Wie Sie sicherstellen, dass Ihr Eigentumstitel vor dem Schließen frei von Belastungen ist

Verständnis von Property Encumbrances

Eine Belastung ist jedes Recht, Anspruch oder Interesse von jemand anderem als dem Eigentümer, die den Wert, die Nutzung oder die Marktfähigkeit der Immobilie beeinflussen können. Wenn nicht vor dem Schließen gelöst, diese Belastungen werden Sie als neuer Eigentümer in die Verantwortung. Erkennen der verschiedenen Arten hilft Ihnen, während des Titelsuche Prozesses wachsam zu bleiben und gibt Ihnen die Hebelwirkung, um mit dem Verkäufer für saubere Titel zu verhandeln.

Zu den häufigsten Belastungen gehören:

Liens – Geldforderungen gegen das Eigentum für unbezahlte Schulden. Beispiele sind mechanische Pfandrechte von Auftragnehmern, Steuerpfandrechte aus unbezahltem Eigentum oder Einkommenssteuern, Urteilspfandrechte aus Klagen und HOA-Pfandrechte für unbezahlte Bewertungen. Ein Pfandrecht gibt dem Gläubiger das Recht, einen Verkauf zu erzwingen, wenn die Schulden nicht bezahlt werden. Einige Pfandrechte, wie Bundessteuerpfandrechte, können Vorrang vor einer Hypothek haben, was sie besonders gefährlich macht.
Hypotheken oder Treuhandurkunden – Ein Kreditgeber ist an der Immobilie Sicherheit beteiligt. Der Verkäufer muss das bestehende Darlehen bei Abschluss abbezahlen oder den Käufer davon überzeugen lassen (heute selten). Wenn er nicht zufrieden ist, behält sich der Kreditgeber das Recht vor, abzuschließen. Selbst kleine Restbeträge können Titel verschleiern.
Easements – Rechte, die anderen zur Nutzung eines Teils des Eigentums gewährt werden, wie das Recht eines Versorgungsunternehmens, Stromleitungen zu betreiben, oder das Recht eines Nachbarn, eine Einfahrt zu benutzen. Easements können aufgezeichnet oder nicht aufgezeichnet werden, sind aber im Allgemeinen durchsetzbar. Sie können bejahend sein (Zugang erlauben) oder negativ (beschränkende Nutzung, wie eine landschaftliche Erleichterung).
Covenants, Conditions, and Restrictions (CC&Rs) – Regeln, die von Hausbesitzerverbänden oder Entwicklern auferlegt werden, die vorschreiben, wie die Immobilie genutzt werden kann. Diese können Zaunhöhen, Farbfarben, kurzfristige Mieten oder Geschäftsvorgänge einschränken. Verstöße können zu Geldstrafen oder erzwungener Einhaltung führen, daher müssen Sie sie vor dem Schließen überprüfen.
Eingriffe – Wenn eine Struktur aus einem benachbarten Grundstück (Zaun, Schuppen, Gebäude) auf Ihr Land übergeht, kann dies zu Grenzstreitigkeiten und Eigentumsmängeln führen. Eine Umfrage ist der beste Weg, um Eingriffe zu erkennen.
Lis Pendens – Eine Bekanntmachung eines anhängigen Rechtsstreits, der das Eigentum betrifft, wie eine Scheidungs-, Nachlass- oder Zwangsvollstreckungsklage.
Urteile – Gerichtsbeschlusse, die den Eigentümer verpflichten, eine Geldsumme zu zahlen. Diese hängen mit dem Titel zusammen und müssen zufrieden sein, bevor die Immobilie mit klarem Titel verkauft werden kann. Selbst kleine Urteile können zu großen Verzögerungen führen.
Mechanic’s Liens – Eine spezielle Art von Pfandrecht, das von Auftragnehmern, Subunternehmern oder Materiallieferanten eingereicht wird, die für die auf dem Grundstück ausgeführten Arbeiten nicht bezahlt wurden. Diese können rückwirkend und manchmal ohne vorherige Ankündigung an den Eigentümer eingereicht werden. Eine Freigabe oder ein Verzicht ist unerlässlich.
Restrictive Covenants – Private Vereinbarungen, die die Nutzung des Landes einschränken, die oft in älteren Unterteilungen zu finden sind.

