Table of Contents

Κατανόηση των βασικών εγγράφων σε ένα Κτηματομεσιτικό Κλείσιμο

Ένα κλείσιμο ακινήτων είναι το τελικό βήμα για τη μεταφορά ιδιοκτησίας, και εξαρτάται από ένα προσεκτικά συναρμολογημένο σύνολο εγγράφων. Κάθε κομμάτι χαρτιού εξυπηρετεί ένα ξεχωριστό σκοπό, από την επαλήθευση της οικονομικής ετοιμότητας να προστατεύσει και τα δύο μέρη από τις μελλοντικές νομικές διαφορές. Χωρίς τη σωστή γραφειοκρατία, ένα κλείσιμο μπορεί να καθυστερήσει, να πέσει μέσα, ή να αφήσει αγοραστές και πωλητές εκτεθειμένα στην ευθύνη. Αυτός ο οδηγός περνά μέσα από κάθε βασική κατηγορία εγγράφων, εξηγώντας γιατί ο καθένας έχει σημασία και τι κοινά ζητήματα για να παρακολουθήσουν. Είτε είστε ένα πρώτο χρόνο homebuyer ή ένας έμπειρος πωλητής, η κατανόηση αυτών των εγγράφων σας δίνει την εμπιστοσύνη να πλοηγηθείτε την ημέρα κλεισίματος χωρίς εκπλήξεις.

Βασικά έγγραφα για αγοραστές

Οι αγοραστές πρέπει να παρέχουν και να επανεξετάζουν έναν σημαντικό αριθμό εγγράφων για να αποδείξουν την ικανότητά τους να αγοράζουν και να επιβεβαιώσουν την κατάσταση του ακινήτου.

Συμφωνία αγοράς

Η συμφωνία αγοράς είναι η νομικά δεσμευτική σύμβαση που περιγράφει τους όρους της πώλησης. Περιλαμβάνει την τιμή αγοράς, την ημερομηνία λήξης, τα απρόβλεπτα (όπως χρηματοδότηση και επιθεώρηση), και τυχόν επισκευές ή πιστώσεις με διαπραγμάτευση. Τόσο ο αγοραστής όσο και ο πωλητής υπογράφουν αυτό το έγγραφο. Βεβαιωθείτε ότι έχετε ένα πλήρως εκτελεσμένο αντίγραφο, όπως διέπει κάθε επόμενο βήμα. Τα κοινά λάθη περιλαμβάνουν την υπογραφή μιας τροποποιημένης έκδοσης χωρίς αλλαγές ανάγνωσης ή υποθέτοντας προφορικές συμφωνίες παρακάμπτουν τη γραπτή σύμβαση. Πάντα εξασφαλίζουν ότι η τελική υπογεγραμμένη έκδοση ταιριάζει ακριβώς με τους όρους με διαπραγμάτευση.[ Διαφορές σε ημερομηνίες, διεύθυνση ιδιοκτησίας, ή περιλαμβάνονται προσαρτήματα είναι συχνές πηγές διαφορών τελευταίας στιγμής.

Απόδειξη των πόρων

Οι δανειστές απαιτούν απόδειξη ότι έχετε αρκετά χρήματα για τα έξοδα πληρωμής και κλεισίματος. Αυτό συνήθως λαμβάνει τη μορφή τραπεζικών λογαριασμών, λογαριασμών επενδύσεων ή μια επιστολή δώρου εάν τα κεφάλαια είναι προικισμένα. Ο δανειστής θα εξετάσει τις μεγάλες καταθέσεις για να διασφαλίσει ότι δεν είναι μη αποκρυπτόμενα δάνεια. Για αγοραστές μετρητών, η απόδειξη των κεφαλαίων είναι ακόμα πιο κρίσιμη — μια απλή επιστολή από την τράπεζά σας ή μια δήλωση που δείχνει επαρκή ρευστά στοιχεία ενεργητικού συχνά αρκεί. Ανεπαρκή ή μπαγιάτικα έγγραφα (παλαιότερες από 30 ημέρες) μπορεί να καθυστερήσει το κλείσιμο. Αίτηση ενημερωμένων καταστάσεων εντός δύο εβδομάδων από το κλείσιμο και να είναι προετοιμασμένη να εξηγήσει κάθε μεγάλη, πρόσφατη κατάθεση με ένα χαρτί διαδρομή όπως μια πώληση αποθεμάτων ή μια υπογεγραμμένη επιστολή δώρου.

Κοινή Παγίδα: Τεκμηρίωση δωρονομίων

Εάν λάβετε ένα δώρο πληρωμής, χρειάζεστε μια επιστολή δώρου υπογεγραμμένη από τον δωρητή, συν απόδειξη ότι έχουν τα κεφάλαια (τα τραπεζικά τους στοιχεία). Ο δωρητής πρέπει να δείξει ότι δεν περιμένουν αποπληρωμή. Αν δεν υποβάλετε το δώρο επιστολή αρκετά νωρίς μπορεί να αναιρέσετε την έγκριση δανείου σας. Μερικοί δανειστές απαιτούν μια συγκεκριμένη φόρμα; ζητήστε από τον υπάλληλο δανείου σας για το σωστό πρότυπο.

