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Was Sie während eines Immobilienabschlusstermins erwarten können

Der Kauf eines Hauses ist einer der wichtigsten finanziellen und emotionalen Meilensteine im Leben. Der Abschlusstermin - oft als Abrechnungs- oder Treuhand-Meeting bezeichnet - ist der letzte Akt im Hauskaufprozess, bei dem das Eigentum offiziell vom Verkäufer zum Käufer wechselt. Für viele Erstkäufer kann sich dieses Treffen aufgrund des Stapels von Dokumenten, des Rechtsjargons und großer Geldbeträge überwältigend anfühlen, die die Hände wechseln. Aber wenn man genau weiß, was passieren wird, wer dort sein wird und was man mitbringen muss, kann Angst in Vertrauen verwandelt werden. Dieser umfassende Leitfaden führt Sie durch jede Phase des Abschlusstermins für Immobilien, von der Vorbereitung bis zu den Schritten nach dem Abschluss, um sicherzustellen, dass Sie informiert einsteigen und als stolzer Hausbesitzer gehen.

Was ist ein Real Estate Closing?

Ein Immobilienabschluss ist der rechtliche und finanzielle Höhepunkt einer Immobilientransaktion. Es ist der Moment, in dem alle Parteien - Käufer, Verkäufer, Agenten, Kreditgeber und Titelvertreter - zusammenkommen (oft persönlich oder virtuell), um die notwendigen Papiere auszuführen, ausstehende Mittel zu begleichen und die Urkunde zu übertragen. Der Abschluss ist auch dann, wenn die Hypothek des Käufers (falls zutreffend) offiziell wird und der Kreditgeber Darlehensgelder auszahlt. Im Wesentlichen verwandelt der Abschluss einen Vertrag in Eigentum.

Der Prozess wird durch staatliche Gesetze und Bundesvorschriften wie die TRID-Regel (TILA-RESPA Integrated Disclosure) geregelt, die vorschreibt, dass Käufer mindestens drei Werktage vor dem Abschluss eine Abschlusserklärung erhalten. Dieses Dokument enthält die endgültigen Bedingungen, den Zinssatz, die monatliche Zahlung und die Einzelgebühren. Das Verständnis dieser Zahlen ist im Voraus entscheidend, da die Unterzeichnung beim Abschluss bedeutet, dass Sie ihnen zustimmen.

Vorbereitung vor dem Termin: Was tun Tage im Voraus

Der größte Stress beim Abschluss kommt von Überraschungen in letzter Minute. Kluge Vorbereitung beginnt Tage bevor Sie am Tisch sitzen. Hier ist eine Checkliste, um sicherzustellen, dass Sie bereit sind.

Überprüfen Sie Ihre Abschlussoffenlegung gründlich

Ihr Kreditgeber oder Verrechnungs-Agent muss die Abschluss-Offenlegung (CD) mindestens drei Werktage vor dem Abschluss vorlegen. Vergleichen Sie sie mit Ihrer Darlehensschätzung von früher im Prozess. Überprüfen Sie auf Diskrepanzen in der Darlehenssumme, Zinssatz, Abschlusskosten und Cash-to-Close-Zahlen. Wenn Sie einen Fehler erkennen, kontaktieren Sie sofort Ihren Kreditgeber. Einmal unterzeichnet, verzichten Sie auf Ihr Recht, die meisten Gebühren zu bestreiten.

Erforderliche Dokumente und Fonds sammeln

Sie benötigen einen von der Regierung ausgestellten Lichtbildausweis (Führerschein oder Reisepass). Wenn Sie gemeinsam kaufen, müssen beide Parteien einen Ausweis mitbringen. Bringen Sie auch eine Kopie der Versicherungspolice Ihres Hausbesitzers, gegebenenfalls einen Nachweis der Hausbesitzervereinigung (HOA) und etwaige Überweisungsquittungen mit. Für Geldmittel erfordern die meisten Schließungen einen Kassenscheck oder eine Überweisung - persönliche Schecks werden selten akzeptiert. Bestätigen Sie den genauen Betrag und die akzeptable Zahlungsmethode. Viele Titelfirmen verlangen jetzt, dass die Überweisung mindestens 24 Stunden im Voraus erfolgt, um Verzögerungen zu vermeiden.

Machen Sie einen letzten Spaziergang-Through

Die meisten Kaufverträge erlauben eine endgültige Durchsicht innerhalb von 24 Stunden nach Abschluss. Dies ist Ihre letzte Chance, um sicherzustellen, dass die Immobilie in dem vereinbarten Zustand ist, dass alle angeforderten Reparaturen abgeschlossen wurden und dass kein neuer Schaden entstanden ist. Wenn Sie Probleme finden, können Sie die Schließung verzögern oder einen Kredit aushandeln. Überspringen Sie diesen Schritt nicht - es ist Ihr letzter Schutz.

