Κατανόηση των Χρεώσεων Περιουσίας

Ένα βάρος είναι κάθε δικαίωμα, αξίωση, ή τόκο που κατέχει κάποιος άλλος εκτός από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου που μπορεί να επηρεάσει την αξία, τη χρήση, ή τη δυνατότητα αγοράς του ακινήτου. Αν δεν επιλυθεί πριν από το κλείσιμο, αυτές οι επιβαρύνσεις γίνονται ευθύνη σας ως ο νέος ιδιοκτήτης. Αναγνωρίζοντας τους διαφορετικούς τύπους σας βοηθά να μείνετε σε εγρήγορση κατά τη διάρκεια της διαδικασίας αναζήτησης τίτλου και σας δίνει τη δύναμη να διαπραγματευτείτε με τον πωλητή για καθαρό τίτλο.

Τα πιο κοινά βάρη περιλαμβάνουν:

  • Λιέν[[LFT:1]]] ⁇ Νομισματικές απαιτήσεις έναντι του ακινήτου για μη καταβληθέντα χρέη. Παραδείγματα περιλαμβάνουν τις υποχρεώσεις του μηχανικού από εργολάβους, φορολογικές υποχρεώσεις από απλήρωτες περιουσιακές ή εισοδηματικές επιβαρύνσεις, εκκρεμείς αποφάσεις από αγωγές, και HOA παρακρατήσεις για μη καταβληθέντες αξιολογήσεις. Μια δέσμευση δίνει στον πιστωτή το δικαίωμα να επιβάλει μια πώληση αν το χρέος δεν έχει καταβληθεί.
  • Μορτγκάζ ή Δοκίμια του Τραστ[ ⁇ Ένας δανειστής του τόκους ασφαλείας στο ακίνητο. Ο πωλητής πρέπει να εξοφλήσει το υπάρχον δάνειο κατά το κλείσιμο ή να το αναλάβει ο αγοραστής (σπάνια σήμερα). Αν δεν ικανοποιηθεί, ο δανειστής διατηρεί το δικαίωμα να αποπληρώσει.
  • Αξίες[ ⁇ Δικαιώματα που χορηγούνται σε άλλους για να χρησιμοποιήσουν ένα μέρος του ακινήτου, όπως το δικαίωμα μιας επιχείρησης κοινής ωφέλειας να τρέξει γραμμές ρεύματος ή το δικαίωμα ενός γείτονα να χρησιμοποιήσει ένα δρόμο. Οι ευκολίες μπορούν να καταγράφονται ή να μην καταγράφονται, αλλά είναι γενικά εκτελεστές.
  • Συνεταιρισμοί, Προϋποθέσεις και Περιορισμοί (CC&Rs)[[LFT:1] ⁇ Κανόνες που επιβάλλονται από ενώσεις ιδιοκτητών ακινήτων ή προγραμματιστές που υπαγορεύουν πώς μπορεί να χρησιμοποιηθεί το ακίνητο. Αυτά μπορεί να περιορίζουν τα ύψη φράκτη, χρώματα βαφής, βραχυπρόθεσμα ενοίκια, ή επιχειρηματικές δραστηριότητες.
  • Εγκληματικότητα ⁇ Όταν μια δομή από γειτονική ιδιοκτησία (φράγκο, υπόστεγο, κτίριο) διασχίζει τη γη σας. Αυτό μπορεί να δημιουργήσει διαφορές ορίων και ελαττώματα τίτλου.
  • Lis Pendens ⁇ Μια ανακοίνωση εκκρεμών διαφορών που περιλαμβάνει την ιδιοκτησία, όπως διαζύγιο, προκήρυξη, ή κατάσχεση αγωγή. Μέχρι την επίλυση, ο τίτλος είναι θολωμένος, και δεν μπορείτε να αποκτήσετε σαφή ασφάλιση τίτλου.
  • Αιτήματα ⁇ Δικαστικές εντολές που απαιτούν από τον ιδιοκτήτη του ακινήτου να καταβάλει ένα χρηματικό ποσό. Αυτά επισυνάπτονται στον τίτλο και πρέπει να ικανοποιούνται πριν το ακίνητο μπορεί να πωληθεί με σαφή τίτλο.
  • Οι Liens της Μηχανικής ⁇ Ένας ειδικός τύπος υποσχεμένης δέσμευσης που κατατέθηκε από εργολάβους, υπεργολάβους ή προμηθευτές υλικών που δεν έχουν πληρωθεί για εργασίες που εκτελούνται στο ακίνητο.
  • Περιοριστικά Συμβόλαια ⁇ Ιδιωτικές συμφωνίες που περιορίζουν τον τρόπο με τον οποίο μπορείτε να χρησιμοποιήσετε τη γη, συχνά βρίσκονται σε παλαιότερες υποδιαιρέσεις. Μπορούν να είναι πιο περιοριστικές από CC&Rs και μπορεί να τρέξει με τη γη επ 'αόριστον.

