμη και αν ο ιδιοκτήτης δεν υφίσταται καμία προκατάληψη. Η μίσθωση μπορεί επίσης να απαιτήσει ότι ο μισθωτής δεν είναι σε αθέτηση κατά τη στιγμή της άσκησης, έτσι οι ενοικιαστές θα πρέπει να εξασφαλίζουν όλες τις ενοικιάσει και άλλες υποχρεώσεις είναι τρέχουσες πριν από την αποστολή της ειδοποίησης.

Κατανόηση των Διδαγμάτων της Λύσης και της Διακοπής

Για παράδειγμα, αν ένας ενοικιαστής παραβιάζει έναν περιορισμό χρήσης και ο ιδιοκτήτης δέχεται ενοίκιο με γνώση της παραβίασης, ο ιδιοκτήτης μπορεί να θεωρηθεί ότι έχει παραιτηθεί από την παραβίαση. Αντίθετα, η υπογραφή ενός πιστοποιητικού estoppel (ένα έγγραφο που επιβεβαιώνει την κατάσταση μίσθωσης) κατόπιν αιτήματος του ιδιοκτήτη μπορεί να εμποδίσει τον ενοικιαστή να αλλάξει αργότερα τη θέση του. Οι ενοικιαστές θα πρέπει να διαβάσουν προσεκτικά πιστοποιητικά estoppel και να διορθώσουν οποιεσδήποτε ανακρίβειες πριν από την υπογραφή. Αν ένας ενοικιαστής οφείλει πίσω ενοίκιο αλλά αναιρεί το ποσό, το πιστοποιητικό estoppel θα πρέπει να σημειωθεί η διαφορά.

Προληπτικά μέτρα και βέλτιστες πρακτικές

Τόσο οι ιδιοκτήτες όσο και οι ενοικιαστές μπορούν να υιοθετήσουν πρακτικές που μειώνουν την πιθανότητα σύγκρουσης και θέτουν τις βάσεις για ταχεία επίλυση εάν προκύψουν προβλήματα.

Συμπερίληψη μιας γενικής ρήτρας επίλυσης διαφορών

Κάθε εμπορική μίσθωση θα πρέπει να περιλαμβάνει σαφή ρήτρα επίλυσης διαφορών πολλαπλών σταδίων. Η ρήτρα θα πρέπει να απαιτεί: (1) γραπτή ειδοποίηση της διαφοράς με σύντομη περιγραφή· (2) συνάντηση ή πρόσκληση διάσκεψης μεταξύ των φορέων λήψης αποφάσεων εντός συγκεκριμένου χρόνου για την απόπειρα διαπραγμάτευσης καλής πίστης· (3) διαμεσολάβηση με ουδέτερο διαμεσολαβητή εάν αποτύχει η διαπραγμάτευση· και (4) εάν η διαμεσολάβηση δεν επιλύσει τη διαφορά, είτε διαιτησία ή διαφορά ως τελικό βήμα. Η ρήτρα θα πρέπει να καθορίζει τους κανόνες διαμεσολάβησης και διαιτησίας (π.χ., American Dimittion Association, JAMS), τον τόπο και τον τρόπο κατανομής των δαπανών. Για μισθώσεις που αφορούν σημαντικά ποσά ή συνεχιζόμενες επιχειρηματικές σχέσεις, θεωρείται υποχρεωτική διαιτησία για την αποφυγή δαπανών και μη προβλέψιμων διαδικασιών για την εκδίκαση μιας δίκης ενόρκων.

Διεξαγωγή Περιοδικής Μίσθωσης Audits

Οι ιδιοκτήτες των ιδιοκτητών θα πρέπει να επαληθεύουν ότι οι ενοικιαστές δεν παραβιάζουν περιορισμούς χρήσης, προκαλώντας ζημιές ιδιοκτησίας, ή μη διατήρηση της ασφάλισης. Οι ενοικιαστές θα πρέπει να διασφαλίζουν ότι οι ιδιοκτήτες εκπληρώνουν τις υποχρεώσεις διατροφής τους, ότι τα τέλη ενοικίου είναι ακριβή, και ότι τα έξοδα CAM κατανέμονται σωστά. Ένας ετήσιος έλεγχος μπορεί να πιάσει τα ζητήματα πριν κλιμακώνονται σε διαφορές. Για τους ενοίκους, ο έλεγχος CAM τέλη είναι ιδιαίτερα σημαντικό, επειδή οι ιδιοκτήτες συχνά περιλαμβάνουν τις βελτιώσεις κεφαλαίου, τα έξοδα διαχείρισης, ή μη σχετιζόμενες δαπάνες στον υπολογισμό.