Wer nimmt am Abschlusstermin teil?

Die Zeichenfolge beim Schließen kann je nach Zustand und Transaktionsart variieren.

  • Der Käufer(n) – Sie und alle Mitleiher oder Miteigentümer.
  • Der Verkäufer (die Verkäufer) – es sei denn, sie unterzeichnen im Voraus gesondert.
  • Der Abschlussagent – dies könnte ein Vertreter der Titelfirma, ein Anwalt oder ein Treuhandbeamter sein.
  • Die Immobilienmakler – sowohl die Agenten des Käufers als auch des Verkäufers besuchen oft, um Fragen in letzter Minute zu stellen.
  • Ein Kreditgeber Vertreter – manchmal anwesend, aber oft der Kreditgeber sendet Dokumente voraus und der Abschluss Agent handhabt Unterschriften.
  • Ein Notar – um Unterschriften zu bezeugen und Identitäten zu überprüfen.

In einigen Staaten (wie Kalifornien) treffen sich Käufer und Verkäufer nie; Schließungen werden durch Treuhand abgewickelt. In anderen (wie New York) ist ein physisches Treffen mit Anwälten die Norm. Fragen Sie Ihren Agenten oder Abschlusskoordinator, welches Format zu erwarten ist.

Wichtige Dokumente, die Sie am Abschlusstisch unterschreiben werden

Planen Sie, zwischen 20 und 50 Dokumente zu unterschreiben, abhängig von Ihrer Darlehensart und Ihrem Staat. Lassen Sie sich nicht einschüchtern - jedes Dokument dient einem bestimmten rechtlichen oder finanziellen Zweck.

1. Die Tat

Dieses Dokument überträgt das Eigentum vom Verkäufer auf Sie. Es wird vom Verkäufer unterzeichnet, nicht vom Käufer, aber Sie müssen möglicherweise eine Annahme unterschreiben. Die Urkunde wird dann mit dem Landkreis aufgezeichnet, um öffentliches Eigentum zu etablieren.

2. Die Hypothek oder die Tat des Vertrauens

Wenn Sie ein Darlehen haben, unterzeichnen Sie die Hypothek (in Pfandrecht-Theorie-Staaten) oder eine Treuhandurkunde (in Titeltheorie-Staaten).

3. Der Schuldschein

Das ist Ihr Versprechen, das Darlehen zurückzuzahlen. Es gibt den Kreditbetrag, den Zinssatz, den Rückzahlungsplan und die Folgen des Zahlungsausfalls an. Dies ist das wichtigste Finanzdokument, das Sie unterzeichnen - bewachen Sie es sorgfältig.

4. Die Abschlussoffenlegung (CD)

Sie haben dies bereits überprüft, aber jetzt unterschreiben Sie, um die endgültigen Kreditbedingungen und Abschlusskosten zu bestätigen.

5. Die Vergleichserklärung (HUD-1 oder ALTA)

Hier werden alle Debits und Gutschriften für Käufer und Verkäufer aufgeführt. Es zeigt, wohin jeder Dollar gegangen ist, einschließlich Maklerprovisionen, Steuern, Titelversicherung und Aufzeichnungsgebühren.

6. Affidavits, Offenlegungen und Treuhandanweisungen

Sie können Belegungserklärungen unterschreiben (die angeben, dass Sie beabsichtigen, im Haus zu leben), bleibasierte Farbangaben für Häuser, die vor 1978 gebaut wurden, und verschiedene staatliche Formulare. Ihr Abschlussbeauftragter sollte jeden erklären - zögern Sie nicht, Fragen zu stellen.

7. Erste Treuhanderklärung

Wenn Ihr Kreditgeber Vermögenssteuern und Versicherungen auf ein Treuhandkonto einzieht, beschreibt diese Erklärung die gesammelten Beträge und wie sie ausgezahlt werden.

Für einen tieferen Tauchgang bietet das Consumer Financial Protection Bureau einen vollständigen Leitfaden zum Abschluss von Dokumenten .

Was passiert während des Termins Schritt für Schritt

Das eigentliche Abschlussmeeting dauert typischerweise 45 Minuten bis zwei Stunden.

Schritt 1: Einführungen und ID-Verifizierung

Der Abschlussagent oder Notar wird um einen Lichtbildausweis bitten und bestätigen, dass alle Anwesenden zur Unterzeichnung berechtigt sind.