Η κατανόηση αυτών των κατηγοριών σας βοηθά να θέσετε τις σωστές ερωτήσεις κατά την επανεξέταση μιας έκθεσης τίτλου και τη διαπραγμάτευση με τον πωλητή.

Ο τίτλος Αναζήτηση: Τι περιέχει και τι να περιμένετε

Η αναζήτηση τίτλου είναι μια βαθιά βουτιά στα δημόσια αρχεία για να αποκαλύψει όλα τα καταγεγραμμένα βάρη, το ιστορικό ιδιοκτησίας, και τις πιθανές νομικές ατέλειες.

  • Αρχηγός εξέτασης τίτλου ⁇ Εντοπισμός όλων των μεταβιβάσεων κυριότητας από την αρχική επιχορήγηση στον τρέχοντα πωλητή για να εξασφαλιστεί ότι δεν υπάρχουν κενά ή διαλείμματα. Οι πλαστογραφήσεις, οι ελλειπές υπογραφές ή οι εσφαλμένες συμβολαιοποιήσεις μπορούν να σπάσουν την αλυσίδα.
  • Φόροι αναθεώρησης αρχείων[ ⁇ Επιβεβαιώνοντας όλους τους φόρους ακίνητης περιουσίας που καταβάλλονται και δεν υπάρχουν φορολογικές υποχρεώσεις. Ορισμένοι δήμοι ελέγχουν επίσης για ειδικές αξιολογήσεις (π.χ. για υπονόμους ή πεζοδρόμια) που μπορεί να έχουν επιβληθεί αλλά δεν έχουν ακόμα χρεωθεί.
  • Αναζήτηση αρχείου δικαστηρίου ⁇ Αναζήτηση αποφάσεων, πτωχεύσεων, διαζυγίων ή αποδεικτικών θεμάτων που θα μπορούσαν να επηρεάσουν τον τίτλο. Οι καταθέσεις πτώχευσης επιβάλλουν αυτόματη παραμονή που εμποδίζει την πώληση χωρίς δικαστική έγκριση.
  • Έλεγχος των δημοτικών αρχείων[ ⁇ Εξέταση οικοδομικών αδειών, παραβιάσεων ζωνών, παρακρατήσεων επιβολής κώδικα και μη καταβληθέντων προστίμων.
  • CC&R και HOA εγγραφές[ ⁇ Εξέταση καταγεγραμμένων περιορισμών και τυχόν εκκρεμών τελών ή παραβιάσεων της HOA. Ορισμένες HOA έχουν το δικαίωμα να κατασχέσουν για μη καταβληθέντες αξιολογήσεις.
  • Εύκολη και σωστή αναζήτηση[ ⁇ Προσδιορισμός όλων των καταγεγραμμένων ευκολιών που επιβαρύνουν ή ωφελούν το ακίνητο.
  • Αρχεία UCC ⁇ Έλεγχος για τις δηλώσεις χρηματοδότησης που ενδέχεται να επιβαρύνουν τα ακίνητα ή τα προσωπικά τους περιουσιακά στοιχεία (π.χ. ηλιακά πάνελ, συστήματα HVAC).

Η εταιρεία τίτλου ή δικηγόρος θα παρουσιάσει μια προκαταρκτική έκθεση τίτλου (συχνά ονομάζεται δέσμευση για την ασφάλιση). Αυτή η έκθεση περιλαμβάνει όλα όσα βρέθηκαν κατά την αναζήτηση. Πρόγραμμα Β είναι η κρίσιμη ενότητα - περιέχει εξαιρέσεις στην κάλυψη, που σημαίνει στοιχεία που δεν είναι ασφαλισμένα, εκτός αν είναι εκκαθαρισμένα πριν από το κλείσιμο. Οι κοινές κόκκινες σημαίες περιλαμβάνουν ανοικτές υποθήκες, ακυκλοφόρητα υποθήκες μηχανικού, απλήρωτες φορολογικές δεσμεύσεις, και άλυτες αποφάσεις. Μην αγνοείτε οποιαδήποτε καταχώρηση; Ζητήστε από τον υπάλληλο τίτλου ή δικηγόρο σας να εξηγήσει το καθένα. Αν κάτι φαίνεται διφορούμενο, αίτηση τεκμηρίωση ή τη συνέχιση της έρευνας.

