Verständnis der Eigentumsrechte bei Zwangsvollstreckungskäufen

Der Kauf eines abgeschotteten Hauses kann eine aufregende Gelegenheit sein, aber es beinhaltet auch das Verständnis bestimmter Eigentumsrechte. Diese Rechte bestimmen, was Sie mit dem Eigentum nach dem Kauf tun können und was nicht. Diese Rechte helfen Käufern, fundierte Entscheidungen zu treffen und zukünftige rechtliche Probleme zu vermeiden. Während der Preis attraktiv aussehen mag, ist die rechtliche Landschaft um Zwangsvollstreckungen oft komplex. Viele Erstinvestoren oder Hauskäufer entdecken zu spät, dass das Eigentum, das sie zu besitzen glaubten, mit versteckten Bedingungen versehen ist - wie z. B. anhaltende Steuerpfandrechte, nicht offenbarte Erleichterungen oder sogar bestehende Mieter mit gesetzlichem Schutz. Dieser Artikel führt Sie durch jede Facette der Eigentumsrechte bei Zwangsvollstreckungskäufen, damit Sie mit Zuversicht vorankommen können.

Was sind Eigentumsrechte?

Eigentumsrechte beziehen sich auf die gesetzlichen Rechte von Eigentümern, ihr Eigentum zu nutzen, zu kontrollieren und zu übertragen. Beim Kauf eines abgeschotteten Hauses können diese Rechte durch frühere Pfandrechte, Hypotheken oder Rechtsansprüche beeinträchtigt werden. Es ist wichtig zu überprüfen, welche Rechte im Verkauf enthalten sind und welche Einschränkungen bestehen könnten. Im Immobilienrecht werden Eigentumsrechte oft als "Stöckebündel" bezeichnet - jeder Stab stellt ein bestimmtes Recht dar, wie das Recht, andere zu besitzen, zu nutzen, auszuschließen, zu genießen oder zu entsorgen. Bei einem Standardverkauf erhält der Käufer das gesamte Paket. Bei einem Zwangsversteigerungsverkauf können jedoch einige Stöcke bereits fehlen oder gebrochen sein.

Wenn ein Vorbesitzer beispielsweise einem Nachbarn eine Dienstbarkeit gewährt hat, die nach der Zwangsvollstreckung gültig bleibt, oder wenn eine Gemeinde ein Pfandrecht besitzt, das die Auktion überdauert, dann muss man wissen, welche Rechte übertragen werden und welche nicht.

Arten von Eigentumsrechten in abgeschotteten Häusern

Gesperrte Immobilien haben eine einzigartige Mischung aus Rechten und Pflichten. Unten sind die häufigsten Kategorien aufgeführt, denen Sie begegnen werden.

Fee Simple Rights

Die umfassendsten Eigentumsrechte, die es Ihnen ermöglichen, das Eigentum frei zu nutzen, zu verkaufen oder zu übertragen. Fee simple ist die höchste gesetzlich anerkannte Eigentumsform. Wenn Sie ein abgeschottetes Haus kaufen, das der Gebühr simple unterliegt, haben Sie in der Regel die volle Kontrolle - vorausgesetzt, es gibt keine anderen anhaltenden Ansprüche. Aber viele Zwangsvollstreckungsverkäufe übertragen nur die Grantors Zinsen, die niedriger sein können als die Gebühr einfache, wenn der vorherige Eigentümer den Titel belastet hatte.

Mietverträge oder Mietverträge

Manchmal haben Mieter immer noch das Recht, das Eigentum nach der Zwangsvollstreckung zu besetzen, abhängig von den örtlichen Gesetzen. Das Schutz von Mietern bei Zwangsvollstreckung gibt den meisten Mietern das Recht, bis zum Ende ihres Mietvertrags zu bleiben, oder eine 90-tägige Kündigungsfrist, wenn es keinen Mietvertrag gibt. Dieses Bundesgesetz gilt landesweit, obwohl einige Staaten noch stärkeren Schutz bieten. Wenn Sie ein abgeschottetes Eigentum mit einem Mieter kaufen, können Sie nicht einfach die Schlösser ändern. Sie müssen den Mietvertrag einhalten oder eine ordnungsgemäße Kündigung vornehmen.