Υποθηκευτικά έγγραφα

Εάν χρηματοδοτείτε την αγορά, θα λάβετε επιστολή έγκρισης δανείου, δέσμευσης υποθήκης και τελικά την τελική γνωστοποίηση. Η επιστολή έγκρισης δανείου επιβεβαιώνει την προκαταρκτική έγκριση του δανειστή, ενώ η δέσμευση υποθήκης είναι μια ισχυρότερη υπόσχεση που υπόκειται σε τελικούς όρους. Η γνωστοποίηση κλεισίματος, την οποία θα πρέπει να λάβετε τουλάχιστον τρεις εργάσιμες ημέρες πριν από το κλείσιμο, περιγράφει τους όρους δανείου σας, τις μηνιαίες πληρωμές και όλα τα έξοδα κλεισίματος. Επανεξέτασε προσεκτικά αυτό το έγγραφο για σφάλματα στο επιτόκιο, το ποσό του δανείου, ή τα τέλη. Συγκρίνετε την Αποκάλυψη Κλείσιμος στο Δάνειό σας Εκτίμηση γραμμής ανά γραμμή.[[LFT:1] Αν τυχόν αμοιβή αυξηθεί κατά περισσότερο από 10%, ζητήστε εξήγηση ή διόρθωση. Επίσης, προσέξτε για αλλαγές στο προϊόν του δανείου (π.χ., από σταθερό σε ρυθμιζόμενο επιτόκιο) που θα μπορούσε να προκαλέσει μια νέα περίοδο αναμονής τριών ημερών.

Τίτλος Αναζήτηση και Ασφάλεια τίτλου

Η αναζήτηση τίτλου διασφαλίζει ότι το ακίνητο δεν έχει παρακαταθήκη, απλήρωτους φόρους ή διαφορές ιδιοκτησίας. Μια εταιρεία τίτλου ή δικηγόρος εξετάζει δημόσια αρχεία και εκδίδει μια έκθεση. Με βάση την έκθεση αυτή, ο δανειστής (και συχνά ο αγοραστής) αγοράζει ασφάλιση τίτλου, η οποία προστατεύει από κρυμμένα ελαττώματα που μπορεί να αναδυθούν αργότερα. Για τους αγοραστές, η πολιτική ενός ιδιοκτήτη είναι προαιρετική αλλά συνιστάται ιδιαίτερα — καλύπτει την επένδυσή σας, όχι μόνο το συμφέρον του δανειστή. Καθυστέρηση μπορεί να συμβεί αν ένα παρακαταθήκη ανακαλυφθεί αργά στη διαδικασία, έτσι ώστε η αναζήτηση τίτλου νωρίς. ⁇ ωτήστε την εταιρεία τίτλου σας για μια προκαταρκτική έκθεση εντός μιας εβδομάδας από την υπογραφή του συμβολαίου. Αν δείτε ένα παρακαταθήκη που δεν αναγνωρίζετε, ερευνήστε αμέσως.

Εκθέσεις επιθεώρησης

Η έκθεση επιθεώρησης σας δίνει τη δυνατότητα να ζητήσετε επισκευές ή πιστώσεις. Ορισμένοι αγοραστές επίσης διατάζουν εξειδικευμένες επιθεωρήσεις (ροφ, θεμέλιο, μούχλα, ⁇ δονίου). Βεβαιωθείτε ότι διαβάζετε την έκθεση πλήρως και συζητάτε με τον πράκτορά σας για τις κόκκινες σημαίες. Η αναμονή μέχρι την τελευταία στιγμή για την προγραμματισμένη επιθεώρηση μπορεί να σας βοηθήσει να κατανοήσετε τη σοβαρότητα τους. Μετά την παραλαβή της έκθεσης, έχετε περιορισμένο χρόνο (συνήθως 5-10 ημέρες) για να υποβάλετε αίτηση επισκευής.

Απόδειξη Ασφάλισης Οικογενειάρχη

Οι αγοραστές συχνά ξεχνούν ότι η πολιτική πρέπει να αναφέρει τον δανειστή ως έναν επιπλέον ασφαλισμένο. Υποβάλετε το ασφαλιστικό σας συνδετικό στοιχείο στον πράκτορα κλεισίματος τουλάχιστον μια εβδομάδα πριν από το κλείσιμο. Τα όρια κάλυψης διπλού ελέγχου — ανεπαρκή κάλυψη μπορεί να σκοτώσει τη συμφωνία. Αν το ακίνητο είναι σε μια ζώνη πλημμύρας, η ασφάλεια πλημμύρας είναι υποχρεωτική. Πολλοί αγοραστές πρώτης φοράς υποτιμούν το κόστος της ασφάλισης πλημμύρας. Ελέγξτε τους χάρτες πλημμύρας FEMA νωρίς στη διαδικασία για να αποφευχθεί ένα σοκ κατά το κλείσιμο.