Ανάγνωση της Προκαταρκτικής Έκθεσης Τίτλου

Η προκαταρκτική έκθεση έχει συνήθως τρία προγράμματα:

  • ⁇ Το πρόγραμμα A ⁇ Εμφανίζει το προτεινόμενο ασφαλιζόμενο ποσό, την ημερομηνία έναρξης της αναζήτησης και τη νομική περιγραφή του ακινήτου.
  • Προγραμμα B ⁇ Τμήμα 1 ⁇ Κατάλογος τυποποιημένων εξαιρέσεων (π.χ. φόροι που δεν οφείλονται ακόμη, δικαιώματα των κατοχυρωμένων μερών, θέματα έρευνας) που θα εμφανίζονται στην τελική πολιτική εκτός αν αποποιηθεί.
  • Προγραμμα B ⁇ Τμήμα 2 ⁇ Κατάλογος ειδικών βαρών που βρέθηκαν κατά την αναζήτηση, όπως υποθήκες, υποθήκες, ελαφρύνσεις και CC&Rs. Αυτά πρέπει να εκκαθαριστούν ή να γίνουν αποδεκτά.

Εξετάστε προσεκτικά το Πρόγραμμα Β, Τμήμα 2. Κάθε στοιχείο θα πρέπει να περιλαμβάνει μια αναφορά εγγραφής. Αν δείτε “μη απελευθερωμένη υποθήκη” από ένα δάνειο ο πωλητής λέει ότι πλήρωσε πριν από χρόνια, αυτό είναι ένα κοινό ελάττωμα που χρειάζεται μια καταγεγραμμένη απελευθέρωση.

Επίλυση βαρών: Στρατηγικές και Χρονικές Γραμμές

Μόλις προσδιοριστούν οι επιβαρύνσεις, ο στόχος είναι να τα καθαρίσετε πριν από την ημερομηνία λήξης. Η μέθοδος εξαρτάται από τον τύπο της επιβάρυνσης:

  • Αποπληρωμή χρηματικών δανείων στο κλείσιμο[ ⁇ Ο πωλητής μπορεί να χρησιμοποιήσει τα έσοδα από την πώληση για την εξόφληση υποθηκών, φορολογικών υποχρεώσεων, υποχρεώσεων κρίσης, και παρακρατήσεων HOA. Ο εντολοδόχος κλεισίματος θα εκταμιεύσει κεφάλαια και θα λάβει μια καταγεγραμμένη ικανοποίηση ή αποδέσμευση. Αυτή είναι η πιο κοινή προσέγγιση.
  • Obtain releases sien releases ⁇ Για τους περιορισμούς του μηχανικού, ο πωλητής πρέπει να παρέχει μια υπογεγραμμένη απελευθέρωση από τον εργολάβο ή τον υπεργολάβο. Αν η εργασία πληρώθηκε, η απελευθέρωση επιβεβαιώνει ότι δεν υπάρχει περαιτέρω αξίωση. Πάντα να ζητάτε ανεπιφύλακτες παραιτήσεις από όλα τα μέρη που εργάζονταν πρόσφατα για το ακίνητο.
  • Ακυρώστε την ευκολία ή CC&R τροποποιήσεις[ ⁇ Αν μια ευκολία περιορίζει την προβλεπόμενη χρήση σας (π.χ., θέλετε να χτίσετε ένα φράχτη αλλά μια ευκολία την εμποδίζει), μπορεί να χρειαστείτε τον κάτοχο ευκολίας για να υπογράψετε μια τροποποίηση ή τερματισμό. Για παραβιάσεις CC&R, η HOA μπορεί να εκδώσει παραίτηση ή ο πωλητής μπορεί να θεραπεύσει την παραβίαση. Αυτό μπορεί να πάρει χρόνο, οπότε ξεκινήστε νωρίς.
  • Post a bond or escrow holdback[[LFT:1]] ⁇ Όταν ένα δάνειο δεν μπορεί να καταβληθεί αμέσως (π.χ., μια φορολογική δέσμευση υπό αναίρεση), η εταιρεία τίτλου μπορεί να αποδεχθεί ένα ομόλογο για να αποζημιώσει τον ασφαλιστή. Εναλλακτικά, ένα μέρος των εσόδων πώλησης μπορεί να κρατηθεί με εγγύηση μέχρι την επίλυση της δέσμευσης. Ο αγοραστής θα πρέπει να συμφωνήσει μόνο σε αυτό, εάν το ποσό είναι εύλογο και το χρονοδιάγραμμα της εξυγίανσης είναι σαφές.
  • Αιτία τίτλου ⁇ Εάν η αλυσίδα τίτλου είναι χαλασμένη ή υπάρχει αμφισβητούμενη απαίτηση ιδιοκτησίας, ο πωλητής (ή αγοραστής) πρέπει να υποβάλει αγωγή για να «ησυχάσει» τον τίτλο και να καθιερώσει σαφή ιδιοκτησία. Αυτό μπορεί να πάρει εβδομάδες ή μήνες και είναι συνήθως η τελευταία λύση. Το κόστος μπορεί να είναι σημαντικό, έτσι είναι συχνά χωρισμένο μεταξύ αγοραστή και πωλητή ή χρησιμοποιείται ως σημείο διαπραγμάτευσης.
  • Θεραπεία πωλητή πριν το κλείσιμο[ ⁇ Ο πωλητής μπορεί να επιλύσει τα ζητήματα ο ίδιος, όπως η εξόφληση μιας προσωπικής απόφασης ή η λήψη ενός διατάγματος διαζυγίου που αποσαφηνίζει την ιδιοκτησία. Η εταιρεία τίτλου θα χρειαστεί απόδειξη ικανοποίησης. Ενθαρρύνετε τον πωλητή να παρέχει τεκμηρίωση αρκετά εκ των προτέρων.
  • Title company registration ⁇ Για ορισμένες μικρές επιβαρύνσεις (π.χ., μια παλιά υποθήκη που πληρώθηκε αλλά δεν κυκλοφόρησε ποτέ), η εταιρεία τίτλου μπορεί να εκδώσει έγκριση για την πολιτική που ασφαλίζει για το ελάττωμα χωρίς να απαιτείται επίσημη αποδέσμευση, αν είναι άνετα με τον κίνδυνο.

