Bankrott und seine langfristigen Hypothekenfolgen verstehen

Die Insolvenz ist eine der schwerwiegendsten finanziellen Entscheidungen, die eine Person treffen kann. Sie erleichtert die Schuldenlast, hat aber auch Konsequenzen, die die Kreditaufnahme für die kommenden Jahre beeinflussen können. Eine der dringendsten Sorgen für viele Filer ist, ob sie jemals wieder ein Haus kaufen können. Die kurze Antwort ist ja, aber der Weg zum Eigenheim nach dem Konkurs erfordert Geduld, Disziplin und ein klares Verständnis davon, wie Kreditgeber Ihre finanzielle Vergangenheit sehen.

Dieser Artikel erklärt genau, wie Konkurs Ihre Fähigkeit, eine Hypothek zu erhalten, beeinflusst, einschließlich spezifischer Wartezeiten, Kredit-Score-Auswirkungen und umsetzbare Schritte, die Sie ergreifen können, um Ihr Finanzprofil wieder aufzubauen. ob Sie erwägen, die Einreichung oder sind bereits in der Erholungsphase, zu wissen, was zu erwarten ist, wird Ihnen helfen, effektiv zu planen.

Wie Konkurs Ihre Kredit-Score schädigt

Je nach Punktzahl vor der Einreichung kann der Rückgang von 100 bis 200 Punkten oder mehr betragen, weil der Konkurs Auskunfteien anzeigt, dass Sie Ihre Schuldenverpflichtungen nicht erfüllen konnten, was einer der negativsten Einträge in einer Kreditauskunft ist.

Die Art des Konkurses, den Sie einreichen, beeinflusst auch, wie lange die negativen Informationen in Ihrem Bericht verbleiben:

  • Kapitel 7 Konkurs – Bleibt auf Ihrer Kreditauskunft für 10 Jahre ab dem Anmeldedatum.
  • Kapitel 13 Konkurs – Verbleibt für 7 Jahre ab dem Anmeldedatum (einige Gläubiger können es für 10 Jahre melden, aber das Fair Credit Reporting Act begrenzt es im Allgemeinen auf 7 Jahre für Kapitel 13).

Selbst nach der Insolvenz können die negativen Noten Ihre Kreditwürdigkeit für viele Jahre niedrig halten, wenn Sie keine absichtlichen Schritte zum Wiederaufbau unternehmen, aber die Auswirkungen werden im Laufe der Zeit geringer, wenn Sie pünktliche Zahlungen und positive Kredithistorie hinzufügen.

Kreditauslastung nach Insolvenz

Ein weiterer Faktor, den die Kreditgeber bewerten, ist Ihre Kreditauslastung. Nach dem Konkurs werden die meisten Ihrer alten Konten geschlossen oder entladen, so dass Ihr verfügbarer Kredit auf nahe Null sinken kann. Das bedeutet, dass jeder neue Kredit, den Sie erhalten - sogar eine kleine Speicherkarte - Ihre Auslastung schnell beeinflussen kann.

Hypothekeneignung und Wartezeiten nach Konkursart

Die Kreditgeber sind verständlicherweise vorsichtig, wenn es darum geht, jemandem mit einem Konkurs große Kredite zu gewähren. Um das Risiko zu mindern, erzwingen die meisten Hypothekenprogramme obligatorische Wartezeiten, bevor Sie sich für ein neues Wohnungsbaudarlehen qualifizieren können. Diese Wartezeiten werden ab dem Entlassungsdatum (oder Entlassungsdatum für Kapitel 13) gemessen und variieren je nach Darlehensart.

Loan Type Chapter 7 Bankruptcy Chapter 13 Bankruptcy
Conventional (Fannie Mae / Freddie Mac) 4 years 2 years (with court approval) or 4 years (without)
FHA Loans 2 years 1 year (with repayment plan completed) or 2 years (discharged)
VA Loans 2 years 1 year (must show satisfactory credit after discharge)
USDA Loans 3 years 1 year (must be discharged and show stable income)

Wichtige Ausnahmen und Details

Kapitel 13 Wartezeiten unterscheiden sich, weil der Kreditnehmer einen Teil seiner Schulden unter einem gerichtlich angeordneten Plan zurückzahlt.

