Η Μοναδική Ανατομία ενός Νέου Κλείσματος Κατασκευών

Η αγορά ενός νέου κτιρίου αποτελεί ορόσημο που συνδυάζει τη συγκίνηση ενός νέου χώρου με την πολυπλοκότητα μιας εξαιρετικά δομημένης συναλλαγής. Σε αντίθεση με τα σπίτια μεταπώλησης, όπου η διαδικασία κλεισίματος είναι αρκετά τυποποιημένη, νέα κλεισίματα κατασκευής περιλαμβάνουν πρόσθετα στρώματα: στάδια κατασκευής, εργοτάξιο-συγκεκριμένα συμβόλαια, και ένα χρονοδιάγραμμα που μπορεί να μετατοπιστεί απροσδόκητα. Ο κατασκευαστής ενεργεί τόσο ως προγραμματιστής και πωλητής, που σημαίνει τα χρονολόγιά τους, πρωτόκολλα επιθεώρησης, και τις διατάξεις εγγύησης που διέπουν μεγάλο μέρος της διαδικασίας. Θα έχετε πιθανώς μια καθορισμένη ημερομηνία κλεισίματος που εξαρτάται από την ολοκλήρωση της κατασκευής, αλλά η ημερομηνία αυτή μπορεί να αλλάξει λόγω του καιρού, ζητήματα εφοδιαστικής αλυσίδας, ή διαθεσιμότητα εργασίας. Κατανόηση αυτών των διαφορών upfront σας βοηθά να ορίσετε ρεαλιστικές προσδοκίες και να προετοιμαστείτε για τα βήματα που είναι μοναδικά για τη νέα κατασκευή. Το σύνολο του ταξιδιού από την υπογραφή μιας συμφωνίας αγοράς για να λάβετε τα κλειδιά απαιτεί επαγρύπνηση, οργάνωση, και σαφή κατανόηση του συμβατικού τοπίου.

Κατασκευαστής ⁇ Ειδικές Συμβάσεις και Περιεχόμενα

Η συμφωνία αγοράς σας με έναν κατασκευαστή είναι συνήθως πιο λεπτομερής και πιο βαριά σταθμισμένη υπέρ του κατασκευαστή από ένα τυποποιημένο συμβόλαιο μεταπώλησης. Θα σκιαγραφήσει όχι μόνο την τιμή και τις επιλογές σχεδιασμού, αλλά και τις υποχρεώσεις του κατασκευαστή σχετικά με την ολοκλήρωση, εγγυήσεις, και επίλυση διαφορών.

  • Η ευελιξία της ημερομηνίας λήξης[ ⁇ Πολλές συμβάσεις εργολάβων επιτρέπουν καθυστερήσεις χωρίς ποινή, μερικές φορές μέχρι 30 ⁇ 60 ημέρες μετά την αρχική ημερομηνία. Ωστόσο, ορισμένες συμβάσεις επιβάλλουν μια ⁇ χρόνο είναι της ουσίας ⁇ ρήτρα που μπορεί να σας τιμωρήσει αν δεν είστε έτοιμοι να κλείσετε μέσα σε ένα καθορισμένο παράθυρο μετά την ολοκλήρωση. Διαβάστε τη ρήτρα ανωτέρας βίας προσεκτικά για να καταλάβετε πώς ο καιρός, οι εργατικές απεργίες, ή οι ελλείψεις υλικών επηρεάζουν τις προθεσμίες.
  • Απομάκρυνση του χώρου εργασίας[ ⁇ Μπορείτε να χάσετε σοβαρά χρήματα αν δεν μπορείτε να κλείσετε εγκαίρως, ακόμα και αν ο οικοδόμος προκάλεσε την καθυστέρηση. Μερικοί οικοδόμοι προσφέρουν εγγύηση κατάθεσης ⁇ που προστατεύει τα σοβαρά χρήματά σας, αν η καθυστέρηση εκτείνεται πέρα από ένα ορισμένο όριο, αλλά αυτό ποικίλλει ανάλογα με την πολιτική του κράτους και του οικοδόμου.
  • Αλλαγή παραγγελιών ⁇ Οποιαδήποτε τροποποίηση μετά την υπογραφή της σύμβασης μπορεί να επηρεάσει την τιμολόγηση και το χρονοδιάγραμμα. Οι εντολές αλλαγής πρέπει να είναι γραπτές και υπογεγραμμένες και από τα δύο μέρη. Οι μη εγκεκριμένες προφορικές αλλαγές δεν είναι εκτελεστές, οπότε πάντα παρακολουθείτε κάθε αίτημα μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου ή επίσημης τεκμηρίωσης.
  • Όροι εγγύησης ⁇ Τα νέα σπίτια έρχονται με εγγύηση ενός κατασκευαστή (συχνά ένα έτος για την εργασία, δύο για μεγάλα συστήματα, δέκα για δομικά), αλλά η κάλυψη και η διαδικασία αξίωσης ποικίλει ευρέως.