Συνεργαστείτε στενά με έναν δικηγόρο ακινήτων και τον υπάλληλο τίτλου σας για να καθορίσει την καλύτερη στρατηγική. Η βιασύνη μπορεί να οδηγήσει σε άλυτες επιβαρύνσεις που αργότερα θα γίνουν το πρόβλημά σας. Κρατήστε μια λίστα ελέγχου και επιβεβαιώστε ότι κάθε βήμα ολοκληρώνεται πριν από τη χρηματοδότηση.

Τίτλος Ασφάλιση: Το δίχτυ ασφαλείας σας ενάντια στα κρυμμένα ελαττώματα

Ακόμα και η πιο ενδελεχής αναζήτηση τίτλου μπορεί να παραλείψει τα στοιχεία που δεν καταγράφονται ή εμφανίζονται μετά το κλείσιμο. Η ασφάλεια τίτλου προστατεύει εσάς και τον δανειστή σας από την οικονομική ζημία λόγω τέτοιων ελαττωμάτων.

  • Ασφάλιση τίτλου του Δανείου ⁇ Απαιτούμενη από όλους σχεδόν τους δανειστές υποθηκών. Καλύπτει την επένδυση του δανειστή μέχρι το ποσό του δανείου.
  • Ασφάλεια τίτλου Owner[[LFT:1]] ⁇ Προαιρετικό αλλά έντονα συνιστώμενο. Προστατεύει την πλήρη τιμή αγοράς και την ίδια σας την περιουσία, καλύπτοντας τα νομικά τέλη, τα έξοδα διακανονισμού και τις ζημίες εάν προκύψει ένα θέμα καλυπτόμενου τίτλου. Το εφάπαξ ασφάλιστρο καταβάλλεται κατά το κλείσιμο και διαρκεί όσο εσείς ή οι κληρονόμοι σας κατέχουν το ακίνητο. Το κόστος είναι σχετικά μικρό σε σύγκριση με την ειρήνη του μυαλού που παρέχει.

Τα καλυμμένα θέματα περιλαμβάνουν πλαστά έγγραφα, μη αποκρυπτογραφημένους κληρονόμους, λάθη στα δημόσια αρχεία, αγνοούμενους πιστωτές και ορισμένες μη καταγραμμένες ευκολίες. Χωρίς την ασφάλιση τίτλου ιδιοκτήτη, θα μπορούσατε να αντιμετωπίσετε δεκάδες χιλιάδες δολάρια σε νόμιμες αμοιβές για την υπεράσπιση της ιδιοκτησίας σας. Ο Αμερικανικός Σύνδεσμος Τίτλων Γης προσφέρει έναν λεπτομερή οδηγό για τους καταναλωτές [[LFT:0]]]ΑΛΤΑ Τίτλος Ασφαλιστικούς Πόρους[[LFT:1]].

Μπορείτε συχνά να αγοράσετε πρόσθετες εγκρίσεις για την κάλυψη συγκεκριμένων κινδύνων, όπως η κάλυψη έρευνας ή η προστασία του πληθωρισμού. Για τη συντριπτική πλειοψηφία των κρυφών βαρών, η ασφάλεια τίτλου είναι η καλύτερη προστασία χρήματα μπορεί να αγοράσει.

