Πώς να διαπραγματευτεί το κλείσιμο των εξόδων για να εξοικονομήσετε χρήματα για το σπίτι σας Αγορά

Το συγκεκριμένο μείγμα σας εξαρτάται από τον δανειστή σας, προϊόν δανείου (συμβατικό, FHA, VA, USDA), τοποθεσία ιδιοκτησίας, και την τιμή αγοράς. Ζητήστε ένα λεπτομερές Αξιολόγηση Δανείου από κάθε δανειστή για να δείτε πώς κάθε αμοιβή είναι τεκμήρια.

Πόσο Κοστίζουν οι Κλείνοντας;

Σύμφωνα με Τα στοιχεία 2024 του Bankrate[[LFT:1]], το μέσο εθνικό κόστος κλεισίματος για ένα μονοοικογενειακό σπίτι είναι περίπου $6,000 έως $7,000 ανά $ 200.000 δανεισμένο. Ωστόσο, οι διαφορές σε επίπεδο κράτους μπορεί να είναι δραματικές. Για παράδειγμα, η Νέα Υόρκη και η Πενσυλβάνια έχουν υψηλούς φόρους μεταφοράς που ωθούν το συνολικό κόστος σε 4% ή περισσότερο της τιμής αγοράς, ενώ το Κολοράντο και το Μιζούρι συνήθως πέφτουν κάτω από 2,5%. Ο τύπος δανείου επίσης θέματα: Τα δάνεια FHA περιλαμβάνουν ένα upfront ασφαλιστικό ασφάλιστρο (UFMIP) 1,75% του ποσού του δανείου, τα τέλη εκκίνησης ανώτατου ορίου δανείων VA στο 1% και απαγορεύουν ορισμένες αμοιβές για σκουπίδια, και τα συμβατικά δάνεια προσφέρουν μεγαλύτερη ευελιξία για πιστώσεις δανειστών. Γνωρίζοντας τους τοπικούς μέσους όρους σας δίνει μια βάση αναφοράς σε προσφορές από διαφορετικούς δανειστές.

Το πιο ισχυρό εργαλείο στη διαπραγμάτευση είναι μια ανταγωνιστική προσφορά. Αποκτήστε τουλάχιστον τρεις εκτιμήσεις δανείων από διαφορετικούς δανειστές (τράπεζες, πιστωτικά σωματεία, μεσίτες ενυπόθηκων δανείων) μέσα σε ένα σύντομο παράθυρο ⁇ η CFPB συνιστά να εφαρμοστεί εντός 45 ημερών για να ελαχιστοποιήσετε τον αντίκτυπο της πιστωτικής βαθμολογίας από πολλαπλές έρευνες. Η τυποποιημένη Δάνειο Εκτίμηση μορφή[ καθιστά εύκολη τη σύγκριση της ενότητας Α (χρέωση ταξινόμησης) και της ενότητας Β (υπηρεσίες για τις οποίες μπορείτε να ψωνίσετε). Χρησιμοποιήστε την καλύτερη εκτίμηση ως μόχλευση: ⁇ τον προτιμώμενο δανειστή σας αν μπορούν να ταιριάξουν ή να νικήσουν τα άλλα εισαγωγικά τέλη, τέλη αίτησης, ή το κόστος αναδοχής. Πολλοί δανειστές θα μειώσουν τα τέλη τους για να κερδίσουν την επιχείρησή σας, ειδικά αν τους επιδείξετε ένα συγκεκριμένο τέλος ανταγωνιστή.

2. Ζητήστε από τον πωλητή για μια πίστωση κόστους κλεισίματος

Διαπραγματεύεστε ότι ο πωλητής πληρώνει ένα καθορισμένο ποσό δολαρίου ή ποσοστό της τιμής αγοράς προς τα έξοδα κλεισίματος σας. Επιτρέπονται όρια εξαρτώνται από τον τύπο του δανείου σας: Τα δάνεια FHA επιτρέπουν μέχρι και το 6% της τιμής αγοράς, τα συμβατικά δάνεια επιτρέπουν 3% έως 9% (ανάλογα με το ποσοστό πληρωμής), τα δάνεια VA επιτρέπουν έως και 4%, και τα δάνεια USDA μέχρι 6%. Συμπεριλάβετε το αίτημα στην αρχική προσφορά σας, ειδικά αν προσφέρετε κοντά στην τιμή του καταλόγου. Αυτό λειτουργεί καλύτερα στην αγορά ενός αγοραστή ή για σπίτια που έχουν στην αγορά για ένα χρονικό διάστημα. Ο κτηματομεσίτης σας μπορεί να συμβουλεύσει για το πόσα να ζητήσει βάσει τοπικών προτύπων και το κίνητρο του πωλητή.