Οι συμβάσεις οικοδομών περιλαμβάνουν επίσης τυπικά ρήτρες κλιμάκωσης, συμφωνίες διαιτησίας, και παραιτήσεις από τη δίκη των ενόρκων.

Βήμα ⁇ by ⁇ Βήμα οδηγός για μια επιτυχημένη νέα κατασκευή κλείνει

1. Master το χρονοδιάγραμμα πριν από την ολοκλήρωση

Η ημερομηνία λήξης σας δεν είναι καθορισμένη σε πέτρα μέχρι την έκδοση του πιστοποιητικού κατοίκησης. Συνεργαστείτε στενά με τον κατασκευαστή σας για να καταλάβετε το πρόγραμμά τους. Τυπικά, θα έχετε ένα ⁇ κλείσιμο παράθυρο - 30 έως 45 ημέρες μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, θα πρέπει να εξασφαλίσει την τελική έγκριση δανείου, πλήρεις επιθεωρήσεις, και να προετοιμάσει για το κλείσιμο από μόνο του.

  • Ολοκλήρωσε την υποθήκη σου (συνήθως 45 ⁇ 60 ημέρες πριν την αναμενόμενη ημερομηνία λήξης). Ο υπεύθυνος δανείου θα πρέπει να δώσει μια υπό όρους έγκριση που θα αναφέρει όλους τους υπόλοιπους όρους.
  • Οι νέες κατασκευαστικές εκτιμήσεις χρησιμοποιούν μια προσέγγιση ⁇ κόστους ⁇ εκτός από συγκρίσιμες πωλήσεις, που μπορεί να οδηγήσει σε κενά εκτίμησης εάν το σπίτι δεν εκτιμήσει την τιμή αγοράς. Κατανοήστε τις επιλογές σας αν η εκτίμηση είναι χαμηλή: διαπραγματεύεστε με τον κατασκευαστή, αυξάνετε την προκαταβολή σας, ή αμφισβητείτε την εκτίμηση.
  • Προγραμματίστε και παρακολουθήστε μια τελική βόλτα ⁇ μέσα από 5 ⁇ 7 ημέρες πριν το κλείσιμο. Αυτή δεν είναι μια επίσκεψη ευγένειας ⁇ είναι η τελευταία σας ευκαιρία να εντοπίσετε τα προβλήματα πριν από την ιδιοκτησία του σπιτιού.
  • Επανεξέταση και υπογραφή της δήλωσης διακανονισμού (Closing Dislosure) τουλάχιστον τρεις ημέρες πριν από το κλείσιμο ανά TRID κανόνες. Ο τριήμερος κανόνας σας δίνει χρόνο για να πιάσει λάθη ή απροσδόκητα τέλη.
  • Επιβεβαιώστε το έργο τίτλου. Βεβαιωθείτε ότι δεν υπάρχουν παραλείψεις, ελαφρύτητες, ή καταπατήσεις που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την ιδιοκτησία σας. Η εταιρεία τίτλου θα εκδώσει ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο τίτλου, αλλά θα πρέπει να επανεξετάσετε την προκαταρκτική έκθεση τίτλου.

Δημιουργήστε ένα κύριο χρονοδιάγραμμα με ορόσημα και να το μοιραστείτε με τον κατασκευαστή, δανειστή, και κτηματομεσιτικό πράκτορα σας.