Schritt 2: Dokumentpräsentation und Unterzeichnung

Der Abschlussbeauftragte wird jedes Dokument in einer bestimmten Reihenfolge präsentieren. Sie werden die wichtigsten Punkte zusammenfassen - insbesondere den Schuldschein, die Hypothek und die Abschlussoffenlegung. Sie können jedes Dokument vollständig lesen, wenn Sie möchten, aber die meisten erfahrenen Käufer scannen die Kennzahlen und unterschreiben.

Wichtig: Unterschreiben Sie kein Dokument, das Sie nicht verstehen. Bitten Sie um Klarstellung zu allen möglichen Dingen, von Vorfälligkeitsentschädigungen bis hin zu Treuhandverzicht. Ein guter Abschlussagent wird es gerne erklären.

Schritt 3: Geldtransfer

Sobald alle Dokumente unterschrieben sind, stellen Sie die Mittel für Ihre Anzahlung und Abschlusskosten zur Verfügung. Der Abschlussagent überprüft die Mittel (normalerweise per Überweisung oder Kassenscheck) und zahlt sie dann aus: zahlt den Verkäufer, Immobilienmakler, den Kreditgeber und alle Dritten wie Inspektoren oder Gutachter. Der Verkäufer erhält normalerweise den Nettoerlös abzüglich aller Pfandrechte oder Auszahlungen.

Schritt 4: Schlüsselaustausch und abschließende Walk-Through-Recap

Nachdem die Gelder freigegeben wurden, übergibt der Verkäufer die Schlüssel, Garagentoröffner und alle Handbücher oder Garantien. Einige Agenten machen einen letzten Durchgang unmittelbar vor dem Schließen, aber wenn nicht, ist dies der Moment, in dem Sie Zugang erhalten.

Schritt 5: Unterzeichnung der Vergleichserklärung

Sowohl Käufer als auch Verkäufer unterzeichnen die Abrechnungserklärung, um zu überprüfen, ob alle Beträge korrekt sind.

Nach dem Closing: Was als nächstes passiert

Das Abschlusstreffen ist nicht das Ende - es gibt administrative Schritte, die folgen.

Aufzeichnen der Tat und Hypothek

Die Titelfirma oder der Abschlussagent wird die Urkunde und die Hypothek beim Büro des County Recorders aufzeichnen. Dies macht Ihre Eigentumsrechte öffentlich und perfektioniert das Pfandrecht des Kreditgebers. Die Aufzeichnung erfolgt normalerweise innerhalb von 24 bis 48 Stunden. Sie können später eine beglaubigte Kopie der aufgezeichneten Urkunde anfordern.

Erhalten Sie Ihr Abschlusspaket

Sie erhalten einen Ordner oder digitalen Ordner mit Kopien jedes unterschriebenen Dokuments, der Vergleichserklärung, der Titelversicherung und allen zusätzlichen Angaben. Bewahren Sie dieses Paket für immer auf - Sie benötigen es möglicherweise bei der Refinanzierung, dem Verkauf oder der Einreichung von Steuern.

Einrichtung von Dienstprogrammen und Änderung der Adresse

Jetzt, da Sie das Haus besitzen, sind Sie für Versorgungskonten verantwortlich. Übertragen oder etablieren Sie Strom, Gas, Wasser, Müll, Internet und andere Dienste. Vergessen Sie nicht, Ihre Adresse mit der Post, Bank, Versicherung und Wählerregistrierung zu aktualisieren. Erfahren Sie mehr über wichtige Nachabschlussaufgaben aus NerdWallets Postkauf-Checkliste.

Machen Sie Ihre erste Hypothekenzahlung

Ihre erste Zahlung ist normalerweise etwa 30-45 Tage nach dem Abschluss fällig, je nachdem, wann das Darlehen gereicht wird. Ihr Kreditgeber stellt einen Zahlungscoupon oder ein Online-Portal zur Verfügung. Markieren Sie das Fälligkeitsdatum in Ihrem Kalender und richten Sie Auto-Pay ein, um verspätete Gebühren zu vermeiden.

Häufige Fallstricke und wie man sie vermeidet

Selbst bei sorgfältiger Vorbereitung können Probleme auftreten. Hier sind die häufigsten Probleme und Möglichkeiten, sie zu mildern:

Verzögerungen bei der Finanzierung

Fehler bei der Überweisung von Überweisungen oder Bankkonten können das Schließen verzögern. Bestätigen Sie immer die Anweisungen direkt beim Schließagenten per Telefon - verlassen Sie sich niemals ausschließlich auf E-Mails, da der Betrug grassiert. Wenn Sie einen Kassenscheck verwenden, stellen Sie sicher, dass er genau wie angewiesen ausgefertigt wird.