Βασικά Έγγραφα για τους Πωλητές

Οι πωλητές πρέπει να παρέχουν έγγραφα που επιβεβαιώνουν το νόμιμο δικαίωμά τους να πωλούν και να αποκαλύψουν την πραγματική κατάσταση του ακινήτου.

Δοκιμάστηκε

Η πράξη είναι το έγγραφο που μεταβιβάζει την κυριότητα. Οι περισσότερες συναλλαγές κατοικιών χρησιμοποιούν ένα γενικό τίτλο εγγύησης, ο οποίος εγγυάται ότι ο πωλητής κατέχει σαφή τίτλο και θα υπερασπιστεί έναντι τυχόν αξιώσεων. Ορισμένα κράτη χρησιμοποιούν ειδικές πράξεις εγγύησης ή πράξεις παραίτησης. Η πράξη πρέπει να εκτελεστεί σωστά, να καταχωρηθεί και να καταγραφεί με την κομητεία. Ένα σφάλμα του scrivener (π.χ., λανθασμένη ονομασία ή λανθασμένη νομική περιγραφή) μπορεί να ακυρώσει τη μεταφορά, έτσι διπλό έλεγχο κάθε λεπτομέρεια πριν από τον πίνακα κλεισίματος. Εάν η νομική περιγραφή δεν ταιριάζει ακριβώς με την έρευνα, ζητήστε διόρθωση πριν την εγγραφή.

Τίτλος Έκθεση

Η έκθεση τίτλου, που συντάχθηκε από μια εταιρεία τίτλου, δείχνει τη νομική ιδιοκτησία του πωλητή και παραθέτει τυχόν υπάρχοντα υποθήκη, αποφάσεις ή επιβαρύνσεις. Οι πωλητές πρέπει να επιλύσουν οποιαδήποτε ζητήματα —όπως απλήρωτοι φόροι ακίνητης περιουσίας ή ένα συμβόλαιο μηχανικής από έναν εργολάβο ⁇ πριν από το κλείσιμο. Αν έχετε υποθήκη, το ποσό αποπληρωμής θα συμπεριληφθεί. Ζητήστε μια ενημερωμένη δήλωση αποπληρωμής αμέσως πριν το κλείσιμο, επειδή οι τόκοι προκύπτουν καθημερινά. Επικοινωνήστε με τον δανειστή σας για μια επιστολή αποπληρωμής 10 ημερών εντός μιας εβδομάδας από το κλείσιμο. Πολλοί δανειστές χρεώνουν μια αμοιβή για την δήλωση αποπληρωμής, αλλά είναι μια μικρή τιμή για την ακρίβεια. Αν εξοφλήσετε ένα δάνειο πριν από χρόνια, αλλά ο υποσχεμένος δεν αποδεσμεύτηκε ποτέ, χρειάζεστε μια αποδέσμευση του εγγράφου δέσμευσης από τον παλιό δανειστή — μια διαδικασία που μπορεί να λάβει εβδομάδες αν δεν ξεκίνησε νωρίτερα.

Δήλωση γνωστοποίησης ακινήτου

Σχεδόν κάθε κράτος απαιτεί από τους πωλητές να αποκαλύψουν γνωστά ελαττώματα που επηρεάζουν την αξία ή την ασφάλεια του ακινήτου. Αυτή η μορφή καλύπτει συνήθως ζητήματα όπως η ζημιά στο νερό, ρωγμές θεμέλια, διαρροές στέγης, προβλήματα HVAC, και περιβαλλοντικούς κινδύνους (χρώμα μολύβδου, αμίαντος, μούχλα). Να είστε ειλικρινείς και διεξοδικές; παραλείψεις μπορεί να οδηγήσουν σε αγωγές χρόνια αργότερα. Αν δεν είστε σίγουροι για κάτι, να το αποκαλύψει ούτως ή άλλως. Πολλές διαφορές προκύπτουν από πωλητές που ισχυρίζονται ότι «δεν γνωρίζουν» για ένα πρόβλημα που μια λογική επιθεώρηση θα έχουν αποκαλύψει. Επανασκόπηση της φόρμας αποκάλυψης με τον κτηματομεσίτη σας, και ημερομηνία κάθε ενημέρωση. Αν ανακαλύψετε ένα νέο ζήτημα μεταξύ της υπογραφής της αποκάλυψης και του κλεισίματος, πρέπει να το τροποποιήσετε ⁇ αποτύχτε να το κάνετε αυτό θεωρείται απάτη σε πολλά κράτη.