Das Verständnis dieser Kategorien hilft Ihnen, die richtigen Fragen zu stellen, wenn Sie einen Titelbericht überprüfen und mit dem Verkäufer verhandeln.

Die Titelsuche: Was es beinhaltet und was zu erwarten ist

Eine Titelsuche ist ein tiefer Einblick in öffentliche Aufzeichnungen, um alle aufgezeichneten Belastungen, Eigentumsrechte und möglichen Rechtsmängel aufzudecken.

Kette der Titelprüfung – Verfolgung aller Eigentumsübertragungen vom ursprünglichen Zuschuss an den aktuellen Verkäufer, um sicherzustellen, dass keine Lücken oder Brüche entstehen. Fälschungen, fehlende Unterschriften oder falsche Beglaubigungen können die Kette durchbrechen.
Steueraufzeichnung – Bestätigung, dass alle Grundsteuern gezahlt werden und keine Steuerpfandrechte bestehen. Einige Gemeinden prüfen auch spezielle Bewertungen (z. B. für Kanalisationen oder Gehwege), die möglicherweise erhoben, aber noch nicht in Rechnung gestellt wurden.
Gerichtsaktensuche – Suche nach Urteilen, Konkursen, Scheidungen oder Nachlassangelegenheiten, die den Titel beeinflussen könnten. Insolvenzanmeldungen verhängen einen automatischen Aufenthalt, der den Verkauf ohne gerichtliche Genehmigung verhindert.
Gemeindedatensätze überprüfen – Überprüfung von Baugenehmigungen, Zoning-Verstößen, Code-Eforcement-Liens und unbezahlten Geldbußen. Unfertige Arbeiten mit abgelaufenen Genehmigungen können zu Ihrem Problem werden.
]CC&R und HOA Records – Prüfung aufgezeichneter Einschränkungen und ausstehender HOA Gebühren oder Verstöße. Einige HOAs haben das Recht, unbezahlte Bewertungen abzuschotten.
Easement und Rechts-of-Weg-Suche – Identifizieren aller aufgezeichneten Dienstbarkeiten, die das Eigentum belasten oder begünstigen.
UCC-Anmeldungen – Überprüfung auf Finanzierungserklärungen, die Armaturen oder persönliches Eigentum belasten können, die an die Immobilie angeschlossen sind (z. B. Solarmodule, HVAC-Systeme).

Die Titelfirma oder der Anwalt wird einen vorläufigen Titelbericht erstellen (oft als Verpflichtung zur Versicherung bezeichnet). Dieser Bericht listet alles auf, was während der Suche gefunden wurde. Zeitplan B ist der kritische Abschnitt - er enthält Ausnahmen von der Deckung, dh Artikel, die nicht versichert sind, es sei denn, sie werden vor dem Schließen gelöscht. Gemeinsame rote Fahnen beinhalten offene Hypotheken, unveröffentlichte Mechanikerpfandrechte, unbezahlte Steuerpfandrechte und ungelöste Urteile. Ignorieren Sie keinen Eintrag; Bitten Sie Ihren Titeloffizier oder Anwalt, jeden zu erklären. Wenn etwas mehrdeutig erscheint, fordern Sie eine Dokumentation oder eine Fortsetzung der Suche an.

Lesen Sie den vorläufigen Titelbericht

Der vorläufige Bericht hat in der Regel drei Zeitpläne:

Zeitplan A – Zeigt den vorgeschlagenen Versicherungsbetrag, das effektive Datum der Suche und die rechtliche Beschreibung der Immobilie an.
Zeitplan B – Abschnitt 1 – Listen Standardausnahmen auf (z. B. noch nicht fällige Steuern, Rechte von im Besitz befindlichen Parteien, Umfrageangelegenheiten), die in der endgültigen Richtlinie erscheinen, sofern nicht darauf verzichtet wird.
Zeitplan B – Abschnitt 2 – Listen spezifische Belastungen auf, die während der Suche gefunden wurden, wie Hypotheken, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und CC&Rs. Diese müssen gelöscht oder akzeptiert werden.

Wenn Sie eine „unveröffentlichte Hypothek aus einem Darlehen sehen, von dem der Verkäufer sagt, dass er es vor Jahren bezahlt hat, ist dies ein häufiger Defekt, der eine aufgezeichnete Freigabe erfordert.