2. Ασφαλίστε τη χρηματοδότησή σας νωρίς

Πολλοί κατασκευαστές έχουν προτιμήσει δανειστές που προσφέρουν κίνητρα, όπως buydowns επιτόκιο ή το κλείσιμο των πιστώσεων κόστους. Ενώ αυτά μπορεί να είναι ελκυστική, δεν είστε υποχρεωμένοι να τους χρησιμοποιήσετε. Συγκρίνετε εκτιμήσεις δανείων από τουλάχιστον δύο δανειστές, και να βεβαιωθείτε ότι ο δανειστής σας καταλαβαίνει νέα εκτίμηση κατασκευής ⁇ αυτά μπορεί να είναι πιο περίπλοκη, επειδή υπάρχουν λίγες συγκρίσιμες πρόσφατες πωλήσεις. Κλείδωμα του επιτοκίου σας μετά το σπίτι σας περνά το ⁇ μπλε μουσαμάς ⁇ στάδιο (όταν η οροφή είναι επάνω), έτσι ώστε να μην χάσετε το ποσοστό σας αν το κλείσιμο ολίσθηση.

Εάν χρησιμοποιείτε τον δανειστή που προτιμάτε, ζητήστε γραπτή λίστα κινήτρων και επιβεβαιώστε ότι οι όροι της υποθήκης είναι ανταγωνιστικοί. Μερικοί κατασκευαστές συνδέουν τα κίνητρα με τη χρήση του δανειστή τους, αλλά η εξοικονόμηση πρέπει να σταθμιστεί έναντι δυνητικά υψηλότερων επιτοκίων ή τελών. Το Γραφείο Οικονομικής Προστασίας των Καταναλωτών παρέχει μια χρήσιμη [[LFT:0]]] λίστα ελέγχου αγοράς σπιτιού[[LFT:1]]] που καλύπτει τα βήματα χρηματοδότησης.

Ένα άλλο κρίσιμο οικονομικό αντάλλαγμα: να αποφύγετε την αλλαγή θέσεων εργασίας, να αιτηθείτε νέες πιστωτικές κάρτες, να συνυπογράψετε δάνεια, ή να κάνετε μεγάλες καταθέσεις μετρητών κατά την περίοδο κατασκευής.

3. Η κρίσιμη τελική βόλτα ⁇ Μέσω

Η τελευταία σας βόλτα ⁇ μέσω είναι η τελευταία σας ευκαιρία να πιάσει τα προβλήματα πριν από την ιδιοκτησία του σπιτιού. Δεν είναι μια απλή ⁇ κοιτάξτε γύρω ⁇ Φέρτε ένα αντίγραφο του συμβολαίου σας, το φύλλο επιλογής σας, και μια φωτογραφική μηχανή (ή τηλέφωνο). Χρησιμοποιήστε το Λίστα Ελέγχου Χρηματοοικονομικής Προστασίας Καταναλωτή[] για νέα σπίτια. Ελέγξτε για:

  • Ελέγξτε τους αριθμούς μοντέλων, χρώματα μπογιάς, υλικά δαπέδων, φινίρισμα ντουλαπιών, και μοτίβα αντισταθμιστή. Οι κατασκευαστές μερικές φορές αντικαθιστούν τα υλικά χωρίς προειδοποίηση.
  • Δεν υπάρχουν εμφανή ελαττώματα στη βαφή, το δάπεδο, τα ντουλάπια ή τους πάγκους.
  • Υδραυλικά, ηλεκτρικά και συστήματα HVAC λειτουργούν σωστά (να ενεργοποιήσετε κάθε βρύση, να ξεπλύνετε κάθε τουαλέτα, να ανοίξετε κάθε παράθυρο, να ελέγξετε κάθε διακόπτη και έξοδος). Φέρτε ένα φορτιστή τηλεφώνου για να επιβεβαιώσετε τις εργασίες των σημείων πώλησης.
  • Η ταξινόμηση και η αποστράγγιση είναι επαρκής (το νερό θα πρέπει να ρέει μακριά από το θεμέλιο).
  • Ελέγξτε για διαρροές αέρα γύρω από τα πλαίσια παραθύρων, και να εξασφαλίσει οθόνες είναι εγκατεστημένες σωστά.
  • Επιβεβαιώστε ότι όλα τα χαρακτηριστικά ασφαλείας είναι παρόντα: ανιχνευτές καπνού, ανιχνευτές μονοξειδίου του άνθρακα, σημεία εισόδου GFCI σε υγρό χώρο, και χειρολισθήρες στις σκάλες.