Ausweichende Umstände – wie Verlust von Arbeitsplätzen, medizinische Notfälle oder Scheidung – können manchmal Wartezeiten für herkömmliche Kredite verkürzen. Allerdings müssen Sie diese Umstände gründlich dokumentieren, und nicht alle Kreditgeber werden sie akzeptieren. Die Freddie Mac-Richtlinien erlauben eine Verkürzung auf 2 Jahre für Kapitel 7, wenn der Konkurs durch ein Ereignis verursacht wurde, das außerhalb Ihrer Kontrolle liegt.

Es ist auch wichtig zu beachten, dass die Wartezeit vom Entladedatum an und nicht vom Anmeldedatum ankommt. Ein Konkurs nach Kapitel 7 dauert in der Regel etwa 4 bis 6 Monate von der Einreichung bis zur Entlastung, also faktorisieren Sie dies in Ihre Zeitleiste.

Wiederaufbau Kredit nach Konkurs

Während Wartezeiten einen Mindestzeitrahmen festlegen, sollten Sie nicht einfach warten. Nutzen Sie diese Zeit aktiv, um Ihr Kreditprofil zu verbessern, so dass Sie nach Ablauf der Wartezeit ein starker Kandidat für eine Hypothek sind.

1. Alle Zahlungen pünktlich vornehmen

Nach dem Bankrott sind viele Ihrer früheren Konten weg, so dass jede neue Zahlung wichtig ist. Richten Sie automatische Zahlungen oder Warnungen für alle Rechnungen ein - Miete, Versorgungsunternehmen, Versicherungen und alle neuen Kreditkonten.

2. Sichere Kreditkarten erhalten

Eine gesicherte Kreditkarte erfordert eine Bareinzahlung, die zu Ihrem Kreditlimit wird. Verwenden Sie sie für kleine Einkäufe und zahlen Sie das Guthaben jeden Monat vollständig. Nach 6-12 Monaten verantwortungsbewusster Nutzung werden viele Emittenten Sie auf eine ungesicherte Karte aufrüsten und Ihre Einzahlung zurückgeben.

3. Werden Sie ein autorisierter Benutzer

Wenn ein Familienmitglied oder ein vertrauenswürdiger Freund eine Kreditkarte in gutem Ansehen hat, bitten Sie darum, als autorisierter Benutzer hinzugefügt zu werden. Ihre positive Geschichte kann auf Ihrer Kreditauskunft erscheinen, was Ihre Punktzahl erhöht.

4. Kreditauslastung niedrig halten

Ihre Kreditauslastung (der Kreditbetrag, den Sie verwenden, geteilt durch Ihren gesamten verfügbaren Kredit) sollte unter 30% und idealerweise unter 10% bleiben. Nach dem Konkurs ist Ihr gesamter verfügbarer Kredit wahrscheinlich niedrig, so dass selbst ein kleiner Saldo Ihre Auslastung ankurbeln kann.

5. Diversifizieren Sie Ihren Kredit-Mix

Die Kreditgeber sehen gerne, dass man verschiedene Kreditarten verwalten kann: Ratenkredite (wie Autokredite oder Privatkredite) und revolvierende Kredite (Kreditkarten). Wenn man sich für einen kleinen Ratenkredit qualifizieren kann – vielleicht von einer Kreditgenossenschaft – dann nutzt man ihn, um eine verantwortungsvolle Rückzahlung zu demonstrieren. Aber nehmen Sie keine Schulden nur wegen des Kreditmixes auf.

6. Überwachen Sie Ihre Kreditberichte

Überprüfen Sie regelmäßig Ihre Kreditauskünfte von Equifax, Experian und TransUnion unter AnnualCreditReport.com Bestreiten Sie Fehler, wie z. B. Konten, die im Konkurs entlassen wurden, aber immer noch als aktiv angezeigt werden. Fehler können Ihre Punktzahl nach unten ziehen und Verzögerungen verursachen, wenn Sie eine Hypothek beantragen.

Hypothekenprogramme und ihre einzigartigen Anforderungen

Nach dem Bankrott sind einige Programme nachsichtiger als andere. Die Unterschiede zu verstehen kann Ihnen helfen, das richtige Darlehen für Ihre Situation zu wählen.

FHA-Darlehen

FHA-Darlehen sind von der Federal Housing Administration versichert und sind bei Kreditnehmern mit niedrigeren Kredit-Scores oder früheren finanziellen Schwierigkeiten beliebt. Nach einem Konkurs nach Kapitel 7 beträgt die Wartezeit nur 2 Jahre; nach Kapitel 13 kann es so kurz wie 1 Jahr sein, wenn Sie 12 aufeinanderfolgende pünktliche Planzahlungen geleistet haben. FHA-Darlehen ermöglichen auch eine Anzahlung von nur 3,5% und akzeptieren Kredit-Scores so niedrig wie 580 (manchmal niedriger mit einer größeren Anzahlung).

