Leasingimmobilien stellen eines der häufigsten, aber oft missverstandenen Immobilieninteressen an Immobilien dar. Im Gegensatz zu Immobilien, die das volle Eigentum an Grundstücken und Strukturen auf unbestimmte Zeit übertragen, gewährt ein Leasingobjekt einem Mieter das Recht, Immobilien für eine definierte Dauer im Rahmen eines Mietvertrags zu besitzen und zu nutzen. Dieses vorübergehende Interesse ist sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeleasing von grundlegender Bedeutung, hat jedoch einzigartige Komplexitäten, die sich direkt auf den Abschlussprozess auswirken, wenn eine Immobilie verkauft, refinanziert oder der Mietvertrag selbst übertragen wird. Das Verständnis der Nuancen von Mietimmobilien ist für Käufer, Verkäufer, Vermieter, Mieter, Kreditgeber und Schließagenten unerlässlich, um eine reibungslose Transaktion zu gewährleisten und kostspielige Streitigkeiten zu vermeiden.

Leasingverhältnisse

Im Kern ist ein Pachtbesitz ein vertragliches Recht, Eigentum einer anderen Partei zu besetzen - dem Vermieter oder Vermieter. Der Mieter oder Mieter hält ein Eigentumsrecht, das durch die Zeit und die im Mietvertrag festgelegten Bedingungen begrenzt ist. Dies unterscheidet sich von einem Eigentumsbesitz, bei dem der Inhaber das Eigentum vollständig besitzt (vorbehaltlich etwaiger Pfandrechte oder Belastungen) und es im Allgemeinen unbegrenzt nutzen kann. Pachtbesitz entsteht in einer Vielzahl von Kontexten: ein Mieter von Wohnungen, ein Einzelhandelsgeschäft in einem Einkaufszentrum, ein Büromieter in einem Hochhaus und sogar ein Hausbesitzer auf gepachtetem Land (wie in Bodenpachtverträgen zu sehen, die in bestimmten Märkten wie Hawaii oder Teilen von Maryland üblich sind).

Rechtlich gesehen wird ein Mietobjekt für bestimmte Zwecke als Immobilien eingestuft (die Zinsen des Mieters können verpfändet, abgetreten oder einem bedeutenden Bereich unterliegen), werden aber in anderer Hinsicht als persönliche Immobilienverträge behandelt. Dieser doppelte Charakter schafft rechtliche und verfahrenstechnische Herausforderungen beim Abschluss. Die Laufzeit eines Mietobjekts kann zwischen einem Monat (oder sogar weniger) und 99 Jahren oder mehr liegen, aber unabhängig von der Länge sind die Zinsen von Natur aus vorübergehend. Am Ende der Laufzeit geht der Besitz an den Vermieter zurück, es sei denn, der Mieter wird erneuert oder der Mieter kauft das Objekt.

Arten von Leasingverhältnissen

Das Common Law erkennt vier Haupttypen von Pachtbesitz an, die jeweils unterschiedliche Merkmale aufweisen, die Rechte, Kündigungs- und Abschlussverfahren betreffen.

Immobilien für Jahre

Es handelt sich um einen Mietvertrag mit einem festen Anfangs- und Enddatum, der automatisch am angegebenen Enddatum endet, ohne dass eine Kündigung durch eine der Parteien erforderlich ist. Beispiele sind ein einjähriger Mietvertrag mit einer Wohnung oder ein fünfjähriger gewerblicher Mietvertrag. Da die Laufzeit sicher ist, bietet diese Art von Mietobjekten die größte Vorhersehbarkeit sowohl für Vermieter als auch Mieter. Während des Abschlusses müssen die verbleibende Laufzeit und etwaige Verlängerungsoptionen überprüft werden.

Periodische Immobilien (Periodische Miete)

Ein periodischer Nachlass wird in aufeinanderfolgenden Abständen (z. B. Woche zu Woche, Monat zu Monat, Jahr zu Jahr) fortgesetzt, bis eine der Parteien die Kündigung ordnungsgemäß ankündigt. Die Kündigungsfrist entspricht in der Regel der Mietzeit (z. B. 30 Tage für einen Mietvertrag von Monat zu Monat). Diese Art ist bei Wohnmieten, die über die anfängliche Mietdauer hinaus bestehen, üblich oder in Situationen, in denen kein fester Mietvertrag unterzeichnet wird, aber Miete akzeptiert wird. Das Fehlen eines festen Enddatums kann zu Unsicherheit beim Abschluss führen; der Käufer oder neue Vermieter muss die Kündigungspflichten und ausstehenden Verpflichtungen verstehen.