In New York zum Beispiel erhalten Mieter in abgeschotteten Gebäuden oft erweiterte Umzugshilfe. In Kalifornien haben Mieter starke Rechte nach dem Mieterschutzgesetz. Überprüfen Sie immer die lokalen Mietergesetze, bevor Sie annehmen, dass Sie sofort freien Besitz haben.

Pfandrechte und Belastungen

Ausstehende Schulden oder Forderungen können sich immer noch auf das Eigentum auswirken und Ihre Rechte einschränken, bis sie gelöst sind. Nicht alle Pfandrechte werden durch den Zwangsvollstreckungsverkauf ausgelöscht. Senior-Liens - wie eine erste Hypothek - werden typischerweise aus dem Verkaufserlös befriedigt. Aber Junior-Liens (zweite Hypotheken, Home-Equity-Kreditlinien, mechanische Pfandrechte) können überleben, wenn die Zwangsvollstreckung nicht alle untergeordneten Interessen abschneidet. Darüber hinaus können Grundsteuer-Liens, Hausbesitzer-Vereinigung (HOA) Pfandrechte und Bundessteuer-Liens an das Eigentum anhängen unabhängig von der Zwangsvollstreckung Prozess.

Sie müssen eine gründliche Titelsuche durchführen, um diese Belastungen zu identifizieren. Einige Staaten halten den „Abschottungsverkauf nur für das Pfandrecht des abschottenden Kreditgebers frei und frei; andere bieten eine endgültigere Pause. Zum Beispiel werden in vielen Staaten bei einer nicht-gerichtlichen Abschottung Junior-Pfandrechte gelöscht. Aber bei einer gerichtlichen Abschottung kann das Gericht bestimmte Interessen überleben lassen. Das Verständnis des Abschottungsprozesses in Ihrem Staat ist entscheidend, um zu wissen, welche Pfandrechte bleiben.

Erleichterungen und Einschränkungen

Rechte, die anderen gewährt werden, wie Versorgungsunternehmen oder Nachbarn, können die Art und Weise, wie Sie das Grundstück nutzen, einschränken. Erleichterungen laufen mit dem Land, was bedeutet, dass sie automatisch an einen neuen Eigentümer übertragen werden. Eine Dienstbarkeit für Versorgungsunternehmen könnte es beispielsweise ermöglichen, Linien über Ihren Hinterhof zu führen. Sie können diesen Zugang nicht blockieren. In ähnlicher Weise können private Erleichterungen für gemeinsame Einfahrten, Entwässerung oder Ansichten das einschränken, was Sie bauen oder ändern können. Zoning-Beschränkungen, historische Bezirksregeln und Bunde, Bedingungen und Einschränkungen (CC & Rs) von einem früheren Hausbesitzerverband können auch Ihre Eigentumsrechte einschränken. Überprüfen Sie immer die aufgezeichnete Karte, die Platte und alle aufgezeichneten CC & Rs, bevor Sie schließen.

Die beiden Haupttypen der Zwangsvollstreckung: Judicial vs. Non-Judicial

Bei einer gerichtlichen Zwangsvollstreckung reicht der Kreditgeber eine Klage ein, das Gericht beaufsichtigt den Verkauf und der Sheriff oder Gerichtsschreiber führt die Auktion durch. Dieser Prozess löscht normalerweise alle Junior-Liens und bietet einen relativ sauberen Titel - oft als "Sheriffs-Urkunde" bezeichnet mit starkem Schutz für den Käufer.

Bei einer nichtgerichtlichen Zwangsvollstreckung (auch "Verkaufsvollstreckung" genannt) folgt der Kreditgeber einem staatlich autorisierten Verfahren ohne gerichtliche Beteiligung. Die bei der Auktion gegebene Urkunde ist eine "Treuhänderurkunde". Während diese Auktionen schneller sind, ist der Titel oft weniger sicher. Viele Staaten sind der Meinung, dass nichtgerichtliche Verkäufe nicht alle Junior-Liens oder bestimmte gesetzliche Ansprüche abschneiden. Zum Beispiel löscht die nichtgerichtliche Zwangsvollstreckung in Kalifornien keine Steuerpfandrechte, HOA-Liens oder Bundessteuerpfandrechte. Das bedeutet, dass Sie Titel mit diesen ausstehenden Schulden übernehmen können.

