Table of Contents

Η αγορά ενός σπιτιού είναι μια από τις μεγαλύτερες οικονομικές συναλλαγές που θα κάνουν ποτέ οι περισσότεροι άνθρωποι, και η διαδικασία κλεισίματος είναι όπου όλα έρχονται μαζί. Χωρίς προσεκτική οικονομική προετοιμασία, ακόμη και μια καλά διαπραγματευμένη αγορά μπορεί να καταρρεύσει την τελευταία στιγμή. Το κλειδί για μια ομαλή κλείσιμο ακινήτων σχεδιάζει πολύ μπροστά από το χρόνο - εξασφαλίζοντας τα οικονομικά σας είναι σε τάξη, καταλαβαίνετε όλα τα έξοδα, και έχετε τα απαραίτητα έγγραφα έτοιμο. Αυτός ο οδηγός σας περπατά μέσα από τα κρίσιμα οικονομικά βήματα για να πάρει έτσι κλείνει η ημέρα χωρίς κανένα πρόβλημα.

Κατανοήστε το Πλήρες Πεδίο εφαρμογής του Εμπλέκεται το Κόστος

Πολλοί homebuyers για πρώτη φορά επικεντρώνονται μόνο στην τιμή αγοράς και την πληρωμή, αλλά ένα επιτυχημένο κλείσιμο απαιτεί τη λογιστική για κάθε δαπάνη που συνδέεται με τη συναλλαγή. Πέρα από τη συμφωνημένη τιμή, θα αντιμετωπίσει ένα πακέτο των τελών που είναι κοινά γνωστά ως κόστος κλεισίματος. Αυτά συνήθως κυμαίνονται από 2% έως 5% της τιμής αγοράς του σπιτιού και περιλαμβάνουν στοιχεία όπως τέλη προέλευσης δανείων, αμοιβές αξιολόγησης, ασφάλεια τίτλου, τέλη καταγραφής, και χρεώσεις δικηγόρου.

Κατανομή του κοινού κόστους κλεισίματος

  • Δάνειο για την απόκτηση της υποθήκης [ ⁇ Χρεώθηκε από τον δανειστή για την επεξεργασία της υποθήκης σας, συνήθως ένα ποσοστό του ποσού του δανείου.
  • Έκτιμη αμοιβή ⁇ Καλύπτει ανεξάρτητη εκτίμηση της αξίας του σπιτιού (συνήθως 300 ⁇ 600 δολάρια).
  • Τίτλος αναζήτησης και ασφάλισης τίτλου ⁇ Εξασφαλίζει ότι το ακίνητο δεν έχει εκκρεμή ή ιδιοκτησιακές διαφορές· οι δανειστές απαιτούν την πολιτική ενός δανειστή, και η πολιτική του αγοραστή είναι προαιρετική αλλά συνιστάται.
  • Προκαταβεβλημένα στοιχεία[ ⁇ Φόροι ακίνητης περιουσίας, ασφάλιση ιδιοκτητών και τόκοι υποθηκών που πρέπει να καταβάλλονται σε λογαριασμό μεσεγγύησης πριν από το κλείσιμο.
  • Καταγραφή τελών ⁇ Καταβλήθηκε στην τοπική σας κυβέρνηση για να καταγράψει επίσημα την πράξη και την υποθήκη.
  • Αττορνέικα τέλη ⁇ Σε ορισμένες πολιτείες, ένας δικηγόρος απαιτείται να εξετάσει τα έγγραφα και να σας εκπροσωπήσει κατά το κλείσιμο.

Γνωρίζοντας αυτά τα τέλη εκ των προτέρων σας επιτρέπει τον προϋπολογισμό με ακρίβεια. Ζητήστε από τον δανειστή σας εκτίμηση δανείου εντός τριών εργάσιμων ημερών από την υποβολή αίτησης για υποθήκη. Αυτό το έγγραφο καταγράφει όλα τα εκτιμώμενα έξοδα κλεισίματος και σας δίνει μια σαφή εικόνα του τι να περιμένετε. Μπορείτε επίσης να ζητήσετε από τον μεσίτη σας να παράσχει ένα προκαταρκτικό φύλλο εργασίας κλεισίματος κόστους. Για λεπτομερή ανάλυση από μια αξιόπιστη πηγή, ο Οδηγός Αποκάλυψης Κλείσιμο του Γραφείου Προστασίας Καταναλωτή εξηγεί κάθε στοιχείο γραμμής που θα δείτε στην τελική δήλωση.