Εγγράψτε τυχόν ελλείψεις με φωτογραφίες και μια γραπτή λίστα γροθιά. Ο κατασκευαστής θα πρέπει να δεσμευθεί σε ένα χρονοδιάγραμμα για τις επισκευές ⁇ πριν ή μετά το κλείσιμο, αλλά δεν υπογράφει στο περπάτημα ⁇ μέσω μέχρι να είστε ικανοποιημένοι με την κατάσταση του σπιτιού. Αν η λίστα γροθιά είναι μεγάλη, εξετάσει την πρόσληψη ενός επαγγελματία επιθεωρητή σπίτι για να διεξάγει μια ξεχωριστή νέα επιθεώρηση κατασκευής πριν από την τελική βόλτα ⁇ μέσω. Πολλοί επιθεωρητές προσφέρουν νέα πακέτα επιθεώρησης κατασκευής που κοστίζουν $ 400 ⁇ $ 800 και μπορεί να αποκαλύψει τα ζητήματα που μπορεί να χάσετε.

4. Κατανοήστε το κόστος κλεισίματος σας

Νέα κλείσιμο των κατασκευών έρχονται με τυπικό κόστος ⁇ χρήσης, ασφάλεια τίτλου, μεσεγγύηση τέλη ⁇ συν οικοδόμος ⁇ ειδικά τέλη που μπορεί να μην περιμένετε.

  • Βιβλίο μεταφοράς ή πράξη προμηθειών προετοιμασίας[ ⁇ Μερικές φορές εκατοντάδες δολάρια. Αυτά μπορεί να είναι διαπραγματεύσιμα, ειδικά αν χρησιμοποιείτε τον προτιμώμενο δανειστή ή εταιρεία τίτλου του κατασκευαστή.
  • Οικιακή ένωση (HOA) τέλη μεταβίβασης[ ⁇ Εάν η κοινότητα έχει HOA, αναμένουν εισφορά κεφαλαίου τέλη, τέλη μεταβίβασης, και ενδεχομένως ένα προηγημένο μέρος των ετήσιων οφειλών.
  • Τοπικά τέλη επιπτώσεων ⁇ Τέλη για το σχολείο, το δρόμο ή βελτιώσεις χρησιμότητας που χρεώνει η πόλη ή η κομητεία κατά τη στιγμή του πιστοποιητικού κατοχής.
  • Φόροι ιδιοκτησίας ⁇ Μπορεί να προτιμηθεί διαφορετικά από τις μεταπωλήσεις. Οι νέοι φόροι κατασκευών βασίζονται συχνά μόνο στην αξία γης μέχρι η κομητεία επανεκτιμήσει μετά την ολοκλήρωση της κατοικίας. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε έλλειψη φορολογικής μεσεγγύησης αργότερα. Ζητήστε μια φορολογική εκτίμηση που να αντικατοπτρίζει την ολοκληρωμένη αξία της κατοικίας.
  • Τίτλος ασφαλίστρων ⁇ Οι οικοδόμοι απαιτούν μερικές φορές πολιτική ενός ιδιοκτήτη αλλά μπορεί να έχουν προτιμώμενο πάροχο. Συγκρίνετε τα ποσοστά μεταξύ παρόχων· τα έξοδα ασφάλισης τίτλων ρυθμίζονται σε ορισμένα κράτη αλλά διαπραγματεύσιμα σε άλλα.

Ζητήστε από τον κατασκευαστή σας ένα φύλλο εργασίας ⁇ τουλάχιστον δύο εβδομάδες πριν το κλείσιμο. Συγκρίνετε το με το Δάνειό σας Εκτίμηση από τον δανειστή. Αν δείτε τέλη που δεν αναγνωρίζετε, ζητήστε από τον κατασκευαστή ή την εταιρεία τίτλου να εξηγήσει κάθε στοιχείο γραμμής. Για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τα κοινά τέλη, δείτε τον οδηγό του FHFA για τα νέα έξοδα κλεισίματος κατασκευής.