Πρόσφατες φορολογικές δηλώσεις

Οι δηλώσεις φόρου ακίνητης περιουσίας δείχνουν τρέχουσες εκτιμήσεις, απαλλαγές (όπως το homestead), και κατάσταση πληρωμής. Ο πράκτορας κλεισίματος υπερισχύει των φόρων μεταξύ αγοραστή και πωλητής με βάση την ημερομηνία λήξης. Εάν έχετε απλήρωτους φόρους, το ποσό θα καταβληθεί από τα έσοδα σας. Ελέγξτε ότι η φορολογική αρχή έχει τη σωστή διεύθυνση αλληλογραφίας σας — οι αναπάντητες ειδοποιήσεις μπορούν να οδηγήσουν σε κυρώσεις και καθυστερήσεις κλεισίματος. Βγάλτε τη φορολογική δήλωση σας από την ιστοσελίδα του εκτιμητή της κομητείας 30 ημέρες πριν το κλείσιμο. Αν πρόσφατα αιτηθείτε απαλλαγή από την κατοικία, βεβαιωθείτε ότι αντικατοπτρίζεται· διαφορετικά, η φορολογική παράμετρος του αγοραστή θα υπολογιστεί λανθασμένα.

Δήλωση διακανονισμού

Η δήλωση διακανονισμού, συνήθως μια γνωστοποίηση κλεισίματος (για αγοραστές) ή ένα HUD-1 (για συναλλαγές μετρητών), καταγράφει κάθε κόστος: προμήθειες ακινήτων, φόρους μεταφοράς, τέλη καταγραφής, καταθέσεις μεσεγγύησης, και πληρωμές δανείων. Ο πωλητής λαμβάνει μια εκτίμηση καθαρών εσόδων. Επανεξέτασε την κατάσταση δίπλα δίπλα στη συμφωνία σας για να επαληθεύσει τα ποσοστά προμήθειας και οποιεσδήποτε πιστώσεις συμφωνήσατε να δώσετε στον αγοραστή. Τα λάθη στα μαθηματικά ή τις ελλείπουσες πιστώσεις είναι κοινά και απαιτούν άμεση διόρθωση. ⁇ ωτήστε τον εντολοδόχο σας για μια εκτίμηση διακανονισμού τρεις εργάσιμες ημέρες πριν το κλείσιμο. Συγκρίνετε το με το συμβόλαιο αγοράς για την επιβεβαίωση πιστώσεων (όπως για επισκευές) περιλαμβάνονται.

Πρόσθετα σημαντικά έγγραφα

Πέρα από τα έγγραφα που αφορούν τον αγοραστή και τον πωλητή, πολλά έγγραφα περιλαμβάνουν και τα δύο μέρη και τον πράκτορα κλεισίματος.

Ταυτοποίηση

Κάθε υπογεγραμμένο από το κόμμα έγγραφο πρέπει να παρουσιάζει έγκυρη, κυβερνητική ταυτότητα φωτογραφίας — συνήθως άδεια οδήγησης ή διαβατήριο. Το συμβολαιογραφικό κοινό θα επαληθεύσει την ταυτότητά σας πριν από τη συμβολαιογραφική δήλωση υπογραφών. Αν είστε αλλοδαπός υπήκοος ή δεν έχετε ταυτότητα κράτους, ελέγξτε με τον πράκτορα κλεισίματος πριν από την ώρα σχετικά με εναλλακτικές μορφές, όπως ένα ξένο διαβατήριο με θεώρηση ή μια στρατιωτική ταυτότητα. Φέρτε δύο μορφές ταυτότητας, εάν είναι δυνατόν. Μερικοί συμβολαιογράφοι απαιτούν μια επιπλέον μορφή αναγνώρισης εάν η κύρια ταυτότητα έχει λήξει ή από άλλη πολιτεία. Για απομακρυσμένα κλεισίματα, η επαλήθευση ταυτότητας μπορεί να περιλαμβάνει βιντεοκλήση και ψηφιακή υπογραφή εγγράφου ⁇ εξασφαλίστε αξιόπιστη λειτουργία της συσκευής σας και σύνδεσης στο διαδίκτυο.

Οδηγίες για τοκομερίδιο

Οι οδηγίες χρήσης του δανείου περιγράφουν λεπτομερώς πώς πρέπει να χειρίζονται τα κεφάλαια και τα έγγραφα. Προσδιορίζουν όρους όπως η εκτέλεση της συμφωνίας αγοράς, η εκκαθάριση τίτλου και τα χρονοδιαγράμματα χρηματοδότησης. Και τα δύο μέρη υπογράφουν αυτές τις οδηγίες. Ο αξιωματικός μεσεγγύησης ακολουθεί αυτές τις οδηγίες προς την επιστολή, έτσι ώστε κάθε επιθυμητή απόκλιση πρέπει να συμφωνηθεί γραπτώς. Η μη υπογραφή οδηγιών μεσεγγύησης στο χρόνο μπορεί να καθυστερήσει το κλείσιμο ολόκληρο. Διαβάστε προσεκτικά τις οδηγίες, συχνά περιλαμβάνουν προθεσμίες για την κατάθεση ένθερμων χρημάτων. Αν χρησιμοποιείτε ψηφιακή πλατφόρμα κλεισίματος, οι οδηγίες μπορεί να ενσωματωθούν στην ηλεκτρονική λίστα ελέγχου.