Behebung von Belastungen: Strategien und Zeitpläne

Sobald Belastungen identifiziert sind, besteht das Ziel darin, sie vor dem Abschlussdatum zu löschen.

Zahlen Sie monetäre Pfandrechte bei Closing – Der Verkäufer kann Verkaufserlöse verwenden, um Hypotheken, Steuerpfandrechte, Urteilspfandrechte und HOA-Pfandrechte zu tilgen. Der Closing Agent wird Geld auszahlen und eine aufgezeichnete Zufriedenheit oder Freigabe erhalten. Dies ist der häufigste Ansatz. Stellen Sie sicher, dass die Auszahlungsnachfrage einen Zinsbetrag pro Tag beinhaltet, um Engpässe zu vermeiden.
Bekommen Pfandrecht Releases – Für Mechaniker Pfandrecht, muss der Verkäufer eine unterzeichnete Freigabe von dem Auftragnehmer oder Subunternehmer zur Verfügung stellen. Wenn die Arbeit bezahlt wurde, bestätigt die Freigabe keine weiteren Ansprüche existiert. Immer für bedingungslose Pfandrecht Verzicht auf alle Parteien, die auf dem Grundstück vor kurzem gearbeitet. Einige Staaten verlangen, dass die Freigabe beglaubigt werden.
Verhandeln Sie die Erleichterung oder CC&R-Modifikationen – Wenn eine Erleichterung Ihren beabsichtigten Gebrauch einschränkt (z. B. möchten Sie einen Zaun bauen, aber eine Erleichterung verhindert dies), müssen Sie möglicherweise den Erleichterungshalter, um eine Änderung oder Kündigung zu unterzeichnen. Für CC&R-Verstöße kann die HOA eine Verzichtserklärung ausstellen oder der Verkäufer kann die Verletzung heilen. Dies kann einige Zeit dauern, also beginnen Sie früh.
Post eine Anleihe oder Escrow Holdback – Wenn ein Pfandrecht nicht sofort bezahlt werden kann (z. B. ein Steuerpfandrecht in Berufung), kann die Titelgesellschaft eine Anleihe akzeptieren, um den Versicherer zu entschädigen. Alternativ kann ein Teil des Verkaufserlöses in Escrow gehalten werden, bis das Pfandrecht gelöst ist. Der Käufer sollte nur zustimmen, wenn der Betrag angemessen ist und der Auflösungszeitpunkt klar ist.
Ruhe Titelaktion – Wenn die Kette des Titels gebrochen ist oder es einen umstrittenen Eigentumsanspruch gibt, muss der Verkäufer (oder Käufer) eine Klage einreichen, um den Titel zu “ruhigen” und einen klaren Besitz zu etablieren. Dies kann Wochen oder Monate dauern und ist normalerweise der letzte Ausweg. Die Kosten können erheblich sein, so dass sie oft zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden oder als Verhandlungspunkt verwendet werden.
Verkäuferheilung vor dem Abschluss – Der Verkäufer kann Probleme selbst lösen, wie z.B. die Auszahlung eines persönlichen Urteils oder die Erlangung eines Scheidungsurteils, das das Eigentum klärt. Die Titelfirma benötigt einen Nachweis der Zufriedenheit. Ermutigen Sie den Verkäufer, die Dokumentation im Voraus vorzulegen.
Titelfirma-Vermerk – Für bestimmte kleinere Belastungen (z. B. eine alte Hypothek, die bezahlt, aber nie freigegeben wurde), kann die Titelgesellschaft eine Vermerke für die Politik ausgeben, die den Defekt versichert, ohne eine formelle Freigabe zu erfordern, wenn sie mit dem Risiko zufrieden sind.

Wenn Sie sich für die Finanzierung entscheiden, können Sie sich nicht an die Lösung halten, die Sie benötigen, um die beste Strategie zu finden.