Wenn Sie in einem nicht-gerichtlichen Staat kaufen, benötigen Sie möglicherweise eine zusätzliche Titelversicherung oder eine stille Titelaktion, um den Titel zu bereinigen.

Wichtige Überlegungen beim Kauf

Vor dem Kauf eines abgeschotteten Hauses ist es wichtig, eine gründliche Titelsuche durchzuführen. Dieser Prozess deckt alle bestehenden Pfandrechte, Ansprüche oder Einschränkungen auf, die sich auf Ihre Eigentumsrechte auswirken könnten.

Titelsuche und Titelversicherung

Eine Titelsuche untersucht öffentliche Aufzeichnungen, um die Eigentumskette der Immobilie zu verfolgen und alle ausstehenden Ansprüche zu identifizieren. Die meisten Kreditgeber benötigen eine Titelsuche und eine Titelversicherung, um ihre Investition zu schützen. Aber wenn Sie bar bezahlen, könnten Sie versucht sein, diesen Schritt zu überspringen. Nicht. Titelversicherung schützt Sie vor versteckten Mängeln - gefälschte Dokumente, nicht offenbarte Erben, Aufzeichnungsfehler und manchmal sogar unentdeckte Pfandrechte. Die Kosten sind eine einmalige Prämie und können Sie später Zehntausende von Dollar sparen. Da Zwangsvollstreckungsimmobilien oft getrübte Titel haben, ist Titelversicherung hier besonders wichtig. Einige Titelfirmen können sich weigern, einen Zwangsvollstreckungskauf zu versichern, bis eine stille Titelklage eingereicht wird. Wissen Sie das vorher.

Redemption Periods: Ein einzigartiges Eigentumsrecht

Viele Staaten gewähren dem ehemaligen Eigentümer ein gesetzliches Rücknahmerecht – eine Periode nach dem Zwangsvollstreckungsverkauf, in der sie das Eigentum zurückfordern können, indem sie den Gewinnbetrag zuzüglich Zinsen und Gebühren zahlen. Diese Periode kann von einigen Monaten bis zu einem Jahr oder mehr reichen. Während der Rücknahmeperiode sind Ihre Eigentumsrechte nicht absolut. Sie können möglicherweise keinen Besitz in Besitz nehmen, größere Änderungen vornehmen oder den vorherigen Eigentümer vertreiben. In Staaten wie Iowa und Minnesota sind Rücknahmefristen lang. In Texas sind sie kurz oder nicht existent. Überprüfen Sie immer die Rücknahmegesetze Ihres Staates, bevor Sie etwas unternehmen auf das Grundstück.

Besitz und Räumungsrechte

Wenn man eine Auktion gewinnt, bekommt man nicht automatisch die Schlüssel. Der Vorbesitzer oder irgendwelche Mieter können noch drinnen sein. In vielen Staaten kann man nicht einfach die Schlösser ändern oder die Versorgungseinrichtungen abschalten. Man muss die formellen Räumungsverfahren befolgen. Bei gerichtlichen Zwangsvollstreckungen beinhaltet der Verkauf oft eine Bestellung des Besitzes, was die Räumung vereinfacht. Bei außergerichtlichen Zwangsvollstreckungen muss man möglicherweise eine separate Klage gegen rechtswidrige Häftlinge einreichen. Das kann Wochen oder Monate dauern. Seien Sie auf die Kosten und Verzögerungen vorbereitet.

Wenn das Eigentum von einem Mieter besetzt ist, denken Sie an die PTFA-Schutzmaßnahmen. Geben Sie eine ordnungsgemäße Benachrichtigung und, falls erforderlich, rechtliche Räumungspapiere. greifen Sie niemals auf Selbsthilferäumung zurück; es ist in jedem Staat illegal und kann Sie erheblichen Strafen aussetzen.