Immobilien bei Will

Ein Nachlass nach Belieben existiert, wenn ein Mieter mit Erlaubnis des Vermieters, aber ohne feste Laufzeit oder regelmäßigen Zahlungsplan Eigentum belegt. Jede Partei kann jederzeit kündigen. Dies ist in formellen kommerziellen Umgebungen selten, kann aber in informellen Vereinbarungen auftreten oder wenn ein Mieter nach Ablauf eines Mietvertrags mit Zustimmung des Vermieters überdauert. Wegen seiner Unbestimmtheit ist ein Nachlass nach Belieben schwer zu finanzieren oder abzutreten und erfordert in der Regel eine formelle Mietvertragsumwandlung vor Abschluss eines Verkaufs.

Nachlass bei Leiden (Tenancy at Sufferance)

Dies entsteht, wenn ein Mieter nach Ablauf des Mietvertrags ohne Erlaubnis des Vermieters im Besitz bleibt. Der Mieter ist im Wesentlichen ein Überbleibsel, und der Vermieter kann ihn entweder als Eindringling behandeln oder Miete akzeptieren, um eine periodische Miete zu schaffen. Ein erkranktes Grundstück verursacht erhebliche Komplikationen beim Schließen, da der Verkäufer keinen freien Besitz liefern kann und der Käufer einen problematischen Mieter erben kann. Der Schließprozess muss sich mit Räumungsverfahren befassen oder einen neuen Mietvertrag aushandeln.

Wie Leasing-Immobilien Immobilientransaktionen und Abschluss beeinflussen

Wenn eine Immobilie verkauft wird, die einem Pachtvertrag unterliegt, kauft der Käufer die Immobilie, die dem bestehenden Pachtvertrag unterliegt. Das bedeutet, dass der Käufer in die Rolle des Vermieters tritt und die Pachtbedingungen einhalten muss. Der Abschlussprozess ist jedoch weitaus aufwendiger als eine einfache Übertragung des Gebührentitels. Kreditgeber, Titelgesellschaften und Anwälte erfordern eine gründliche Due Diligence, um alle Parteien zu schützen. Folgende Überlegungen sind kritisch.

Leasingverhältnisse

Das Käuferteam muss jede wesentliche Laufzeit jedes Mietvertrags, der die Immobilie betrifft, überprüfen. Dies umfasst nicht nur den aktuellen Mietvertrag, sondern auch Untermieten, Änderungen, Abtretungen oder Estoppel-Zertifikate.

  • Leasingdauer und Ablaufdatum: Stellen Sie sicher, dass die verbleibende Laufzeit mit dem Anlagehorizont des Käufers oder den Finanzierungsanforderungen übereinstimmt.
  • Erneuerungsoptionen und Rechte auf Vorkaufsverweigerung: Diese können die Fähigkeit des Käufers beeinträchtigen, das Eigentum neu zu entwickeln oder zu besetzen.
  • Miet- und Sicherheitseinlagen: Aktueller Mietbetrag, Eskalationen, Konzessionen und Lage der Sicherheitseinlagen (z. B. auf einem verzinslichen Konto) müssen bestätigt werden.
  • Wartungs- und Reparaturverpflichtungen: Viele Mietverträge erfordern, dass der Vermieter Gemeinschaftsflächen oder Strukturelemente unterhält.
  • Versicherungsanforderungen: Leasingverhältnisse verpflichten oft zu einer bestimmten Haftung und Sachversicherung.
  • Nutzungsbeschränkungen und Betriebsvereinbarungen: Kommerzielle Mietverträge können die Art des Geschäfts oder die Betriebszeiten des Mieters einschränken. Käufer müssen sicherstellen, dass diese akzeptabel sind.
  • Standardrückstellungen und Heilungszeiten: Alle bestehenden Ausfälle oder verspätete Mietzahlungen müssen vor dem Abschluss behoben werden.

Zuweisungs- und Untervermietungsklauseln

Die meisten Mietverträge enthalten Beschränkungen für die Möglichkeit des Mieters, den Mietvertrag zu übertragen oder die Räumlichkeiten einer anderen Partei zu untervermieten. Die Möglichkeit des Verkäufers (Vermieters), die Immobilie zu übertragen, löst jedoch auch Abtretungsbedenken aus. Viele Mietverträge erfordern, dass der Vermieter vor dem Verkauf der Immobilie die Zustimmung des Mieters einholt, insbesondere wenn der Verkauf zu einem Wechsel der Eigentumskontrolle führen würde. Alternativ enthalten einige Mietverträge eine Klausel, dass der Mietvertrag automatisch beim Verkauf zugewiesen wird. Der Abschlussbeauftragte muss prüfen, ob die Zustimmung des Mieters erforderlich ist, und wenn ja, schriftlich einholen.