Titelversicherung: Ihr Sicherheitsnetz gegen versteckte Defekte

Selbst bei der gründlichsten Titelsuche können Gegenstände fehlen, die nicht erfasst werden oder nach dem Schließen erscheinen. Titelversicherung schützt Sie und Ihren Kreditgeber vor finanziellen Verlusten durch solche Mängel. Es gibt zwei Hauptrichtlinien:

Die Titelversicherung des Kreditgebers – Erforderlich von praktisch allen Hypothekengebern. Sie deckt die Investition des Kreditgebers bis zum Kreditbetrag ab. Sie schützt nicht Ihr Eigenkapital.
Eigentumsversicherung – Optional, aber dringend empfohlen. Sie schützt Ihren vollen Kaufpreis und Ihr Eigenkapital, deckt Anwaltskosten, Abrechnungskosten und Verluste ab, wenn eine gedeckte Titelemission entsteht. Die einmalige Prämie wird beim Abschluss gezahlt und dauert so lange, wie Sie oder Ihre Erben die Immobilie besitzen. Die Kosten sind relativ gering im Vergleich zu der Seelenruhe, die sie bietet.

Zu den behandelten Themen gehören gefälschte Dokumente, nicht genannte Erben, Fehler in öffentlichen Aufzeichnungen, fehlende Gläubiger und bestimmte nicht erfasste Dienstbarkeiten. Ohne Eigentumsversicherung könnten Sie Zehntausende von Dollar an Anwaltskosten zahlen, um Ihr Eigentum zu verteidigen. Die American Land Title Association bietet einen detaillierten Verbraucherführer unter ALTA Title Insurance Resources.

Achten Sie darauf, die Ausschlüsse der Police zu lesen – zum Beispiel decken die meisten Policen keine Verstöße gegen Zonen, Umweltgefahren oder von Ihnen erstellte Mängel ab. Sie können oft zusätzliche Vermerke zur Abdeckung bestimmter Risiken wie Umfrageabdeckung oder Inflationsschutz erwerben. Für die überwiegende Mehrheit der versteckten Belastungen ist eine Titelversicherung der beste Schutz, den man kaufen kann.

Politikausschlüsse verstehen

Standardausschlüsse in einer Eigentümerpolitik umfassen:

Zoning Verordnungen und Landnutzungsbeschränkungen (es sei denn, Sie kaufen eine Zoning Billigung).
Umweltschutzgesetze und Kontamination.
Rechte von Parteien im Besitz, die nicht durch öffentliche Aufzeichnungen angezeigt werden (z. B. ein Mieter mit einem Mietvertrag, den Sie nicht kannten).
Steuern und Veranlagungen noch nicht fällig und zu zahlen.
Übergriffe, die durch eine Umfrage aufgedeckt worden wären (Sie können die Umfrageabdeckung hinzufügen).

Besprechen Sie diese mit Ihrem Titeloffizier, um zu sehen, ob Sie zusätzliche Vermerke benötigen.

Häufige Fallstricke und wie man sie vermeidet

Einige Belastungen sind bekanntlich leicht zu übersehen. Hier sind die wichtigsten Gefahren und wie man sie umgeht:

Unbezahlte Auftragnehmerschulden – Die Pfandrechte der Mechaniker können bis zu 90-180 Tage nach der Arbeit eingereicht werden (abhängig vom staatlichen Recht). Wenn der Verkäufer kürzlich Arbeit geleistet hat, bitten Sie um Pfandrechtsverzicht von allen Auftragnehmern und Subunternehmern. Erwägen Sie, dass der Verkäufer eine vereidigte Erklärung über keine ausstehenden Schulden vorlegen muss. Sie können auch einen bedingten Pfandrechtsverzicht beim Abschluss und einen bedingungslosen Verzicht beantragen, nachdem der Verkäufer bezahlt hat.
Scheidungs- oder Nachlasskomplikationen – Ein ehemaliger Ehepartner kann immer noch ein rechtliches Interesse haben, wenn die Urkunde nach der Scheidung nicht aktualisiert wurde. Ebenso, wenn der Verkäufer die Immobilie geerbt hat, stellen Sie sicher, dass alle Nachlassformalitäten abgeschlossen wurden. Fordern Sie Kopien des Scheidungsurteils oder Nachlassbefehls an. In Gemeinschaftseigentumsstaaten müssen beide Ehepartner möglicherweise unterzeichnen, auch wenn nur einer das Recht hat.
Vergessene oder kleine kommunale Pfandrechte – Pfandrechte für Gehsteigreparaturen, Unkrautbekämpfung oder unbezahlte Versorgungsrechnungen erscheinen möglicherweise nicht in Standardrecherchen. Bestellen Sie eine kommunale Pfandrechtsbescheinigung oder Steuerbescheinigung von der lokalen Steuerbehörde. Einige Städte berechnen dafür, aber es ist eine billige Versicherung.
Gegenseitige Besitzansprüche – Jemand, der dein Land offen und kontinuierlich für eine gesetzliche Periode genutzt hat, kann Eigentumsrechte erwerben. Eine aktuelle Landvermessung kann Übergriffe oder Nutzungen aufdecken, die zu solchen Ansprüchen führen könnten. Wenn sich ein Nachbarzaun auf deiner Seite der Linie befindet, könntest du einen Landstreifen verlieren.
Unaufgezeichnete Dienstbarkeiten – Einige Dienstbarkeiten sind nicht aufgezeichnet, aber noch durchsetzbar. Bitten Sie den Verkäufer, bekannte Dienstbarkeiten offenzulegen und frühere Umfragen zu überprüfen. Wenn Sie planen, zu bauen oder zu zäunen, bestehen Sie auf einer Umfrage. Überprüfen Sie auch auf verschreibungspflichtige Dienstbarkeiten (erstellt durch lange Nutzung ohne Erlaubnis).
Bankruptcy stay – Wenn der Verkäufer Konkurs angemeldet hat, verhindert der automatische Aufenthalt jeden Verkauf ohne gerichtliche Genehmigung. Selbst wenn der Fall abgeschlossen ist, kann die Titelfirma eine Bestätigung oder Anordnung des Konkursgerichts verlangen. Führen Sie immer eine Insolvenzsuche beim Verkäufer durch.
Vollmachtsfragen – Wenn eine Partei, die beim Abschluss unterschreibt, eine Vollmacht verwendet, stellen Sie sicher, dass diese gültig ist, nicht abgelaufen ist, und erteilt speziell die Befugnis zum Verkauf von Immobilien. Einige Titelfirmen weigern sich, Transaktionen mit einer Vollmacht zu versichern, da das Risiko einer Fälschung oder Überdeckung besteht.

Proaktive Schritte wie die Bestellung einer Umfrage, die Anforderung detaillierter Angaben des Verkäufers und die Überprüfung der jüngsten Arbeiten des Auftragnehmers können unangenehme Überraschungen nach dem Abschluss verhindern. Ein guter Immobilienanwalt kann auch nicht aufgezeichnete Risiken durch Interviews mit dem Verkäufer und den Nachbarn identifizieren.

Staatliche Besonderheiten

Die Titelgesetze sind in den Vereinigten Staaten sehr unterschiedlich. Was in einem Staat funktioniert, kann in einem anderen nicht gelten.

Homestead Protections – Staaten wie Texas, Florida und Kansas haben Homestead Gesetze, die einen Teil des Eigenheims vor Gläubigern schützen. Diese Gesetze können die Entscheidungspriorität beeinflussen und können beide Ehegatten dazu verpflichten, die Urkunde zu unterzeichnen, auch wenn ein Ehepartner der alleinige Eigentümer ist. In einigen Staaten muss eine Homestead Erklärung eingereicht werden, um die Befreiung zu beantragen.
Mechanic’s lien deadlines – Das Zeitfenster für die Einreichung eines Pfandrechts reicht von 60 Tagen in einigen Staaten bis 180 Tagen in anderen. Einige Staaten benötigen eine Vorankündigung, um das Pfandrecht zu wahren, während andere dies nicht tun. In Staaten wie Kalifornien ist der Prozess hochtechnisch, und das Fehlen einer Frist kann das Pfandrecht ungültig machen.
Steuerpfandrechtsrücknahmefristen – Nach einem Steuerverkauf hat der ehemalige Eigentümer möglicherweise das Recht, die Immobilie innerhalb eines bestimmten Zeitraums (z. B. in einigen Staaten ein Jahr) zurückzuzahlen.
] Gemeinschaftseigentumsstaaten – In Arizona, Kalifornien, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington und Wisconsin sind Immobilien, die während der Ehe erworben wurden, in der Regel Gemeinschaftseigentum. Beide Ehegatten müssen sich am Verkauf beteiligen, es sei denn, das Eigentum ist getrennt. Eine Titelsuche sollte dies überprüfen. In Wisconsin gilt das Gesetz sowohl für eheliche Vermögenswerte als auch für eingetragene inländische Partnerschaften.
HOA und Eigentumswohnungen – Einige Staaten verlangen eine Bescheinigung über Estoppel oder die Einhaltung der HOA, die bestätigt, dass alle Bewertungen bezahlt werden und keine Verstöße vorliegen. Dies ist in geplanten Gemeinden kritisch. Der Zeitpunkt kann schwierig sein; einige Zertifikate verfallen nach 30 Tagen.
Vertrauen und Nachlass – Wenn der Verkäufer ein Trust ist, muss der Treuhänder die Befugnis zum Verkauf haben. Wenn der Trust widerruflich ist, hat der Konzessionsgeber möglicherweise noch die Kontrolle, aber wenn der Konzessionsgeber verstorben ist, kann der Trust unwiderruflich werden und eine gerichtliche Aufsicht erfordern. Immer eine Kopie der Trust-Zertifizierung erhalten.
Immobiliensteuer-Aufschubprogramme – Einige Staaten (wie Kalifornien und Texas) erlauben Senioren oder Behinderten, die Grundsteuern aufzuschieben. Die aufgeschobenen Steuern können ein Pfandrecht auf das Grundstück werden, das beim Verkauf bezahlt werden muss. Überprüfen Sie diese Programme.