Αποκλεισμοί πολιτικής κατανόησης

Οι τυπικοί αποκλεισμοί στην πολιτική ενός ιδιοκτήτη περιλαμβάνουν:

  • Ζωνευτήρια και περιορισμοί χρήσης γης (εκτός αν αγοράσετε μια έγκριση περιοχής).
  • Νομοθεσία για την προστασία του περιβάλλοντος και μόλυνση.
  • Δικαιώματα των διαδίκων που βρίσκονται στην κατοχή τους δεν εμφανίζονται από δημόσια αρχεία (π.χ., ενοικιαστής με μίσθωση που δεν γνωρίζατε).
  • Φόροι και εκτιμήσεις που δεν έχουν ακόμη καταβληθεί και πληρωτέοι.
  • Καταπατήσεις που θα αποκαλύπτονταν από μια έρευνα (μπορείτε να προσθέσετε κάλυψη έρευνας).

Συζητήστε αυτά με τον αξιωματικό του τίτλου σας για να δείτε αν χρειάζεστε πρόσθετες εγκρίσεις.

Συχνές Παγίδες και Πώς να τις Αποφύγετε

Μερικά βάρη είναι διαβόητα εύκολο να χάσετε.

  • Απληρωτές οφειλές ανάδοχων [ ⁇ Οι υποχρεώσεις της Μηχανικής μπορούν να κατατεθούν έως 90 ⁇ 80 ημέρες μετά την ολοκλήρωση της εργασίας (ανάλογα με το κρατικό δίκαιο). Αν ο πωλητής είχε εργαστεί πρόσφατα, ζητήστε παραίτηση από την υποχρέωση από όλους τους εργολάβους και υπεργολάβους.
  • Διαζύγιο ή επιπλοκές από την έκδοση αποδεικτικών εγγράφων[ ⁇ Ένας πρώην σύζυγος μπορεί να εξακολουθεί να έχει νομικό συμφέρον εάν η πράξη δεν ενημερώθηκε μετά το διαζύγιο. Ομοίως, αν ο πωλητής κληρονομήσει την περιουσία, να εξασφαλίσει ότι έχουν ολοκληρωθεί όλες οι διατυπώσεις της διαδικασίας. Ζητήστε αντίγραφα του διατάγματος διαζυγίου ή της εντολής από την έκδοση της απόφασης.
  • Ξεχασμένο ή μικρό δημοτικό liens[[LFT:1]] ⁇ Λιρέτες για επισκευές πεζοδρομίων, μείωση ζιζανίων, ή απλήρωτοι λογαριασμοί χρησιμότητας μπορεί να μην εμφανίζονται σε τυποποιημένες αναζητήσεις.
  • Αντίστροφες αξιώσεις κατοχής[ ⁇ Κάποιος που έχει χρησιμοποιήσει τη γη σας ανοιχτά και συνεχώς για μια νόμιμη περίοδο μπορεί να αποκτήσει δικαιώματα ιδιοκτησίας. Μια τρέχουσα έρευνα γης μπορεί να αποκαλύψει καταπατήσεις ή χρήσεις που μπορεί να οδηγήσουν σε τέτοιες αξιώσεις.
  • Ακαταγράφητες ανέσεις ⁇ Ορισμένες ευκολίες χρησιμότητας δεν καταγράφονται αλλά εξακολουθούν να είναι εκτελεστές. Ζητήστε από τον πωλητή να αποκαλύψει τυχόν γνωστές ανέσεις και να επανεξετάσει τυχόν προηγούμενες έρευνες. Αν σκοπεύετε να οικοδομήσετε ή να περιφράξετε, επιμένετε σε μια έρευνα. Επίσης ελέγξτε για τις τυπικές ανέσεις (δημιουργήθηκε με μακρά χρήση χωρίς άδεια).
  • Διαμονή σε πτώχευση[ ⁇ Εάν ο πωλητής έχει υποβάλει αίτηση πτώχευσης, η αυτόματη διαμονή εμποδίζει οποιαδήποτε πώληση χωρίς δικαστική έγκριση. Ακόμα και αν η υπόθεση κλείσει, η εταιρεία τίτλου μπορεί να απαιτήσει επιβεβαίωση ή διαταγή από το πτωχευτικό δικαστήριο.
  • Δύναμη δικαστικών υποθέσεων[ ⁇ Εάν ένα μέρος που υπογράφει κατά το κλείσιμο χρησιμοποιεί πληρεξούσιο, διασφαλίζει ότι είναι έγκυρο, δεν έχει λήξει, και συγκεκριμένα χορηγεί την αρχή για την πώληση ακινήτων. Ορισμένες εταιρείες τίτλου αρνούνται να ασφαλίσουν συναλλαγές χρησιμοποιώντας πληρεξούσιο λόγω κινδύνου πλαστογράφησης ή υπεράσπισης.

Προχωρημένα βήματα όπως η παραγγελία μιας έρευνας, ζητώντας λεπτομερείς αποκαλύψεις πωλητή, και την επαλήθευση πρόσφατη εργασία εργολάβος μπορεί να αποτρέψει δυσάρεστες εκπλήξεις μετά το κλείσιμο.