3. Διαπραγματευτείτε άμεσα με τον Δολοφόνο σας

Αν η αμοιβή είναι 1%, να προτείνει 0,5% ή ένα επίπεδο $ 1.000. Επίσης, επεξεργασία ερώτηση, αναδοχή, και τέλη εφαρμογής ⁇ μερικοί δανειστές θα τα αφαιρέσουν εντελώς αν πιέσετε ευγενικά. Μια άλλη προσέγγιση είναι να αποδεχθεί μια “μισθωτή πίστωση” όπου ο δανειστής καλύπτει κάποια έξοδα κλεισίματος σε αντάλλαγμα για ένα υψηλότερο επιτόκιο. Αυτό είναι ευεργετικό αν σκοπεύετε να κρατήσετε το σπίτι για ένα σύντομο χρονικό διάστημα ή αν θέλετε να ελαχιστοποιήσετε μετρητά κατά το κλείσιμο. Πάντα ⁇ : “Υπάρχουν τέλη που μπορείτε να μειώσετε ή να αφαιρέσετε αν κλειδώσω το επιτόκιο μου σήμερα?” Ακόμη και μια μείωση $500 αξίζει τον κόπο.

4. Κατάστημα για υπηρεσίες τρίτων

Οι προμηθευτές πρέπει να παρέχουν μια λίστα με εγκεκριμένους παρόχους, αλλά μπορείτε να επιλέξετε έναν ανεξάρτητα εφ 'όσον πληρούν τις απαιτήσεις του δανειστή. Συγκρίνετε εισαγωγικά από δύο ή τρεις εταιρείες τίτλου; ασφάλιστρα τίτλου διαφέρουν σημαντικά μεταξύ των κρατών και ακόμη και μεταξύ των παρόχων στην ίδια πόλη. Η διαφορά μπορεί να είναι $300 ⁇ $ 700. Για τις επιθεωρήσεις στο σπίτι, ζητήστε από τον κτηματομεσίτη σας να παραπεμφθεί σε εξουσιοδοτημένους επιθεωρητές που συχνά χρεώνουν λιγότερα από τις μεγάλες εθνικές επιχειρήσεις. Ο οδηγός CFPB του τονίζει ότι οι δανειστές δεν μπορούν να σας αναγκάσουν να χρησιμοποιήσετε έναν συγκεκριμένο πάροχο για υπηρεσίες που δεν εκτελούν οι ίδιοι (όπως ο τίτλος ή οι επιθεωρήσεις).

5. Χρόνος λήξης σας να ελαχιστοποιήσετε προπληρωμένα

Αν κλείσετε την 30η ημέρα, θα προπληρώσετε μόνο το επιτόκιο μιας ημέρας. Κλείσιμο την 2η σημαίνει ότι πληρώνετε σχεδόν 30 ημέρες τόκου προκαταβολικά ⁇ δυστυχώς εκατοντάδες δολάρια περισσότερο. Ομοίως, οι prorations φόρου περιουσίας μετατοπίζονται ανάλογα με την ημερομηνία. Σχεδιάστε να κλείσετε την τελευταία εβδομάδα του μήνα για να ελαχιστοποιήσετε τους προπληρωμένους τόκους. Ζητήστε από τον δανειστή σας μια εκτίμηση των τόκων ανά ημέρα ώστε να μπορείτε να υπολογίσετε τις ακριβείς αποταμιεύσεις. Αυτή η τακτική δεν μειώνει τα συνολικά τέλη κατά τη διάρκεια του δανείου, αλλά μειώνει τα μετρητά που χρειάζεστε κατά το κλείσιμο, η οποία μπορεί να είναι μια γραμμή ζωής για τους αγοραστές που έχουν την δυνατότητα να συναλλάξουν μετρητά.

