Verständnis der Abschlusskosten und ihre Auswirkungen auf Ihren Hauskauf

Abschlusskosten sind die Gebühren und Kosten, die erforderlich sind, um eine Hypothek abzuschließen und Eigentum zu übertragen. Sie reichen normalerweise von 2% bis 6% des Kaufpreises, was bedeutet, dass Sie bei einem 400.000-Dollar-Haus mit Abschlusskosten konfrontiert sind. Viele Erstkäufer behandeln diese Kosten als feste Rechnung, aber fast jede Gebühr ist verhandelbar. Die Beherrschung der Abschlusskosten ist eine der effektivsten Möglichkeiten, um Bargeld für Ihren Umzug, Renovierungen oder Notfallfonds freizugeben. Dieser erweiterte Leitfaden deckt jedes Detail ab, das Sie benötigen, um die Abschlusskostenverhandlungen mit Zuversicht anzugehen, von der Identifizierung jedes Einzelpostens über die Verwendung von Kreditgeberwettbewerb und Verkäuferkonzessionen zu Ihrem Vorteil.

Was sind Abschlusskosten? Eine detaillierte Aufschlüsselung

Die Kosten für den Abschluss umfassen Gebühren von Kreditgebern, Drittanbietern und staatlichen Stellen. Das Verständnis jeder Kategorie hilft Ihnen zu erkennen, welche Gebühren handelbar und welche fest sind.

  • Lendergebühren: Originationsgebühr (oft 0,5-1 % des Kreditbetrags), Anmeldegebühr, Zeichnungsgebühr, Bearbeitungsgebühr und Rabattpunkte, wenn Sie Ihren Zinssatz kaufen.
  • Titel- und Treuhandgebühren: Titelsuche, Titelversicherung (die Politik des Kreditgebers ist erforderlich; die Politik des Eigentümers ist optional, aber empfohlen), Treuhand- oder Abrechnungsgebühr und manchmal eine Kuriergebühr für die Dokumentenlieferung.
  • Beurteilungs- und Inspektionsgebühren: Hausbewertung (verordnet durch den Kreditgeber), allgemeine Immobilieninspektion, Schädlingsinspektion, Radontest und alle Spezialinspektionen wie Dach, Fundament oder Kanalisationsumfang.
  • Prepaid-Ausgaben: Prorated Grundsteuern, erste Jahr Hausbesitzer Versicherungsprämie, Prepaid-Zinsen pro Tag vom Abschlussdatum bis zum Monatsende, und Mittel in ein Treuhandkonto für zukünftige Steuer- und Versicherungszahlungen eingezahlt.
  • Regierungsaufzeichnungs- und -überweisungsgebühren : Lokale Aufzeichnungsgebühren, staatliche und bezirkliche Transfersteuern, Notargebühren und manchmal eine kommunale Pfandrechtssuche.
  • Andere potenzielle Kosten: Hochwasserzonenzertifizierung, HOA-Überweisungsgebühr, Kreditauskunftsgebühr (normalerweise unter 50 $) und gegebenenfalls Hypothekenmaklergebühren.

Ihre spezifische Mischung hängt von Ihrem Kreditgeber, Kreditprodukt (konventionell, FHA, VA, USDA), Immobilienstandort und Kaufpreis ab. Fordern Sie von jedem Kreditgeber eine detaillierte Darlehensschätzung an, um zu sehen, wie jede Gebühr aufgeführt ist.

Wie viel sind Abschlusskosten? Durchschnittliche Bereiche und Variationen

Laut Bankrate’s 2024 Daten betragen die nationalen durchschnittlichen Abschlusskosten für ein Einfamilienhaus ungefähr $ 6.000 bis $ 7.000 pro 200.000 geliehenen $. Allerdings können die Unterschiede auf staatlicher Ebene dramatisch sein. Zum Beispiel haben New York und Pennsylvania hohe Transfersteuern, die die Gesamtkosten auf 4% oder mehr des Kaufpreises drücken, während Colorado und Missouri typischerweise unter 2,5% fallen. Die Darlehensart ist auch wichtig: FHA-Darlehen beinhalten eine Vorab-Hypothekenversicherungsprämie (UFMIP) von 1,75% des Darlehensbetrags, VA-Darlehen begrenzen die Entstehungsgebühren auf 1% und verbieten bestimmte Junk-Gebühren und herkömmliche Kredite bieten mehr Flexibilität für Kreditgeberkredite. Wenn Sie Ihre lokalen Durchschnittswerte kennen, erhalten Sie eine Basis für Benchmark-Angebote von verschiedenen Kreditgebern.