Ιδιαιτέρως μελετητές

Οι νόμοι περί τίτλου διαφέρουν ευρέως σε όλες τις Ηνωμένες Πολιτείες.

  • Προστασία των κατοικιών ⁇ Κράτη όπως το Τέξας, η Φλόριντα και το Κάνσας έχουν νόμους για το σπίτι που προστατεύουν ένα μέρος των ιδίων κεφαλαίων από τους πιστωτές. Αυτοί οι νόμοι μπορούν να επηρεάσουν την προτεραιότητα της δέσμευσης της απόφασης και μπορεί να απαιτούν και οι δύο σύζυγοι να υπογράψουν την πράξη ακόμα και αν ένας σύζυγος είναι ο μοναδικός ιδιοκτήτης. Σε ορισμένες πολιτείες, πρέπει να κατατεθεί δήλωση για να διεκδικηθεί η απαλλαγή.
  • Οι προθεσμίες δέσμευσης της Μηχανικής ⁇ Το χρονικό περιθώριο για την κατάθεση μιας δέσμευσης κυμαίνεται από 60 ημέρες σε ορισμένες πολιτείες έως 180 ημέρες σε άλλες. Ορισμένες πολιτείες απαιτούν μια προκαταρκτική ειδοποίηση για να διατηρηθεί το δικαίωμα δέσμευσης, ενώ άλλες όχι. Σε πολιτείες όπως η Καλιφόρνια, η διαδικασία είναι εξαιρετικά τεχνική, και η έλλειψη μιας προθεσμίας μπορεί να ακυρώσει το συμβόλαιο.
  • Οι περίοδοι εξόφλησης των φορολογικών απαιτήσεων ⁇ Μετά από μια πώληση φόρου, ο πρώην ιδιοκτήτης μπορεί να έχει δικαίωμα εξόφλησης του ακινήτου με την εξόφληση φόρων εντός ορισμένης περιόδου (π.χ. ένα έτος σε ορισμένα κράτη). Αυτό μπορεί να θολώσει τον τίτλο για μήνες μετά την αγορά σας. Πάντα ελέγξτε αν το ακίνητο υπόκειται σε μια πρόσφατη πώληση φόρου.
  • Κρατήσεις κοινοτικής ιδιοκτησίας[[LFT:1]] ⁇ Στην Αριζόνα, Καλιφόρνια, Αϊντάχο, Λουιζιάνα, Νεβάδα, Νέο Μεξικό, Τέξας, Ουάσινγκτον, και Ουισκόνσιν, η ακίνητη περιουσία που αποκτήθηκε κατά τη διάρκεια του γάμου είναι γενικά κοινή περιουσία. Και οι δύο σύζυγοι πρέπει να συμμετάσχουν στην πώληση, εκτός αν η ιδιοκτησία είναι ξεχωριστή.
  • HOA και καθεστώτα συγκυριακών ⁇ Ορισμένα κράτη απαιτούν πιστοποιητικό estoppel ή συμμόρφωσης από την HOA, επιβεβαιώνοντας ότι όλες οι αξιολογήσεις πληρώνονται και δεν υπάρχουν παραβιάσεις. Αυτό είναι κρίσιμο στις προγραμματισμένες κοινότητες. Ο χρόνος μπορεί να είναι δύσκολος· κάποια πιστοποιητικά λήγουν μετά από 30 ημέρες.
  • Εμπιστευόμενα και ακίνητα ⁇ Εάν ο πωλητής είναι καταπίστευμα, ο εντολοδόχος πρέπει να έχει την εξουσία να πωλεί. Αν το καταπίστευμα είναι ανακτώμενο, ο χορηγός μπορεί να έχει ακόμα τον έλεγχο, αλλά αν ο χορηγός έχει πεθάνει, το καταπίστευμα μπορεί να γίνει αμετάκλητο και να απαιτεί δικαστική εποπτεία.
  • Προγράμματα αναβολής φόρου ιδιοκτησίας ⁇ Ορισμένες πολιτείες (όπως η Καλιφόρνια και το Τέξας) επιτρέπουν σε ηλικιωμένους ή άτομα με ειδικές ανάγκες να αναβάλουν φόρους ιδιοκτησίας. Οι αναβαλλόμενοι φόροι μπορούν να γίνουν παρακράτηση του ακινήτου που πρέπει να καταβληθεί όταν πωλείται. Ελέγξτε για αυτά τα προγράμματα.

Λόγω αυτών των αποχρώσεων, η πρόσληψη ενός τοπικού δικηγόρου ακινήτων που κατανοεί τους νόμους περί τίτλου του κράτους σας είναι ανεκτίμητη. Η Εθνική Ένωση Μεσιτών παρέχει κρατικούς νομικούς πόρους στο ]NAR Legal Resources].

