Was sind Abschlusskosten für Investitionsimmobilien?

Abschlusskosten sind die Erhebung von Gebühren und Kosten, die gezahlt werden müssen, wenn eine Immobilientransaktion abgeschlossen ist. Für Anlageimmobilien - ob Einfamilienmieten, Mehrfamilieneinheiten oder Gewerbegebäude - gehen diese Kosten über den Kaufpreis hinaus und stellen eine erhebliche Vorabzahlung dar. Wenn sie nicht berücksichtigt werden, kann eine vielversprechende Rendite vom ersten Tag an in ein negatives Cashflow-Szenario umgewandelt werden. Im Gegensatz zu einem Hauptwohnsitzkauf beinhalten Immobilientransaktionen oft höhere Gebühren, strengere Kreditgeberanforderungen und komplexere Dienstleistungen von Drittanbietern. Typische Abschlusskostenkomponenten sind Kreditvergabegebühren, Beurteilungs- und Inspektionskosten, Titelversicherung, Treuhandgebühren, Aufzeichnung und Transfersteuern, Prepaid-Grundsteuern und Hausbesitzerversicherungsprämien. Für Investoren ist das Verständnis jedes Elements entscheidend, um das gesamte für den Abschluss benötigte Bargeld genau zu projizieren und die wahre Rentabilität des Geschäfts zu bewerten.

Warum sind die Abschlusskosten für Investitionsimmobilien höher?

Die Kreditgeber klassifizieren als Anlageimmobilien ein höheres Risiko als Eigenheime. Diese Risikoprämie zeigt sich in mehreren Bereichen. Die Entstehungsgebühren sind oft 0,5 bis 1% höher und die erforderliche Anzahlung kann zwischen 15% und 25% oder mehr liegen. Viele Kreditgeber verlangen auch, dass Anleger nach dem Abschluss erhebliche Barreserven nachweisen - typischerweise sechs bis zwölf Monate Hypothekenzahlungen -. Während Reserven technisch keine Abschlusskosten sind, müssen sie in liquiden Vermögenswerten verfügbar sein und werden in den gesamten zum Abschluss benötigten Bargeldbetrag einbezogen. Gebühren von Drittanbietern wie Bewertungen und Inspektionen können auch für Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien teurer sein. Darüber hinaus sind einige Gebühren, auf die Kreditgeber möglicherweise verzichten für Hauptwohnsitze (Antragsgebühren, Kreditauskunftsgebühren oder Diskontpunkte) sind selten verhandelbar auf Investitionsdarlehen. Der Nettoeffekt ist, dass die Abschlusskosten für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie oft 1 bis 2 Prozentpunkte höher liegen als für einen vergleichbaren Hauptwohnsitz.

Wie unterscheiden sich die Abschlusskosten für Investitionsimmobilien von einem Hauptwohnsitz?

Die Grundgebühr ist ähnlich, aber die Höhe und Verhandelbarkeit der Kosten gehen stark auseinander. Bei einem Hauptwohnsitz kann ein Kreditnehmer 2 bis 3 % des Kaufpreises für Abschlusskosten zahlen. Bei einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie steigt diese Spanne oft auf 3 bis 5 %. Die wichtigsten Unterschiede sind:

  • Loan Origination Fees: Typischerweise 0,5% bis 1% des Kreditbetrags für inhabergenutzte Kredite; für Investitionen ist 1% bis 2% üblich.
  • Down-Zahlungsanforderung: Primärwohnsitze können so wenig wie 3% (FHA) oder 5% (konventionell) erfordern; Anlageimmobilien erfordern in der Regel mindestens 15% und oft 20%-25%.
  • Reserveanforderungen: Sehr wenige primäre Wohnimmobiliendarlehen erfordern nach Abschluss der Reserven; die meisten Investitionsdarlehen tun es.
  • Rabattpunkte: Punkte zum Aufkaufen des Preises werden häufiger berechnet und sind bei Investitionsdarlehen weniger verhandelbar.
  • Gebührenverzicht: Kreditgeber verzichten selten auf Origination, Verarbeitung oder Zeichnungsgebühren für Anlageimmobilien.
  • Beurteilung und Inspektion: Diese können strenger und kostspieliger sein, insbesondere für Mehrfamilien- oder Handelsgüter.

Wenn Sie diese Unterschiede verstehen, vermeiden Sie Überraschungsgebühren und vergleichen Sie Darlehensangebote genau. immer eine Darlehensschätzung von mindestens drei Kreditgebern anfordern, um zu sehen, wie jeder behandelt die Preise für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien.