Έκθεση αξιολόγησης

Οι δανειολήπτες απαιτούν εκτίμηση για να επιβεβαιώσουν την αξία του ακινήτου που πληροί ή υπερβαίνει την τιμή αγοράς. Η έκθεση αξιολόγησης περιλαμβάνει συγκρίσιμα στοιχεία πωλήσεων και φωτογραφίες. Αν η εκτίμηση είναι χαμηλή, ο αγοραστής μπορεί να χρειαστεί να επαναδιαπραγματευτεί, να φέρει επιπλέον μετρητά ή να ακυρώσει τη συμφωνία. Οι καθυστερήσεις εκτίμησης συμβαίνουν συχνά όταν ο εκτιμητής δεν μπορεί να έχει πρόσβαση στο ακίνητο ή όταν οι συγκρίσιμες πωλήσεις είναι λιγοστές. Προγραμματίστε την αξιολόγηση μόλις υπογραφεί η συμφωνία αγοράς. Αν είστε ο πωλητής, βεβαιωθείτε ότι το σπίτι είναι καθαρό και προσβάσιμο κατά την ημέρα αξιολόγησης. Μια ακάλυπτη ή αδέσποτη ιδιοκτησία μπορεί να επηρεάσει αρνητικά τη γνώμη του appraiser. Εάν η εκτίμηση είναι χαμηλή, ο αγοραστής μπορεί να ζητήσει επανεξέταση της αξίας παρέχοντας πρόσθετα συγκρίσιμα στοιχεία πωλήσεων.

Έρευνα

Οι δανειστές συχνά απαιτούν μια έρευνα για να εξασφαλίσουν ότι δεν υπάρχουν καταπατήσεις. Μια έρευνα που αποκαλύπτει την αποθήκη ενός γείτονα βρίσκεται στο έδαφος του πωλητή, μπορεί να απαιτήσει μια συμφωνία ή μετεγκατάσταση πριν από το κλείσιμο. Διατάξτε την έρευνα να δώσει χρόνο για την επίλυση. Επανεξέταση της έρευνας με τον πράκτορά σας πριν από την ημερομηνία που θα πρέπει να αντιτεθεί στον τίτλο. Αν η έρευνα δείξει μια παραβίαση, ίσως χρειαστεί να διαπραγματευτεί μια θεραπεία όπως μια έγκριση ασφάλισης τίτλου που καλύπτει το ζήτημα. Μερικοί δανειστές δέχονται μια υπάρχουσα έρευνα αν είναι λιγότερο από ένα έτος και η ιδιοκτησία δεν έχει αλλάξει. Ζητήστε από τον δανειστή σας να αποφύγει το κόστος μιας νέας.

Εξουσία του δικηγόρου (εάν υπάρχει)

Εάν ένας διάδικος δεν μπορεί να παραστεί στο κλείσιμο αυτοπροσώπως, η εξουσία του δικηγόρου (POA) μπορεί να επιτρέψει σε ένα καθορισμένο πρόσωπο να υπογράψει έγγραφα για λογαριασμό του. Ο ΠΟΑ πρέπει να είναι συγκεκριμένος στις συναλλαγές ακινήτων, συμβολαιοποιημένος και συχνά προεγκριμένος από την εταιρεία τίτλου και δανειστή. Πολλοί δανειστές διστάζουν να δεχθούν τις ΠΟΑ λόγω προβλημάτων απάτης. Εάν γνωρίζετε ότι δεν μπορείτε να παρευρεθείτε στο κλείσιμο, ενημερώστε τον πράκτορά σας και τον δανειστή τουλάχιστον δύο εβδομάδες πριν. Μπορεί να απαιτούν μια συγκεκριμένη μορφή ή μια ξεχωριστή συμφωνία ΠΟΑ. Η απομακρυσμένη διαδικτυακή γνωστοποίηση είναι όλο και περισσότερο διαθέσιμη ως εναλλακτική λύση για τις ΠΟΑ.