Λογαριασμοί και προπληρωμένα έξοδα

Οι δανειολήπτες συχνά απαιτούν να χρηματοδοτήσετε ένα λογαριασμό μεσεγγύησης κατά το κλείσιμο για την κάλυψη μελλοντικών φόρων ακινήτων και ασφαλίστρων. Αυτό εξασφαλίζει ότι οι λογαριασμοί αυτοί πληρώνονται εγκαίρως και προστατεύει την επένδυση του δανειστή. Το ποσό που πρέπει να καταθέσετε είναι συνήθως λίγα μήνες της αξίας των φόρων ιδιοκτησίας και της ασφάλισης. Ενώ αυτό φουσκώνει μετρητά σας που απαιτούνται κατά το κλείσιμο, απλοποιεί τις τρέχουσες πληρωμές. Ζητήστε από τον δανειστή σας να εκτιμήσει την εγγύηση νωρίτερα, έτσι δεν έρχεται ως έκπληξη.

Ασφαλίστε τη χρηματοδότησή σας καλά πριν από το κλείσιμο

Η χρηματοδότηση θα πρέπει να οργανωθεί νωρίς, ιδανικά πριν ξεκινήσετε το κυνήγι του σπιτιού. Να πάρει προ-εγκεκριμένα, όχι μόνο προ-ειδικευμένο, δείχνει πωλητές είστε ένας σοβαρός αγοραστής και σας δίνει ένα ρεαλιστικό προϋπολογισμό για να εργαστείτε με.

Προέγκριση έναντι προ-Ποσοστοποίησης

Προεπιλογή είναι μια ανεπίσημη εκτίμηση με βάση το αυτοαναφερόμενο εισόδημα και την πίστωση. Προέγκριση είναι μια διεξοδική διαδικασία όπου ο δανειστής επαληθεύει την πίστωση, το εισόδημα, και τα περιουσιακά στοιχεία, και εκδίδει μια δέσμευση υπό όρους. Μια επιστολή προέγκρισης ενισχύει την προσφορά σας και σημαίνει ότι το μεγαλύτερο μέρος της αναδοχής έργο έχει ήδη γίνει, η οποία επιταχύνει την τελική έγκριση κατά το κλείσιμο. Στόχος για την προέγκριση τουλάχιστον 60 ημέρες πριν από την πρόθεσή σας να κάνετε μια προσφορά.

Επιλογή του σωστού τύπου υποθήκης

Η επιλογή χρηματοδότησης επηρεάζει τη μηνιαία πληρωμή, το κόστος κλεισίματος και τις απαιτήσεις πληρωμής.

  • Συμβατικά δάνεια ⁇ Συχνά απαιτείται 5% με 20% προκαταβολή και ισχυρή πίστωση. Ιδιωτική ασφάλιση υποθηκών (PMI) απαιτείται αν καταθέσετε λιγότερο από 20%.
  • FHA δάνεια ⁇ Ασφαλισμένα από την Ομοσπονδιακή Διοίκηση Στεγαστικής, επιτρέποντας τις κατώτερες πληρωμές σε επίπεδο 3,5% με ελάχιστο πιστωτικό σκορ 580.
  • ΔάνειαVA ⁇ Για επιλέξιμους βετεράνους και εν ενεργεία στρατιωτικούς, προσφέροντας μηδενική προκαταβολή και χωρίς ΙΑΥ. Απαιτούν τέλος χρηματοδότησης αλλά μπορούν να εισπραχθούν στο δάνειο.
  • Δάνεια της USDA ⁇ Για επιλέξιμους αγρότες και προαστιακούς homebuyers με μέτριο εισόδημα, που απαιτούν όχι προκαταβολή αλλά ετήσια προμήθεια εγγύησης.

Για λεπτομέρειες σχετικά με τις απαιτήσεις του FHA, επισκεφθείτε τη σελίδα [[LFT:0]]HUD FHA μονοοικογενειακή στέγαση[[LFT:1]]].

Κλείδωμα του Επιτόκιου σας

Τα επιτόκια κυμαίνονται. Μόλις έχετε μια αποδεκτή προσφορά και μια σαφή ημερομηνία λήξης, σκεφτείτε το κλείδωμα του επιτοκίου σας για να προστατεύσει από τις αυξήσεις. Κλειδαριές επιτόκιο διαρκεί συνήθως 30 έως 60 ημέρες. Αν το κλείσιμο σας καθυστερήσει, η κλειδαριά μπορεί να λήξει; ⁇ τον δανειστή σας σχετικά με τα τέλη επέκτασης ή τις πολιτικές επαναδιαπραγμάτευσης επιτοκίου.