Gemeinsame Abschlusskosten gebrochen

Um effektiv zu planen, müssen die Anleger jede Gebühr verstehen, die sie wahrscheinlich treffen werden.

Darlehensgebühren

  • Loan Origination Fee: Deckt die Kosten des Kreditgebers für die Bearbeitung und Übernahme des Darlehens. Bereich: 0,5% bis 2% des Darlehensbetrags. Höheres Ende für Investitionen.
  • Antragsgebühr: Eine Pauschalgebühr ($300-$500) wird manchmal im Voraus berechnet; kann erstattet werden, wenn das Darlehen abgelehnt wird.
  • Underwriting-Gebühr: Gebühr für die Bewertung der Kreditwürdigkeit. Oft $400-$800 kann in die Origination gebündelt werden.
  • Bearbeitungsgebühr: $200–$500 für die Dokumentenvorbereitung und Dateneingabe.
  • Rabattpunkte: Prepaid Zinsen um den Zinssatz zu senken. Jeder Punkt ist 1% des Kreditbetrags. Bewerten Sie die Break-even Periode sorgfältig.

Gebühren für Dritte

  • Bewertungsgebühr: $400–$800 für Einfamilien; $800–$2.000 für Multi-Unit oder Commercial. Bestimmt den Immobilienwert für den Kreditgeber.
  • Hausinspektionsgebühr: $300–$600 Optional, aber dringend empfohlen. Kann separate Schädlings-, Dach-, Kanalisationsbereiche oder Umweltprüfungen umfassen ($100–$500 jeweils.
  • Titelsuche und Versicherung: Die Titelversicherung des Kreditgebers ist obligatorisch (Kosten basierend auf dem Kreditbetrag). Die Titelversicherung des Eigentümers ist optional, schützt aber den Käufer. Insgesamt $ 500- $ 2.000 + abhängig von Standort und Wert.
  • Treuhand- oder Abwicklungsgebühr:, die von der Treuhandgesellschaft erhoben wird, um die Transaktion zu erleichtern.
  • Aufzeichnungsgebühren: Bezahlt an die Grafschaft, um die Urkunde und Hypothek aufzuzeichnen. $50-$300 pro Dokument.
  • Transfersteuern: Von der staatlichen oder lokalen Regierung auferlegt, basierend auf dem Verkaufspreis. Bereich: 0,1% bis 2% + des Preises. Variiert weit (z. B. 0,1% in Colorado gegenüber über 2% in Teilen von New York).
  • Umfragegebühr: Falls von Kreditgeber oder Titelgesellschaft verlangt, $300-$800.

Prepaid-Artikel und Reserven

  • Prepaid Grundsteuern: Anteilige Anteil der Steuern von Abschluss bis Ende des Steuerjahres. Kann mehrere tausend Dollar sein.
  • Prepaid Hausbesitzer Versicherung: Prämie des ersten Jahres oft zum Abschluss bezahlt. Kosten hängen von der Art der Immobilie und Abdeckung.
  • Prepaid Hypothekenversicherung (falls zutreffend): Einige Kreditgeber verlangen PMI für Investitionsdarlehen mit weniger als 20% nach unten.
  • Treuhandkontofinanzierung: Lenders können 2-6 Monate Steuern und Versicherung in Escrow bei Abschluss verlangen.
  • Barreserven: Keine Abschlusskosten, müssen aber dokumentiert werden. typischerweise 6-12 Monate PITI-Zahlungen auf liquiden Konten.

Faktoren, die die Abschlusskosten beeinflussen

Die endgültige Bilanz hängt von mehreren Schlüsselvariablen ab. Das Verständnis dieser Variablen hilft den Anlegern, Ausgaben zu antizipieren und Kreditangebote zu vergleichen:

  • Kreditart: Konventionelle, Portfolio- oder Hartgelddarlehen haben unterschiedliche Gebührenstrukturen. Government-backed loans (FHA, VA) sind selten für Investitionen verfügbar.
  • Eigentumstyp: Mehrfamilien- und Gewerbeimmobilien erfordern umfangreichere Bewertungen, Umweltprüfungen und rechtliche Überprüfungen.
  • Immobilienstandort: Transfersteuern, Aufzeichnungsgebühren und Versicherungstarife können je nach Bundesstaat, Landkreis und sogar Stadt variieren. Zum Beispiel können die Abschlusskosten in Kalifornien durchschnittlich etwa 1% des Kaufpreises betragen, während sie in New York 4% überschreiten können.
  • Zahl der Einheiten: 1-4 Wohnanlagen haben Standardgebührenpläne; 5+ Einheiten oder Gewerbeimmobilien beinhalten oft kommerzielle Kredite mit höheren Kosten.
  • Zinssatzstrategie: Die Zahlung von Diskontpunkten erhöht die Vorabkosten, senkt aber die monatlichen Zahlungen.
  • Lender policy: Einige Kreditgeber bündeln Gebühren in eine flache “Herkunfts” -Gebühr; andere auflisten.