5. Συντονίστε την επίσημη ολοκλήρωση

Η τελική συνεδρίαση (συχνά ονομάζεται ⁇ διακανονισμός ⁇ συνήθως συμβαίνει σε μια εταιρεία τίτλου ή γραφείο δικηγόρου. Θα υπογράψει μια στοίβα εγγράφων, συμπεριλαμβανομένου του υποθηκοφυλακίου, πράξη εμπιστοσύνης, και αποκάλυψη κλεισίματος. Για νέες κατασκευές, μπορεί επίσης να χρειαστεί να υπογράψει οικοδόμος ⁇ ειδικές παραιτήσεις και να επιβεβαιώσει την αποδοχή σας από το σπίτι. Να είστε βέβαιοι ότι:

  • Φέρτε ένα πιστοποιημένο check ή συρματόσχοινα για τα έξοδα πληρωμής και κλεισίματος σας (επιβεβαίωσε το ακριβές ποσό 24 ώρες πριν). Η απάτη σύρματος είναι ένας σοβαρός κίνδυνος.
  • Ανασκόπηση της τελικής δήλωσης διακανονισμού για τυχόν αλλαγές από την εκτίμηση. Συγκρίνετε τα στοιχεία γραμμής με την εκτίμηση Δανείου σας. Οποιαδήποτε αύξηση των τελών πάνω από 10% πρέπει να εξηγηθεί γραπτώς.
  • Ρωτήστε για οποιαδήποτε ευθύνη μετά-κλείσιμο, όπως οι απαιτήσεις εγγύησης ή εγγραφές HOA. Αποκτήστε στοιχεία επικοινωνίας για το τμήμα εγγύησης του κατασκευαστή, το διοικητικό συμβούλιο HOA, και την εταιρεία διαχείρισης ακινήτων.
  • Επιβεβαιώστε ότι ο οικοδόμος έχει καταθέσει όλες τις απαραίτητες άδειες και ότι έχει εκδοθεί το πιστοποιητικό κατοχής. Χωρίς έγκυρο CO, το σπίτι μπορεί να μην είναι νόμιμα κατοικήσιμο, και ο δανειστής σας δεν μπορεί να χρηματοδοτήσει το δάνειο.

Μετά την υπογραφή, θα λάβετε ένα πακέτο κλεισίματος που περιέχει αντίγραφα όλων των εγγράφων, το συμβόλαιο, και τον τίτλο ασφαλιστήριο συμβόλαιο σας. Κρατήστε αυτά σε ασφαλή τοποθεσία? θα τα χρειαστείτε για τα φορολογικά αρχεία, τις απαιτήσεις εγγύησης, και τη μελλοντική πώληση του σπιτιού.

Συχνές Παγίδες και Πώς να τις Αποφύγετε

Καθυστέρηση στην ολοκλήρωση των κατασκευών

Για να προστατευτείτε, αποφύγετε να κάνετε μη επιστρεπτέα σχέδια (όπως κρατήσεις μετακινούμενων ή τερματισμού μίσθωσης) μέχρι να έχετε μια επιβεβαιωμένη ημερομηνία λήξης με την εταιρεία σας τίτλο. Φτιάξτε μια 30-ημερών ενδιάμεση μνήμη στη μετάβαση σας στο σπίτι. Αν πουλάτε το σημερινό σπίτι σας, σκεφτείτε μια συμφωνία μίσθωσης ⁇ πίσω ή προσωρινή διευθέτηση στέγασης για να αποφύγετε να είναι άστεγοι αν το κλείσιμο ολίσθηση.

Εάν ο οικοδόμος καθυστερήσει το κλείσιμο πέρα από την ημερομηνία της σύμβασης, επανεξετάστε τη σύμβαση για τα ένδικα μέσα. Ορισμένες συμβάσεις σας παρέχουν το δικαίωμα να ακυρώσετε και να λάβετε μια πλήρη επιστροφή των ένθερμων χρημάτων, αν η καθυστέρηση υπερβαίνει μια ορισμένη περίοδο (συχνά 90 ημέρες).