Πρό-κύκλωμα λίστα ελέγχου επαλήθευσης

Ακολουθήστε αυτή τη λίστα ελέγχου για να εξασφαλίσετε συστηματικά ότι ο τίτλος σας είναι καθαρός:

  1. Διατάξτε μια αναζήτηση τίτλου από μια αξιόπιστη εταιρεία τίτλου ή δικηγόρου τουλάχιστον δύο εβδομάδες πριν το κλείσιμο.
  2. Ανασκόπηση της προκαταρκτικής έκθεσης τίτλου προσεκτικά, ειδικά τις εξαιρέσεις Πρόγραμμα Β. Κάντε ερωτήσεις για οποιοδήποτε στοιχείο δεν καταλαβαίνετε. Ζητήστε αντίγραφα των υποκείμενων εγγράφων (απορρόφηση, CC& Rs, κλπ.).
  3. Ζητήστε αντίγραφο του CC&Rs εάν το ακίνητο είναι μέρος μιας HOA ή προγραμματισμένη ανάπτυξη. Διαβάστε τους για περιορισμούς για τις ενοικιάσεις, τα κατοικίδια ζώα, το πάρκινγκ, και αρχιτεκτονικές αλλαγές.
  4. Να διατάξει μια τρέχουσα έρευνα γης (αν συνιστάται ή απαιτείται από τον δανειστή) για τον εντοπισμό καταπατήσεων και μη καταγεγραμμένων διευκολύνσεων.
  5. Ζητήστε από τον πωλητή να παρέχει γραπτές αποκαλύψεις σχετικά με γνωστές επιβαρύνσεις, διαφορές, και τα δικαιώματα χρήσης.
  6. Συνεργαστείτε με τον πράκτορά σας και τον δικηγόρο σας για να καθορίσετε ποιες επιβαρύνσεις πρέπει να εκκαθαριστούν, οι οποίες μπορούν να γίνουν αποδεκτές και ποιες είναι οι ευθύνες του πωλητή.
  7. Αποκτήστε τις δηλώσεις αποπληρωμής από όλους τους δανειστές, τις φορολογικές αρχές και άλλους δικαιούχους. Επιβεβαιώστε ότι τα ποσά αποπληρωμής είναι τρέχοντα και περιλαμβάνουν ανά ημέρα τόκου.
  8. Ασφαλείς εκδόσεις παρακαταθήκης ή τις ηχογραφήσεις ικανοποίησης και να επιβεβαιώσει ότι θα καταγράφονται πριν ή κατά το κλείσιμο. Η εταιρεία τίτλου θα χειριστεί συνήθως αυτό.
  9. Επιβεβαιώστε ότι οι οδηγίες μεσεγγύησης περιλαμβάνουν συγκεκριμένα βήματα για την εκκαθάριση κάθε επιβάρυνσης.
  10. Αγορά του τίτλου ασφαλιστήριο συμβόλαιο ενός ιδιοκτήτη (εκτός αν παραιτείστε γραπτώς ⁇ δεν συνιστάται).
  11. Παρακολουθήστε το κλείσιμο με το δικηγόρο ή τον πράκτορά σας για να επιβεβαιώσετε ότι όλα τα βάρη έχουν επιλυθεί και η δέσμευση τίτλου θα εκδώσει την πολιτική με τις πρώην απαριθμούμενες εξαιρέσεις καταργήθηκαν.
  12. Μετά το κλείσιμο, κρατήστε αντίγραφο της πολιτικής του τελικού τίτλου, του καταγεγραμμένου τίτλου και όλων των σχετικών εγγράφων. Αποθηκεύστε τα σε ασφαλές μέρος ή με τα έγγραφα σχεδιασμού της περιουσίας σας.

Τι να κάνετε Αν μια επιβάρυνση Επιφανεί Μετά το Κλείσιμο

Παρά τη δέουσα επιμέλεια, μια μη ανακαλυφθείσα επιβάρυνση μπορεί να εμφανιστεί αφού πάρετε την ιδιοκτησία.

  • Άμυνα ενάντια σε νομικές αξιώσεις που σχετίζονται με το ελάττωμα του τίτλου, συμπεριλαμβανομένων των δικαστικών εξόδων και των δικαστικών εξόδων.
  • Πληρωμή για έγκυρες απαιτήσεις που μειώνουν την αξία του ακινήτου, μέχρι το ποσό της πολιτικής (συνήθως την τιμή αγοράς).
  • Κόστος για την εκκαθάριση του ελαττώματος τίτλου, όπως η εξόφληση ενός παλιού υποσχεμένου ή η καταγραφή μιας κυκλοφορίας.