Warum Verhandlungen Abschlusskosten wichtig sind

Selbst eine bescheidene Reduzierung von 2.000 bis 4.000 US-Dollar kann Umzugswagenvermietungen, neue Möbel oder eine Hausgarantie abdecken. Die Reduzierung der Abschlusskosten senkt auch das Geld, das Sie zum Abschluss bringen müssen, was besonders wertvoll ist, wenn Sie Ihre Ersparnisse für eine Anzahlung strecken. In wettbewerbsintensiven Märkten können Verkäuferkredite für Abschlusskosten Ihr Angebot auszeichnen, ohne den Kaufpreis zu erhöhen. Darüber hinaus können Verhandlungen jetzt Ihre langfristige Erschwinglichkeit verbessern - niedrigere Vorabkosten bedeuten weniger Schuldenstress im ersten Jahr des Eigenheimbesitzes.

Bewährte Strategien für die Verhandlung von Abschlusskosten

1. Shop mehrere Kreditgeber und Vergleichen Darlehen Schätzungen

Das mächtigste Verhandlungsinstrument ist ein konkurrierendes Angebot. Erhalten Sie mindestens drei Darlehensschätzungen von verschiedenen Kreditgebern (Banken, Kreditgenossenschaften, Hypothekenmakler) innerhalb eines kurzen Zeitfensters - die CFPB empfiehlt, sich innerhalb von 45 Tagen zu bewerben, um die Auswirkungen mehrerer Anfragen auf die Kreditwürdigkeit zu minimieren. Das standardisierte Loan Estimate-Formular macht es einfach, Abschnitt A (Herkunftsgebühren) und Abschnitt B (Dienstleistungen, für die Sie einkaufen können) zu vergleichen. Verwenden Sie die beste Schätzung als Hebelwirkung: Fragen Sie Ihren bevorzugten Kreditgeber, ob er die anderen Kurse für Entstehungsgebühren, Anmeldegebühren oder Zeichnungskosten abgleichen oder schlagen kann. Viele Kreditgeber werden ihre Gebühren senken, um Ihr Geschäft zu gewinnen, besonders wenn Sie ihnen die niedrigere Gebühr eines bestimmten Konkurrenten zeigen.

2. Fragen Sie den Verkäufer nach einem Abschlusskostenguthaben

Verkäuferkonzessionen sind ein gängiger Weg, um die Abschlusskosten zu senken. Sie verhandeln, dass der Verkäufer einen festgelegten Dollarbetrag oder Prozentsatz des Kaufpreises für Ihre Abschlusskosten zahlt. Zulässige Limits hängen von Ihrer Kreditart ab: FHA-Darlehen erlauben bis zu 6% des Kaufpreises, herkömmliche Kredite erlauben 3% bis 9% (abhängig von der Anzahlung), VA-Darlehen erlauben bis zu 4% und USDA-Darlehen bis zu 6%. Fügen Sie die Anfrage in Ihr ursprüngliches Angebot ein, insbesondere wenn Sie in der Nähe des Listenpreises anbieten. Dies funktioniert am besten auf einem Käufermarkt oder für Häuser, die schon eine Weile auf dem Markt sind. Ihr Immobilienmakler kann Ihnen sagen, wie viel Sie verlangen sollten basierend auf lokalen Normen und der Motivation des Verkäufers.

3. Verhandeln Sie direkt mit Ihrem Kreditgeber

Die Kreditvergabegebühren sind oft die flexibelsten Posten. Beginnen Sie damit, Ihren Kreditbetreuer zu bitten, die Abschreibungsgebühr zu reduzieren oder auf sie zu verzichten. Wenn die angegebene Gebühr 1% beträgt, schlagen Sie 0,5% oder eine Pauschale von 1.000 $ vor. Auch die Bearbeitungs-, Zeichnungs- und Antragsgebühren in Frage zu stellen - einige Kreditgeber werden sie vollständig entfernen, wenn Sie höflich drücken. Ein anderer Ansatz ist, einen "Kredit des Kreditgebers" zu akzeptieren, bei dem der Kreditgeber einige Abschlusskosten im Austausch für einen höheren Zinssatz übernimmt. Dies ist vorteilhaft, wenn Sie planen, das Haus für einen kurzen Zeitraum zu behalten oder wenn Sie beim Abschluss Bargeld minimieren möchten. Fragen Sie immer: "Gibt es Gebühren, die Sie reduzieren oder entfernen können, wenn ich meine Rate heute sperre?" Sogar eine $ 500 Reduzierung lohnt sich.