Dokumentfehler

Wenn eine Korrektur erforderlich ist, müssen Sie möglicherweise die Schließung um drei Werktage verzögern, um TRID einzuhalten.

Last-Minute Walk-Through-Probleme

Wenn der Verkäufer die erwarteten Geräte entfernt hat oder eine Pfeife über Nacht geplatzt ist, wenn der Durchlauf Probleme aufdeckt, haben Sie die Möglichkeit, einen Kredit auszuhandeln oder auf Reparaturen zu bestehen, bevor Sie unterschreiben. Lassen Sie sich nicht zum Schließen zwingen, ohne eine Inspektion durchzuführen.

Unzureichende Mittel beim Closing

Ihr Cash-to-Close kann sich ändern, wenn sich die Kosten des Verkäufers verschieben oder wenn Sie anteilige Steuern falsch berechnet haben. Fragen Sie 48 Stunden vor dem Schließen nach einer endgültigen Cash-to-Close-Zahl. Bringen Sie nach Möglichkeit zusätzliches Geld mit oder planen Sie, schnell zusätzliches Geld zu überweisen.

Tipps für eine glatte Abschlusserfahrung

  • Kommunizieren Sie früh und oft: Bleiben Sie in Kontakt mit Ihrem Agenten, Kreditgeber und Abschlusskoordinator.
  • Bringen Sie einen Stift: Schließmittel liefern normalerweise Stifte, aber mit Ihrem eigenen feinen blauen oder schwarzen Stift stellen Sie sicher, dass Ihre Unterschriften knackig sind.
  • Lesen Sie, aber analysieren Sie nicht zu viel: Sie haben das Recht, jedes Wort zu lesen, aber die Dokumente sind oft Boilerplate.
  • Frage nach einer Schätzung der Schließzeit: Einige Schließungen sind schnell; andere ziehen sich. Planen Sie Ihren Tag entsprechend und vermeiden Sie es, etwas unmittelbar danach zu planen.
  • Betrachten Sie ein virtuelles Schließen: Viele Titelfirmen bieten jetzt eClosings oder mobile Notare an, die zu Ihnen kommen.

Für zusätzliche Sicherheit bietet die National Association of Realtors Ressourcen und Verbraucherführer, die Ihre Rechte beim Abschluss erläutern.

Häufig gestellte Fragen zum Abschluss von Terminen

Kann ich schließen, ohne physisch anwesend zu sein?

Ja, viele Staaten erlauben Remote-Online-Beglaubigung (RON) oder erlauben Ihnen, eine Vollmacht an jemand anderen zu unterschreiben. Erkundigen Sie sich bei Ihrem Abschlussagent und Kreditgeber - sie müssen alternative Unterzeichnungsmethoden im Voraus genehmigen.

Was passiert, wenn ich nicht am geplanten Closing teilnehmen kann?

Schließen kann oft innerhalb weniger Tage verschoben werden, aber dies kann Ihre Zinssperre oder den Umzugs-Zeitrahmen des Verkäufers beeinflussen. Einige Verträge verhängen Strafen für Verzögerungen.

Brauche ich einen Anwalt zum Abschluss?

In einigen Staaten (wie New York, Georgia und Massachusetts) ist ein Anwalt erforderlich. In anderen übernimmt eine Titelfirma alles. Selbst wenn dies nicht erforderlich ist, kann die Einstellung eines Immobilienanwalts zur Überprüfung Ihre Interessen schützen, insbesondere bei komplexen Transaktionen.

Wie lange dauert es, bis die Schlüssel nach dem Schließen erhalten sind?

Normalerweise erhalten Sie Schlüssel sofort nach Unterzeichnung und Finanzierung, aber gelegentlich bleibt der Verkäufer für ein paar Tage unter einem Miet-Rück-Vertrag.

Letzte Gedanken: Das Schließen ist der Anfang

Während der Abschlusstermin die letzte Hürde ist, die Sie überwinden müssen, um ein Haus zu kaufen, markiert er auch den Beginn Ihrer Reise als Hausbesitzer. Der Prozess ist intensiv, aber gründliche Vorbereitung und ein klares Verständnis davon, was Sie erwarten können, verwandeln Sie es von einer Stressquelle in einen triumphalen Meilenstein. Halten Sie Ihre Dokumente organisiert, stützen Sie sich auf Ihr Immobilienteam und feiern Sie, wenn die Schlüssel in Ihrer Hand sind. Schließlich werden Träume am Abschlusstisch zu Adressen.