Typische Kostenbereiche

Im Durchschnitt laufen die Schließungskosten für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien auf 2% bis 5% des Kaufpreises. Beispiele:

  • $ 200.000 Eigentum: $ 4000–$ 10.000
  • $ 400.000 Eigentum: $ 8.000–$ 20.000
  • $ 600.000 Eigentum: $ 12.000–$ 30.000
  • $ 1.000.000 Eigentum: $ 20.000- $ 50.000

Diese Bereiche umfassen sowohl Kreditgeber Gebühren und Gebühren von Dritten. Immobilien in hohen Transfersteuer Bereichen oder mit komplexen kommerziellen Darlehen können 6% überschreiten. Immer eine detaillierte Darlehen Schätzung von Ihrem Kreditgeber erhalten eine Eigenschaft spezifische Nummer zu erhalten.

Strategien zur Verwaltung und Reduzierung der Abschlusskosten

Während einige Kosten festgelegt sind, können Anleger mehrere Taktiken anwenden, um das gesamte beim Abschluss benötigte Bargeld zu senken.

Vergleichen Sie die Darlehensschätzungen

Bitten Sie Darlehensschätzungen von mindestens drei Kreditgebern an. Vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch die Gesamtkosten, Punkte und Gebühren von Drittanbietern. Online-Kreditgeber, Kreditgenossenschaften und lokale Gemeinschaftsbanken bieten oft wettbewerbsfähige Konditionen für Anlageimmobilien.

Verhandeln Verkäuferkonzessionen

In vielen Märkten können Verkäufer zustimmen, einen Teil der Abschlusskosten des Käufers zu bezahlen (eine "Verkäuferkonzession"). Bei Anlageimmobilien liegen die Kreditgeberlimits in der Regel bei bis zu 3% des Kaufpreises. Dies kann Ihre Vorab-Barausgaben reduzieren. Verhandeln Sie dies frühzeitig im Angebotsprozess.

Zeit, die dein Schließen

Der Abschluss gegen Ende des Monats reduziert die im Voraus gezahlten Zinsen. Auch der Abschluss in einem Monat mit niedrigeren Vermögenssteuerverpflichtungen kann die anteilige Steuerzahlung verringern.

Verwendung eines No‐Closing‐Cost-Darlehens

Einige Kreditgeber bieten Darlehen an, bei denen der Kreditgeber die Abschlusskosten im Austausch für einen höheren Zinssatz zahlt. Dies ist vorteilhaft, wenn Sie planen, die Immobilie für einen kurzen Zeitraum (2-5 Jahre) zu halten und die Vorauszahlung zu minimieren. Berechnen Sie die langfristigen Kosten des höheren Zinssatzes mit einer Break-even-Analyse.

Wählen Sie das richtige Darlehensprogramm

Die Bank hat eine Bank mit einem Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit, der weniger Geld kostet als ein Kredit.

Bündeldienste

Einige Kreditgeber, Titelfirmen und Treuhandagenten bieten Rabatte an, wenn Sie ihre Tochtergesellschaften nutzen. Seien Sie sich möglicher Interessenkonflikte bewusst, aber gebündelte Preise können 10% bis 20% der Gebühren von Drittanbietern einsparen. Fragen Sie immer nach einem Vergleich mit unabhängigen Anbietern.

Vermeiden Sie unnötige Inspektionen

Sie können optionale Inspektionen (z. B. septische, gut, Radon) für eine neuere Immobilie, die kürzlich Berichte hat, überspringen. Allerdings ist die Due Diligence von entscheidender Bedeutung; eine kleine Einsparung kann jetzt zu enormen Reparaturkosten führen.

Steuerliche Auswirkungen der Abschlusskosten

Abschlusskosten haben unterschiedliche steuerliche Behandlungen, und das Verständnis von ihnen kann die Nachsteuererklärung Ihrer Investition verbessern.

