Was ist eine Tat und warum es beim Schließen wichtig ist

Bei jeder Immobilientransaktion ist die Urkunde das wichtigste Dokument, das den Besitzer wechselt. Ohne sie kann das Eigentum nicht legal vom Verkäufer zum Käufer übertragen werden. Während die Vertrags- und Darlehensdokumente viel Aufmerksamkeit erhalten, ist die Urkunde das letzte, verbindliche Stück, das den Verkauf offiziell macht. Das Verständnis seiner Funktion, Art und Rolle beim Abschluss schützt Sie vor zukünftigen Eigentumsstreitigkeiten und stellt sicher, dass Ihre Eigentumsrechte sicher sind.

Eine Urkunde ist ein schriftliches Rechtsinstrument, das das Eigentumsrecht an Immobilien vermittelt. Sie muss eine klare Beschreibung der Immobilie enthalten, den Verleiher (Verkäufer) und den Verleiher (Käufer) identifizieren und vom Verleiher ausgeführt (unterzeichnet) werden. Um gegen Dritte wirksam zu sein, muss sie in den öffentlichen Grundbuchakten des Bezirks, in dem sich die Immobilie befindet, aufgezeichnet sein. Diese Aufzeichnung bietet der Welt eine konstruktive Mitteilung über das Interesse des neuen Eigentümers.

Die Anatomie einer Tat

Jede gültige Urkunde enthält mehrere wesentliche Elemente, während die Kernkomponenten konsistent bleiben, je nach Zustand Variationen bestehen:

  • [[Garantie]] und [[Garantie]]: Die Person, die das Eigentum überträgt (Garantie) und die Person, die es erhält (Garantie).
  • Betrachtung: Der ausgetauschte Wert, typischerweise der Kaufpreis, obwohl er nominal sein kann.
  • Gewährungsklausel: Wörter, die die Absicht zur Übertragung des Eigentums demonstrieren, wie "Vermittelungen und Warrants".
  • Eigentumsbeschreibung: Eine genaue rechtliche Beschreibung, nicht nur eine Straßenadresse. Dies kann Los- und Blocknummern von einer aufgezeichneten Platte, Metes und Grenzen oder Regierungsumfrage verwenden.
  • Ausnahmen und Reservierungen: Alle vorhandenen Dienstbarkeiten, Mineralrechte oder Einschränkungen, die mit dem Eigentum verbleiben.
  • Unterschrift des Grantors: Muss in den meisten Staaten notariell beglaubigt werden, um aufnehmbar zu sein.
  • Bestätigung: Eine Notarbescheinigung, die die Identität des Konzessionsgebers und die freiwillige Unterschrift bestätigt.

Urkunden, die keines dieser Elemente aufweisen, können ungültig oder nicht durchsetzbar sein.Beim Abschluss stellt die Titelgesellschaft oder der Anwalt sicher, dass die Urkunde alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt, bevor sie geliefert und aufgezeichnet wird.

Fünf häufige Arten von Taten, die in Immobilien verwendet werden

Das Schutzniveau einer Urkunde ist sehr unterschiedlich. Käufer sollten verstehen, welche Art von Schutz sie erhalten und welche Garantien damit einhergehen.

Allgemeine Garantieurkunde

Diese Urkunde bietet den stärksten Schutz. Der Konzessionsgeber verspricht, dass der Titel frei von allen Mängeln, Pfandrechten und Ansprüchen ist, sowohl vor als auch während ihres Eigentums. Wenn ein Dritter später den Titel anfechtt, ist der Konzessionsgeber verpflichtet, ihn zu verteidigen. Die meisten Wohnimmobilienverkäufe beinhalten eine allgemeine Garantieurkunde, weil sie dem Käufer Sicherheit gibt und von vielen Kreditgebern verlangt wird.

Besondere Garantieurkunde

Auch als eingeschränkte Garantieurkunde bezeichnet, umfasst diese nur Mängel, die während der Besitzdauer des Konzessionsgebers aufgetreten sind. Sie schützt nicht vor Problemen, die vor dem Besitz des Konzessionsgebers bestanden haben. Diese sind bei Handelsgeschäften und Verkäufen von Banken oder Trusts üblich, wo der Verkäufer die Haftung einschränken möchte.

Quitclaim-Tat

Eine Quitclaim-Urkunde überträgt alle Zinsen, die der Konzessionsgeber hat, wenn überhaupt, ohne irgendwelche Versprechungen über die Titelqualität zu machen. Sie wird oft verwendet, um kleinere Titelfehler zu beseitigen, Eigentum zwischen Familienmitgliedern zu übertragen oder in Scheidungsvereinbarungen. Lenders akzeptieren im Allgemeinen keine Quitclaim-Urkunden für Kauftransaktionen, weil sie keinen Käuferschutz bieten.