Η δήλωση γνωστοποίησης και διακανονισμού που περατώνει τη διαδικασία

Η Αποκάλυψη Κλείσιμο (CD) είναι μια μορφή πέντε σελίδων που ο αγοραστής λαμβάνει τρεις εργάσιμες ημέρες πριν το κλείσιμο. Συνοψίζει τους όρους δανείου, τη μηνιαία πληρωμή, το κόστος κλεισίματος και τα μετρητά για να κλείσει. Ο πωλητής λαμβάνει ένα παρόμοιο έγγραφο που ονομάζεται Δήλωση Διακανονισμού (ή HUD-1 για τις συμφωνίες μετρητών). Συγκρίνετε το CD με το Δάνειό σας Εκτίμηση ⁇ οποιαδήποτε σημαντική αύξηση των τελών απαιτεί εξήγηση. Μην υπογράφετε το CD κατά το κλείσιμο χωρίς να το αναθεωρήσετε διεξοδικά. Αν συμβεί μια αλλαγή που αυξάνει το ΔΠΔ ή αλλάζει το προϊόν του δανείου, μπορεί να ενεργοποιηθεί μια νέα τριήμερη περίοδος αναμονής. [[LFT:0]Χρησιμοποιήστε το διαδραστικό δείγμα CD του Γραφείου Προστασίας Καταναλωτή για να καταλάβετε κάθε ενότητα. Για τους πωλητές, η Δήλωση Διακανονισμού είναι το τελικό καθαρό φύλλο σας, εάν οι αριθμοί δεν ταιριάζουν με την προσδοκία σας, ζητήστε μια αναθεωρημένη δήλωση πριν από τη μεταφορά σύρματος.

Κοινά θέματα εγγράφων και πώς να αποφύγετε τις καθυστερήσεις

Ακόμα και έμπειροι αγοραστές και πωλητές αντιμετωπίζουν προβλήματα σχετικά με έγγραφα. Παρακάτω είναι συχνά προβλήματα και πρακτικές λύσεις.

  • Απώλειες υπογραφών ή αρχικά:[[LFT:1]] Μερικά έγγραφα απαιτούν αρχικά σε κάθε σελίδα. Χρησιμοποιήστε μια λίστα ελέγχου που παρέχεται από τον πράκτορα κλεισίματος σας. Υπογράψτε και αρχίστε τα πάντα στο κλείσιμο του πίνακα, και μην παραλείψετε σελίδες. Πολλές ηλεκτρονικές πλατφόρμες κλεισίματος επισημαίνουν τα ελλείποντα πεδία.
  • Οπτικά έγγραφα: Τραπεζικές καταστάσεις, φορολογικές δηλώσεις και απόδειξη των κεφαλαίων λήγουν μετά από 30 ⁇ 60 ημέρες. Ζητήστε νέα αντίγραφα εντός δύο εβδομάδων από το κλείσιμο. Αν η οικονομική σας κατάσταση αλλάξει (π.χ. αλλαγή εργασίας), γνωστοποιήστε τα στον δανειστή αμέσως.
  • Εσφαλμένη νομική περιγραφή: Η πράξη πρέπει να ταιριάζει με τη νομική περιγραφή της έκθεσης τίτλου. Ένα απλό τυπογραφικό λάθος μπορεί να αποτρέψει την εγγραφή. Ζητήστε από την εταιρεία τίτλου να διενεργήσει προφορική επαλήθευση πριν την εγγραφή. Αν βρεθεί απόκλιση, αποκτήστε διορθωτικό έγγραφο πριν το κλείσιμο.
  • Εξαιρετικές αποφάσεις ή αποφάσεις:[ Η αναζήτηση τίτλου μπορεί να αποκαλύψει παλιές αποφάσεις ή φορολογικές δεσμεύσεις. Οι πωλητές θα πρέπει να παραγγείλετε μια προκαταρκτική έκθεση τίτλου στο στάδιο της καταχώρισης για την αντιμετώπιση αυτών νωρίς. Ακόμα και ένα μικρό απλήρωτο εισιτήριο στάθμευσης μπορεί να προκαλέσει καθυστέρηση? πληρώσει όλα τα εκκρεμή χρέη πριν από τις διαδικασίες αναζήτησης τίτλου.
  • Αδιακρίτως ευκολίες ή καταπατήσεις:[ Μια έρευνα συχνά τα πιάνει αυτά. Αν προκύψει κάποιο πρόβλημα, διαπραγματεύσου μια λύση (όπως μια συμφωνία ή ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο) αντί να την αφήσεις να σκοτώσει τη συμφωνία.
  • Αποτυχίες συντονισμού:[ Ο δανειστής του αγοραστή, η τράπεζα αποπληρωμής του πωλητή και ο πράκτορας κλεισίματος πρέπει να ανταλλάσσουν έγγραφα παράλληλα. Χρησιμοποιήστε ένα κοινό χρονοδιάγραμμα ή το ημερολόγιο κλεισίματος για να παρακολουθείτε τις προθεσμίες.