HOA Liens und Super Liens

In vielen Bundesstaaten haben Hausbesitzerverbände ein „Superpfandrecht, das die Zwangsvollstreckung überlebt. Das bedeutet, dass die HOA unbezahlte Bewertungen vom neuen Eigentümer einholen kann, auch wenn die Bewertungen vor der Zwangsvollstreckung angefallen sind. Der Betrag kann von einigen hundert bis zu vielen tausend Dollar reichen. Einige Staaten begrenzen das Superpfandrecht auf eine bestimmte Anzahl von Monaten der Beurteilungen (z. B. sechs Monate in Kalifornien).

Schritte zum Schutz Ihrer Eigentumsrechte

Die Risiken zu kennen ist der erste Schritt. Konkrete Maßnahmen sind der zweite. Befolgen Sie diese Schritte, um Ihr Eigentum zu schützen.

  1. Bestellen Sie einen vorläufigen Titelbericht, bevor Sie bieten. Dieser Bericht listet alle aufgezeichneten Pfandrechte, Dienstbarkeiten und Einschränkungen auf.
  2. Überprüfe die Zwangsvollstreckungs-Verkaufsdokumente sorgfältig. Suchen Sie nach Bestimmungen über Rücknahmerechte, Belegungsrechte oder Nachverkaufsverfahren.
  3. Überprüfen Sie, ob Mieter oder Bewohner anwesend sind. Gehen Sie durch das Grundstück (wenn möglich) und prüfen Sie auf Belegungszeichen.
  4. Untersuchen Sie HOA-Gebühren und Super-Lien-Exposure. Wenden Sie sich direkt an die HOA oder die Verwaltungsgesellschaft.
  5. Konsultieren Sie einen Immobilienanwalt. Zwangsvollstreckungskäufe sind keine Standard-Immobilientransaktionen. Ein Anwalt, der in Ihrem lokalen Zwangsvollstreckungsprozess erfahren ist, kann Risiken identifizieren, die Sie möglicherweise verpassen.
  6. Erlange dir eine Eigentumsversicherung. Selbst wenn du Bargeld bezahlst, bietet die einmalige Prämie einen langfristigen Schutz gegen Titelfehler, die später auftauchen.
  7. Planen Sie bei Bedarf eine Aktion für stille Titel nach dem Kauf. In einigen Staaten oder Situationen ist eine Klage gegen stille Titel die einzige Möglichkeit, alle verbleibenden Wolken auf dem Titel zu löschen. Faktorisieren Sie die Kosten - normalerweise 2.000 bis 5.000 $ - in Ihr Budget.

Besondere Überlegungen für Auktionen vs. Bank-Owned (REO) Sales

Eigentumsrechte können sich unterscheiden, je nachdem, ob Sie bei einer Zwangsversteigerungsauktion (einem "Treuhänderverkauf" oder "Sheriffverkauf") oder vom Kreditgeber kaufen, nachdem die Immobilie in Bankbesitz genommen wurde (REO).

Bei einer Auktion kaufen Sie die Immobilie normalerweise „wie ist, wo ist, mit allen vorhandenen Pfandrechten und Eigentumsmängeln, es sei denn, der Zwangsvollstreckungsprozess löscht sie legal. Sie müssen auch oft in bar oder zertifizierten Mitteln bezahlen. Es gibt keine Inspektion oder Finanzierungskontingenz. Das Risiko ist höher, aber der Preis kann niedriger sein.

Wenn Sie eine REO-Immobilie von einem Kreditgeber (oder von einem Immobilienmakler, der die Immobilie für die Bank auflistet) kaufen, erhalten Sie eine traditionellere Transaktion. Der Kreditgeber hat normalerweise die meisten Junior-Liens abgeräumt, eine Titelversicherung abgeschlossen und die Immobilie winterisiert. Sie können oft ein Angebot mit Eventualitäten (Inspektion, Finanzierung) machen und eine Hypothek verwenden. REO-Immobilien werden jedoch normalerweise zu einem höheren Preis verkauft als Auktionsimmobilien, und der Kreditgeber ist möglicherweise nicht bereit, über bestimmte Reparaturen oder Kredite zu verhandeln.