Αποθήκευση για τα έξοδα πληρωμής και κλεισίματος

Ενώ 20% συχνά θεωρείται ως πρότυπο, πολλά δάνεια επιτρέπουν τη μείωση των πληρωμών, ειδικά για τους αγοραστές πρώτης φοράς. Ωστόσο, καταθέτοντας λιγότερο από 20% σημαίνει ότι θα πρέπει να πληρώσετε για ΙΑΥ ή ΜΙΠ (ασφαλιστικό ασφαλιστικό ασφάλιστρο υποθήκης).

Προγράμματα Βοήθειας προς τα κάτω

Πολλά κράτη και τοπικές αρχές στέγασης προσφέρουν επιχορηγήσεις ή χαμηλότοκα δάνεια για βοήθεια πληρωμών. Αυτά τα προγράμματα ποικίλλουν ανάλογα με την τοποθεσία και τα όρια εισοδήματος. Ελέγξτε με τον μεσίτη ακινήτων ή έναν τοπικό σύμβουλο στέγασης για να δείτε τι είναι διαθέσιμο στην περιοχή σας. Συχνά, αυτά τα κεφάλαια μπορούν να συνδυαστούν με ορισμένα προϊόντα υποθήκης για να μειώσει το κόστος σας εκτός τσέπης.

Δωροεπιταγές και τεκμηρίωση πηγή

Εάν ένα μέλος της οικογένειας θέλει να βοηθήσει με το κόστος προκαταβολής ή κλεισίματος, οι δανειστές συνήθως απαιτούν μια επιστολή δώρο που δηλώνει ότι τα χρήματα δεν είναι ένα δάνειο και δεν χρειάζεται να αποπληρωθεί. Να είστε έτοιμοι να δείξει την τραπεζική κατάσταση του χορηγού όπου τα κεφάλαια αποσύρθηκαν, και μια δήλωση από το λογαριασμό σας δείχνει την κατάθεση.

Κατασκευή Χρηματιστηριακής Αποθεματικής Πέρα από το Κλείσιμο

Αυτό δείχνει ότι μπορείτε να χειριστείτε απροσδόκητα έξοδα όπως ένα σπασμένο θερμοσίφωνα ή απώλεια εργασίας. Στόχος να έχετε τουλάχιστον τρεις έως έξι μήνες πληρωμών υποθήκη σε αποθεματικό. Ακόμα και αν ο δανειστής σας δεν το απαιτεί, έχοντας ένα ρυθμιστικό πλαίσιο μειώνει το άγχος και προστατεύει την επένδυσή σας.

Διατήρηση της χρηματοπιστωτικής σταθερότητας κατά τη διάρκεια της διαδικασίας

Η έγκριση της υποθήκης σας δεν είναι οριστική μέχρι τα κεφάλαια του δανείου κατά το κλείσιμο. Στις εβδομάδες μεταξύ αποδοχής προσφοράς και κλεισίματος, οι δανειστές μπορεί να επαναδιαπραγματευτούν την πίστωση σας και να επαληθεύσουν την εργασία σας.

Αποφύγετε τις Νέες Πιστωτικές Εφαρμογές

Ακόμα και μια μικρή πιστωτική έρευνα μπορεί να μειώσει το πιστωτικό σας σκορ ελαφρώς, και νέο χρέος αλλάζει το ποσοστό χρέους σας προς εισόδημα. Αν DTI αυξάνεται πάνω από το όριο του δανειστή, υποθήκη σας θα μπορούσε να αρνηθεί. Αν πρέπει να κάνετε μια μεγάλη αγορά (όπως ένα ψυγείο για το νέο σπίτι), περιμένετε μέχρι μετά το κλείσιμο.

Μην Αλλάζετε Εργασία Εκτός Αν Είναι Απαραίτητη

Οι δανειολήπτες θέλουν να δουν σταθερή απασχόληση. \" αλλαγή θέσεων εργασίας, ειδικά από μισθωτό σε αυτοαπασχολούμενο, μπορεί να καθυστερήσει ή να θέσει σε κίνδυνο την έγκριση του δανείου σας. Αν πρέπει να αλλάξετε θέσεις εργασίας, προσπαθήστε να ξεκινήσετε μετά το κλείσιμο, ή τουλάχιστον ενημερώστε τον δανειστή σας νωρίς και να παρέχουν τεκμηρίωση της νέας θέσης και εισοδήματος.