Grant Deed

In Staaten wie Kalifornien wird eine Zuschussurkunde verwendet, die impliziert, dass der Zuschussgeber das Eigentum noch nicht an jemand anderen weitergegeben hat und dass es keine nicht offenbarten Belastungen gibt. Es bietet weniger Schutz als eine allgemeine Garantieurkunde, aber mehr als eine Kündigung. Zuschussurkunden sind in vielen westlichen Staaten üblich.

Bargain und Sale Deed

Diese Urkunde überträgt Eigentum, ohne dass der Konzessionsgeber den Titel ausdrücklich garantiert, kann jedoch bedeuten, dass der Konzessionsgeber das Recht zum Verkauf hat. Sie wird häufig bei Steuerverkäufen oder Zwangsvollstreckungsauktionen verwendet. Käufer sollten eine gründliche Due Diligence durchführen, bevor sie eine solche Urkunde annehmen.

"Die Art der Tat, die Sie erhalten, wirkt sich direkt auf Ihren Rechtsweg aus, wenn später ein Titelproblem auftaucht. Überprüfen Sie es immer mit Ihrem Abschlussagent oder Anwalt."

Die zentrale Rolle der Tat im Abschlussprozess

Immobilienschließung, auch als Siedlung bezeichnet, ist der Vorgang, bei dem das Eigentum offiziell übertragen wird. Die Urkunde wird vom Verkäufer ausgeführt und an den Käufer (oder den Vertreter des Käufers) übergeben.

Pre-Closing: Titelsuche und Vorbereitung von Taten

Vor dem Abschlussdatum führt die Titelfirma oder der Anwalt eine Titelsuche durch, um zu überprüfen, ob der Verkäufer einen guten Titel hat und um Pfandrechte, Urteile oder andere Clouding-Probleme zu identifizieren. Basierend auf dieser Suche wird eine saubere Urkunde entworfen. Wenn Probleme gefunden werden, müssen sie gelöst werden, bevor die neue Urkunde aufgezeichnet werden kann.

Erfahren Sie mehr über den Titelversicherungsprozess und warum eine Titelsuche wichtig ist.

Abschlusssitzung

Während des formellen Abschlusses (persönlich, per Post oder fernab) unterzeichnet der Verkäufer die Urkunde vor einem Notar, der Käufer unterzeichnet den Schuldschein und die Hypothek (wenn die Finanzierung erfolgt), die Mittel werden ausgezahlt und die Urkunde wird dem Käufer übergeben. Die Lieferung ist ein wesentliches rechtliches Element - die Eigentumsübertragung erfolgt erst, wenn die Urkunde physisch oder konstruktiv geliefert wurde.

Nach-Abschluss: Aufzeichnung der Tat

Nach dem Abschluss muss die Urkunde beim Büro des County Recorders aufgezeichnet werden. Dadurch wird die Übertragung öffentlich gemacht und das Eigentum des Käufers vor zukünftigen Ansprüchen geschützt. Die Aufzeichnung stellt auch eine Priorität gegenüber später eingereichten Dokumenten dar. Die Nichtaufzeichnung kann zu einem "Rennen zum Gerichtsgebäude" führen, bei dem ein zweiter Käufer seine Urkunde ordnungsgemäß aufzeichnet und den Titel als überlegen bezeichnet.

Warum das Verständnis der Tat Ihre Investition schützt

Die Tat ist mehr als eine Formalität, sie ist die Grundlage des Eigentums. Hier sind vier Gründe, warum jeder Käufer und Verkäufer genau darauf achten sollte:

  • Proof of Ownership: Die aufgezeichnete Urkunde ist der primäre Beweis dafür, dass Sie die Immobilie besitzen.
  • Klare Titelkette: Eine ordnungsgemäß entworfene und aufgezeichnete Urkunde unterhält eine ununterbrochene Titelkette, die zukünftige Verkäufe oder Refinanzierungen vereinfacht.
  • Grenzdefinitionen: Die rechtliche Beschreibung in der Urkunde definiert genau, welches Land enthalten ist.
  • Transfer of Rights: Die Urkunde vermittelt nicht nur das Land, sondern auch angehängte Rechte, wie Erleichterungen oder Mineralrechte, es sei denn, sie sind ausdrücklich vorbehalten.

Wenn die Urkunde Fehler enthält, wie einen falsch geschriebenen Namen, eine falsche rechtliche Beschreibung oder fehlende Unterschrift, kann sie ungültig sein. Deshalb verlangen viele Staaten eine Titelversicherung, um Kreditgeber und Käufer vor solchen Mängeln zu schützen. Lesen Sie mehr aus dem ]Verbraucherschutzbüro für Titelversicherung .