Τελευταία ⁇ λεπτά ζητήματα δανείων

Αν η καθυστέρηση του κατασκευαστή, το κλείδωμα του επιτοκίου σας μπορεί να λήξει. Πολλοί κατασκευαστές θα επεκτείνουν το κλείδωμα του επιτοκίου σας χωρίς κόστος αν η καθυστέρηση είναι δικό τους λάθος, αλλά να το πάρετε γραπτώς. Αν πρέπει να πληρώσετε για την επέκταση, το κόστος είναι συνήθως 0,25% έως 0,5% του ποσού του δανείου. Αν η οικονομική σας κατάσταση αλλάξει (μείωση του πιστωτικού σκορ, αλλαγή εργασίας), θα μπορούσατε να χάσετε τη χρηματοδότηση. Αποφύγετε την αίτηση για νέα πίστωση ή να κάνετε μεγάλες αγορές κατά τη διάρκεια της κατασκευής. Ακόμα και μια νέα έρευνα πιστωτικών καρτών 30 ημέρες πριν το κλείσιμο μπορεί να ρίξει το σκορ σας αρκετά για να επηρεάσει το ποσοστό σας.

Ένα άλλο κοινό ζήτημα: τα κενά εκτίμησης. Αν το σπίτι εκτιμά για λιγότερο από την τιμή του συμβολαίου, ο δανειστής δεν θα δανείσει περισσότερο από την εκτιμώμενη αξία. Μπορείτε να διαπραγματευτείτε με τον κατασκευαστή για να μειώσει την τιμή, να πληρώσει τη διαφορά από την τσέπη, ή να αμφισβητήσει την αξιολόγηση με επιπλέον συγκρίσιμες πωλήσεις.

Ανολοκλήρωτα αντικείμενα λίστας Punch

Οι κατασκευαστές μερικές φορές σπεύδουν να κλείσουν πριν από κάθε στοιχείο στη λίστα σας είναι σταθερή. Εκτός αν η ανεπάρκεια είναι σοβαρή (μη λειτουργικό σύστημα HVAC, διαρροή οροφής), μπορείτε να κλείσετε με γραπτή συμφωνία ότι ο κατασκευαστής θα ολοκληρώσει τις επισκευές μέσα σε καθορισμένο χρόνο ⁇ συχνά 30 ημέρες. Υπογράφεται και συμβολίζεται εάν είναι δυνατόν. Η HUD Νέα κατ' οίκον καθοδήγηση Εγγύησης παρέχει επιπλέον πλαίσιο για τις υποχρεώσεις οικοδόμου μετά το κλείσιμο.

Πάρτε σαφείς φωτογραφίες με μια σφραγίδα του χρόνου, περιγράψτε κάθε θέμα γραπτώς, και να κρατήσει ένα αρχείο όλων των επικοινωνιών με τον κατασκευαστή για τις επισκευές. Αν ο κατασκευαστής δεν ολοκληρώσει τη συμφωνημένη-up on εργασία, μπορεί να έχουν νομική προσφυγή, αλλά χρειάζεστε στοιχεία για να υποστηρίξει την αξίωσή σας.

Builder Περπάτημα ⁇ Μέσω της πίεσης

Οι οικοδόμοι μπορεί να προσπαθήσουν να σας βιαστείτε μέσα από την τελική βόλτα ⁇ μέσω, υποβαθμίζοντας ζητήματα ή υποσχόμενοι να τους διορθώσετε αργότερα χωρίς να βάλετε τίποτα γραπτώς. Μην τους αφήσετε να σας βιαστεί. Πάρτε όσο χρόνο χρειάζεστε. Αν είναι δυνατόν, φέρτε ένα τρίτο μέρος ⁇ ένα φίλο, μέλος της οικογένειας, ή κτηματομεσιτικό πράκτορα ⁇ που μπορεί να σας βοηθήσει να μείνετε συγκεντρωμένοι και αντικειμενικοί.

Αν ο κατασκευαστής επιμένει να κλείσει πριν ολοκληρώσει τα στοιχεία της λίστας γροθιά, διαπραγματεύονται μια αναμονή. Ένα holdback είναι ένα μέρος της τιμής αγοράς (συνήθως 1,5% έως 2 φορές το εκτιμώμενο κόστος των επισκευών) που τοποθετείται σε μεσεγγύηση μέχρι το έργο έχει τελειώσει.

Μετά την Έλλειψη Σκέψεων

Μετάβαση του Συνδέσμου ιδιοκτητών

Αν το νέο σας σπίτι βρίσκεται σε μια κοινότητα με μια HOA, ο οικοδόμος ελέγχει το διοικητικό συμβούλιο μέχρι ένα ορισμένο ποσοστό των κατοικιών που πωλούνται. Μάθετε πότε αναμένεται η μετάβαση στο homeowner ελέγχου, και να συμμετάσχουν νωρίς. Παρακολουθήστε τις συνεδριάσεις HOA και να επανεξετάσει τα έγγραφα που διέπουν, ώστε να κατανοήσετε τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις σας σχετικά με τα τέλη, αρχιτεκτονικές κατευθυντήριες γραμμές, και κοινή συντήρηση του χώρου.