Παρακολούθηση της πιστωτικής σας βαθμολογίας

Αν δείτε αναπάντεχες σταγόνες, ερευνήστε αμέσως. Αποφύγετε οποιαδήποτε συμπεριφορά που μπορεί να επηρεάσει το σκορ σας, όπως η πληρωμή λογαριασμών αργά ή η maxing έξω μια πιστωτική κάρτα. Ακόμα και μια μικρή πτώση μπορεί να αλλάξει το επιτόκιο ή την έγκριση κατάσταση σας.

Ανασκόπηση και Οργάνωση των Οικονομικών Εγγράφων Σας

Ο δανειστής σας θα ζητήσει μια στοίβα εγγράφων για να επαληθεύσει την οικονομική σας υγεία. Έχοντας αυτές τις οργανωμένες και έτοιμες ταχύτητες μέχρι την αναδοχή και μειώνει το back-and-forth. Ξεκινήστε την κατάρτιση ενός ψηφιακού φακέλου τουλάχιστον δύο εβδομάδες πριν κάνετε αίτηση για υποθήκη.

Βασικά Έγγραφα για την Προετοιμασία

  • Αποκόμματα πληρωμής από τον τρέχοντα μήνα (που καλύπτουν 30 ημέρες συνήθως)
  • Έντυπα W-2 και δηλώσεις ομοσπονδιακού φόρου από τα τελευταία δύο χρόνια
  • Τραπεζικές καταστάσεις από όλους τους λογαριασμούς (έλεγχος, αποταμίευση, επενδύσεις) για το τελευταίο δύο έως τρεις μήνες
  • Αποδείξεις των στοιχείων ενεργητικού για τα έξοδα πληρωμής και κλεισίματος (π.χ., δηλώσεις λογαριασμού συνταξιοδότησης, επιστολές δώρου)
  • Ταυτότητα φωτογραφίας (άδεια οδήγησης ή διαβατήριο)
  • Εάν αυτοαπασχολούμενοι: καταστάσεις κερδών και ζημιών, 1099s και δηλώσεις φόρου επιχειρήσεων
  • Εάν η ενοικίαση: πληροφορίες επικοινωνίας ιδιοκτήτη και μερικές φορές ένα ιστορικό πληρωμής ενοικίου

Κρατήστε αντίγραφα όλων όσων υποβάλετε. Χρησιμοποιήστε μια υπηρεσία cloud όπως το Google Drive ή το Dropbox για να κάνετε τα αρχεία εύκολα να μοιραστούν με τον υπάλληλο του δανείου σας. Καθώς πλησιάζει η ημερομηνία λήξης, μπορεί να σας ζητηθεί να ενημερώσετε αποκόμματα πληρωμής και τις τραπεζικές δηλώσεις για να διασφαλιστεί ότι δεν έχει αλλάξει τίποτα.

Συνεργαστείτε με τη σωστή ομάδα επαγγελματιών

Περικυκλώστε τον εαυτό σας με έμπειρους συμβούλους που μπορούν να σας καθοδηγήσουν μέσα από τη διαδικασία και να πιάσει τα πιθανά ζητήματα νωρίς.

Ο Μεσίτης σας μεσιτικών ακινήτων

Ένας καλός πράκτορας αγοραστής σας βοηθά να διαπραγματευτεί τις παραχωρήσεις πωλητής για το κόστος κλεισίματος, συνιστά δανειστές και επιθεωρητές, και εξασφαλίζει ότι καταλαβαίνετε κάθε βήμα. Ζητήστε από τον πράκτορά σας για μια λίστα των δανειστών με τους οποίους έχουν συνεργαστεί με επιτυχία.

Ο Υπάλληλος Δανείων σας

Ο υπεύθυνος δανείου σας είναι ο κύριος οικονομικός πόρος σας κατά τη διάρκεια της διαδικασίας. Θα πρέπει να εξηγήσει τις επιλογές δανείων, να σας βοηθήσει να κλειδώσετε τα επιτόκια, και να σας κρατήσει ενημερωμένους σχετικά με την πρόοδο της αναδοχής. Να είστε διαφανείς σχετικά με την οικονομική σας κατάσταση ⁇ hiding θέματα χρέους ή ταμειακών ροών θα προκαλέσει προβλήματα αργότερα.

Δικηγόρος ακινήτων (όταν εφαρμόζεται)

Σε ορισμένες πολιτείες, ένας δικηγόρος απαιτείται να χειριστεί τα έγγραφα κλεισίματος. Ακόμα και όπου είναι προαιρετική, η πρόσληψη ενός δικηγόρου ακινήτων μπορεί να προστατεύσει τα συμφέροντά σας.