Aufgrund dieser Nuancen ist die Einstellung eines lokalen Immobilienanwalts, der die Titelgesetze Ihres Staates versteht, von unschätzbarem Wert. Die National Association of Realtors stellt staatliche Rechtsmittel bei NAR Legal Resources zur Verfügung.

Schritt-für-Schritt Vorab-Verifizierung Checkliste

Folgen Sie dieser Checkliste, um systematisch sicherzustellen, dass Ihr Titel sauber ist:

Bestellen Sie eine Titelsuche bei einer seriösen Titelfirma oder einem Anwalt mindestens zwei Wochen vor dem Schließen.
Lesen Sie den vorläufigen Titelbericht sorgfältig durch, insbesondere die Ausnahmen von Zeitplan B. Stellen Sie Fragen zu allen Artikeln, die Sie nicht verstehen. Fordern Sie Kopien der zugrunde liegenden Dokumente an (Behebungen, CC & Rs usw.).
Fordern Sie eine Kopie der CC & Rs an, wenn die Immobilie Teil einer HOA oder einer geplanten Entwicklung ist. Lesen Sie sie für Einschränkungen bei Mieten, Haustieren, Parkplätzen und architektonischen Änderungen.
Bestellen Sie eine aktuelle Landerhebung (falls empfohlen oder vom Kreditgeber verlangt), um Übergriffe und nicht aufgezeichnete Dienstbarkeiten zu identifizieren. ALTA / NSPS-Umfragen sind die gründlichsten.
Bitten Sie den Verkäufer, schriftliche Angaben zu bekannten Belastungen, Streitigkeiten und Nutzungsrechten zu machen. auch nach Arbeiten in den letzten drei Jahren fragen.
Arbeiten Sie mit Ihrem Agenten und Anwalt zusammen, um festzustellen, welche Belastungen gelöscht werden müssen, welche akzeptiert werden können und welche in der Verantwortung des Verkäufers liegen.
Erhalten Sie Auszahlungserklärungen von allen Kreditgebern, Steuerbehörden und anderen Pfandrechteninhabern.
Sichern Sie sich Pfandrechte oder Zufriedenheitsaufzeichnungen und bestätigen Sie, dass sie vor oder beim Abschluss aufgezeichnet werden.
Stellen Sie sicher, dass die Escrow-Anweisungen spezifische Schritte zum Löschen jeder Belastung enthalten und Fristen für die Bereitstellung von Freigaben enthalten.
Kaufen Sie eine Eigentumsversicherung des Eigentümers (es sei denn, Sie verzichten schriftlich - nicht empfohlen).
Nehmen Sie an der Schließung mit Ihrem Anwalt oder Agenten teil, um zu bestätigen, dass alle Belastungen gelöst wurden, und die Titelverpflichtung wird die Richtlinie mit den zuvor aufgeführten Ausnahmen herausgeben.
Nach dem Schließen bewahren Sie eine Kopie der endgültigen Titelrichtlinie, der aufgezeichneten Urkunde und aller damit verbundenen Dokumente auf. bewahren Sie sie an einem sicheren Ort oder mit Ihren Nachlassplanungspapieren auf.