6. Βελτιώστε την πιστωτική σας βαθμολογία πριν την εφαρμογή

Οι δανειολήπτες χρησιμοποιούν κλιμακωτή τιμολόγηση με βάση τα αποτελέσματα της πίστωσης. Μια βαθμολογία 760 ή υψηλότερη συχνά σας πληροί τις προϋποθέσεις για τα καλύτερα επιτόκια και χαμηλότερα τέλη προέλευσης. Όσοι έχουν βαθμολογία μεταξύ 700 και 739 μπορεί να δείτε υψηλότερα τέλη. Πριν ξεκινήσετε το κυνήγι σπιτιού, τραβήξτε τις εκθέσεις της πιστωτικής σας από την Ετήσια CreditReport.com και αμφισβητήστε τυχόν σφάλματα. Καταβάλετε τα υπόλοιπα πιστωτικών καρτών κάτω από 30% χρήση, και αποφύγετε το άνοιγμα νέων λογαριασμών ή την ανάληψη νέων χρεών. Ακόμα και μια αύξηση 20 ⁇ 30 πόντων μπορεί να σας μεταφέρει σε χαμηλότερη βαθμίδα αμοιβής. Για παράδειγμα, ένας δανειστής μπορεί να χρεώσει 1% αμοιβή καταγωγής για βαθμολογίες κάτω από 740 αλλά μόνο 0,5% για βαθμολογίες άνω των 780.

7. Ρωτήστε για Λεντέρ-ειδικό Απαλλαγές ή Εκπτώσεις

Ορισμένοι δανειστές προσφέρουν προγράμματα που μειώνουν το κόστος κλεισίματος για τους αγοραστές πρώτης φοράς, βετεράνους, δασκάλους, ή εργαζόμενους στην υγειονομική περίθαλψη. Ρωτήστε τον υπάλληλο δανείου σας αν έχουν ειδικές προσφορές ή κίνητρα. Οι πιστωτικές ενώσεις και οι κοινοτικές τράπεζες έχουν συχνά χαμηλότερες δομές αμοιβής από τους μεγάλους εθνικούς δανειστές. Επιπλέον, αν έχετε ήδη σχέση με μια τράπεζα (έλεγχος ή λογαριασμός αποταμίευσης), ⁇ αν ισχύουν εκπτώσεις πίστης.

Κατανόηση της αξιολόγησης δανείων και της γνωστοποίησης κλεισίματος

Το Αξιολόγηση Δανείων (LE) παρέχεται εντός τριών εργάσιμων ημερών από την εφαρμογή σας και περιγράφει εκτιμώμενα έξοδα. Η Αποκάλυψη Κλείσιμο (CD) παραδίδεται τουλάχιστον τρεις εργάσιμες ημέρες πριν από το κλείσιμο και εμφανίζει τελικούς αριθμούς. Συγκρίνετε το CD με τη γραμμή LE. Ορισμένα τέλη έχουν αυστηρά όρια ανοχής: τέλη προέλευσης δεν μπορεί να αυξηθεί αν δεν ζητήσετε μια αλλαγή; υπηρεσίες που δεν μπορείτε να ψωνίσετε για (όπως η εκτίμηση) μπορεί να αυξηθεί μέχρι 10%; υπηρεσίες που μπορείτε να ψωνίσετε για να έχουν κανένα όριο αν επιλέξετε έναν διαφορετικό πάροχο. Αν δείτε μια απροσδόκητη αμοιβή στο CD, ζητήστε από τον δανειστή σας για μια γραπτή εξήγηση. Χρησιμοποιήστε τα διαδραστικά έγγραφα δείγμα του CFPB για να εξοικειωθείτε με κάθε τομέα. Οι διασκευές πρέπει να επιλυθούν πριν υπογράψετε.

Κοινές Λάθη που Αποφεύγουν Κατά τη Διαπραγμάτευση Κλείνουν το Κόστος

• Περιμένοντας μέχρι την τελευταία στιγμή: Οι περισσότερες διαπραγματεύσεις πρέπει να γίνουν πριν κλειδώσετε το ποσοστό σας. Μόλις εκδοθεί το CD, οι αλλαγές είναι δύσκολες. Ξεκινήστε συνομιλίες νωρίς.
• Χρησιμοποίηση μόνο του επιτοκίου[: Ένα χαμηλό επιτόκιο με υψηλές αμοιβές μπορεί να είναι χειρότερο από ένα ελαφρώς υψηλότερο επιτόκιο με χαμηλότερες αμοιβές.
• Υποθέτοντας ότι οι παραχωρήσεις των πωλητών είναι αδύνατες[: Ακόμη και στις καυτές αγορές, ένας πωλητής μπορεί να προσφέρει πίστωση αν βοηθήσει στο κλείσιμο της συμφωνίας, ειδικά αν η προσφορά σας είναι ισχυρή με άλλους τρόπους (γρήγορα κοντά, παραιτείται απρόβλεπτα).
• Δεν επανεξετάζει προσεκτικά το CD: Ένα παραβλέψιμο τέλος μπορεί να σας κοστίσει εκατοντάδες.
• Αγνοώντας το κόστος των πόντων : Η αγορά του επιτοκίου σας μπορεί να αυξήσει το κόστος κλεισίματος, υπολογίστε την περίοδο διακοπής για να δείτε αν έχει νόημα για τον ορίζοντα του χρόνου σας.