Aus Sicht der Eigentumsrechte sind REO-Käufe weitaus sauberer. Der Kreditgeber hat bereits Schritte unternommen, um den Titel zu „säubern. Auktionskäufe erfordern mehr Sorgfalt, bieten aber einen größeren potenziellen Wert für Investoren, die bereit sind, das Risiko zu übernehmen.

Wie man Eigentumsrechte erforscht, bevor Sie bieten

Effektive Recherche beginnt mit öffentlichen Aufzeichnungen. Besuchen Sie den County Recorder oder das Büro des Registrars (viele haben Online-Portale). Schauen Sie sich die Immobilienpaketnummer (APN) an und überprüfen Sie die Eigentumskette auf Urkunden, Hypotheken, Pfandrechte und Dienstbarkeiten. Überprüfen Sie auch die Steuereintreiber und lokalen Gerichtsakten. Viele Titelfirmen bieten kostengünstige vorläufige Berichte an. Einige haben sogar Online-Tools, mit denen Sie einen Immobilienbericht gegen eine geringe Gebühr bestellen können.

Sie können auch einen lokalen Immobilienprofi einstellen, der sich auf Zwangsvollstreckungen spezialisiert hat. Sie wissen oft, welche Landkreise saubere Titelprobleme haben und welche Kreditgeber wahrscheinlich gegen Rückzahlungsforderungen kämpfen. Hören Sie ihren Rat - er basiert auf lokaler Erfahrung.

Häufige Fehler zu vermeiden

  • Angenommen, alle Pfandrechte sind ausgelöscht. Wie besprochen, können Steuerpfandrechte, HOA Superpfandrechte und einige Junior-Pfandrechte je nach Zwangsvollstreckungstyp und staatlichem Recht überleben.
  • Überblicke lokale Vermieter-Mieter-Gesetze. Die unrechtmäßige Räumung eines geschützten Mieters kann zu Klagen, Geldstrafen und sogar einem umgekehrten Verkauf führen.
  • Skipping the title search. Sogar ein $ 10.000 Zwangsvollstreckungseigentum kann ein $ 50.000 HOA Pfandrecht haben.
  • Vergessen über die Rückzahlungsfristen. Wenn Sie vor Ablauf der Rückzahlungsfrist in Besitz genommen haben, können Sie für Schäden haftbar gemacht werden oder das Eigentum an die Rückzahlung des vorherigen Eigentümers verlieren.
  • Das Recht, das Eigentum zu nutzen, ist bedeutungslos, wenn das Haus wegen Schimmel, Strukturschäden oder aussortierten Versorgungseinrichtungen unbewohnbar ist.

Fazit: Sichern Sie Ihre Investition

Das Verständnis von Eigentumsrechten beim Kauf eines abgeschotteten Hauses hilft dabei, eine reibungslose Transaktion und ein klares Eigentum zu gewährleisten. Gut informiert zu sein schützt Sie vor unerwarteten rechtlichen Problemen und sichert Ihre Investition. Bei Zwangsvollstreckungsinvestitionen geht es nicht nur darum, einen niedrigen Preis zu finden - es geht darum, das rechtliche Puzzle zu verstehen, das mit jeder Tat verbunden ist. Nehmen Sie sich die Zeit, Titel, lokale Gesetze, Pfandrechte und Mieterrechte zu erforschen. Mit der richtigen Vorbereitung können Sie eine notleidende Immobilie in ein wertvolles Gut verwandeln mit voller Kontrolle und klarem Eigentum. Wenn Sie sich überwältigt fühlen, beginnen Sie mit kleineren, weniger riskanten Einkäufen (wie REO-Immobilien) und bauen Sie allmählich Ihr Know-how auf. Die Belohnungen von Zwangsvollstreckungsinvestitionen sind real, aber sie kommen nur zu denen, die die Komplexität von Eigentumsrechten respektieren.