Estoppel-Zertifikate

Ein Estoppel-Zertifikat ist ein vom Mieter unterzeichnetes Dokument, das den aktuellen Status des Mietvertrags bestätigt und dass es keine Ausfälle oder nicht offenbarten Vereinbarungen gibt.

  • Der Mietvertrag ist in voller Kraft und Wirkung und wurde nicht geändert, außer wie angegeben.
  • Die Miet- und Kautionsbeträge sind aktuell.
  • Es wurde keine Miete im Voraus über den laufenden Monat hinaus bezahlt.
  • Der Mieter hat keine bekannten Ansprüche oder Verrechnungen gegen den Vermieter.
  • Der Mieter erkennt die Rechte des Käufers im Rahmen des Mietvertrags an.

Estoppel-Zertifikate schützen Käufer und Kreditgeber vor versteckten Verbindlichkeiten. Sie müssen vor dem Abschluss erworben werden und sollten sorgfältig überprüft werden. Wenn ein Mieter sich weigert zu unterzeichnen oder Qualifikationen vorlegt, kann dies auf einen Streit hinweisen, der einer Lösung bedarf.

Subordination, Non-Disturbance und Attornment Agreements (SNDA)

Wenn eine Immobilie mit einer Hypothek finanziert wird, verlangt der Kreditgeber, dass sein Pfandrecht den Leasinganteilen vorrangig ist. Dies wird in der Regel durch eine Nachrangklausel im Leasingvertrag oder eine separate SNDA erreicht.

  • Subordination: Der Mieter stimmt zu, dass die Hypothek Vorrang vor dem Leasing hat, was bedeutet, dass, wenn der Kreditgeber ausschließt, der Leasingvertrag gekündigt werden kann, es sei denn, die SNDA sieht etwas anderes vor.
  • Nicht-Störung: Der Kreditgeber stimmt zu, dass, solange der Mieter nicht in Verzug ist, der Mieter im Besitz bleiben kann, auch wenn der Kreditgeber ausschließt.
  • Vermieter: Der Mieter stimmt zu, den Kreditgeber oder den neuen Eigentümer nach der Zwangsvollstreckung unter den gleichen Mietbedingungen als seinen neuen Vermieter anzuerkennen.

Während des Closings verlangt der Kreditgeber des Käufers von allen Mietern (oder zumindest von Großmietern) SNDAs. Die Aushandlung dieser Vereinbarungen kann zeitaufwendig sein, insbesondere wenn Mieter eine Hebelwirkung haben.

Finanzierungsüberlegungen

Kreditgeber behandeln Leasingobjekte unterschiedlich, je nach Leasingstruktur. Wenn die Immobilie einem Grundmietvertrag unterliegt (das Gebäude ist im Besitz des Mieters, aber das Grundstück ist vermietet), handelt es sich um ein Leasingdarlehen. Kreditgeber verlangen, dass der Grundmietvertrag vollständig überprüft wird und bestimmte Kriterien erfüllt: Er muss eine Restlaufzeit haben, die lang genug ist, um das Darlehen zu amortisieren (oft mindestens 10-20 Jahre nach der Darlehenslaufzeit), kann keine unerschwinglichen Abtretungsklauseln enthalten und muss die Rechte des Kreditgebers auf Zwangsvollstreckung vorsehen. Bei Immobilien mit mehreren Mietern wird der Kreditgeber den Cashflow auf der Grundlage der Mietverträge garantieren und überprüfen, ob die Miete ausreicht, um Schuldendienst und Kosten zu decken. Ein Leerstand oder Mietvertrag kann kurz nach dem Abschluss Reserven oder einen niedrigeren Darlehensbetrag erfordern.

Titel Versicherung für Leasinganteile

Titelversicherung für eine Pachtanlage schützt die Interessen des Mieters vor Mängeln im Eigentumsrecht des Vermieters oder Belastungen, die den Mietvertrag beeinträchtigen könnten. Der Käufer (als neuer Vermieter) erhält in der Regel eine Police des Eigentümers, die die Gebührenzinsen deckt, aber der Mieter kann auch eine Police verlangen. Während des Abschlusses wird die Titelgesellschaft prüfen, ob bestehende Pfandrechte oder Dienstbarkeiten das Eigentum beeinträchtigen und ob der Mietvertrag ordnungsgemäß aufgezeichnet wird. In einigen Staaten muss die Aufzeichnung des Mietvertrags oder einer Mietvereinbarung Dritte benachrichtigen. Der Abschlussbeauftragte muss sich mit der Titelgesellschaft abstimmen, um sicherzustellen, dass der Mietvertrag gegen nachfolgende Käufer durchsetzbar ist.