VA-Darlehen

Veteranen und Militärangehörige im aktiven Dienst können auf VA-Darlehen zugreifen, die keine Anzahlung erfordern und flexible Kreditstandards haben. Die Wartezeit nach dem Konkurs beträgt 2 Jahre für Kapitel 7 und 1 Jahr für Kapitel 13. VA-Kreditgeber konzentrieren sich stark auf Resteinkommen und stabile Beschäftigung, so dass Sie sich bei einem stabilen Einkommen und einem soliden Rückzahlungsplan möglicherweise früher als herkömmliche Kreditnehmer qualifizieren.

Konventionelle Darlehen (Fannie Mae / Freddie Mac)

Herkömmliche Kredite sind nicht staatlich unterstützt und haben daher strengere Anforderungen. Die Standardwartezeit beträgt 4 Jahre nach Kapitel 7 und 2 Jahre nach Kapitel 13 (oder 4 Jahre ohne gerichtliche Genehmigung). Sie benötigen auch eine höhere Kreditwürdigkeit - in der Regel 620 oder höher - und eine Anzahlung von mindestens 5% (oder 3% bei einigen Programmen).

USDA-Darlehen

USDA-Darlehen sind für ländliche und vorstädtische Hauskäufer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen gedacht. Die Wartezeit beträgt 3 Jahre nach Kapitel 7 und 1 Jahr nach Kapitel 13. USDA-Darlehen erfordern keine Anzahlung, haben aber strenge geografische Grenzen.

Strategien, um Ihre Zustimmungsquoten zu erhöhen

Neben dem Wiederaufbau von Krediten gibt es andere Schritte, die Sie unternehmen können, um nach dem Konkurs ein attraktiverer Hypothekenantragsteller zu werden.

Sparen Sie für eine größere Anzahlung

Eine größere Anzahlung reduziert das Risiko des Kreditgebers. Während FHA-Darlehen 3,5% nach unten erlauben, signalisiert 10% oder 20% finanzielle Stabilität und kann Ihnen helfen, sich trotz des Konkurses zu qualifizieren. Es senkt auch Ihre monatliche Zahlung und eliminiert private Hypothekenversicherung (PMI) für herkömmliche Kredite mit 20% nach unten.

Reduzieren Sie Ihre Schulden-Einkommens-Ratio (DTI)

Die Kreditgeber bevorzugen eine DTI-Ratio (monatliche Schuldenzahlungen geteilt durch monatliches Bruttoeinkommen) unter 43% und idealerweise unter 36%. Nach dem Konkurs haben Sie möglicherweise weniger Schulden, aber neue Kreditkarten oder Autokredite können Ihre DTI erhöhen. Bezahlen Sie bestehende Schulden aggressiv. Vermeiden Sie neue große Schulden, wie ein Autokredit, kurz bevor Sie eine Hypothek beantragen.

Stabile Beschäftigung erhalten

Kreditgeber wollen zwei Jahre feste Beschäftigung, vorzugsweise im gleichen Bereich. Wenn Sie nach der Insolvenz den Arbeitsplatz gewechselt haben, stellen Sie sicher, dass Sie ein gleichbleibendes Einkommen dokumentieren können. Selbstständige Kreditnehmer müssen möglicherweise zwei Jahre Steuererklärung vorlegen. Job-Hopping oder Beschäftigungslücken können rote Fahnen aufwerfen.

Holen Sie sich einen Co-Signer

Wenn Ihr Kredit-Score unter dem Minimum des Kreditgebers liegt oder Ihr DTI zu hoch ist, kann ein Mitunterzeichner mit einem starken Kredit helfen. Der Mitunterzeichner stimmt zu, für die Hypothek gleichermaßen verantwortlich zu sein. Nicht alle Kreditnehmer haben Zugang zu einem willigen Mitunterzeichner, aber es kann ein mächtiges Werkzeug sein, um früher genehmigt zu werden.