  • Absetzbar im Jahr des Kaufs: Punkte, die gezahlt wurden, um den Zinssatz zu senken (wenn sie die IRS-Tests für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien erfüllen), vorausbezahlte Grundsteuern (Anteilanteil) und Hypothekenversicherungsprämien (vorbehaltlich Auslaufens).
  • Kapitalisiert und abgeschrieben: Die meisten Abschlusskosten – Titelversicherung, Aufzeichnungsgebühren, Schätzgebühren, Anwaltskosten, Transfersteuern – werden der Kostenbasis der Immobilie hinzugefügt. Für Wohnimmobilien werden die Basis über 27,5 Jahre abgeschrieben; für gewerbliche Immobilien über 39 Jahre (geradlinig). Dies erzeugt einen jährlichen Abzug, der die Mieteinnahmen ausgleichen kann.
  • Amortisiert über Kreditlaufzeit: Kreditvergabegebühren, die keine Punkte sind, müssen über die Laufzeit des Kredits amortisiert werden. Für eine 30-jährige Hypothek ziehen Sie 1/30 der Gebühr jedes Jahr ab.
  • Nicht abzugsfähig oder abschreibungsfähig: Gebühren für darlehensspezifische Dienstleistungen (wie eine Kreditauskunft oder eine Bewertungsgebühr), die nicht aktiviert werden, sind einfach Teil der Kreditkosten und werden amortisiert. Immer einen Steuerberater konsultieren oder beziehen sich auf IRS Tax Topic 704 für Ihre spezifische Situation.

Durch die Kapitalisierung der förderfähigen Kosten erhöhen Sie Ihre abschreibungsfähige Basis und senken Ihr steuerpflichtiges Einkommen jedes Jahr. Dies ist eine leistungsstarke langfristige Steuerstrategie für Immobilieninvestoren.

Der Abschlussprozess und Ihre Rechte

Das Bundesgesetz verlangt von den Kreditgebern, dass sie innerhalb von drei Werktagen nach Erhalt Ihres Antrags eine Darlehensschätzung und mindestens drei Werktage vor Abschluss eine Closing Disclosure vorlegen. Diese Dokumente enthalten alle Kosten, zeigen Änderungen gegenüber der ursprünglichen Schätzung und enthalten den effektiven Jahreszins und den gesamten Kreditbetrag. Als Investor haben Sie das Recht auf:

  • Fragegebühren: Wenn eine Gebühr übermäßig oder nicht autorisiert erscheint, fragen Sie nach einer Erklärung.
  • Request a corrected Closing Disclosure: Wenn der effektive Jahreszins erhöht wurde oder eine Kreditlaufzeit geändert wurde, haben Sie Anspruch auf eine neue dreitägige Überprüfungsfrist.
  • Weg weg: Bis Sie die endgültigen Dokumente unterzeichnen, sind Sie nicht verpflichtet zu schließen. Überprüfen Sie die Abschlusserklärung Seite an Seite mit der Darlehensschätzung. Für weitere Details siehe den Leitfaden des Consumer Financial Protection Bureau zu den Abschlusskosten.

Auswirkungen der Abschlusskosten auf die Kapitalrendite

Abschlusskosten beeinflussen direkt Ihre Cash-on-Cash-Rendite und die Gesamtinvestitionsrentabilität. Wenn Sie beispielsweise eine 200.000-Dollar-Mietimmobilie mit einer Anzahlung von 20% (40.000) und Abschlusskosten von $ 8.000 kaufen, beträgt Ihr gesamtes investiertes Bargeld 48.000 $. Wenn die Immobilie 12.000 $ pro Jahr netto erzielt, beträgt Ihre Cash-on-Cash-Rendite 25% (12.000 $ / 48.000 $). Wenn die Abschlusskosten jedoch 12.000 $ betragen, wird die Gesamtinvestition zu 52.000 $ und die Rendite sinkt auf 23%. Kleine Unterschiede sind wichtig. Verwenden Sie eine Tabelle, um zu modellieren, wie sich die Abschlusskosten auf Metriken wie IRR, Nettobarwert und Aktienaufbau auswirken. Berücksichtigen Sie immer die Abschlusskosten bei der Berechnung Ihres maximal zulässigen Angebots (MAO), um sicherzustellen, dass der Deal Ihre Renditeschwellen erreicht.