Προχωρώντας στην επαλήθευση εγγράφων με τον μεσίτη ακινήτων και τον πράκτορα κλεισίματος δύο εβδομάδες πριν το κλείσιμο μπορεί να πιάσει το 90% των θεμάτων πριν γίνουν έκτακτες ανάγκες. Κρατήστε μια συνάντηση αναθεώρησης πριν από την ολοκλήρωση μέσω τηλεφώνου ή βιντεοκλήσης για να περάσετε από κάθε κατηγορία εγγράφων.

Ρόλοι και Ευθύνες: Ποιος Προετοιμάζει Τι

Ο δανειστής του αγοραστή προετοιμάζει την αποκάλυψη κλεισίματος, τα έγγραφα δανείων και την απόδειξη των ασφαλιστικών απαιτήσεων. Ο δικηγόρος του πωλητή ή εταιρεία κλεισίματος προετοιμάζει την πράξη, την έννομη δήλωση του τίτλου και τη δήλωση διακανονισμού (σε συνεργασία με την πλευρά του αγοραστή). Ο αγοραστής παρέχει την ταυτοποίηση, απόδειξη των κεφαλαίων και της ασφαλιστικής πολιτικής. Ο πωλητής παρέχει γνωστοποιήσεις ακινήτων, φορολογικές αποδείξεις και (εφόσον ισχύει) μισθώσεις μισθώσεων ή έγγραφα HOA. Η εταιρεία τίτλων χειρίζεται την αναζήτηση τίτλου, τις πολιτικές τίτλου και οδηγίες μεσεγγύησης. Ο κτηματομεσίτης σας συντονίζει τη ροή και εξετάζει τα έγγραφα για την ακρίβεια, αλλά ο πράκτορας δεν ετοιμάζει νομικά έγγραφα — δηλαδή τον τομέα των δικηγόρων και των επαγγελματιών του τίτλου. Αν έχετε μια σύνθετη κατάσταση (εμπιστοσύνη, διαζύγιο, εταιρική οντότητα), προσλάβετε έναν πραγματικό δικηγόρο νωρίς.[FLT1] Πολλά κράτη απαιτούν συμμετοχή για την προετοιμασία εγγράφων ούτως ή άλλως.

Διαπραγματεύσεις μετά την αναθεώρηση εγγράφων: απρόβλεπτα και επισκευές

Τα έγγραφα που λαμβάνετε κατά τη διάρκεια της διαδικασίας κλεισίματος συχνά ενεργοποιούν την επαναδιαπραγμάτευση. Η έκθεση επιθεώρησης μπορεί να αποκαλύψει δαπανηρές επισκευές.Η αξιολόγηση μπορεί να είναι χαμηλή.Η έρευνα θα μπορούσε να σας δείξει μια παραβίαση. Κάθε έγγραφο σας δίνει μια καθορισμένη περίοδο έκτακτης ανάγκης για να ζητήσετε αλλαγές. Επανεξέταση κάθε έκθεση με τον πράκτορά σας και ιεράρχησε τα αιτήματά σας.[1] Για στοιχεία επιθεώρησης, μπορείτε να ζητήσετε από τον πωλητή να ολοκληρώσει τις επισκευές, να παράσχει πίστωση ή να μειώσει την τιμή. Οι πωλητές δεν είναι υποχρεωμένοι να συμφωνήσουν, αλλά οι περισσότεροι θα διαπραγματευτούν να διατηρήσουν τη συμφωνία ζωντανή. Μόλις συμφωνήσετε για τις επισκευές, να πάρετε τη συμφωνία ως προσθήκη στη σύμβαση αγοράς. Αν η εκτίμηση είναι χαμηλή, μπορείτε να παρουσιάσετε τον αγοραστή με τις πρόσφατες συγκρίσιμες πωλήσεις για να υποστηρίξουν μια υψηλότερη αξία. Αν αυτό αποτύχει, εξετάστε το ενδεχόμενο διάσπασης της διαφοράς ή τερματισμού της συμφωνίας εάν το κενό είναι πολύ μεγάλο. [FLT2]ΚΑΝΤΕ όλες τις διαπραγματεύσεις στη συγγραφής [FLT] [FLT] για να αποφύγετε παρεξηγήσεις.

Προετοιμασία για Ψηφιακό ή Τηλεχειρισμό

Περισσότερα κλεισίματα συμβαίνουν εξ αποστάσεως, με έγγραφα υπογεγραμμένα ηλεκτρονικά και διαφημισμένα μέσω βίντεο. Τα ψηφιακά κλεισίματα απαιτούν τα ίδια έγγραφα, αλλά με τεχνικές εκτιμήσεις.Οι αγοραστές και οι πωλητές χρειάζονται έναν υπολογιστή ή ένα tablet με κάμερα, μια σταθερή σύνδεση στο διαδίκτυο και μια διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου για να λάβουν συνδέσμους υπογραφής. Δοκιμάστε τη συσκευή σας και τη σύνδεσή σας με την πλατφόρμα κλεισίματος μια ημέρα πριν το κλείσιμο. Βεβαιωθείτε ότι η ταυτότητά σας είναι αναγνώσιμη μέσω της κάμερας.Μερικές πλατφόρμες απαιτούν να την κρατήσετε κατά τη διάρκεια της συμβολαιογραφικής κλήσης.Τα ψηφιακά έγγραφα συχνά υπογράφονται σε μια πύλη όπου μπορείτε να κάνετε κλικ σε κάθε πεδίο.