Häufige Fallstricke und wie man sie vermeidet

Selbst erfahrene Immobilienfachleute können auf Probleme im Zusammenhang mit Taten stoßen. Das Bewusstsein für diese Probleme hilft Ihnen, sie anzugehen, bevor sie ein Schließen entgleisen oder Ihren Titel verdunkeln.

Vergessene Unterschrift oder falsche Anerkennung

Eine Urkunde ohne Notarunterschrift ist oft nicht nachweisbar. Der Schließer muss sicherstellen, dass die Notarabteilung korrekt ausgefüllt ist und das Siegel und das Ablaufdatum des Notars enthält.

Rechtliche Beschreibung, die nicht mit der Umfrage übereinstimmt

Eine veraltete oder falsche rechtliche Beschreibung kann eine Tat defekt machen.Immer vergleichen Sie die Beschreibung der Tat mit der neuesten Umfrage oder Immobilienausstellung.

Fehlende Ehegattensignatur

In den Gemeinschaftseigentumstaaten müssen beide Ehegatten die Tat auch dann vollstrecken, wenn nur einer auf dem Titel steht.

Unveröffentlicht: Prior Liens

Wenn ein früheres Pfandrecht oder ein Urteil noch in den Akten ist, kann die neue Urkunde es nicht wegwischen.

Verwenden Sie den falschen Tattyp

Käufer, die eine Quitclaim-Urkunde akzeptieren, ohne ihre Grenzen zu verstehen, können später Titelprobleme entdecken, die der Verkäufer nie garantiert hat.

Die Aufzeichnung der Tat: Was passiert nach dem Schließen

Die Aufzeichnung ist der letzte Schritt, um die Urkunde gegen Dritte rechtswirksam zu machen. In den meisten Rechtsordnungen erhält der County Recorder oder Registrar der Urkunden die ursprünglich ausgeführte Urkunde (oft nach Zahlung von Aufzeichnungsgebühren und Transfersteuern).

  • Konstruktive Mitteilung: Es wird davon ausgegangen, dass die Öffentlichkeit über Ihr Eigentum informiert ist, was einen späteren gutgläubigen Käufer daran hindert, Unwissenheit zu behaupten.
  • Priorität: Die meisten Zustände folgen einem “Rennanzeige” oder “reine Rasse” Aufzeichnungssystem. Das erste aufgezeichnete Instrument hat im Allgemeinen Vorrang vor späteren.
  • Chain of Title: Eine aufgezeichnete Urkunde schafft einen dauerhaften Eintrag in der Geschichte der Immobilie, auf den sich zukünftige Titelsuchen stützen werden.

Käufer sollten eine beglaubigte Kopie der aufgezeichneten Urkunde von der Titelfirma oder dem Büro des Rekorders erhalten, oft Wochen nach dem Schließen.Bewahren Sie sie mit Ihren dauerhaften Aufzeichnungen auf, zusammen mit der Abschlussoffenlegung und der Eigentumsversicherung des Eigentümers.

Wie Titel Versicherung die Tat ergänzt

Eine Urkunde vermittelt zwar einen Titel, aber sie garantiert nicht, dass der Titel frei von versteckten Mängeln ist, wie z.B. eine gefälschte Urkunde eines früheren Eigentümers, ein unbekannter Erbe, der eine Beteiligung geltend macht, oder ein Umfragefehler könnte immer noch Ihr Eigentum beeinträchtigen.

  • Lender’s Policy: Erforderlich von fast allen Hypothekengebern, die den Kreditbetrag abdecken.
  • Eigentümerpolitik: Optional, aber sehr empfehlenswert; deckt Ihr Eigenkapital und Ihre Anwaltskosten bis zum Kaufpreis ab.

Die meisten Kreditgeber benötigen eine Kreditgeber-Politik, aber eine Eigentümer-Politik ist eine kostengünstige Möglichkeit, das Versprechen der Tat zu schützen. Lesen Sie den Investopedia-Leitfaden, warum Sie eine Titelversicherung benötigen.

Besondere Situationen: Taten in Trusts, Nachlass und Zwangsvollstreckung

Nicht alle Urkunden sind einfache Transfers von Geldgebern zu Zuschüssen, sondern es gibt mehrere besondere Umstände, die die Verwendung von Urkunden beim Schließen beeinflussen:

Trust Deeds (Treuhandurkunde)

In vielen Staaten wird die Finanzierung durch eine Treuhandurkunde statt durch eine Hypothek gesichert. Hierbei handelt es sich um drei Parteien: den Kreditnehmer (Treuhandgeber), einen Treuhänder (oft eine Titelgesellschaft) und den Kreditgeber (Begünstigter). Nach vollständiger Rückzahlung gibt der Treuhänder eine Rückübertragungsurkunde aus, mit der das Pfandrecht freigegeben wird. Während eines Verkaufs muss der Käufer sicherstellen, dass eine bestehende Treuhandurkunde befriedigt und erneut übermittelt wird.