4. Shop für Dienste von Drittanbietern

Sie haben das Recht, Ihre eigene Titelfirma, Ihren Treuhandagenten und Ihren Inspektor auszuwählen. Kreditgeber müssen eine Liste zugelassener Anbieter bereitstellen, aber Sie können einen unabhängig auswählen, solange sie die Anforderungen des Kreditgebers erfüllen. Vergleichen Sie die Angebote von zwei oder drei Titelfirmen; Titelversicherungsprämien variieren erheblich zwischen den Staaten und sogar zwischen den Anbietern in derselben Stadt. Der Unterschied kann 300 bis 700 US-Dollar betragen. Fragen Sie Ihren Immobilienmakler für Hausinspektionen nach Empfehlungen an lizenzierte Inspektoren, die oft weniger als große nationale Unternehmen verlangen. Der Leitfaden von CFPB betont, dass Kreditgeber Sie nicht zwingen können, einen bestimmten Anbieter für Dienstleistungen zu verwenden, die sie nicht selbst erbringen (wie Titel oder Inspektionen).

5. Zeit Ihre Schließung, um Prepaids zu minimieren

Vorausbezahlte Zinsen decken die Zinsen von Ihrem Abschlussdatum bis zum letzten Tag des Monats. Wenn Sie am 30. schließen, zahlen Sie nur einen Tag im Voraus. Am 2. schließen Sie fast 30 Tage Zinsen im Voraus aus - möglicherweise Hunderte von Dollar mehr. In ähnlicher Weise verschieben sich die Vermögenssteuerproportionen je nach Datum. Planen Sie, in der letzten Woche des Monats zu schließen, um vorausbezahlte Zinsen zu minimieren. Fragen Sie Ihren Kreditgeber nach einer Schätzung der Zinsen pro Tag, damit Sie die genauen Einsparungen berechnen können. Diese Taktik reduziert nicht die Gesamtgebühren über die Laufzeit des Darlehens, aber es senkt das Geld, das Sie zum Abschluss benötigen, was eine Lebensader für bargeldbeschränkte Käufer sein kann.

6. Verbessern Sie Ihre Kredit-Score vor der Anwendung

Kreditgeber verwenden gestaffelte Preise basierend auf Kredit-Scores. Eine Punktzahl von 760 oder höher qualifiziert Sie oft für die besten Zinssätze und niedrigere Originationsgebühren. Diejenigen mit Werten zwischen 700 und 739 können höhere Gebühren sehen. Bevor Sie mit der Hausjagd beginnen, ziehen Sie Ihre Kreditberichte von AnnualCreditReport.com und bestreiten Sie Fehler. Zahlen Sie Kreditkartenguthaben auf unter 30% Auslastung und vermeiden Sie die Eröffnung neuer Konten oder die Übernahme neuer Schulden. Selbst eine Erhöhung um 20-30 Punkte kann Sie in eine niedrigere Gebührenstufe bringen. Zum Beispiel könnte ein Kreditgeber eine 1%ige Originationsgebühr für Werte unter 740, aber nur 0,5% für Werte über 780. Das sind $ 2.000 gespart auf einem $ 400.000 Darlehen.

7. Fragen Sie nach Lender-Specific Verzicht oder Rabatte

Einige Kreditgeber bieten Programme an, die die Abschlusskosten für Erstkäufer, Veteranen, Lehrer oder Gesundheitspersonal senken. Fragen Sie Ihren Kreditbetreuer, ob sie spezielle Werbeaktionen oder Anreize haben. Kreditgenossenschaften und Gemeindebanken haben oft niedrigere Gebührenstrukturen als große nationale Kreditgeber. Zusätzlich, wenn Sie bereits eine Beziehung zu einer Bank haben (Überprüfung oder Sparkonto), fragen Sie, ob Treuerabatte gelten. Einige Kreditgeber verzichten auf die Antrags- oder Bearbeitungsgebühr für bestehende Kunden.

Verständnis der Kreditschätzung und Abschluss Offenlegung

Die Kreditschätzung (LE) wird innerhalb von drei Werktagen nach Ihrer Bewerbung zur Verfügung gestellt und umreißt die geschätzten Kosten. Die Abschlusserklärung (CD) wird mindestens drei Werktage vor dem Abschluss geliefert und zeigt die endgültigen Zahlen an. Vergleichen Sie die CD mit der LE-Zeile. Bestimmte Gebühren haben strenge Toleranzgrenzen: Die Abgangsgebühren können nicht erhöht werden, wenn Sie keine Änderung beantragen; Dienstleistungen, für die Sie nicht einkaufen können (wie die Bewertung) können sich auf bis zu 10% erhöhen; Dienstleistungen, für die Sie einkaufen können, haben keine Begrenzung, wenn Sie einen anderen Anbieter auswählen. Wenn Sie eine unerwartete Gebühr auf der CD sehen, fragen Sie Ihren Kreditgeber um eine schriftliche Erklärung. Verwenden Sie die interaktiven Beispieldokumente des CFPB, um sich mit jedem Feld vertraut zu machen. Abweichungen müssen behoben werden, bevor Sie unterschreiben.