Τελική λίστα ελέγχου πριν από την ολοκλήρωση

Λίγες μέρες πριν το κλείσιμο, τρέξτε μέσα από αυτή τη λίστα για να βεβαιωθείτε ότι δεν λείπει τίποτα:

  • Αγοραστής: Επιβεβαιώστε την παραλαβή της Αποκάλυψης Κλείσιμο τουλάχιστον 3 εργάσιμες ημέρες πριν. Επαλήθευση δέσμευσης δανείου είναι άνευ όρων. Δώστε απόδειξη της ασφάλισης του ιδιοκτήτη σπιτιού (μπλέντερ ή πολιτική). Φέρτε έγκυρη ταυτότητα και οδηγίες ελέγχου ή καλωδίου ενός ταμία για το κλείσιμο των μετρητών. Επίσης, φέρτε οποιεσδήποτε εκθέσεις επιθεώρησης και συμφωνίες επισκευής.
  • Πωλητής:[[LFT:1]] Επιβεβαιώστε τα ποσά αποπληρωμής από τον δανειστή σας. Υπογράψτε το συμβόλαιο και την ένορκη βεβαίωση τίτλου (ο δικηγόρος σας τα παραδίδει αυτά). Παρέχετε αποκάλυψη ακινήτου και τυχόν αποδείξεις επισκευής. Φέρτε τα κλειδιά, τα ανοιχτήρια γκαράζ, και τους κωδικούς πρόσβασης. Επίσης, φέρτε τυχόν συμβάσεις υπηρεσιών ή έγγραφα HOA αν απαιτείται.
  • Και τα δύο: Επανεξέταση της δήλωσης διακανονισμού για μαθηματικά λάθη. Βεβαιωθείτε ότι όλες οι απρόβλεπτες καταστάσεις έχουν παραιτηθεί ή ικανοποιηθεί. Γνωρίστε την ακριβή ώρα και τοποθεσία κλεισίματος (πολλές λήψεις γίνονται τώρα μέσω ταχυδρομείου ή εξ αποστάσεως). Επιβεβαιώστε πώς τα κεφάλαια θα μεταφερθούν (συρματόσχοινα ή έλεγχος) και επαληθεύστε τις οδηγίες σύρματος απευθείας με τον πράκτορα κλεισίματος ⁇ μην βασίζεστε σε οδηγίες ηλεκτρονικού ταχυδρομείου που θα μπορούσαν να είναι δόλιες.

Για πιο λεπτομερείς οδηγίες, ο οδηγός του γραφείου οικονομικής προστασίας του καταναλωτή προσφέρει μια σταδιακή πορεία της διαδικασίας. Επιπλέον, Η επισκόπηση του κόστους κλεισίματος της Investopedia[ σας βοηθά να προβλέψετε τα τέλη. Ο δικτυακός τόπος της τοπικής σας επιτροπής ακινήτων (όπως ο Εθνικός Σύνδεσμος Realtors[]) δημοσιεύει τις απαιτήσεις δημοσιοποίησης και τις τυποποιημένες φόρμες σύμβασης του κράτους σας. Για ασφαλίσεις τίτλων, συμβουλευτείτε την [ Αμερικανική Ένωση Τίτλων Γης [] για να καταλάβετε τη διαφορά μεταξύ πολιτικών δανειστή και ιδιοκτήτη. Τέλος, ελέγξτε τα υποχρεωτικά έντυπα γνωστοποίησης του κράτους σας — πολλά είναι διαθέσιμα στην ιστοσελίδα της κρατικής επιτροπής ακινήτων ή του τμήματος εμπορίου.

Με την κατανόηση του ρόλου του κάθε εγγράφου και την προετοιμασία εκ των προτέρων, οι αγοραστές και οι πωλητές μπορούν να προστατεύσουν τα συμφέροντά τους και να κινηθούν προς το κλείσιμο της ημέρας με εμπιστοσύνη. Ξεκινήστε τη συγκέντρωση και την αναθεώρηση εγγράφων μόλις γίνει αποδεκτή η προσφορά σας, όχι την εβδομάδα πριν το κλείσιμο. Όσο νωρίτερα πιάσετε λάθη, τόσο πιο ομαλή θα είναι η διαδικασία. Με αυτόν τον οδηγό, είστε εξοπλισμένοι για να χειριστείτε κάθε curbball που σχετίζεται με το έγγραφο και να κλείσετε τη συναλλαγή σας με επιτυχία.