Nachlassübertragungen

Handelt es sich bei dem Verkäufer um einen Nachlass, kann die Urkunde von einem persönlichen Vertreter oder Vollstrecker unterzeichnet werden. Dies erfordert gerichtlich ausgestellte Verwaltungsschreiben und oft einen Nachlassbefehl, der den Verkauf bestätigt. Die Käufer sollten überprüfen, ob der Vertreter die rechtliche Befugnis zur Ausführung der Urkunde hat.

Zwangsvollstreckungsakte

Wenn eine Immobilie bei Zwangsvollstreckung verkauft wird, erhält der Gewinner eine Zwangsvollstreckungsurkunde (oft eine Sheriff- oder Treuhänderurkunde). Diese Urkunden übertragen in der Regel den Titel “as‐is” ohne Gewährleistung. Käufer bei Zwangsvollstreckungsverkäufen sollten eine Titelversicherung und eine Titelsuche abschließen, bevor sie bieten, um Risiken zu verstehen.

Internationale Käufer und Deed Recording

Nicht-US-Bürger, die Immobilien kaufen, müssen zusätzliche Tatüberlegungen erhalten. Viele Staaten verlangen, dass die Tat die ausländische Adresse des Käufers enthält, und einige erheben Quellensteuern auf den Verkäufer, wenn der Käufer nicht ansässig ist. Darüber hinaus muss die rechtliche Beschreibung der Tat den US-amerikanischen Vermessungsstandards entsprechen. Ein erfahrener Immobilienanwalt kann helfen, diese Anforderungen zu erfüllen und sicherzustellen, dass die Tat in allen Ländern gültig ist.

Häufig gestellte Fragen zu Taten beim Schließen

Wann wird das Eigentum tatsächlich übertragen?

Eigentumsübertragungen bei Lieferung und Annahme der Tat, die typischerweise beim Abschluss erfolgen.

Kann ich das Eigentum verkaufen, wenn die Tat noch nicht aufgezeichnet wurde?

Technisch gesehen ja, aber es ist sehr riskant. Nicht aufgezeichnete Taten sind anfällig für höhere Ansprüche. Immer so schnell wie möglich nach dem Schließen aufzeichnen.

Was ist, wenn es einen Fehler auf der Tat nach der Aufnahme?

Eine Korrektururkunde (auch Korrektururkunde genannt) kann verwendet werden, um kleinere Fehler wie Rechtschreibfehler oder falsche rechtliche Beschreibungen zu beheben.

Ist bei jeder Tat ein Notar erforderlich?

Die meisten Staaten verlangen eine Notarbeglaubigung, damit eine Urkunde nachweisbar ist. Einige wenige Staaten erlauben eine Anerkennung vor einem Notar oder einem bevollmächtigten Beamten.

Brauche ich einen Anwalt, um die Tat vorzubereiten?

Während einige Staaten Titelfirmen oder Treuhandagenten erlauben, Urkunden zu entwerfen, verlangen viele Jurisdiktionen einen Anwalt. Selbst wenn es nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, stellt die rechtliche Überprüfung sicher, dass die Tat die Transaktion genau widerspiegelt und Ihre Interessen schützt.

Fazit: Sichern Sie sich Ihr Eigentum mit einer richtig gehandhabten Tat

Die Urkunde ist der Eckpfeiler des Immobilienbesitzes. Das Verständnis ihrer Bedeutung während des Abschlusses befähigt sowohl Käufer als auch Verkäufer, die Transaktion mit Vertrauen zu navigieren. Von der Auswahl der richtigen Art von Urkunde bis hin zur Sicherstellung, dass sie korrekt entworfen, unterzeichnet, beglaubigt und aufgezeichnet wird, ist jeder Schritt wichtig. Die Partnerschaft mit einem qualifizierten Abschlussbeauftragten, einer Titelfirma oder einem Immobilienanwalt hilft, kostspielige Fehler zu vermeiden.

Nehmen Sie sich die Zeit, die Urkunde vor der Unterzeichnung zu lesen. Stellen Sie Fragen zu Klauseln, die Sie nicht verstehen. Und nach dem Schließen bestätigen Sie, dass die Urkunde aufgezeichnet wurde und erhalten Sie eine Kopie für Ihre Aufzeichnungen. Auf diese Weise schützen Sie die größte Investition, die die meisten Menschen jemals tätigen werden.