Häufige Fehler, die bei der Verhandlung von Abschlusskosten zu vermeiden sind

  • Warten bis zur letzten Minute: Die meisten Verhandlungen müssen stattfinden, bevor Sie Ihre Rate sperren. Sobald die CD ausgegeben wird, sind Änderungen schwierig. Beginnen Sie Gespräche frühzeitig.
  • Fokussierung nur auf den Zinssatz: Ein niedriger Zinssatz mit hohen Gebühren kann schlechter sein als ein etwas höherer Zinssatz mit niedrigeren Gebühren.
  • Angenommen, Verkäuferkonzessionen sind unmöglich: Selbst in heißen Märkten kann ein Verkäufer einen Kredit anbieten, wenn er hilft, den Deal abzuschließen, insbesondere wenn Ihr Angebot auf andere Weise stark ist (schneller Abschluss, Verzicht auf Eventualitäten).
  • Die CD nicht sorgfältig durchsehen: Eine übersehene Gebühr kann Hunderte kosten.
  • Ignorieren der Kosten für Rabattpunkte: Der Kauf Ihres Preises kann die Abschlusskosten erhöhen; Berechnen Sie die Break-even-Periode, um zu sehen, ob dies für Ihren Zeithorizont sinnvoll ist.

Alternativen, wenn Verhandlungen scheitern

Wenn Sie die Abschlusskosten durch Verhandlungen nicht genug reduzieren können, sollten Sie eine Hypothek ohne Abschlusskosten in Betracht ziehen. Der Kreditgeber deckt Ihre Abschlusskosten im Austausch für einen höheren Zinssatz (normalerweise 0,25% bis 0,50% höher). Dies ist ideal, wenn Sie planen, innerhalb von fünf Jahren umzuziehen oder zu refinanzieren, da die höhere monatliche Zahlung nicht das übersteigt, was Sie in dieser Zeit an Vorabgebühren gezahlt hätten. Eine andere Option: Fragen Sie Ihren Immobilienmakler, ob er bereit ist, seine Provision zu reduzieren, um Ihre Abschlusskosten auszugleichen. Obwohl nicht allgemein akzeptiert, können einige Agenten dies tun, um einen Deal zu sparen, besonders wenn Sie ein wiederholter Kunde sind. Sie können auch eine kleinere ernsthafte Einzahlung beantragen, um Bargeld freizugeben.

Alles zusammensetzen: Ein Schritt-für-Schritt-Ansatz

  1. Holen Sie sich vorab genehmigt mit drei Kreditgebern und fordern Sie Darlehen Schätzungen innerhalb der gleichen Woche, um den Vergleich zu vereinfachen.
  2. Heben Sie die höchsten Gebühren in Abschnitt A und Abschnitt B jeder Schätzung hervor.
  3. Bitten Sie jeden Kreditgeber, die Originationsgebühr, die Bearbeitungsgebühr und die Zeichnungsgebühr zu reduzieren oder auf sie zu verzichten.
  4. Unabhängig einkaufen für Titelversicherung und Treuhanddienste; senden Sie das niedrigste Angebot an Ihren Kreditgeber zur Genehmigung.
  5. Arbeiten Sie mit Ihrem Immobilienmakler zusammen, um eine Verkäuferkonzession von 3-6 % des Kaufpreises in Ihr Angebot aufzunehmen.
  6. Planen Sie Ihren Abschluss für die letzte Woche des Monats, um die Vorauszahlungszinsen zu senken.
  7. Überprüfen Sie die Abschlusserklärung drei Tage vor der Unterzeichnung; markieren Sie jede Gebühr erhöht sich aus der Darlehensschätzung.
  8. Wenn die Kosten immer noch zu hoch sind, besprechen Sie einen Kreditgeber Kredit oder eine No-Closing-Cost-Option mit Ihrem Kredit-Offizier.

Schlussfolgerung

Abschlusskosten zu verhandeln ist einer der wenigen Aspekte des Hauskaufs, bei dem ein wenig Vorbereitung konkrete Einsparungen bringen kann. Indem Sie jede Gebühr verstehen, mehrere Kreditschätzungen nutzen, Verkäuferkonzessionen anfordern und Ihren Abschluss strategisch planen, können Sie Ihre Auslagen um Tausende von Dollar reduzieren. Haben Sie keine Angst, Fragen zu stellen und Gebühren zurückzudrängen, die willkürlich erscheinen. Verwenden Sie Ressourcen wie die CFPB’s Homebuying Guides, Freddie Mac’s Abschlusskosten-Checkliste und NerdWallet’s Analyse, um sich weiter zu informieren. Mit dem richtigen Ansatz können Sie die Abschlusskosten von einem entmutigenden Aufwand in einen Bereich mit erheblichen Einsparungen verwandeln.