Spezifische Abschlussverfahren für Leasingverhältnisse

Während jede Immobilienschließung einzigartig ist, sind die folgenden Schritte besonders wichtig, wenn es sich um Pachtimmobilien handelt.

  1. Durchgreifende Leasingprüfung durch Rechtsberater und das Team des Käufers.
  2. Besorgen Sie sich von allen Mietern vor dem Abschlussdatum Estoppel-Zertifikate.
  3. Verhandeln Sie SNDAs mit Mietern und dem Kreditgeber.
  4. Überprüfen Sie die vom Verkäufer gehaltenen Sicherheitseinlagen. Bestätigen Sie den Betrag und den Standort. Beim Abschluss muss der Verkäufer entweder das Geld an den Käufer überweisen oder einen Kredit gegen den Kaufpreis bereitstellen.
  5. Review-Anteil von Mieten, Immobiliensteuern, Versorgungsunternehmen und Common Area Maintenance (CAM) Gebühren.
  6. Adressieren Sie alle Mieterausfälle oder Streitigkeiten. Der Verkäufer sollte Ausfälle vor dem Schließen heilen, oder der Käufer kann einen Rückhalt oder einen Treuhandvertrag verlangen.
  7. Erfasse die Urkunde und jegliches Memorandum of Leasing, falls dies nach lokalem Recht erforderlich ist.
  8. Zeigen Sie Mieterbenachrichtigungen], die sie über das neue Eigentum informieren und wo sie Miete senden können.

Häufige Fallstricke und wie man sie vermeidet

Die Komplexität von Pachtanlagen kann zu mehreren Fallstricken beim Schließen führen, und das Bewusstsein kann Verzögerungen und Rechtsstreitigkeiten verhindern.

  • Unbekannte Änderungen oder mündliche Vereinbarungen: Mieter können behaupten, dass der Vermieter zugestimmt hat, die Miete zu reduzieren oder zusätzlichen Platz bereitzustellen.
  • Leasingverfall zu früh nach dem Abschluss: Ein neuer Eigentümer könnte kurz nach dem Kauf ein leer stehendes Gebäude erben.
  • Versagen, die Zustimmung des Mieters zur Abtretung zu erhalten: Einige Mietverträge erfordern, dass der Vermieter vor dem Verkauf die Zustimmung des Mieters einholt.
  • Falsche Kautionsbearbeitung: Landesgesetze verlangen oft, dass Kautionen auf einem separaten Konto mit Zinsen an den Mieter gehalten werden. Der Abschlussbeauftragte muss sicherstellen, dass der Verkäufer diese Einlagen ordnungsgemäß überträgt.
  • Missing SNDA von einem Schlüsselmieter: Ohne eine Nicht-Störungsvereinbarung kann ein Kreditgeber die Finanzierung des Darlehens verweigern. Große Ankermieter verlangen oft langwierige Verhandlungen. Beginnen Sie früh und bauen Sie Zeit in den Vertrag ein.
  • Zoning- oder Nutzungskonflikte: Das Geschäft des Mieters kann gegen Zoning-Verordnungen oder restriktive Vereinbarungen verstoßen. Der Käufer sollte überprüfen, ob die aktuelle Nutzung legal ist und unter neuem Eigentum weitergeführt wird.

Schlussfolgerung

Mietwohnungen sind nicht nur ein Detail in einer Immobilientransaktion - sie sind eine grundlegende rechtliche und finanzielle Überlegung, die den Erfolg eines Abschlusses bestimmen kann. Ob Sie ein Erstkäufer sind, der einen Mietvertrag für eine Eigentumswohnung übernimmt, ein gewerblicher Investor, der ein Bürogebäude mit mehreren Mietern erwirbt, oder ein Kreditgeber, der einen durch Mietobjekte gesicherten Kredit gezeichnet hat, die Due Diligence rund um Mieteigentumsinteressen ist von größter Bedeutung. Die Einbeziehung erfahrener Immobilienanwälte, Titelgesellschaften und Abschlussagenten, die die Nuancen des Mietrechts und der Abschlussverfahren verstehen, ist der beste Weg, um diese Komplexitäten zu bewältigen. Durch gründliche Überprüfung von Mietverträgen, die Sicherung von Mietern und SNDAs, den korrekten Umgang mit Einlagen und die frühzeitige Bewältigung potenzieller Fallstricke können Parteien eine reibungslose, streitfreie Schließung erreichen, die ihre Investition für die kommenden Jahre schützt.

Für weitere Informationen lesen Sie die Ressourcen des American Bar Association’s Section of Real Property, Trust and Estate Law und des Nolo Guide to Vermieter-Mieter-Gesetz Zusätzlich können Industriestandards für kommerzielle Mietvertragsklauseln durch den Council of Real Estate Brokers and Managers (CRE) erkundet werden.