Εναλλακτικές όταν η διαπραγμάτευση αποτύχει

Αν δεν μπορείτε να μειώσετε το κόστος κλεισίματος αρκετά μέσω διαπραγμάτευσης, σκεφτείτε ένα μη-κλείσιμο-κόστος υποθήκη. Ο δανειστής καλύπτει τα έξοδα κλεισίματος σας σε αντάλλαγμα για ένα υψηλότερο επιτόκιο (συνήθως 0,25% σε 0,50% υψηλότερο). Αυτό είναι ιδανικό αν σκοπεύετε να μετακινήσετε ή να αναχρηματοδοτήσετε μέσα σε πέντε χρόνια, επειδή η υψηλότερη μηνιαία πληρωμή δεν θα έχει υπερβεί ό, τι θα έχετε πληρώσει σε προκαταβολικά τέλη κατά τη διάρκεια του χρόνου. Μια άλλη επιλογή: ⁇ τον μεσίτη ακινήτων σας αν είναι πρόθυμοι να μειώσουν την προμήθεια τους για να αντισταθμίσουν το κόστος κλεισίματος σας. Αν και δεν είναι καθολικά αποδεκτό, ορισμένοι πράκτορες μπορεί να το κάνουν αυτό για να αποθηκεύσετε μια συμφωνία, ειδικά αν είστε ένας επαναλαμβανόμενος πελάτης.

Βάζοντας όλα μαζί: μια προσέγγιση βήμα προς βήμα

1. Πάρτε προ-εγκεκριμένες με τρεις δανειστές και να ζητήσει τις Εκτιμήσεις Δανείων εντός της ίδιας εβδομάδας για να απλοποιήσει τη σύγκριση.
2. Τονίστε τα υψηλότερα τέλη που αναφέρονται στο τμήμα Α και στο τμήμα Β κάθε εκτίμησης.
3. Ζητήστε από κάθε δανειστή να μειώσει ή να παραιτηθεί από το τέλος προέλευσης, το τέλος επεξεργασίας, και το τέλος αναδοχής.
4. Ανεξάρτητα κατάστημα για την ασφάλεια τίτλου και τις υπηρεσίες μεσεγγύησης; να υποβάλει το χαμηλότερο απόσπασμα στον δανειστή σας για έγκριση.
5. Συνεργαστείτε με τον μεσίτη σας για να συμπεριλάβετε έναν πωλητή παραχώρησης 3-6% της τιμής αγοράς στην προσφορά σας.
6. Προγραμματίστε το κλείσιμο της τελευταίας εβδομάδας του μήνα για να περικόψετε τους προπληρωμένους τόκους.
7. Ανασκόπηση της Αποκάλυψης Κλείσιμο τρεις ημέρες πριν από την υπογραφή? Σημείωσε οποιαδήποτε αύξηση της αμοιβής από το Εκτίμηση Δανείων.
8. Εάν το κόστος είναι ακόμα πολύ υψηλό, συζητήστε μια πίστωση δανειστή ή μια επιλογή χωρίς κλείσιμο-κόστος με τον υπάλληλο του δανείου σας.

Συμπέρασμα

Με την κατανόηση κάθε αμοιβής, τη μόχλευση πολλαπλών εκτιμήσεων δανείων, την αίτηση εκχώρησης από τον πωλητή και το χρονοδιάγραμμα του κλεισίματος στρατηγικά, μπορείτε να μειώσετε το κόστος εκτός αγοράς σας κατά χιλιάδες δολάρια. Μην φοβάστε να θέσετε ερωτήσεις και να πιέσετε πίσω τα τέλη που φαίνονται αυθαίρετα. Χρησιμοποιήστε πόρους όπως οι οδηγοί του CFPB για το κλείσιμο του σπιτιού σας, ] τον κατάλογο κλεισίματος του Freddie Mac ] και την ανάλυση του NerdWallet[ για να εκπαιδεύσετε τον εαυτό σας περαιτέρω. Με τη σωστή προσέγγιση, μπορείτε να μετατρέψετε το κόστος κλεισίματος από ένα κόστος στοιχίσματος σε ένα χώρο σημαντικών αποταμιεύσεων.