Διατήρηση Ανοικτής Επικοινωνίας

Πρώιμες, ειλικρινείς συζητήσεις για προβλήματα ⁇ όπως το προσωρινό θέμα ταμειακών ροών ενός ενοικιαστή λόγω μιας ύφεσης της επιχείρησης, ή η ανάγκη του ιδιοκτήτη να εκτελέσει επισκευές που μπορεί να διαταράξει τις εργασίες ⁇ μπορεί να οδηγήσει σε προσωρινές λύσεις όπως αναβολές ενοικίων, μειώσεις ή προσαρμοσμένα χρονοδιαγράμματα πρόσβασης. Μια απλή επέκταση ή διευκρίνιση γραπτώς μπορεί να αποφύγει μήνες ή χρόνια των διαφορών. Και τα δύο μέρη θα πρέπει να διορίσουν ένα ενιαίο σημείο επαφής για θέματα που σχετίζονται με τη μίσθωση για να αποφευχθεί η κακή επικοινωνία.

Συμβουλευτείτε τον έμπειρο νομικό σύμβουλο

Οι διαφορές εμπορικών μισθώσεων συχνά περιλαμβάνουν σύνθετα πραγματικά και νομικά ζητήματα. Και τα δύο μέρη θα πρέπει να συμμετάσχουν σε μια δικηγόρο ακινήτων που ειδικεύεται στην εμπορική μίσθωση. Ένας δικηγόρος μπορεί να βοηθήσει στη μίσθωση σύνταξη, διαπραγμάτευση διακανονισμού, εκπροσωπούν το μέρος στη διαμεσολάβηση ή διαιτησία, και, αν είναι απαραίτητο, να επιδικάσει την υπόθεση. Τα νομικά έξοδα είναι μια επένδυση που μπορεί να σώσει πολύ περισσότερα σε δαπανηρά λάθη, όπως η αποτυχία να δώσει σωστή ειδοποίηση, η απώλεια μιας πολύτιμης δυνατότητας μίσθωσης, ή να θεωρηθεί υπεύθυνος για τα τέλη δικηγόρου της άλλης πλευράς. Για διαφορές υψηλής αξίας, εξετάστε την πρόσληψη ενός δικηγόρου με ειδική εμπειρία στο εμπορικό δίκαιο ιδιοκτήτη-τιμή.

Συμπέρασμα

Με την κατανόηση των κοινών πηγών σύγκρουσης, τις νομικές αρχές που διέπουν την ερμηνεία μίσθωσης, και το φάσμα των διαθέσιμων μεθόδων επίλυσης διαφορών, τα μέρη μπορούν να πλοηγηθούν αυτές τις διαφορές με εμπιστοσύνη. Προωθητικά μέτρα όπως η σαφής κατάρτιση μίσθωσης, η επιμελής τήρηση αρχείων, η ανοιχτή επικοινωνία, και η έγκαιρη διαβούλευση με νομική συμβουλή θα βοηθήσει στη διατήρηση μιας επαγγελματικής και παραγωγικής σχέσης μίσθωσης ακόμη και όταν προκύπτουν συγκρούσεις.

Για περαιτέρω ανάγνωση του εμπορικού δικαίου μίσθωσης, συμβουλευτείτε το [[LFT:0]] Τμήμα Πραγματικής Περιουσίας του Αμερικανικού Δικηγορικού Συλλόγου[[LFT:1]], το [[LFT:2]]Cornell Νομικής Πληροφόρησης Ινστιτούτο επισκόπησης των εμπορικών μισθώσεων[[[LFT:3]]], και τον [[[LFT:4]]Nolo οδηγό εμπορικών μισθώσεων[[[LFT:5]].