Φορολογικός επαγγελματικός

Η ιδιοκτησία του σπιτιού φέρνει φορολογικές επιπτώσεις, συμπεριλαμβανομένων των εκπτώσεων τόκων υποθήκης και των εκπτώσεων φόρου περιουσίας. Πριν από το κλείσιμο, ⁇ τον λογιστή ή τον φορολογικό σύμβουλο σας πώς η αγορά θα επηρεάσει τους φόρους σας για το έτος. Μπορεί να θέλετε να προσαρμόσετε την παρακράτηση ή το σχέδιό σας για τις εκτιμώμενες πληρωμές. Το [[LFT:0]]IRS θέμα φόρου για την αφαίρεση τόκων υποθήκης[[LFT:1]] παρέχει ένα σημείο εκκίνησης.

Προετοιμασία για την Λήξη της Ημέρας Logistics

Πρέπει να διασφαλίσετε ότι τα κεφάλαια για το κλείσιμο είναι διαθέσιμα στη σωστή μορφή, ότι έχετε ολοκληρώσει την τελική βόλτα, και ότι καταλαβαίνετε την τελική Αποκάλυψη Κλείσιμο.

Μέθοδοι Χρηματοδότησης: Μεταφορές καλωδίων και Έλεγχοι Ταμιευτήρων

Οι περισσότερες κρατήσεις απαιτούν τα έξοδα πληρωμής και κλεισίματος να καταβάλλονται μέσω μεταφοράς ή επιταγής του ταμία. Οι προσωπικές επιταγές είναι σπάνια αποδεκτές. Οι μεταφορές καλωδίων θα πρέπει να ξεκινήσουν λίγες ημέρες πριν το κλείσιμο (επιβεβαίωσε τις οδηγίες καλωδίωσης με την εταιρεία ή τον δικηγόρο σας μέσω τηλεφώνου ⁇ όχι μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ⁇ για να αποφευχθεί η απάτη). Οι έλεγχοι του ταμία μπορούν να ληφθούν από την τράπεζά σας; να τους καταβάλουν στην εταιρεία μεσεγγύησης ή τίτλου. Επιβεβαιώστε ακριβή ποσά και ονόματα του δικαιούχου 24 ώρες πριν το κλείσιμο.

Τελική Περιπλάνηση

Την προηγούμενη ή την πρωινή ημέρα του κλεισίματος, εσείς και ο πράκτοράς σας θα πρέπει να επιθεωρήσετε το ακίνητο για να βεβαιωθείτε ότι είναι σε συμφωνημένη κατάσταση. Ελέγξτε ότι οι ζητούμενες επισκευές ολοκληρώθηκαν, τα συστήματα λειτουργούν, και το ακίνητο δεν έχει καταστραφεί.

Επανεξέταση της Αποκάλυψης του Κλείσματος

Τρεις εργάσιμες ημέρες πριν το κλείσιμο, θα λάβετε μια Αποκάλυψη Κλείσιμο από τον δανειστή σας. Συγκρίνετε το προσεκτικά με το Δάνειο Εκτίμηση που λάβατε νωρίτερα. Αναζητήστε για αλλαγές στις αμοιβές, το επιτόκιο, ή τους όρους του δανείου. Αν κάτι φαίνεται off, ζητήστε από τον δανειστή σας να εξηγήσει ή να διορθώσει πριν από την υπογραφή. Αυτό το έγγραφο δείχνει επίσης το τελικό μηνιαίο ποσό πληρωμής σας και μια ανάλυση των μετρητών που οφείλονται κατά το κλείσιμο.

Συμπέρασμα

Η οικονομική προετοιμασία για ένα κλείσιμο ακινήτων είναι μια διαδικασία πολλαπλών βημάτων που ξεκινά μήνες πριν υπογράψετε τα έγγραφα. Κατανοώντας το πλήρες κόστος, εξασφαλίζοντας τη χρηματοδότησή σας νωρίς, εξοικονομώντας επιμελώς, διατηρώντας την πιστωτική και εργασιακή σταθερότητα, οργανώνοντας τα έγγραφά σας, και συνεργαζόμενος με μια αξιόπιστη ομάδα, έχετε συσταθεί για ένα ομαλό και χωρίς άγχος κλείσιμο. Η εργασία που βάζετε στο μπροστινό άκρο αποδίδει όταν φεύγετε από το τραπέζι κλεισίματος με τα κλειδιά για το νέο σας σπίτι και την εμπιστοσύνη στο οικονομικό σας μέλλον.