Εάν δεν έχετε ασφάλιση, θα πρέπει να προσλάβετε δικηγόρο, ενδεχομένως να εξοφλήσετε το βάρος, και ενδεχομένως να μηνύσετε τον πωλητή ή την εταιρεία τίτλου για αμέλεια. Η απόδειξη αμέλειας είναι δύσκολη και δαπανηρή επειδή θα πρέπει να δείξετε ότι η εταιρεία τίτλου απέτυχε να ανακαλύψει ένα αρχείο που θα έπρεπε να έχει βρεθεί. Η πρόληψη μέσω ενδελεχούς αναζήτησης και ασφάλισης είναι πολύ πιο αξιόπιστη. Το Γραφείο Οικονομικής Προστασίας Καταναλωτή προσφέρει μια χρήσιμη λίστα ελέγχου στο CFPB Title Checklist].

Ακόμα και με ασφάλιση, υπάρχουν βήματα που πρέπει να κάνετε αμέσως αν εμφανιστεί ένα θέμα τίτλου:

  • Ειδοποιήστε γραπτώς την ασφαλιστική εταιρεία σας για τον τίτλο μόλις αντιληφθείτε το ελάττωμα.
  • Μην αγνοείτε επιστολές ή μηνύσεις.
  • Συνεργαστείτε με τη νομική ομάδα του ασφαλιστή· θα χειριστούν την άμυνα εάν καλυφθεί η απαίτηση.
  • Κρατήστε όλα τα έγγραφα που σχετίζονται με το ελάττωμα και κάθε απόπειρα επίλυσης.

Εργασία με επαγγελματίες: Βασικοί ρόλοι

Ο τίτλος εκκαθάρισης απαιτεί ομαδική προσπάθεια.

  • Real Estate Agent ⁇ Μπορεί να βοηθήσει στη διαπραγμάτευση ποιος πληρώνει για την εκκαθάριση χρεώσεων και μπορεί να συστήσει εταιρείες τίτλων και δικηγόρους. Επιβλέπουν επίσης το χρονοδιάγραμμα.
  • Title Company or Title Officer ⁇ Διεξάγει την αναζήτηση, εκδίδει την προκαταρκτική αναφορά, και συντονίζει τις απαιτήσεις αποπληρωμής και τις εκδόσεις.
  • Real Estate Advisor[] ⁇ Ανασκοπεί την έκθεση τίτλου, συμβουλεύει για ειδικά νομικά ζητήματα, συντάσσει έγγραφα για τις εκδόσεις ή αθόρυβες ενέργειες τίτλου, και σας εκπροσωπεί στο δικαστήριο αν χρειαστεί. Σε ορισμένες πολιτείες, οι δικηγόροι εκτελούν το κλείσιμο αντί των εταιρειών τίτλου.
  • Επιτηρητής ⁇ Προσδιορίζει φυσικά θέματα καταπατήσεων και συνοριακών θεμάτων που μπορεί να μην εμφανίζονται στην έκθεση τίτλου. Μια έρευνα ALTA είναι το πρότυπο χρυσού για εμπορικές συναλλαγές, αλλά μια έρευνα ορίων μπορεί να αρκεί για κατοικίες.
  • Αποδοτικό ⁇ Απαιτεί την αναζήτηση τίτλου και την πολιτική του δανειστή. Θα απαιτήσει επίσης ορισμένες προϋποθέσεις που πρέπει να πληρούνται πριν από τη χρηματοδότηση, όπως η εξάλειψη όλων των προηγούμενων υποθηκών.

Η καλή επικοινωνία μεταξύ αυτών των μερών είναι απαραίτητη.

Τελικές σκέψεις

Εξασφαλίζοντας ότι ο τίτλος της περιουσίας σας είναι απαλλαγμένος από βάρη είναι ένα κρίσιμο βήμα που δεν μπορεί να βιαστεί. Κατανοώντας τα είδη των βαρών, συνεργαζόμενος στενά με επαγγελματίες, αναθεωρώντας την προκαταρκτική αναφορά τίτλου σε βάθος, και εξασφαλίζοντας την ασφάλεια τίτλου, προστατεύεις την επένδυσή σας και αποκτάς ειρήνη διάνοιας. Ένας καθαρός τίτλος σημαίνει ότι μπορείτε να χρησιμοποιήσετε, να πουλήσετε ή να μεταβιβάσετε το ακίνητο χωρίς νομικά εμπόδια. Πάρτε το χρόνο για να το κάνετε σωστά ⁇ είναι μια από τις πιο σημαντικές προστασία που μπορείτε να αγοράσετε. Για περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία τίτλου, επισκεφθείτε τη σελίδα ΑΛΤΑ Καταναλωτές Πόροι.