Διαχείριση εγγύησης

Η εγγύηση του κατασκευαστή σας είναι ένα πολύτιμο περιουσιακό στοιχείο. Καταχωρήστε το αμέσως μετά το κλείσιμο και σημειώστε τις ημερομηνίες λήξης για κάθε περίοδο κάλυψης. Αναφέρετε τυχόν ελαττώματα γραπτώς μόλις τα ανακαλύψετε, ακόμη και αν σκοπεύετε να τα επισκευάσετε μόνοι σας αργότερα. Πολλές εγγυήσεις απαιτούν να γίνουν αξιώσεις εντός της περιόδου κάλυψης, και η καθυστέρηση μπορεί να ακυρώσει τα δικαιώματά σας. Η [[LFT:0] Εθνική Ένωση Οικοδόμων παρέχει πόρους για το τι κάλυψη τυπικών εγγυήσεων.

Κατά τη διάρκεια του πρώτου έτους, να κρατήσει μια ζωντανή λίστα γροθιά των θεμάτων όπως προκύπτουν. Ελέγξτε για την επίλυση ρωγμών, κακή ευθυγράμμιση πόρτα, και HVAC απόδοση καθώς οι εποχές αλλάζουν.

Φορολογικές Επιπτώσεις

Νέα κατασκευή προσφέρει πιθανά φορολογικά πλεονεκτήματα. Μπορεί να είστε σε θέση να αφαιρέσετε πόντους που καταβάλλονται για την υποθήκη σας, και η πληρωμή φόρου ακίνητης περιουσίας κατά το κλείσιμο μπορεί να επηρεάσει τις εκπτώσεις σας πρώτο έτος. Συμβουλευτείτε έναν επαγγελματία του φόρου για το πώς να χειριστεί οποιεσδήποτε τοπικές αμοιβές αντίκτυπο ή ειδικές αξιολογήσεις που μπορεί να εκπίπτουν ως μέρος της βάσης του κόστους σας.

Τελικές Συμβουλές για ένα Ομαλό Νέο Κλείσιμο Κατασκευών

Η προετοιμασία και η επικοινωνία είναι οι δίδυμοι πυλώνες ενός επιτυχημένου κλεισίματος. Κρατήστε ένα ειδικό συνδετικό υλικό (ψηφιακό ή φυσικό) με κάθε έγγραφο: σύμβαση, αλλαγή παραγγελιών, εκθέσεις επιθεώρησης, μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου με τον κατασκευαστή, και αλληλογραφία δανειστή. Παρακολουθήστε την τελική βόλτα ⁇ μέσω ενός έμπιστου τρίτου μέρους ⁇ ένας έμπειρος επιθεωρητής σπίτι ή κτηματομεσιτικός πράκτορας που γνωρίζει νέα κατασκευή.

Θυμηθείτε ότι ο κατασκευαστής σας είναι ένας επιχειρηματικός εταίρος σε αυτή τη συναλλαγή. Φτιάξτε μια συνεργατική σχέση νωρίς, αλλά μην διστάσετε να υπερασπιστείτε τα δικαιώματά σας. Αν τα ζητήματα κολλάνε, συμβουλευτείτε έναν δικηγόρο ακινήτων που ειδικεύεται σε νέες κατασκευές.

Τέλος, πάρτε μια βαθιά ανάσα. Το κλείσιμο ενός νέου σπιτιού κατασκευής είναι το τελικό βήμα ενός μεγάλου ταξιδιού ⁇ αλλά με ένα σαφή οδικό χάρτη και προσεκτική προσοχή σε κάθε στάδιο, μπορείτε να περπατήσετε στο νέο σας σπίτι με εμπιστοσύνη, γνωρίζοντας ότι κάθε λεπτομέρεια έχει αντιμετωπιστεί. Τα κλειδιά είναι στο χέρι σας, και το σπίτι που έχετε παρακολουθήσει άνοδο από το ίδρυμα στο τέλος είναι τελικά δικό σας.