Besondere Überlegungen für verschiedene Immobilientypen

Einzelfamilienvermietungen

Die Gebühren richten sich eng an primären Wohnimmobiliendarlehen, aber mit höheren Emissionsgebühren und Mindestreserveanforderungen. Bewertungen und Inspektionen sind in der Regel Standard. Erwarten Sie Abschlusskosten von 3% bis 4% des Kaufpreises.

Mehrfamilienimmobilien (2-4 Einheiten)

Kreditgeber behandeln 2-4 Einheiten, die von Eigentümern genutzt werden, etwas anders - Sie können ein FHA-Darlehen für bis zu 4 Einheiten erhalten, wenn Sie in einem leben - aber reine Investitions-Mehrfamiliendarlehen erfordern 15% -25% weniger. Bewertungen sind komplexer und kosten $ 600 - $ 1.200. Inspektionen enthalten oft separate Berichte für Einheiten, Gemeinschaftsräume und Gebäudesysteme. Erwarten Sie Abschlusskosten von 3% - 5%.

Kommerzielle Immobilien (5+ Einheiten oder nicht wohnhaft)

Kommerzielle Kredite haben völlig unterschiedliche Gebührenstrukturen. Die Entstehungsgebühren betragen normalerweise 1% bis 2% des Kreditbetrags. Umweltprüfungen (Phase I) sind obligatorisch und kosten 2.000 bis 5.000 US-Dollar. Anwaltskosten für die Dokumentenprüfung können 2.000 US-Dollar übersteigen. Bewertungen laufen zwischen 2.000 und 10.000 US-Dollar. Abschlusskosten erreichen oft 4% bis 7%. Arbeiten Sie mit einem gewerblichen Hypothekenmakler, der in Ihrer Anlageklasse erfahren ist.

Fix-and-Flip-Eigenschaften

Kurzfristige Finanzierungen von Hartgeldgebern oder privaten Investoren beinhalten in der Regel höhere Vorabgebühren (2-5 Punkte) und kurze Vorauszahlungsstrafen. Abschlusskosten können Punkte, Origination, Bewertung und Anwaltskosten umfassen. Hartgeldgeber verlangen oft einen Rückgang von 20% bis 30%. Da die Haltedauer kurz ist, haben hohe Gebühren einen unverhältnismäßigen Einfluss auf den Gewinn. Verwenden Sie konservative Schätzungen und berücksichtigen Sie immer die Kosten für die Ausstiegsstrategie (z. B. Verkaufsprovisionen) in Ihre Deal-Analyse.

Regionale Variationen und ungewöhnliche Gebühren

Die Abschlusskosten können je nach Standort dramatisch variieren, z. B.:

  • New York City: Transfersteuern (Stadt und Staat) können 2,5% des Verkaufspreises überschreiten.
  • Kalifornien: Treuhandgebühren werden oft zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt; die Prämien für Titelversicherungen sind hoch.
  • Texas: Titel Versicherungstarife sind geregelt und beinhalten einen gleichzeitigen Emissionsrabatt.
  • Florida: Dokumentarische Stempelsteuern und immaterielle Steuern gelten für Hypotheken.

Darüber hinaus erheben einige Gerichtsbarkeiten ungewöhnliche Gebühren wie kommunale Gebühren, Gebühren für historische Bewahrung oder Erschwingliche Wohnzuschläge Fragen Sie Ihren Immobilienmakler oder Ihre Titelfirma nach einem lokalen Gebührenplan, bevor Sie ein Angebot machen.

Letzte Gedanken

Abschlusskosten sind ein unvermeidlicher Teil des Kaufs einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, müssen aber keine Hindernisse für profitable Investitionen sein. Durch das Verständnis der typischen Gebühren, das aggressive Einkaufen unter Kreditgebern, das Aushandeln von Verkäuferkonzessionen und die Nutzung von Steuervorteilen können Sie das beim Abschluss erforderliche Bargeld minimieren und Ihr Kapital für andere Investitionen erhalten. Fordern Sie immer eine Darlehensschätzung und Abschlusserklärung an, überprüfen Sie jeden Einzelposten und konsultieren Sie Immobilienexperten, die sich auf Investitionstransaktionen spezialisiert haben. Für weitere Informationen finden Sie Investopedias Überblick über Abschlusskosten und den Freddie Mac Leitfaden für Abschlusskosten. Mit gründlicher Planung können Sie sicherstellen, dass die Abschlusskosten Ihre langfristigen Renditen erhöhen - nicht erodieren.