Arbeiten Sie mit einem Hypothekenmakler zusammen, der sich auf Post-Bankruptcy-Darlehen spezialisiert hat

Nicht alle Hypothekenmakler haben Erfahrung mit Insolvenzen. Suchen Sie Makler, die "bankrottfreundlich" oder "Kreditreparatur" -Hypotheken bewerben. Sie können Sie zu nachsichtigeren Kreditgebern führen und Ihnen helfen, Ihre Dokumentation richtig aufzubereiten. Ein Makler kann auch mehrere Kreditprodukte vergleichen, um die beste Lösung für Ihren Zeitplan und Ihr Budget zu finden.

Alternative Wege zum Wohneigentum

Wenn Sie sich innerhalb der Wartezeiten nicht für eine traditionelle Hypothek qualifizieren können, sollten Sie diese alternativen Routen in Betracht ziehen:

Mietverträge

Mietverträge ermöglichen es Ihnen, ein Haus mit einer Option zum späteren Kauf zu mieten. Ein Teil Ihrer Miete kann in die Zukunft gehen Anzahlung. Diese Vereinbarungen können Ihnen helfen, einen Preis jetzt zu sperren, während Sie Kredit wieder aufbauen. Sie können jedoch riskant sein, wenn der Vertrag nicht klar ist oder wenn Sie in Verzug sind. Immer einen Immobilienanwalt die Bedingungen überprüfen lassen.

Verkäuferfinanzierung

Bei der Verkäuferfinanzierung handelt der Verkäufer als Bank. Sie leisten Zahlungen direkt an den Verkäufer und nicht an einen Kreditgeber. Dies umgeht traditionelle Hypothekenanforderungen, aber die Zinssätze können höher sein, und der Verkäufer kann eine hohe Anzahlung verlangen. Verkäuferfinanzierung ist häufiger bei notleidenden Immobilien oder in langsamen Märkten.

Home Equity Partnerschaft

Einige Unternehmen bieten Aktienbeteiligungen an, bei denen sie einen Teil der Anzahlung im Austausch für einen Teil der zukünftigen Wertsteigerung des Eigenheims leisten. Dies kann Ihren Vorab-Barbedarf senken und es Ihnen ermöglichen, ein Eigenheim früher zu kaufen. Seien Sie vorsichtig mit diesen Vereinbarungen und verstehen Sie die langfristigen finanziellen Auswirkungen.

Die psychologische und finanzielle Realität des Wartens

Zwei bis vier Jahre auf den Kauf eines Hauses zu warten kann entmutigend sein, besonders wenn man nach dem Bankrott wieder Stabilität erlangen will. Nutzen Sie diese Zeit mit Bedacht. Konzentrieren Sie sich auf den Aufbau eines Notfallfonds, die Erhöhung Ihres Einkommens durch Nebenarbeiten oder berufliche Aufstiege und die Verbesserung Ihrer allgemeinen finanziellen Kompetenz. Je stärker Ihre finanzielle Grundlage ist, desto einfacher wird es sein, sich nach Ablauf der Wartezeit für eine Hypothek zu qualifizieren.

Denken Sie daran, dass Bankrott kein permanentes Zeichen der Schande ist. Das amerikanische Finanzsystem ist darauf ausgelegt, einen Neuanfang zu ermöglichen. Viele Menschen haben nach dem Bankrott erfolgreich Häuser gekauft, indem sie sich an einen langfristigen Sanierungsplan gehalten haben. Der Schlüssel ist, die Fehler zu vermeiden, die überhaupt zum Bankrott geführt haben - wie zu viel Schulden aufzunehmen, keinen Notfallfonds zu haben oder über Ihre Verhältnisse zu leben.

Letzte Gedanken

Bankrott wird Ihre Fähigkeit beeinflussen, eine Hypothek zu bekommen, aber es schließt nicht die Tür für immer. Durch das Verständnis der Wartezeiten für verschiedene Darlehensarten, den aktiven Wiederaufbau Ihres Kredits, das Sparen für eine Anzahlung und die Zusammenarbeit mit sachkundigen Kreditgebern können Sie sich innerhalb weniger Jahre für den Eigenheimbesitz positionieren. Der Prozess erfordert Disziplin und Geduld, aber das Ziel, ein Haus zu besitzen, ist immer noch in Reichweite.

Für detailliertere Informationen konsultieren Sie die offizielle Website der FHA für Richtlinien zu Nach-Konkurs-Darlehen und lesen Sie die Ressource des Consumer Financial Protection Bureau zu Konkurs und Kredit Darüber hinaus bietet die HUD-Website Informationen zu Wohnungsberatungsdiensten, die Ihnen helfen können, einen personalisierten Sanierungsplan zu erstellen.