Was zu tun ist, wenn eine Belastung nach dem Schließen auftaucht

Trotz der Sorgfaltspflicht kann eine unentdeckte Belastung auftreten, nachdem Sie die Eigentümerschaft übernommen haben.

Verteidigung gegen Rechtsansprüche im Zusammenhang mit dem Titelfehler, einschließlich Anwaltskosten und Gerichtskosten.
Zahlung für gültige Ansprüche, die den Wert der Immobilie reduzieren, bis zum Policenbetrag (normalerweise den Kaufpreis).
Kosten für die Beseitigung des Titelfehlers, wie z. B. die Auszahlung eines alten Pfandrechts oder die Aufzeichnung einer Veröffentlichung.

Wenn Sie keine Versicherung haben, müssen Sie einen Anwalt beauftragen, möglicherweise die Belastung abbezahlen und möglicherweise den Verkäufer oder die Titelfirma wegen Fahrlässigkeit verklagen. Nachzuweisen, dass Fahrlässigkeit schwierig und teuer ist, weil Sie zeigen müssen, dass die Titelfirma keine Aufzeichnung gefunden haben muss, die hätte gefunden werden sollen. Prävention durch eine gründliche Suche und Versicherung ist weitaus zuverlässiger. Das Consumer Financial Protection Bureau bietet eine hilfreiche Checkliste an CFPB Title Checkliste.

Auch bei einer Versicherung gibt es Schritte, die Sie sofort unternehmen sollten, wenn ein Titelproblem auftritt:

Benachrichtigen Sie Ihre Titelversicherung schriftlich, sobald Sie den Mangel bemerken.
Ignorieren Sie Briefe oder Klagen nicht, leiten Sie sie umgehend an die Versicherungsgesellschaft weiter.
Kooperieren Sie mit dem Rechtsteam des Versicherers; Sie werden die Verteidigung übernehmen, wenn der Anspruch abgedeckt ist.
Bewahren Sie alle Dokumentationen im Zusammenhang mit dem Defekt und dem Lösungsversuch auf.

Arbeiten mit Profis: Schlüsselrollen

Titel zu löschen erfordert Teamarbeit. So hilft jeder Profi:

Real Estate Agent – Kann bei der Verhandlung helfen, wer für die Klärung von Belastungen bezahlt, und kann Titelfirmen und Anwälte empfehlen.
Titelfirma oder Titeloffizier – Führt die Suche durch, gibt den vorläufigen Bericht heraus und koordiniert Auszahlungsforderungen und Pfandrechtsfreigaben.
Real Estate Attorney – Rezensiert den Titelbericht, berät zu staatlichen Rechtsfragen, entwirft Dokumente für Veröffentlichungen oder stille Titelklagen und vertritt Sie bei Bedarf vor Gericht.
]Surveyor – Identifiziert physische Übergriffe und Grenzprobleme, die möglicherweise nicht im Titelbericht erscheinen. Eine ALTA-Umfrage ist der Goldstandard für kommerzielle Transaktionen, aber eine Grenzumfrage kann für Wohnzwecke ausreichen.
Lender – Erfordert die Titelsuche und die Richtlinien des Kreditgebers. Sie erfordern auch, dass bestimmte Bedingungen vor der Finanzierung erfüllt werden, wie zum Beispiel die Beseitigung aller vorherigen Hypotheken.

Eine gute Kommunikation zwischen diesen Parteien ist wichtig. Teilen Sie den vorläufigen Bericht sofort mit Ihrem Anwalt und Agenten. Richten Sie eine Telefonkonferenz ein, wenn Probleme auftreten.

Letzte Gedanken

Die Sicherstellung, dass Ihr Eigentumstitel frei von Belastungen ist, ist ein entscheidender Schritt, der nicht überstürzt werden kann. Indem Sie die Arten von Belastungen verstehen, eng mit Fachleuten zusammenarbeiten, den vorläufigen Titelbericht eingehend prüfen und die Titelversicherung abschließen, schützen Sie Ihre Investition und gewinnen Sicherheit. Ein sauberer Titel bedeutet, dass Sie das Eigentum ohne rechtliche Hürden verwenden, verkaufen oder weitergeben können. Nehmen Sie sich die Zeit, um es richtig zu machen - es ist einer der wichtigsten Schutzmaßnahmen, die Sie kaufen können.